Brüt kira çarpanı yöntemi kullanılarak ofis gayrimenkullerinin değerlemesinde istatistiksel analizin kullanılması üzerine. Brüt kira çarpanı Makine ve teçhizatın brüt kira çarpanlarının değeri

3. Gayrimenkul değerlemesi

3.5. Gayrimenkul değerleme yaklaşımları.

3.5.1. Karşılaştırmalı (piyasa) yaklaşım

Karşılaştırmalı yaklaşım değerlemeye - bu, değerleme nesnesinin, onlarla yapılan işlemlerin fiyatları hakkında bilgi bulunan analoglarıyla karşılaştırılmasına dayanan bir değer değerlendirme yöntemleri kümesidir.

Karşılaştırmalı yaklaşımın uygulanmasına ilişkin koşullar:
1. Nesne benzersiz olmamalıdır.
2. Bilgiler, işlem şartlarını da içerecek şekilde kapsamlı olmalıdır.
3. Değerlemesi yapılan mülkün karşılaştırılabilir benzerlerinin maliyetini etkileyen faktörler karşılaştırılabilir olmalıdır.

Karşılaştırmalı yaklaşım şu ilkelere dayanmaktadır:
- oyuncu değişikliği;
- denge;
- arz ve talep.

Karşılaştırmalı yaklaşımın aşamaları:

1. Aşama

Pazar araştırması - pazarın durumu ve eğilimlerinin ve özellikle değerlendirilen nesnenin ait olduğu segmentin analizi gerçekleştirilir; Değerlendirilen gayrimenkulle en benzer olan ve nispeten yakın zamanda satılan gayrimenkul objeleri belirlenir.

2. aşama

Değerlemesi yapılan mülkün satışa sunulan veya yakın zamanda satılan benzerleri hakkındaki bilgilerin toplanması ve doğruluğunun doğrulanması; Analog nesnelerin değerlendirilen nesneyle karşılaştırılması.

Sahne 3

Seçilen analogların satış fiyatlarının, değerleme nesnesinden farklılıklara göre ayarlanması.

Aşama 4

Benzer nesnelerin düzeltilmiş fiyatları üzerinde anlaşarak değerleme nesnesinin değerinin belirlenmesi.

Karşılaştırılabilir nesneler aynı segmente ait olmalı ve bunlarla yapılan işlemler bu segment için tipik koşullar altında gerçekleştirilmelidir:

Maruz kalma süresi. Maruz kalma süresi – nesnenin piyasada olduğu süre;

İşlemin konularının bağımsızlığı. Bağımsızlık, satıcı ve alıcının:
· akrabadır;
· holdingin ve bağımsız bir yan kuruluşunun temsilcileridir;
· başka karşılıklı bağımlılık ve karşılıklı çıkarların olması;
· Teminat veya diğer yükümlülükler taşıyan nesnelerle işlemler gerçekleştiriliyorsa;
· vefat etmiş kişilerin gayrimenkullerinin satışı vb. ile iştigal eden;
- aşağıdakilerle belirlenen yatırım motivasyonu:
· yatırımcıların benzer motivasyonları;
· tesislerin benzer şekilde en iyi ve en verimli şekilde kullanılması;
· binanın aşınma ve yıpranma derecesi.

Analog nesneleri seçmek için ana kriterler:
1. Gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakları.
Tapu düzeltmesi piyasa kirası ile sözleşme kirası arasındaki farktır çünkü tam tapu piyasa kirası ve mevcut finansman üzerinden belirlenir.
2. İşlemin finansman şartları. İşlemin finansman koşulları atipik ise, kapsamlı bir analiz yapılması gerekir ve bunun sonucunda değişiklik yapılır.
3. Satış şartları ve satış zamanı.
4. Konum.
5. Fiziksel özellikler.

Değerleme konusu mülkün nihai değerinin belirlenmesi için karşılaştırılabilir satışlarda düzeltme yapılması gerekmektedir. Hesaplama ve ayarlamalar, her göstergenin önemi dikkate alınarak önceki hesaplamaların mantıksal analizine dayanarak yapılır. En önemli şey düzeltme faktörlerini doğru bir şekilde belirlemektir (bkz. Şekil 3.2).

Pirinç. 3.2. Ayarlama türleri

Yüzde ayarlamaları Benzer nesnenin veya karşılaştırma biriminin satış fiyatı, benzer nesnenin ve değerlemesi yapılan nesnenin özellikleri arasındaki farkların derecesini yansıtan bir katsayı ile çarpılarak girilir. Değerlendirilen nesne karşılaştırılabilir bir analogdan daha iyiyse, ikincinin fiyatına bir artış faktörü eklenir; daha kötüyse, bir azalan faktör eklenir.

Maliyet ayarlamaları:

a) Mutlak düzeltmeler, Karşılaştırma birimine eklendiğinde, satılan analog nesnenin fiyatını, analog nesne ile değerlemesi yapılan nesnenin özellikleri arasındaki farka göre tahmin edilen belirli bir miktarda değiştirir. Değerlendirilen nesne karşılaştırılabilir bir analogdan daha iyiyse pozitif bir ayarlama, daha kötüyse negatif bir ayarlama yapılır;

b) parasal ayarlamalar Satılan analog nesnenin fiyatına bir bütün olarak eklenen, özelliklerdeki farklılıkların tahmin edildiği belirli bir miktarda değişir.

Kümülatif faiz ayarlamaları tüm bireysel yüzde ayarlamalarının çarpılmasıyla belirlenir.

Formda değişiklik genel gruplandırma genellikle çok sayıda satışın olduğu gelişmiş bir emlak piyasasında kullanılır. Kümülatif düzeltme belirlenen emsaller grubu içinde yapılır.

