Sull'utilizzo dell'analisi statistica nella valutazione degli immobili ad uso ufficio utilizzando il metodo del moltiplicatore dell'affitto lordo. Moltiplicatore dell'affitto lordo Il valore dei moltiplicatori dell'affitto lordo di macchinari e attrezzature

3. Valutazione immobiliare

3.5. Approcci alla valutazione immobiliare.

3.5.1. Approccio comparativo (di mercato).

Approccio comparativo alla valutazione - si tratta di un insieme di metodi per valutare il valore, basati sul confronto dell'oggetto di valutazione con i suoi analoghi, per i quali esistono informazioni sui prezzi delle transazioni con essi.

Condizioni per applicare l’approccio comparativo:
1. L'oggetto non deve essere unico.
2. Le informazioni devono essere complete, comprese le condizioni delle transazioni.
3. I fattori che influenzano il costo di analoghi comparabili della proprietà da valutare devono essere comparabili.

L’approccio comparativo si basa sui principi:
- sostituzioni;
- bilancia;
- domanda e offerta.

Fasi dell'approccio comparativo:

Fase 1

Ricerca di mercato: viene effettuata un'analisi dello stato e delle tendenze del mercato e in particolare del segmento a cui appartiene l'oggetto valutato; vengono individuati gli oggetti immobiliari più comparabili a quello oggetto di valutazione e che sono stati venduti in tempi relativamente recenti.

Fase 2

Raccolta e verifica dell'accuratezza delle informazioni sugli analoghi dell'immobile da valutare offerti in vendita o recentemente venduti; confronto di oggetti analoghi con l'oggetto da valutare.

Fase 3

Adeguamento dei prezzi di vendita degli analoghi selezionati in base alle differenze rispetto all'oggetto della valutazione.

Fase 4

Stabilire il valore dell'oggetto di valutazione concordando i prezzi adeguati di oggetti analoghi.

Gli oggetti comparabili devono appartenere allo stesso segmento e le transazioni con essi devono essere eseguite alle condizioni tipiche di questo segmento:

Periodo di esposizione. Periodo di esposizione – il tempo in cui l'oggetto è sul mercato;

Indipendenza degli oggetti dell'operazione. Indipendenza significa che le transazioni non vengono concluse a un prezzo di mercato se il venditore e l’acquirente:
· sono correlati;
· sono rappresentanti della holding e di una controllata indipendente;
· hanno altra interdipendenza e interesse reciproco;
· le transazioni vengono effettuate con oggetti gravati di garanzie o altri obblighi;
· impegnati nella vendita di beni immobili di persone decedute, ecc.;
- motivazione all'investimento, che è determinata da:
· motivazioni simili degli investitori;
· utilizzo migliore e più efficiente delle strutture;
· grado di usura dell'edificio.

Criteri principali per la selezione di oggetti analogici:
1. Diritti di proprietà sui beni immobili.
L'adeguamento del titolo è la differenza tra il canone di mercato e il canone contrattuale poiché la piena proprietà è determinata al canone di mercato e al finanziamento corrente disponibile.
2. Condizioni di finanziamento dell'operazione. Se le condizioni di finanziamento dell'operazione sono atipiche, è necessaria un'analisi approfondita, a seguito della quale viene apportata una modifica.
3. Condizioni di vendita e tempi di vendita.
4. Posizione.
5. Caratteristiche fisiche.

Per determinare il valore finale dell'immobile in questione è necessario un adeguamento alle vendite comparabili. Il calcolo e gli aggiustamenti vengono effettuati sulla base di un'analisi logica dei calcoli precedenti, tenendo conto del significato di ciascun indicatore. La cosa più importante è determinare con precisione i fattori di correzione (vedi Fig. 3.2).

Riso. 3.2. Tipi di aggiustamenti

Aggiustamenti percentuali vengono inseriti moltiplicando il prezzo di vendita di un oggetto analogo o la sua unità di confronto per un coefficiente che riflette il grado di differenze tra le caratteristiche dell'oggetto analogo e dell'oggetto da valutare. Se l'oggetto di valore è migliore di un analogo comparabile, al prezzo di quest'ultimo viene aggiunto un fattore crescente, mentre se peggiore viene aggiunto un fattore decrescente.

Aggiustamenti dei costi:

a) correzioni assolute, aggiunto all'unità di confronto, modifica il prezzo dell'oggetto analogo venduto di un certo importo, che è stimato come differenza tra le caratteristiche dell'oggetto analogo e dell'oggetto da valutare. Viene effettuato un aggiustamento positivo se l'oggetto valutato è migliore di un analogo comparabile, un aggiustamento negativo se è peggiore;

b) aggiustamenti monetari, aggiunto al prezzo dell'oggetto analogo venduto nel suo complesso, lo modifica di un certo importo, al quale si stimano le differenze nelle caratteristiche.

Adeguamenti degli interessi cumulativi sono determinati moltiplicando tutti i singoli aggiustamenti percentuali.

Emendamento nella forma raggruppamento generale solitamente utilizzato in un mercato immobiliare sviluppato dove ci sono un gran numero di vendite. L'aggiustamento cumulativo viene effettuato all'interno del gruppo di comparabili identificato.

Sequenza di emendamenti:
1. Adeguamento alle condizioni di finanziamento.
2. Adeguamento per condizioni di vendita particolari.
3. Adeguamento al momento della vendita.
4. Correzione per la posizione.
5. Correzione per caratteristiche fisiche.