Değişikliklerin sırası:
1. Finansman koşullarında düzeltme.
2. Özel satış koşullarına göre düzeltme.
3. Satış zamanına göre ayarlama.
4. Konum düzeltmesi.
5. Fiziksel özelliklerin düzeltilmesi.

Karşılaştırmalı yaklaşımın avantajları:
1. Nihai fiyat, tipik satıcı ve alıcıların görüşlerini yansıtır.
2. Satış fiyatları finansal koşullardaki ve enflasyondaki değişiklikleri yansıtmaktadır.
3. Statik olarak gerekçelendirilmiş.
4. Karşılaştırılan nesneler arasındaki farklara göre ayarlamalar yapılır.
5. Kullanımı oldukça kolaydır ve güvenilir sonuçlar verir.

Karşılaştırmalı yaklaşımın dezavantajları:
1. Satış farklılıkları.
2. Pratik satış fiyatlarına ilişkin bilgi toplamanın zorluğu.
3. İşlemin spesifik şartları hakkında bilgi toplamanın zorluğu.
4. Piyasa faaliyetlerine bağımlılık.
5. Piyasa istikrarına bağımlılık.
6. Önemli ölçüde farklı satışlara ilişkin verileri uzlaştırmanın zorluğu.

3.5.1.1. Eşleştirilmiş satış yöntemi

Herhangi bir özelliğe ilişkin düzeltme miktarını belirlemenin bir yolu, eşleştirilmiş satışları analiz etmektir. Birkaç karşılaştırılabilir satış çiftinin karşılaştırılması ve analiz edilmesinden oluşur. Ancak eşleşen satışlar, bir değerleme uzmanının karşılaştırılabilir mülkün gerçek fiyatında düzeltme olarak kullanması gereken bir özellik dışında neredeyse aynı olan iki mülkün satışıdır.

Örneğin

Piyasa satışlarına ilişkin aşağıdaki bilgiler bilinmektedir:

Alan, m2
Satış fiyatı, $

Tanımlamak:

1. Alandaki farklılıklara göre ayarlama.

2. Bahçenin varlığına göre ayarlama.

3. Garajın varlığına göre ayarlama.

Çözüm

	Değerlendirildi
Alan, m2
Ayarlama
Ayarlama
Ayarlama
Satış fiyatı, $	29000
Toplam ayarlama
Düzeltilmiş fiyat

Parasal düzeltmelerin yapılamadığı durumlarda uzman düzeltme yöntemlerine başvurulur.

Değerlendirilen nesnenin değeri = X olsun;

Satılan nesnenin maliyeti = 1,0 (%100).

bir nesne analogdan %15 daha iyiyse, analogun fiyatı %15 artmalıdır

X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

Bir nesne analogundan %15 daha kötü ise analogun fiyatı %15 oranında azaltılmalıdır.

X = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

Bir analog, değer verilen nesneden %15 daha iyiyse, analogun fiyatı düşmelidir.

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .

Bir analog, değer verilen nesneden %15 daha kötü ise, analogun fiyatı artmalıdır.

1,0 = (1,0 – 0,15) * X; .

3.5.1.2. Brüt kira çarpanı yöntemi

Brüt kira çarpanı (GRM) satış fiyatının potansiyel brüt gelire veya gerçek gelire oranıdır.

Bu yöntemi kullanmak için şunları yapmalısınız:

1) nesnenin ürettiği piyasa brüt gelirini tahmin etmek;

2) analogların karşılaştırılabilir satışları için, değerlemesi yapılan mülkten elde edilen brüt gelirin satış fiyatına oranını belirlemek;

3) değerli nesneden elde edilen brüt geliri analoglar için ortalama GRM değeriyle çarpın.

Muhtemel satış fiyatı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

Örnek

VRM'nin hesaplanması

	Satış fiyatı, c.u.
Değerlendirmenin amacı	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

GRM'nin rolü genel kapitalizasyon oranı (CCR) ile gerçekleştirilebilir.

OKC net faaliyet gelirinin satış fiyatına oranıdır.

Bu durumda

;

Örnek

OKC'nin hesaplanması

	Satış fiyatı, c.u.
Değerlendirmenin amacı	375000		0,13
			eşsiz
		35000 (geçen yıl)	eşsiz

Masada 3.3, bir daireye değer verirken eşleştirilmiş satış yönteminin kullanılmasına bir örnek göstermektedir.

Tablo 3.3

Eşleştirilmiş satış yöntemini kullanarak bir dairenin maliyetinin hesaplanması

Nesne özellikleri	Değerlendirmenin amacı	Nesneleri Eşleme
Konum
Ayarlama
Dairenin kat sayısı
Ayarlama
Nesne durumu
Ayarlama
Toplam alan, m 2
Ayarlama
Yaşam alanı, m2
Ayarlama
Mutfak alanı, m2
Ayarlama
Ayarlama
Daire fiyatı, $
Toplam ayarlama
Daire fiyatı düzeltildi, $

Öncesi

Brüt kira çarpanı yöntemi (brüt gelir çarpanı). Brüt kira çarpanı, satış fiyatının potansiyel veya fiili brüt gelire oranıdır. Yöntem üç aşamada gerçekleştirilir: Birinci aşama . Değerlendirilen mülkten elde edilen piyasa kira geliri tahmin edilmektedir. İkinci aşama. Brüt gelirin satış fiyatına oranı güncel piyasa işlemlerine göre belirlenir. Üçüncü sahne. Değerlemesi yapılan mülkün olası değeri, değerlemesi yapılan mülkten elde edilen piyasa kira gelirinin brüt kira çarpanı ile çarpılmasıyla hesaplanır. V = D r VRM = D r , burada V, değerlenen nesnenin olası satış fiyatıdır; D r – değerlemesi yapılan mülkün kira geliri; GRM – brüt kira çarpanı; C anal – analogun satış fiyatı; PVD anal, analoğun potansiyel brüt geliridir. Örnek. Yüksek basınçlı özelliği olan bir mülkün değerini 15.000 $ olarak belirlemek gerekir.Veri bankası, yakın zamanda satılan analoglar hakkında aşağıdaki bilgileri içerir (tabloya bakınız)

	Satış fiyatı Sanal

BRM (analoglara göre ortalama) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.