Vantaggi dell’approccio comparativo:
1. Il prezzo finale riflette l'opinione dei venditori e degli acquirenti tipici.
2. I prezzi di vendita riflettono i cambiamenti nelle condizioni finanziarie e nell'inflazione.
3. Staticamente giustificato.
4. Vengono apportate modifiche alle differenze tra gli oggetti confrontati.
5. Abbastanza facile da usare e fornisce risultati affidabili.

Svantaggi dell’approccio comparativo:
1. Differenze nelle vendite.
2. Difficoltà nel raccogliere informazioni sui prezzi di vendita pratici.
3. La difficoltà di raccogliere informazioni sui termini specifici della transazione.
4. Dipendenza dall'attività del mercato.
5. Dipendenza dalla stabilità del mercato.
6. Difficoltà nel riconciliare dati su vendite significativamente diverse.

3.5.1.1. Metodo di vendita abbinato

Un modo per determinare l'importo dell'aggiustamento per qualsiasi caratteristica è analizzare le vendite abbinate. Consiste nel confrontare e analizzare diverse coppie di vendite comparabili. Le vendite abbinate, tuttavia, sono vendite di due proprietà quasi identiche ad eccezione di una caratteristica che un perito deve valutare per utilizzare come adeguamento al prezzo effettivo della proprietà comparabile.

Per esempio

Sono note le seguenti informazioni sulle vendite sul mercato:

Superficie, m2
Prezzo di vendita, $

Definire:

1. Adeguamento per differenze di area.

2. Adeguamento per la presenza di un giardino.

3. Adeguamento per la presenza di un garage.

Soluzione

	Valutato
Superficie, m2
Regolazione
Regolazione
Regolazione
Prezzo di vendita, $	29000
Adeguamento totale
Prezzo adeguato

I metodi di aggiustamento esperti vengono utilizzati quando non è possibile apportare aggiustamenti monetari.

Sia il valore dell'oggetto da valutare = X;

Costo dell'oggetto venduto = 1,0 (100%).

se un oggetto è migliore del 15% rispetto a un analogo, il prezzo dell'analogo dovrebbe aumentare del 15%

X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

se un oggetto è peggiore del 15% rispetto al suo analogo, il prezzo dell'analogo dovrebbe essere ridotto del 15%

X = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

se un analogo è migliore del 15% rispetto all'oggetto valutato, il prezzo dell'analogo dovrebbe diminuire

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .

se un analogo è peggiore del 15% rispetto all'oggetto valutato, il prezzo dell'analogo dovrebbe aumentare

1,0 = (1,0 – 0,15) * X; .

3.5.1.2. Metodo del moltiplicatore dell'affitto lordo

Moltiplicatore dell'affitto lordo (GRM) è il rapporto tra il prezzo di vendita e il reddito lordo potenziale o il reddito effettivo.

Per utilizzare questo metodo è necessario:

1) stimare il reddito lordo di mercato generato dall'oggetto;

2) determinare il rapporto tra il reddito lordo derivante dall'immobile da valutare e il prezzo di vendita per vendite comparabili di analoghi;

3) moltiplicare il reddito lordo dell'oggetto valutato per il valore medio del GRM per gli analoghi.

Il probabile prezzo di vendita viene calcolato utilizzando la formula

Esempio

Calcolo del VRM

	Prezzo di vendita, c.u.
Oggetto di valutazione	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

Il ruolo del GRM può essere svolto dal rapporto generale di capitalizzazione (CCR).

OKC è il rapporto tra il risultato operativo netto e il prezzo di vendita.

In questo caso

;

Esempio

Calcolo dell'OKC

	Prezzo di vendita, c.u.
Oggetto di valutazione	375000		0,13
			incomparabile
		35000 (l'anno scorso)	incomparabile

Nella tabella 3.3 mostra un esempio di utilizzo del metodo della vendita abbinata nella valutazione di un appartamento.

Tabella 3.3

Calcolo del costo di un appartamento utilizzando il metodo della vendita abbinata

Caratteristiche dell'oggetto	Oggetto di valutazione	Mappatura di oggetti
Posizione
Regolazione
Numero di piani dell'appartamento
Regolazione
Stato dell'oggetto
Regolazione
Superficie totale, m2
Regolazione
Superficie abitabile, m2
Regolazione
Angolo cottura, m2
Regolazione
Regolazione
Prezzo dell'appartamento, $
Adeguamento totale
Prezzo dell'appartamento adeguato, $

Precedente

Metodo del moltiplicatore dell'affitto lordo (moltiplicatore del reddito lordo). Il moltiplicatore dell’affitto lordo è il rapporto tra il prezzo di vendita e il reddito lordo potenziale o effettivo. Il metodo si svolge in tre fasi: Prima fase . Si stima il reddito locativo di mercato derivante dall'immobile oggetto di valutazione. Seconda fase. Viene determinato il rapporto tra il reddito lordo e il prezzo di vendita sulla base delle recenti transazioni di mercato. Terza fase. Il valore probabile dell'immobile da valutare viene calcolato moltiplicando il reddito locativo di mercato dell'immobile da valutare per il moltiplicatore dell'affitto lordo. V = D r VRM = D r , dove V è il probabile prezzo di vendita dell'oggetto valutato; D r – reddito locativo dell'immobile oggetto di valutazione; GRM – moltiplicatore dell’affitto lordo; C anal – il prezzo di vendita dell'analogo; L'anale PVD è il potenziale reddito lordo dell'analogo. Esempio.È necessario valutare un immobile con proprietà ad alta pressione a $ 15.000.La banca dati contiene le seguenti informazioni sugli analoghi venduti di recente (vedi tabella)

	Prezzo di vendita Sanal

BRM (media sugli analoghi) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.

V= 15.000x5= $ 75.000

Il moltiplicatore dell'affitto lordo non viene adeguato per le differenze esistenti tra gli immobili valutati e comparabili, poiché il calcolo del GRM si basa sui canoni di locazione effettivi e sui prezzi di vendita, che tengono conto di queste differenze.

4.3 Applicazione dell'approccio dei costi

Prima di passare alla valutazione del costo degli edifici e delle strutture secondo l'approccio del costo, il perito deve non solo leggere la documentazione tecnica, ma anche ispezionare gli edifici e le strutture. Ciò gli consentirà di redigere una descrizione dettagliata dell'oggetto della valutazione, che fornirà le caratteristiche delle strutture e dei sistemi di ingegneria esterni ed interni. L’approccio dei costi prevede 3 fasi: Primo stadio. Determinazione del valore del terreno su cui sono ubicati l'edificio o le strutture. Seconda fase. Una stima del costo di sostituzione o di sostituzione di un edificio o di una struttura alla data di valutazione effettiva. Terza fase. Calcolo di tutti i tipi di usura di edifici e strutture. Valutazione del costo di sostituzione di edifici e strutture. In questo approccio, il costo di sostituzione o il costo di sostituzione viene determinato in base ai seguenti metodi:

unità comparativa; calcolo elemento per elemento (scomposizione in componenti); valutazione dell'indice.

Metodo delle unità comparative. Questo metodo prevede diversi passaggi:

palcoscenico. Sulla base dei dati sui costi di costruzione di strutture simili, vengono sviluppati gli standard di costo per i lavori di costruzione (per 1 m², per m³ di edificio). Come struttura tipica, è meglio utilizzare una struttura di recente costruzione per la quale si conosce il prezzo contrattuale. Se il perito non riesce a trovare un oggetto comparabile di recente costruzione, può utilizzare gli sviluppi dell'Istituto Centrale di Ricerca di Economia e Management, della società Coinvest e di altre società, che forniscono indicatori specifici del costo di un'unità di consumo di prodotti da costruzione per tipi caratteristici di edifici e strutture nei livelli dei prezzi di base, attuali e previsti. palcoscenico. Lo standard di costo unitario viene moltiplicato per l'area o il volume totale dell'edificio da valutare. palcoscenico. Vengono apportate modifiche alle caratteristiche dell'oggetto da valutare.

Costo per la costruzione di un'unità base

Zona richiesta

Costo di costruzione per unità base

Correzioni per le caratteristiche dell'oggetto da valutare

Moltiplicatore che tiene conto delle condizioni locali

Stima del costo completo

Metodo di calcolo elemento per elemento del costo di edifici e strutture.

Questo metodo è anche chiamato metodo di componentizzazione. Il perito effettua i calcoli nella seguente sequenza:

palcoscenico. Scomposizione di un edificio in singoli elementi (fondamenta, pareti, telaio, tetto, ecc.). palcoscenico. Calcolo dei costi necessari per installare un particolare elemento in un edificio in costruzione alla data della valutazione. Per fare ciò, viene determinato l'importo dei costi diretti e indiretti necessari per la costruzione di un volume unitario.

Per esempio: Il costo unitario di 1 m² di muro di mattoni comprende il costo dei mattoni, della malta, del salario dei lavoratori e del costo delle macchine e dei meccanismi operativi. Moltiplicando il costo unitario per l'area, otteniamo il costo totale dell'installazione dell'intero elemento. Il profitto dell’imprenditore viene preso in considerazione in un costo unitario o calcolato separatamente.

palcoscenico. Somma dei costi elemento per elemento.

Metodo di valutazione dell'indice. Viene effettuato moltiplicando il valore contabile dell'oggetto per il corrispondente indice di rivalutazione delle immobilizzazioni, approvato dal governo della Federazione Russa. Questo metodo include diversi metodi di calcolo. Sono disponibili: metodi risorsa, indice risorsa, indice base e compensazione base. Metodo delle risorse– si tratta di un calcolo basato sui prezzi attuali (previsti) e sulle tariffe delle risorse (elementi di costo). Viene effettuato in base alla necessità di materiali, prodotti, strutture (comprese quelle ausiliarie utilizzate nel processo di lavoro), nonché dati su distanze e modalità di consegna al cantiere, consumo di energia per scopi tecnologici, tempi di funzionamento delle macchine edili e loro composizione, costo del lavoro dei lavoratori. Questo metodo viene applicato in conformità con le disposizioni stabilite nelle Raccomandazioni metodologiche approvate con lettera del Ministero delle Costruzioni russo del 10 novembre 1992. N. BF-926/12. Metodo dell'indice delle risorseè una combinazione del metodo delle risorse con un sistema di indici per le risorse utilizzate nella costruzione. Gli indici di costo (prezzo, costo) sono indicatori relativi determinati dal rapporto tra gli indicatori di costo attuali (previsti) e quelli di base per risorse comparabili nella nomenclatura. Tra le molte possibili varietà di questo metodo, si consiglia di utilizzare il metodo per determinare il costo stimato di costruzione basato su indicatori per i singoli tipi di lavoro (PVR), stabilito nella lettera del Comitato statale per l'edilizia della Russia del 4 giugno , 1993 n. 12-146. Metodo dell'indice di base- si tratta di un ricalcolo dei costi secondo i termini della stima dal livello dei prezzi base al livello dei prezzi attuali utilizzando indici basati sulle raccomandazioni metodologiche approvate con lettera del Comitato statale per l'edilizia della Russia del 31 maggio 1993 n. 12 -133. Il metodo di compensazione di base è la somma del costo calcolato al livello base dei prezzi stimati e dei costi aggiuntivi determinati da calcoli associati alle variazioni dei prezzi e delle tariffe per le risorse utilizzate durante il processo di costruzione. Fino a quando la situazione economica nel paese non si stabilizzerà e non si formeranno le corrispondenti strutture di mercato, i metodi con la massima priorità del metodo dell'indice sono i metodi delle risorse e dell'indice delle risorse. In pratica, viene utilizzato più spesso il metodo dell'indice base, poiché è il più semplice. Determinazione dell'usura di edifici e strutture. Dopo aver determinato l'intero costo del ripristino o della sostituzione, dal valore risultante viene sottratto l'ammortamento per calcolare il valore residuo del bene. Il concetto di ammortamento utilizzato dai periti e il concetto di ammortamento utilizzato dai contabili sono diversi l'uno dall'altro. Con il termine “usura” nella teoria della valutazione si intende la perdita dell'utilità di un oggetto, e quindi del suo valore, per vari motivi, e non solo per il fattore tempo. Questo termine è usato in un senso diverso nella contabilità, dove l'usura è intesa come un meccanismo per trasferire i costi al costo di produzione durante la vita utile standard di un oggetto. Nella pratica di valutazione, vengono utilizzati diversi metodi per determinare l'usura delle strutture:

metodo di partizionamento; metodo a vita.

Metodo di divisione.

Consiste nel prendere in considerazione tutti i tipi di usura, che includono:

usura fisica rimovibile; usura fisica irreparabile; abbigliamento funzionale rimovibile; usura funzionale irreparabile; usura economica (esterna).

L'ammortamento è considerato rimovibile se il costo per eliminare il difetto è inferiore al valore aggiunto. Al contrario, se il costo della correzione è superiore al valore aggiunto, l’usura viene classificata come irreparabile. I clienti dei periti spesso richiedono che un elenco degli elementi recuperabili, insieme ad una stima dei costi di ripristino, sia incluso nel rapporto di stima. Determinazione (valutazione) dell'usura fisica. Di seguito sono riportate le tabelle che illustrano il calcolo dell'usura fisica, sia rimovibile che irreparabile.

Determinazione della menomazione dovuta ad usura fisica reversibile

Nome delle opere	Costo, dollari
Ristrutturazione del sito
Riparazione della rete idrica
Tinteggiatura e rifiniture interne
Menomazione fisica rimovibile – totale

Determinazione del deterioramento causato dall'usura fisica irreversibile di componenti di breve durata

Componenti	Costo totale di riproduzione	Età effettiva o effettiva	Aspettativa di vita		Deprezzamento, dollari
Ventilazione
Rete fognaria
Riscaldamento

Determinazione del deterioramento causato dall'usura fisica irreversibile di oggetti di lunga durata

Dati di calcolo	Unità di misura, dollari
Costo totale di riproduzione (senza profitto dello sviluppatore), dollari.
Disabilità fisica rimovibile, dollari.
Costo totale di riproduzione di componenti con una vita breve, in dollari.
Costo totale di riproduzione di componenti a lunga durata (1-2-3), dollari.
Età effettiva della struttura, anni
Vita economica della struttura, anni
Usura dei componenti di lunga durata ((5/6) 100), %
Svalutazione componenti durevoli ((4 7)/100), dollari.

Utilizzando metodo esperto Nel calcolare l'ammortamento fisico, l'esperto, mediante ispezione, determina la percentuale di ammortamento di ciascun elemento dell'edificio e quindi l'importo dell'ammortamento in termini monetari.

Determinazione dell'usura fisica

elemento costruttivo	Costo di sostituzione, dollari				Ammortamento accumulato, dollari
Fondazione
Sistema di alimentazione

La percentuale di usura degli elementi costruttivi può essere determinata anche come valore medio ponderato per tutti gli elementi dell'edificio

Nome dell'elemento strutturale

Peso specifico dell'elemento strutturale di un edificio

Percentuale di usura

Quota di ammortamento nel costo dell'edificio

Determinazione (valutazione) dell'usura funzionale. L'usura funzionale, come l'usura fisica, può essere rimovibile e irreparabile. Il criterio per classificare l'usura come rimovibile o irreparabile è lo stesso del caso dell'usura fisica. Di conseguenza, il costo dell'usura funzionale rimovibile è definito come costi ragionevoli dal punto di vista del loro contributo alle entrate future derivanti dalla gestione dell'impianto. L'usura funzionale rimovibile è causata da:

carenze che richiedono l'aggiunta di elementi; carenze che richiedono la sostituzione o l'ammodernamento degli elementi.