V= 15000x5= 75000$

Brüt kira çarpanı, değerlemesi yapılan ve karşılaştırılabilir mülkler arasında mevcut olan farklara göre ayarlanmaz çünkü GRM hesaplaması, bu farkları dikkate alan fiili kira ödemeleri ve satış fiyatlarına dayanmaktadır.

4.3 Maliyet yaklaşımının uygulanması

Maliyet yaklaşımı kullanarak bina ve yapıların maliyetini değerlendirmeye geçmeden önce, değerleme uzmanı sadece teknik belgeleri okumakla kalmamalı, aynı zamanda bina ve yapıları da incelemelidir. Bu, dış ve iç yapıların ve mühendislik sistemlerinin özelliklerini verecek olan değerlendirme nesnesinin ayrıntılı bir tanımını yapmasına olanak sağlayacaktır. Maliyet yaklaşımı 3 aşamadan oluşur: İlk aşama. Bina veya yapıların bulunduğu arsanın değerinin belirlenmesi. İkinci aşama. Geçerli değerleme tarihi itibariyle bir bina veya yapının yenileme veya yenileme maliyetinin tahmini. Üçüncü sahne. Bina ve yapıların her türlü aşınma ve yıpranmasının hesaplanması. Bina ve yapıların yenileme maliyetlerinin değerlendirilmesi. Bu yaklaşımda, yenileme maliyeti veya yenileme maliyeti aşağıdaki yöntemlere göre belirlenir:

karşılaştırma birimi; eleman bazında hesaplama (bileşenlere ayırma); endeks değerlendirmesi.

Karşılaştırmalı birim yöntemi. Bu yöntem birkaç adım içerir:

sahne. Benzer tesislerin inşaat maliyetlerine ilişkin verilere dayanarak, inşaat işleri için maliyet standartları geliştirilmektedir (1 m² başına, m³ bina başına). Tipik bir yapı olarak, sözleşme bedeli bilinen, yeni inşa edilmiş bir tesisin kullanılması daha iyidir. Değerleme uzmanı yakın zamanda inşa edilmiş benzer bir nesne bulamazsa, Merkezi Ekonomi ve Yönetim Araştırma Enstitüsü, Coinvest şirketi ve inşaat ürünlerinin tüketici biriminin maliyetine ilişkin belirli göstergeler sağlayan diğer şirketlerin gelişmelerini kullanabilir. temel, mevcut ve tahmini fiyat seviyelerindeki karakteristik bina ve yapı türleri için. sahne. Birim maliyet standardı, değerlendirilen binanın toplam alanı veya hacmi ile çarpılır. sahne. Değerlendirilen nesnenin özelliklerinde değişiklikler yapılır.

Temel bir ünite inşa etmenin maliyeti

Gerekli alan

Temel birim başına inşaat maliyeti

Değerlendirilen nesnenin özelliklerine ilişkin düzeltmeler

Yerel koşulları dikkate alan çarpan

Tam maliyet tahmini

Binaların ve yapıların maliyetinin eleman bazında hesaplanması yöntemi.

Bu yönteme bileşenleştirme yöntemi de denir. Değerleme uzmanı hesaplamaları aşağıdaki sırayla gerçekleştirir:

sahne. Bir binanın bireysel elemanlara (temel, duvarlar, çerçeve, çatı vb.) ayrılması. sahne. Değerlendirme tarihinde inşaat halindeki bir binaya belirli bir elemanın kurulumu için gereken maliyetlerin hesaplanması. Bunun için birim hacmin inşası için gerekli olan doğrudan ve dolaylı maliyet miktarı belirlenir.

Örneğin: 1 m² tuğla duvarın birim maliyeti; tuğla, harç maliyeti, işçi ücretleri, makine ve mekanizmaların çalıştırılması maliyetinden oluşmaktadır. Birim maliyeti alanla çarparak tüm elemanın kurulumunun toplam maliyetini elde ederiz. Girişimcinin karı ya birim maliyet olarak dikkate alınır ya da ayrı olarak hesaplanır.

sahne. Element bazında maliyetlerin toplamı.