Nel primo caso è pari alla differenza tra il costo per realizzare le integrazioni richieste al momento della valutazione e il costo per realizzare le stesse integrazioni se fossero state effettuate inizialmente durante la costruzione dell'oggetto di valutazione. Ciò si spiega con il fatto che la ricostruzione di una parte dell'oggetto risulta più costosa se tale parte è stata creata al momento della costruzione dell'oggetto stesso. Nel secondo caso l'usura funzionale removibile è misurata dal costo di sostituzione degli elementi obsoleti. L'usura funzionale inamovibile può essere causata sia dalla mancanza che dall'eccesso delle caratteristiche qualitative degli oggetti oggetto di valutazione. Se c'è una penuria, questa si misura soprattutto con la perdita dell'importo dell'affitto in caso di locazione di un determinato oggetto. L'usura funzionale inamovibile viene calcolata come segue: Gli elementi di edifici e strutture, la cui disponibilità è attualmente inadeguata ai moderni requisiti degli standard di mercato, sono classificati come “miglioramenti aggiuntivi”. In questo caso si tratta di usura funzionale irreparabile causata da un eccesso di caratteristiche qualitative. Esempio. I sistemi citofonici hanno aggiunto $ 23.000 al costo della proprietà e $ 30.000 in costi di installazione. Pertanto, il costo di installazione per questi articoli è stato di $ 7.000. Il numero di articoli non necessari in genere aumenta con l'età della proprietà. Determinazione (valutazione) dell'usura economica. L'usura esterna (economica) si esprime in una diminuzione dell'idoneità funzionale degli immobili causata da fattori negativi esterni ad essi: il declino generale dell'area, la sfortunata ubicazione dell'immobile, ecc. Se mediante la ristrutturazione o l'ammodernamento di un edificio è possibile eliminare l'usura fisica e in una certa misura funzionale, l'usura dovuta a fattori esterni è nella maggior parte dei casi irreparabile. Tradizionalmente viene calcolato con due metodi:

vendite correlate, quando si confrontano due oggetti comparabili, di cui uno presenta segni di usura esterna e l'altro no, la differenza dei prezzi di vendita viene interpretata come usura esterna; capitalizzazione delle perdite locative utilizzando il moltiplicatore dell’affitto lordo.

Questo metodo confronta i redditi da locazione di immobili comparabili, dove uno è esposto a un'esternalità negativa e l'altro no. Pertanto, l’ammortamento economico è determinato dalla formula:

Deprezzamento economico = Perdita di affitto x Moltiplicatore dell'affitto lordo

Metodo di calcolo della durata della vita. Quando si applica questo metodo, vengono utilizzati i seguenti concetti:

Vita economica– questo è il periodo di tempo durante il quale un oggetto (edificio) può essere utilizzato per realizzare un profitto. Durante questo periodo le migliorie contribuiscono ad aumentare il valore dell'immobile. La vita economica di un immobile termina quando le migliorie apportate non contribuiscono più al suo valore a causa della generale obsolescenza dell'immobile. Durata della vita fisica di un oggetto è il periodo di tempo durante il quale l'edificio esiste. La durata della vita fisica termina con la demolizione dell'edificio. Età effettiva(valutato da esperti) si basa sulla valutazione dell'aspetto dell'oggetto, tenendo conto delle sue condizioni. Questa è l'età che corrisponde alla sua condizione fisica. Restante vita economica l'edificio è il periodo che va dalla data della valutazione fino alla fine della vita economica dell'oggetto. Durata di servizio standard– questa è la vita utile degli edifici e delle strutture determinata dalle normative.

Il rapporto tra ammortamento, costo di sostituzione, vetustà effettiva e vita economica tipica di un edificio è espresso dalla seguente formula:

I: VS = EV: EJ, dove

Io indosso; ВС – costo di sostituzione; EV – età effettiva; EZh – durata della vita economica. Questa formula può essere scritta come segue:

EV: EJ = percentuale di ammortamento del costo di sostituzione.

Il metodo della durata viene utilizzato sia per calcolare l'ammortamento cumulativo sia per calcolare qualsiasi tipo di ammortamento.

Il moltiplicatore dell'affitto lordo è un indicatore che riflette il rapporto tra il prezzo di vendita e il reddito lordo di un immobile. Questo indicatore è calcolato per oggetti immobiliari simili e viene utilizzato come moltiplicatore per l'indicatore adeguato dell'immobile da valutare.

Fasi della valutazione immobiliare utilizzando il moltiplicatore dell'affitto lordo:

Viene stimato il reddito lordo dell'oggetto valutato, potenziale o effettivo;

Vengono selezionati almeno tre analoghi dell'immobile da valutare, per i quali esistono informazioni affidabili sul prezzo di vendita e sull'importo del reddito potenziale o effettivo;

Vengono apportati gli aggiustamenti necessari per aumentare la comparabilità degli analoghi con l'oggetto da valutare;

Per ciascun analogo viene calcolato il moltiplicatore del canone lordo;

Il VRM finale è determinato come media aritmetica del VRM calcolato per tutti gli analoghi;

Il valore di mercato dell'oggetto valutato è calcolato come il prodotto del GRM medio e del reddito lordo adeguato stimato dell'oggetto valutato.

Il probabile valore di mercato dell’immobile oggetto di valutazione viene calcolato utilizzando la formula:

Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)

dove CH è il valore di mercato stimato dell'immobile oggetto di valutazione; PVDots: potenziale reddito lordo derivante dall'oggetto valutato; DVDots - reddito lordo effettivo derivante dall'oggetto valutato VRMsr - moltiplicatore dell'affitto lordo; Tsa - prezzo di vendita di un immobile simile; oppure con la formula:

Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+ .+Tsan/PVDan):n (2)

dove Tsa1 è il prezzo di vendita del primo oggetto simile; PVD1 - potenziale reddito lordo dal primo oggetto simile; Tan è il prezzo di vendita dell'ennesimo oggetto simile; PVDan - potenziale reddito lordo dall'ennesimo oggetto simile; n - numero di oggetti simili. è considerato un metodo di mercato per valutare un immobile a reddito, poiché questo indicatore tiene conto dei prezzi di vendita e dei ricavi lordi da locazione per gli oggetti venduti sul mercato. Esempio: il perito deve determinare il valore di mercato di un immobile il cui reddito lordo potenziale è di 30.000 mila rubli. Il database delle informazioni contiene informazioni sugli analoghi venduti di recente.

Calcoliamo il moltiplicatore medio dell'affitto lordo per analoghi e il suo valore medio: (105.000: 35.000 + 96.000: 28.000 + 110.000: 31.000): 3 = 3,3257. Il GRM non tiene conto delle differenze tra l'oggetto della valutazione e analoghi comparabili, poiché il calcolo del VRM si basa sui canoni di locazione effettivi e sui prezzi di vendita, che già tengono conto di queste differenze. Il valore di mercato dell'immobile oggetto di valutazione è 30.000 x 3,3257 = 99.770 (migliaia di rubli)

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Tecniche

Sull'utilizzo dell'analisi statistica nella valutazione degli immobili ad uso ufficio utilizzando il metodo del moltiplicatore dell'affitto lordo

Il metodo del moltiplicatore dell'affitto lordo (GRM) si basa sul presupposto che esiste un rapporto diretto tra il prezzo di vendita di un immobile, da un lato, e il potenziale reddito da locazione che può essere ottenuto affittando l'immobile, dall'altro . Il probabile prezzo di vendita dell'oggetto valutato utilizzando questo metodo viene calcolato utilizzando la formula: Il probabile prezzo di vendita dell'oggetto valutato utilizzando questo metodo viene calcolato utilizzando la formula:

C giro = PVD giro * VRM, (1)

dove C circa è il probabile prezzo di vendita dell'immobile da valutare, rub.;
PVD circa - potenziale reddito lordo del locatore derivante dall'immobile da valutare, rub./anno;
GRM - moltiplicatore dell'affitto lordo.

Il reddito lordo potenziale del proprietario è determinato in base ai canoni di affitto di mercato e alla dimensione dello spazio che può essere affittato:

Giri PVD = AP *Sgeneralmente(2)

dove AP è il canone di mercato annuale, rubli/anno;
S totale - rispettivamente, la superficie totale dell'immobile adatta per l'affitto, mq.

Il problema chiave nel determinare il VRM è garantire la comparabilità degli indicatori di costo degli oggetti confrontati. Nel caso degli immobili ad uso ufficio, per garantire la comparabilità, è possibile utilizzare un'unità standardizzata di dimensione dell'oggetto (mq di superficie totale) e la standardizzazione per reddito, che viene garantita calcolando il VRM.

Il calcolo del valore VRM per gli immobili ad uso ufficio si basa sui seguenti presupposti:

In conformità con lo standard del valore di mercato, il suo valore corrisponde a prezzo molto probabilmente, secondo cui l'oggetto può essere alienato sul libero mercato. Pertanto, per determinare il valore di mercato sulla base delle informazioni sui prezzi di oggetti simili, è consigliabile utilizzare metodi noti di analisi statistica, che consentono di aumentare l'affidabilità della valutazione degli indicatori calcolati. La popolazione generale in questo caso è costituita dai prezzi di tutti gli oggetti nel segmento di mercato analizzato e i dati utilizzati dal perito sono un campione costituito da N osservazioni indipendenti.

Poiché le offerte di affitto e vendita dello stesso immobile sono estremamente rare, le informazioni iniziali necessarie per l'analisi vengono generate in due fasi:

1a fase- viene determinato un elenco di oggetti analoghi in vendita paragonabili all'oggetto da valutare;
2a fase- per questi analoghi vengono selezionate le offerte corrispondenti per l'affitto di uffici.

Le principali caratteristiche del campione così formato sono riportate nella tabella seguente.

Tabella 1.
Analisi del rapporto “prezzo di vendita/affitto annuo” per immobili ad uso ufficio comparabili

N./articolo	Il nome degli indicatori	Offerta prezzi per analoghi in vendita, rub./sq. M.	Tariffe di affitto per immobili corrispondenti ad analoghi in vendita, RUB/mq. nell'anno	Rapporto “prezzo/canone annuo” per immobili comparabili
	Valore medio
	Valore minimo
	Valore massimo
	Coefficiente di asimmetria
	Relazione tra coefficiente di asimmetria ed errore di stima
	Coefficiente di curtosi
	Rapporto tra coefficiente di curtosi ed errore di stima
	Criterio di deviazione (il valore della tabella con α=0,5% è 2,67)
	Deviazione standard (RMS)
	Il coefficiente di variazione

Nota: calcolato sulla base di un campione di 19 immobili ad uso ufficio nella parte centrale di Rostov sul Don, messi in vendita nell'aprile 2006, e relative offerte di locazione.

L’omogeneità statistica del campione risultante è stata verificata utilizzando il criterio delle osservazioni anomale:

K = massimo [ YMercoledì - Y (1) ; Y (N) - YMercoledì]/σ (3)

dove Y av - valore medio;
Y (1) e Y (n) sono rispettivamente i valori minimo e massimo nel campione;
σ - deviazione standard.

Il campione può essere considerato statisticamente omogeneo se il valore calcolato del criterio (3) non supera il valore tabulato ad un dato livello di significatività. Per il campione risultante, il valore tabellare del criterio ad un livello di significatività del 5% è pari a 2,67, che è maggiore dei valori calcolati di questo criterio per le distribuzioni dei prezzi di vendita annunciati (2,09), dei canoni di locazione (1,79 ) e i rapporti “prezzi di vendita/canoni di locazione” (2.12). 2,67, che è maggiore dei valori calcolati da questo criterio per le distribuzioni dei prezzi di vendita annunciati (2,09), dei canoni di locazione (1,79) e dei rapporti prezzo di vendita/canoni di locazione (2,12).