İndeks değerlendirme yöntemi. Nesnenin defter değerinin, Rusya Federasyonu Hükümeti tarafından onaylanan sabit varlıkların yeniden değerlenmesine ilişkin ilgili endeksle çarpılmasıyla gerçekleştirilir. Bu yöntem çeşitli hesaplama yöntemlerini içerir. Kaynak, kaynak indeksi, temel indeks ve temel telafi yöntemleri vardır. Kaynak yöntemi– bu, mevcut (tahmini) fiyatlar ve kaynak tarifeleri (maliyet unsurları) üzerinden yapılan bir hesaplamadır. Malzemelere, ürünlere, yapılara (iş sürecinde kullanılan yardımcı olanlar dahil) duyulan ihtiyacın yanı sıra bunların şantiyeye teslim mesafeleri ve yöntemleri, teknolojik amaçlı enerji tüketimi, çalışma süresi ile ilgili verilere göre gerçekleştirilir. inşaat makineleri ve bunların bileşimi, işçilerin işçilik maliyetleri. Bu yöntem, Rusya İnşaat Bakanlığı'nın 10 Kasım 1992 tarihli mektubunda onaylanan Metodolojik Tavsiyelerde belirtilen hükümlere uygun olarak uygulanır. No.BF-926/12. Kaynak dizini yöntemi kaynak yönteminin inşaatta kullanılan kaynaklara ilişkin bir indeks sistemi ile birleşimidir. Maliyet (fiyat, maliyet) endeksleri, terminolojide karşılaştırılabilir kaynaklar için mevcut (tahmin) ve temel maliyet göstergelerinin oranıyla belirlenen göreceli göstergelerdir. Bu yöntemin birçok olası çeşidinden, Rusya Devlet İnşaat Komitesi'nin 4 Haziran tarihli mektubunda belirtilen, bireysel iş türlerine (PVR) ilişkin göstergelere dayalı olarak tahmini inşaat maliyetini belirleme yönteminin kullanılması tavsiye edilir. , 1993 Sayı 12-146. Temel endeks yöntemi- bu, Rusya Devlet İnşaat Komitesi'nin 31 Mayıs 1993 tarih ve 12 tarihli mektubu tarafından onaylanan Metodolojik tavsiyelere dayanan endeksler kullanılarak baz fiyat seviyesinden mevcut fiyat seviyesine kadar tahmin şartlarına göre maliyetlerin yeniden hesaplanmasıdır. -133. Temel telafi yöntemi, tahmini fiyatların temel düzeyinde hesaplanan maliyet ile inşaat sürecinde kullanılan kaynaklara ilişkin fiyat ve tarifelerdeki değişikliklere ilişkin hesaplamalarla belirlenen ek maliyetlerin toplamıdır. Ülkedeki ekonomik durum istikrara kavuşuncaya ve buna uygun piyasa yapıları oluşana kadar endeks yönteminin en öncelikli yöntemleri kaynak ve kaynak-endeksi yöntemleridir. Uygulamada, temel indeks yöntemi en basit olduğu için en sık kullanılır. Bina ve yapıların aşınma ve yıpranmasının belirlenmesi. Restorasyonun veya değiştirmenin tam maliyeti belirlendikten sonra, öğenin kalıntı değerini hesaplamak için elde edilen değerden amortisman düşülür. Değerleme uzmanlarının kullandığı amortisman kavramı ile muhasebecilerin kullandığı amortisman kavramı birbirinden farklıdır. Değerleme teorisindeki "aşınma ve yıpranma" terimi, bir nesnenin kullanışlılığının ve dolayısıyla değerinin, yalnızca zaman faktörüne bağlı olarak değil, çeşitli nedenlerle kaybı olarak anlaşılmaktadır. Bu terim, aşınma ve yıpranmanın, bir nesnenin standart hizmet ömrü boyunca maliyetleri üretim maliyetine aktarma mekanizması olarak anlaşıldığı muhasebede farklı bir anlamda kullanılır. Değerlendirme uygulamasında yapıların aşınma ve yıpranmasını belirlemek için çeşitli yöntemler kullanılır:

bölümleme yöntemi; ömür boyu yöntem.

Bölme yöntemi.

Aşağıdakiler de dahil olmak üzere her türlü aşınma ve yıpranmanın dikkate alınmasından oluşur:

çıkarılabilir fiziksel aşınma ve yıpranma; onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranma; çıkarılabilir fonksiyonel aşınma; onarılamaz fonksiyonel aşınma; ekonomik (dış) aşınma ve yıpranma.

Kusurun giderilmesinin maliyeti katma değerden azsa amortismanın çıkarılabilir olduğu kabul edilir. Tam tersine, eğer düzeltme maliyeti katma değerden fazla ise aşınma ve yıpranma onarılamaz olarak sınıflandırılır. Değerleme uzmanlarının müşterileri genellikle, geri kazanılabilir öğelerin bir listesinin, restorasyon maliyetlerine ilişkin bir tahminle birlikte değerleme raporuna dahil edilmesini talep eder. Fiziksel aşınma ve yıpranmanın belirlenmesi (değerlendirilmesi). Aşağıda, hem çıkarılabilir hem de onarılamaz fiziksel aşınma ve yıpranmanın hesaplanmasını gösteren tablolar bulunmaktadır.

Geri dönüşümlü fiziksel aşınma ve yıpranma nedeniyle oluşan değer kaybının belirlenmesi

Eserlerin adı	Maliyet, dolar
Site yenileme
Su temin şebekesinin onarımı
İç mekan boyama ve bitirme
Çıkarılabilir fiziksel bozukluk – toplam

Kısa ömürlü bileşenlerin geri dönüşü olmayan fiziksel aşınma ve yıpranmasından kaynaklanan bozulmanın belirlenmesi

Bileşenler	Toplam çoğaltma maliyeti	Gerçek veya etkili yaş	Yaşam beklentisi		Amortisman, dolar
Havalandırma
Kanalizasyon
Isıtma

Uzun ömürlü eşyalarda geri dönülemez fiziksel aşınma ve yıpranma nedeniyle oluşan bozulmanın tespiti

Hesaplanan veriler	Ölçü birimi, dolar
Toplam çoğaltma maliyeti (geliştiricinin karı olmadan), dolar.
Çıkarılabilir fiziksel bozukluk, dolar.
Kısa ömürlü bileşenlerin yeniden üretiminin toplam maliyeti, dolar.
Uzun ömürlü bileşenlerin (1-2-3) yeniden üretiminin toplam maliyeti, dolar.
Yapının efektif yaşı, yıllar
Yapının ekonomik ömrü, yıllar
Uzun ömürlü bileşenlerin aşınması ((5/6) 100), %
Uzun ömürlü bileşenlerin değer düşüklüğü ((4 7)/100), dolar.

Kullanma uzman yöntemi Fiziksel amortisman hesaplanırken uzman, inceleme yaparak binanın her bir elemanının amortisman yüzdesini ve ardından parasal olarak amortisman miktarını belirler.