Il valore del coefficiente di asimmetria (0,97) indica la presenza di un'asimmetria destra nella distribuzione dei prezzi di vendita degli oggetti, in cui il valore medio dell'indicatore supera il suo valore modale (più probabile) e il valore della curtosi Il coefficiente (0,46) indica una pendenza inferiore della distribuzione dei prezzi rispetto alla distribuzione normale standard. L'ultima circostanza è molto importante, perché indica un aumento del rischio di deviazione dei prezzi di vendita degli immobili dal loro livello medio. Tuttavia, i valori calcolati dei coefficienti di affidabilità di asimmetria e curtosi per tutti gli indicatori (pari al rapporto tra il valore del parametro e l’errore standard della stima) non sono sufficienti per scartare l’ipotesi che il campione risultante corrisponda ad un campione normale distribuzione. Tuttavia, i valori calcolati dei coefficienti di affidabilità di asimmetria e curtosi per tutti gli indicatori (pari al rapporto tra il valore del parametro e l’errore standard della stima) non sono sufficienti per scartare l’ipotesi che il campione risultante corrisponda ad un campione normale distribuzione.

Notiamo inoltre che per la distribuzione dei rapporti “prezzo di vendita/affitto annuo” si rilevano i valori del coefficiente di asimmetria (0,44) e del coefficiente di variazione (20%), che indicano una maggiore stabilità di questo indicatore. La figura seguente mostra un istogramma di questa distribuzione:

Il rapporto “prezzo di vendita/canone annuo” caratterizza il valore effettivo del VRM per ciascuna coppia di analoghi comparabili di oggetti in vendita e oggetti in affitto. Come segue dai risultati presentati, il valore più probabile del BPM per l'oggetto da valutare è compreso tra 5 e 6, e il valore medio (aspettativa matematica) BPM medio = 5,93.

Una valutazione più attendibile del valore VRM può essere ottenuta valutando direttamente la dipendenza del prezzo di vendita (per 1 mq) dal canone di locazione:

C ed =M*AP sp (4)

dove C ed è il prezzo di vendita di un'unità tipo di immobile ad uso ufficio, rub./mq;
m è il coefficiente di dipendenza dei prezzi di vendita dai canoni di locazione per oggetti comparabili, corrispondente al valore di VRM;
AP sp - canone annuo di affitto di un immobile ad uso ufficio comparabile, RUB/mq. M..

La dipendenza (4) è un'equazione di regressione lineare, i cui parametri sono stimati utilizzando il metodo dei minimi quadrati. I risultati del calcolo utilizzando la procedura standard di Microsoft Excel sono riportati nella tabella. 2.

Tavolo 2
Risultati del calcolo del VRM utilizzando il metodo dei minimi quadrati

I risultati del calcolo indicano un rapporto molto elevato tra i prezzi di vendita degli immobili ad uso ufficio e i canoni di locazione in questo segmento di mercato: oltre il 97% della variazione dei prezzi di vendita degli oggetti corrisponde a variazioni dei canoni di locazione e il valore calcolato del F- criterio è più di due ordini di grandezza superiore al suo valore tabulato al livello di significatività del 5%. La tabella dei prezzi di vendita calcolati ed effettivi per gli immobili ad uso ufficio è mostrata nella figura 2.

Valore BPM calcolato per l'equazione di regressione (M=5,84), leggermente inferiore alla media campionaria (BRM medio=5,93) e corrisponde alla dispersione minima delle deviazioni residue dei valori BPM effettivi e calcolati.

Il vantaggio dell'indicatore BPM, calcolato sulla base dell'analisi statistica di un campione abbastanza rappresentativo, è un maggiore livello di oggettività dei risultati ottenuti. Allo stesso tempo, è necessario tenere conto del fatto che la formazione del rapporto “prezzi di vendita/canoni di locazione” avviene sulla base delle aspettative della maggioranza degli operatori di mercato e presenta una certa inerzia. Questa inerzia, da un lato, “filtra” le fluttuazioni di prezzo ingiustificate causate dall'entusiasmo speculativo, ma, dall'altro, porta a un ritardo nella reazione dell'indicatore BPM in caso di cambiamenti significativi delle condizioni di mercato. Pertanto, è consigliabile utilizzare il metodo del moltiplicatore dell'affitto lordo per valutare il valore di mercato degli immobili a medio termine (per un periodo di 1 anno), tenendo conto dei cambiamenti attesi nei livelli di redditività dei vari segmenti di mercato.

Valutazione immobiliare.-ed. A.G. Gryaznova; Mosca, “Finanza e Statistica”, 2002, sez. 8.3
“Il rapporto reddito lordo (prezzo immobiliare/reddito annuo lordo) è una misura di valore standardizzata in base al reddito. Il vantaggio di questo approccio è che il reddito comprende differenze di scala, qualità della costruzione e ubicazione” - A. Damodaran. Valutazione degli investimenti. Strumenti e tecniche per la valutazione di eventuali asset. M.: Alpina Business Books, 2004, p. 1003.
Codice Civile della Federazione Russa, art. 437.
"Nel caso di immobili nella stessa ubicazione, si può sostenere che le caratteristiche di crescita e di rischio di questi immobili sono molto simili, quindi l'unica differenza rimane la differenza nella capacità di generare reddito" - A. Damodaran. Valutazione degli investimenti. Strumenti e tecniche per la valutazione di eventuali asset. M.: Alpina Business Books, 2004, p. 1004.
Aumentare l'affidabilità della valutazione del valore di mercato utilizzando il metodo dell'analisi comparativa. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Problemi di valutazione. Rivista scientifica e pratica professionale, n. 1, 2002, M.: ROO, pp. 2 - 10.
Likesh I., Lyaga J., Tabelle di base della statistica matematica, M., Finanza e statistica, 1985, p. 36.
Ibid., pag. 185.
A. Damodaran. Valutazione degli investimenti. Strumenti e tecniche per la valutazione di eventuali asset. M.: Alpina Business Books, 2004, p. 84-85.
Aumentare l'affidabilità della valutazione del valore di mercato utilizzando il metodo dell'analisi comparativa. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Problemi di valutazione. Rivista scientifica e pratica professionale, n. 1, 2002, M.: ROO, p.10.