Fiziksel aşınma ve yıpranmanın belirlenmesi

yapı elemanı	Değiştirme maliyeti, dolar				Birikmiş amortisman, dolar
Temel
Güç sistemi

Yapı elemanlarının aşınma yüzdesi, binanın tüm elemanları için ağırlıklı ortalama değer olarak da belirlenebilir.

Yapısal elemanın adı

Bir binanın yapısal elemanının özgül ağırlığı

Aşınma yüzdesi

Amortismanın bina maliyetindeki payı

Fonksiyonel aşınmanın belirlenmesi (değerlendirilmesi). Fiziksel aşınma gibi fonksiyonel aşınma da çıkarılabilir ve onarılamaz olabilir. Aşınmayı çıkarılabilir veya onarılamaz olarak sınıflandırma kriteri, fiziksel aşınma durumundakiyle aynıdır. Buna göre çıkarılabilir fonksiyonel aşınma ve yıpranma maliyeti, tesisin işletilmesinden gelecek gelire katkısı açısından makul olan maliyetler olarak tanımlanmaktadır. Çıkarılabilir fonksiyonel aşınmaya şunlar neden olur:

eleman eklenmesini gerektiren eksiklikler; elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren eksiklikler.

İlk durumda, değerlendirme sırasında gerekli ilavelerin yapılmasının maliyeti ile aynı ilavelerin başlangıçta değerlendirme nesnesinin inşası sırasında yapılmış olması halinde yapılmasının maliyeti arasındaki farka eşittir. Bu, nesnenin bir kısmının yeniden inşasının, eğer bu parça nesnenin inşası sırasında oluşturulmuşsa daha pahalı olmasıyla açıklanmaktadır. İkinci durumda, çıkarılabilir fonksiyonel aşınma, eski elemanların değiştirilmesinin maliyeti ile ölçülür. Düzeltilemez işlevsel aşınma ve yıpranma, değerlendirilen nesnelerin niteliksel özelliklerinin hem eksikliğinden hem de fazlalığından kaynaklanabilir. Kıtlık varsa, bu özellikle belirli bir nesnenin kiraya verilmesi sırasındaki kira miktarındaki kayıplarla ölçülür. Giderilemez fonksiyonel aşınma ve yıpranma şu şekilde hesaplanır: Mevcut durumda piyasa standartlarının modern gerekliliklerine göre yetersiz olan bina ve yapı elemanları "ekstra iyileştirmeler" olarak sınıflandırılır. Bu durumda, kalite özelliklerinin fazlalığından kaynaklanan onarılamaz fonksiyonel aşınmadan bahsediyoruz. Örnek.İnterkom sistemleri mülkün maliyetine 23.000 $, kurulum maliyetine ise 30.000 $ ekledi.Böylece bu parçaların kurulum maliyeti 7.000 $ oldu.Gereksiz eşyaların sayısı genellikle mülkün yaşıyla birlikte artar. Ekonomik aşınma ve yıpranmanın belirlenmesi (değerlendirilmesi). Dış (ekonomik) aşınma ve yıpranma, gayrimenkulün işlevsel uygunluğunun, onun dışındaki olumsuz faktörlerden kaynaklanan bir azalmayla ifade edilir: alanın genel olarak gerilemesi, mülkün talihsiz konumu vb. Bir binanın yeniden inşa edilmesi veya modernleştirilmesiyle fiziksel ve bir dereceye kadar işlevsel aşınma ve yıpranma ortadan kaldırılabiliyorsa, o zaman dış etkilerden kaynaklanan aşınma ve yıpranma çoğu durumda onarılamaz. Geleneksel olarak iki yöntemle hesaplanır:

ilgili satışlar, Birinde dış aşınma ve yıpranma belirtileri olan, diğerinde olmayan iki karşılaştırılabilir nesne karşılaştırıldığında, satış fiyatlarındaki fark dış aşınma olarak yorumlanır; kira zararlarının aktifleştirilmesi brüt kira çarpanını kullanarak.

Bu yöntem, birinin negatif dışsallığa maruz kaldığı ve diğerinin maruz kalmadığı karşılaştırılabilir mülklerin kira gelirlerini karşılaştırır. Böylece ekonomik amortisman aşağıdaki formülle belirlenir:

Ekonomik Amortisman = Kira Kaybı x Brüt Kira Çarpanı

Ömür hesaplama yöntemi. Bu yöntemi uygularken aşağıdaki kavramlar kullanılır:

Ekonomik hayat– bu, bir nesnenin (binanın) kar elde etmek için kullanılabileceği süredir. Bu dönemde iyileştirmeler mülkün değerine katkıda bulunur. Bir mülkün ekonomik ömrü, mülkün genel olarak eskimesi nedeniyle yapılan iyileştirmelerin artık değerine katkıda bulunmaması durumunda sona erer. Fiziksel yaşam süresi Bir nesnenin süresi, binanın mevcut olduğu süredir. Binanın yıkılmasıyla fiziki ömrü sona erer. Etkili yaş(uzmanca değerlendirilen), durumu dikkate alınarak nesnenin görünümünün değerlendirilmesine dayanır. Bu onun fiziksel durumuna karşılık gelen yaştır. Kalan ekonomik ömür Bina, değerleme tarihinden itibaren nesnenin ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süredir. Standart servis ömrü– Binaların ve yapıların yönetmeliklerle belirlenen hizmet ömrüdür.

Amortisman, yenileme maliyeti, etkin yaş ve bir binanın tipik ekonomik ömrü arasındaki ilişki aşağıdaki formülle ifade edilir:

I: VS = EV: EJ, burada

Giyerim; ВС – değiştirme maliyeti; EV – etkili yaş; EZh – ekonomik ömür. Bu formül şu şekilde yazılabilir:

EV: EJ = Değiştirme maliyeti amortismanının yüzdesi.

Ömür yöntemi hem kümülatif amortismanı hesaplamak hem de herhangi bir amortisman türünü hesaplamak için kullanılır.

Brüt kira çarpanı, bir mülkün satış fiyatının brüt gelirine oranını yansıtan bir göstergedir. Bu gösterge benzer gayrimenkul nesneleri için hesaplanır ve değerlendirilen mülkün yeterli göstergesinin çarpanı olarak kullanılır.

Brüt kira çarpanı kullanılarak gayrimenkul değerlemesinin aşamaları:

Değerlenen nesnenin potansiyel veya fiili brüt geliri tahmin edilir;

Değerlemesi yapılan mülkün satış fiyatı ve potansiyel veya fiili gelir miktarı hakkında güvenilir bilgilerin bulunduğu en az üç analogu seçilir;

Analogların değerlendirilen nesneyle karşılaştırılabilirliğini artırmak için gerekli ayarlamalar yapılır;

Her analog için brüt kira çarpanı hesaplanır;

Nihai VRM, tüm analoglar için hesaplanan VRM'nin aritmetik ortalaması olarak belirlenir;

Değerlenen nesnenin piyasa değeri, ortalama GRM ile değerlenen nesnenin tahmini yeterli brüt gelirinin çarpımı olarak hesaplanır.

Değerlemesi yapılan mülkün olası piyasa değeri aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)

burada CH, değerlemesi yapılan mülkün tahmini piyasa değeridir; PVDots - değerlendirilen nesneden elde edilen potansiyel brüt gelir; DVDots - değerlendirilen nesneden elde edilen gerçek brüt gelir VRMsr - brüt kira çarpanı; Tsa - benzer bir mülkün satış fiyatı; veya formüle göre:

Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+ .+Tsan/PVDan):n (2)

burada Tsa1 ilk benzer nesnenin satış fiyatıdır; PVD1 - ilk benzer nesneden elde edilen potansiyel brüt gelir; Tan, n'inci benzer nesnenin satış fiyatıdır; PVDan - n'inci benzer nesneden elde edilen potansiyel brüt gelir; n - benzer nesnelerin sayısı. Bu gösterge, piyasada satılan nesnelerin satış fiyatlarını ve brüt kira gelirini hesaba kattığından, gelir getiren bir mülkün değerlemesinde bir piyasa yöntemi olarak kabul edilir. Örnek: Değerleme uzmanı, potansiyel brüt geliri 30.000 bin ruble olan bir mülkün piyasa değerini belirlemelidir. Bilgi veritabanı yakın zamanda satılan analoglar hakkında bilgi içerir.

Analoglar için ortalama brüt kira çarpanını ve ortalama değerini hesaplıyoruz: (105.000: 35.000 + 96.000: 28.000 + 110.000: 31.000): 3 = 3,3257. GRM, değerleme konusu ile karşılaştırılabilir analoglar arasındaki farklar için düzeltme yapmaz; VRM'nin maliyeti, bu farkları zaten hesaba katan gerçek kira ödemelerine ve satış fiyatlarına dayanmaktadır. Değerlemesi yapılan mülkün piyasa değeri 30.000 x 3.3257 = 99.770 (bin ruble)

Ekonomi hakkında daha fazla makale

Devlete ait bir işletmenin stratejik gelişiminde iş planlamasının rolü (FKP UT LenVO OSP Lomonosov örneğinde)
İş planlaması konusu, hem yeni bir girişim kurmaya hazırlananlar hem de iş dünyasında yeni olmayan ancak hacmini genişletmek isteyenler için aynı derecede önemlidir...

JV Milavitsa JSC örneğini kullanarak üretim verimliliğinde en önemli faktör olarak işgücü verimliliği
Endüstriyel işletmelerde işgücü verimliliği, yalnızca faaliyetlerinin etkinliğinin ana göstergelerinden biri değil, aynı zamanda yerine getirilmesi gereken bir tahmin göstergesidir...

Dielektrik eldiven üretimi için yeni bir teknolojik hattın başlatılmasına yönelik bir yatırım projesinin fizibilite çalışması
Şu anda oldukça fazla yatırım fırsatı var. Ancak aynı zamanda çoğu işletmenin yatırım için değişen derecelerde ücretsiz mali kaynakları vardır...

Teknikler

Brüt kira çarpanı yöntemi kullanılarak ofis gayrimenkullerinin değerlemesinde istatistiksel analizin kullanılması hakkında

Brüt kira çarpanı yöntemi (GRM), bir mülkün satış fiyatı ile mülkün kiraya verilmesi sırasında elde edilebilecek potansiyel kira geliri arasında doğrudan bir ilişki olduğu varsayımına dayanmaktadır. . Bu yöntemle değerlemesi yapılan nesnenin olası satış fiyatı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır: Bu yöntemle değerlemesi yapılan nesnenin olası satış fiyatı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

C rev = PVD rev * VRM, (1)

burada C, değerlemesi yapılan mülkün olası satış fiyatıdır, rub.;
PVD yaklaşık - kiraya verenin değerlemesi yapılan mülkten elde edeceği potansiyel brüt gelir, ruble/yıl;
GRM - brüt kira çarpanı.

Ev sahibinin potansiyel brüt geliri, piyasadaki kira oranlarına ve kiralanabilecek alanın büyüklüğüne göre belirlenir:

PVD rev = AP *Sgenel olarak(2)

burada AP, yılın piyasa kira oranıdır, ruble/yıl;
S toplam - sırasıyla, kiralamaya uygun mülkün toplam alanı, m2.