Metodo del moltiplicatore dell'affitto lordo (GRM)

Il valore del terreno viene valutato in base al rapporto tra i prezzi di vendita e il reddito lordo potenziale o effettivo ricevuto dalla proprietà. Devi fare tre cose:

• 1. Valutare il reddito locativo di mercato derivante dalla proprietà da valutare.
• 2. Determinare il rapporto tra reddito lordo e prezzo di vendita sulla base delle recenti transazioni di mercato.
• 3. Trovare il valore del terreno valutato moltiplicando il reddito locativo di mercato che ne deriva per il GRM (Tabella 23).

Tabella 1. Calcolo del prezzo di vendita stimato di un terreno utilizzando il metodo VRM

Il VRM non tiene conto delle differenze tra siti comparabili e valutati

poiché vengono presi in considerazione nei prezzi di vendita e nei tassi di rendimento stessi. Hai solo bisogno

selezionare in modo più accurato gli analoghi per il confronto. Ma allo stesso tempo, questo metodo non tiene conto delle possibili differenze nei costi operativi per tutti gli oggetti. Questa lacuna può essere eliminata sostituendo il reddito lordo con il reddito netto nei calcoli.

Metodo di trasferimento o correlazione- si attua determinando il rapporto tra il costo totale dell'abitato e il costo del suolo. È stato stabilito che esiste una connessione stabile tra il costo del terreno e il costo delle strutture erette su di esso. Pertanto, il valore di un terreno può essere valutato distribuendo il prezzo di vendita totale di un immobile comparabile nelle sue due componenti: il terreno e gli edifici (miglioramenti). I coefficienti di rapporto risultanti possono essere applicati ai microdistretti valutati per determinare il costo di un'unità di confronto del terreno base per una determinata area (Tabella 24).

Tabella 2. Calcolo del coefficiente utilizzando il metodo di trasferimento

Quindi, se nell'area valutata viene venduta una proprietà per 200 mila rubli, il costo del terreno sarà: 200,0 H 0,224 = 44,8 mila rubli,

dove 0,224 è il valore medio del coefficiente in tabella. 24.

Metodo di distribuzione(metodo del rapporto, correlazione) - determinazione del valore componente di un terreno sulla base di un rapporto noto tra il valore del terreno e i miglioramenti nel complesso immobiliare. Il metodo si basa sul principio contributivo e sull'affermazione che per ogni tipologia di immobile esiste un rapporto normale tra il valore dei terreni e quello dei fabbricati. Questo rapporto è il più affidabile

per i nuovi edifici, sono vicini all'opzione di utilizzo migliore e più efficiente.

Quanto più vecchi sono gli edifici, tanto maggiore è il rapporto tra il valore del terreno e il valore totale della proprietà.

Per applicare il metodo sono necessari dati statistici affidabili sul rapporto tra i valori dei terreni e tutte le proprietà di un particolare tipo di immobile in un dato mercato. Tuttavia, il metodo viene utilizzato raramente anche nei mercati sviluppati, poiché ha una bassa affidabilità. L'uso del metodo è giustificato in condizioni di informazioni insufficienti sulle vendite di terreni. I valori risultanti sono considerati approssimativi.

Esempio. È necessario determinare il costo di un terreno se un analogo con edifici è stato recentemente venduto per 1250 mila rubli.

Innanzitutto, calcoliamo la quota del costo dei miglioramenti nei prezzi di vendita:

Pertanto, la quota di terreno nel prezzo di vendita sarà in media: 27%: 1,0-0,73 = 0,27.

Si può presumere che un terreno simile a quello valutato sia stato venduto per 1250 x 0,27 = 337,5 mila rubli. Dopo aver apportato modifiche alle differenze con l'oggetto della valutazione, viene determinato il valore del terreno valutato. moltiplicatore dei costi immobiliari

Problema 13. L'imprenditore ritiene che tra tre anni potrà acquistare una casa per 1.500mila.

Il prezzo di partenza, pagato oggi, gli permetterà di risparmiare la somma necessaria per comprare una casa, sulla base del tasso di interesse della banca del 15%.

Problema 36. Un mutuo ipotecario di UM 800 mila prevede il pagamento periodico solo degli interessi per il suo utilizzo. Tuttavia, secondo i termini dell'accordo, la quota capitale del prestito viene rimborsata in un'unica soluzione dopo 8 anni dalla data della sua esecuzione. Il mutuatario, un individuo, apre un conto speciale in una banca commerciale per accumulare fondi al fine di rimborsare il prestito in 8 anni. Per i fondi accumulati in banca, cioè per i saldi di cassa del fondo, i prestiti vengono detratti ogni anno al tasso del 10% annuo.