VRM'nin belirlenmesindeki temel sorun, karşılaştırılan nesnelerin maliyet göstergelerinin karşılaştırılabilirliğini sağlamaktır. Ofis gayrimenkulleri durumunda, karşılaştırılabilirliği sağlamak için, standartlaştırılmış bir nesne boyutu birimi (toplam alanın m2'si) ve VRM'nin hesaplanmasıyla sağlanan gelire göre standardizasyon kullanabilirsiniz.

Ofis gayrimenkulleri için VRM değerinin hesaplanması aşağıdaki varsayımlara dayanmaktadır:

Piyasa değeri standardına uygun olarak değeri şuna karşılık gelir: büyük ihtimalle fiyat buna göre nesne açık piyasada yabancılaştırılabilir. Bu nedenle, benzer nesnelerin fiyatlarına ilişkin bilgilere dayanarak piyasa değerini belirlemek için, hesaplanan göstergelerin değerlendirilmesinin güvenilirliğini artırmayı mümkün kılan iyi bilinen istatistiksel analiz yöntemlerinin kullanılması tavsiye edilir. Bu durumda genel nüfus, analiz edilen pazar segmentindeki tüm nesnelerin fiyatlarıdır ve değerleme uzmanı tarafından kullanılan veriler aşağıdakilerden oluşan bir örnektir: N bağımsız gözlemler.

Aynı mülkü kiralama ve satma teklifleri son derece nadir olduğundan, analiz için gerekli ilk bilgiler iki aşamada oluşturulur:

1. aşama- Değeri belirlenecek nesneyle karşılaştırılabilecek satılık analog nesnelerin bir listesi belirlenir;
2. aşama- bu analoglar için ofis tesislerinin kiralanmasına yönelik ilgili teklifler seçilmiştir.

Bu şekilde oluşturulan numunenin temel özellikleri aşağıdaki tabloda gösterilmektedir.

Tablo 1.
Karşılaştırılabilir ofis mülkleri için “satış fiyatı/yıllık kira” oranının analizi

Eşya yok	Göstergelerin adı	Satılık analoglar için teklif fiyatları, rub./m² M.	Satılık analoglara karşılık gelen mülkler için kira oranları, RUB/m2. yıl içinde	Karşılaştırılabilir mülkler için "fiyat/yıllık kira oranı" oranı
	Ortalama değer
	En az değer
	Maksimum değer
	Asimetri katsayısı
	Asimetri katsayısının tahmin hatasıyla ilişkisi
	Basıklık katsayısı
	Basıklık katsayısının tahmin hatasına oranı
	Sapma kriteri (α=%0,5'teki tablo değeri 2,67'dir)
	Standart sapma (RMS)
	Değişim katsayısı

Not: Rostov-on-Don'un orta kesiminde Nisan 2006'da satışa sunulan 19 ofis mülkünün bir örneğine ve ilgili kiralama tekliflerine dayanarak hesaplanmıştır.

Ortaya çıkan numunenin istatistiksel homojenliği, aykırı gözlemler kriteri kullanılarak kontrol edildi:

k = maksimum [ eevlenmek - e (1) ; e (N) - eevlenmek]/σ (3)

burada Y av - ortalama değer;
Y (1) ve Y (n) sırasıyla numunedeki minimum ve maksimum değerlerdir;
σ - standart sapma.

Kriter (3)'ün hesaplanan değeri, belirli bir anlamlılık seviyesinde tablodaki değeri aşmıyorsa, numunenin istatistiksel olarak homojen olduğu kabul edilebilir. Ortaya çıkan örneklem için kriterin %5 anlamlılık düzeyindeki tablo değeri 2,67 olup, bu kriterin açıklanan satış fiyatları (2,09), kira oranları (1,79) dağılımları için hesaplanan değerlerinden büyüktür. ) ve “satış fiyatı/kira oranı” oranları (2.12). Bu kriterin açıklanan satış fiyatları (2,09), kira oranları (1,79) ve satış fiyatı/kira oranları oranları (2,12) dağılımları için hesaplanan değerlerinden daha büyük olan 2,67.

Asimetri katsayısının değeri (0,97), nesnelerin satış fiyatları dağılımında göstergenin ortalama değerinin modal (en olası) değerini aştığı sağ yönlü bir asimetrinin varlığını ve basıklık değerini gösterir. katsayısı (0,46), fiyat dağılımının standart normal dağılıma göre daha düşük bir eğime sahip olduğunu gösterir. Son durum çok önemli çünkü Gayrimenkul satış fiyatlarının ortalama seviyesinden sapma riskinin arttığını gösterir. Ancak, tüm göstergeler için asimetri ve basıklık güvenilirlik katsayılarının hesaplanan değerleri (parametre değerinin tahminin standart hatasına oranına eşit), ortaya çıkan numunenin normale karşılık geldiği hipotezini reddetmek için yeterli değildir. dağıtım. Ancak, tüm göstergeler için asimetri ve basıklık güvenilirlik katsayılarının hesaplanan değerleri (parametre değerinin tahminin standart hatasına oranına eşit), ortaya çıkan numunenin normale karşılık geldiği hipotezini reddetmek için yeterli değildir. dağıtım.

Ayrıca “satış fiyatı/yıllık kira” oranlarının dağılımında asimetri katsayısı (0,44) ve değişim katsayısı (%20) değerlerinin de bu göstergenin daha istikrarlı olduğunu gösterdiğini not ediyoruz. Aşağıdaki şekil bu dağılımın histogramını göstermektedir:

"Satış fiyatı/yıllık kira oranı" oranı, satılık nesneler ve kiralık nesnelerin her bir karşılaştırılabilir analog çifti için VRM'nin gerçek değerini karakterize eder. Sunulan sonuçlardan da anlaşılacağı üzere, değerlendirilen nesne için BPM'nin en olası değeri 5 ila 6 aralığındadır ve ortalama değer (matematiksel beklenti) BPM av = 5,93.

VRM değerinin daha güvenilir bir değeri, satış fiyatının (1 m2 başına) kira oranına bağımlılığının doğrudan değerlendirilmesiyle elde edilebilir:

Ced =M*AP sp (4)

burada Ced standart bir ofis gayrimenkulü biriminin satış fiyatıdır, rub./m2;
m, VRM'nin değerine karşılık gelen, karşılaştırılabilir nesneler için satış fiyatlarının kira oranlarına bağımlılık katsayısıdır;
AP sp - benzer bir ofis mülkünün yıllık kira oranı, RUB/m2. M..

Bağımlılık (4), parametreleri en küçük kareler yöntemi kullanılarak tahmin edilen doğrusal bir regresyon denklemidir. Standart Microsoft Excel prosedürü kullanılarak yapılan hesaplama sonuçları tabloda verilmiştir. 2.

Tablo 2
En küçük kareler yöntemini kullanarak VRM hesaplamasının sonuçları

Hesaplama sonuçları, bu pazar segmentindeki ofis gayrimenkullerinin satış fiyatları ile kira oranları arasında çok yüksek bir ilişkiye işaret etmektedir - nesnelerin satış fiyatlarındaki değişimin %97'sinden fazlası, kira oranlarındaki değişikliklere karşılık gelmektedir ve F-'nin hesaplanan değeri, kriterin %5 anlamlılık seviyesinde tablodaki değerinden iki kat daha yüksek olması. Ofis mülkleri için hesaplanan ve fiili satış fiyatlarının tablosu Şekil 2'de gösterilmektedir.

Regresyon denklemi için hesaplanan BPM değeri (M=5,84), örnek ortalamasından biraz daha az (BRM av =5,93) ve gerçek ve hesaplanan BPM değerlerinin kalan sapmalarının minimum dağılımına karşılık gelir.

Oldukça temsili bir numunenin istatistiksel analizine dayanarak hesaplanan BPM göstergesinin avantajı, elde edilen sonuçların daha yüksek düzeyde objektif olmasıdır. Aynı zamanda “satış fiyatı/kira oranı” ilişkisinin oluşumunun piyasa katılımcılarının çoğunluğunun beklentilerine dayalı olarak oluştuğunu ve belli bir atalet taşıdığını da dikkate almak gerekir. Bu atalet, bir yandan spekülatif heyecanın neden olduğu haksız fiyat dalgalanmalarını “filtreler”, diğer yandan da piyasa koşullarında önemli değişiklikler olması durumunda BPM göstergesinin tepkisinde gecikmeye yol açar. Bu nedenle, çeşitli pazar segmentlerinin karlılık seviyelerinde beklenen değişiklikleri dikkate alarak, orta vadeli amaçlar için (1 yıllık bir süre için) gayrimenkulün piyasa değerini değerlendirmek için brüt kira çarpanı yönteminin kullanılması tavsiye edilir.

Gayrimenkul değerlemesi.-ed. A.G. Griyaznova; Moskova, “Finans ve İstatistik”, 2002, bölüm. 8.3
“Brüt gelir oranı (gayrimenkul fiyatı/brüt yıllık gelir), gelire göre standartlaştırılmış bir değer ölçüsüdür. Bu yaklaşımın avantajı, gelirin ölçek, inşaat kalitesi ve konum farklılıklarını içermesidir” - A. Damodaran. Yatırım değerlendirmesi. Herhangi bir varlığın değerlendirilmesine yönelik araçlar ve teknikler. M.: Alpina Business Books, 2004, s. 1003.
Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, Sanat. 437.
"Aynı konumdaki mülkler söz konusu olduğunda, bu mülklerin büyüme ve risk özelliklerinin çok benzer olduğu, dolayısıyla tek farkın gelir yaratma yeteneğindeki farklılık olduğu iddia edilebilir" - A. Damodaran. Yatırım değerlendirmesi. Herhangi bir varlığın değerlendirilmesine yönelik araçlar ve teknikler. M.: Alpina Business Books, 2004, s. 1004.
Karşılaştırmalı analiz yöntemini kullanarak piyasa değeri değerlendirmesinin güvenilirliğinin arttırılması üzerine. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Değerlendirme sorunları. Profesyonel bilimsel ve pratik dergi, No. 1, 2002, M.: ROO, s. 2 - 10.
Likesh I., Lyaga J., Matematiksel istatistiğin temel tabloları, M., Finans ve İstatistik, 1985, s. 36.
Temsilci. 185.
A. Damodaran. Yatırım değerlendirmesi. Herhangi bir varlığın değerlendirilmesine yönelik araçlar ve teknikler. M.: Alpina Business Books, 2004, s. 84-85.
Karşılaştırmalı analiz yöntemini kullanarak piyasa değeri değerlendirmesinin güvenilirliğinin arttırılması üzerine. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Değerlendirme sorunları. Mesleki bilimsel ve pratik dergi, Sayı 1, 2002, M.: ROO, s.10.

Brüt kira çarpanı yöntemi (GRM)

Arsanın değeri, satış fiyatları ile mülkten elde edilen potansiyel veya fiili brüt gelir arasındaki ilişkiye göre belirlenir. Üç şey yapmanız gerekir:

• 1. Değerlendirilen mülkten elde edilen piyasa kira gelirini değerlendirin.
• 2. Son piyasa işlemlerini baz alarak brüt gelirin satış fiyatına oranını belirleyin.
• 3. Değerlendirilen arsanın değerini, buradan elde edilen piyasa kira gelirini GRM ile çarparak bulun (Tablo 23).

Tablo 1. Bir arsanın tahmini satış fiyatının VRM yöntemi kullanılarak hesaplanması

VRM, karşılaştırılabilir ve değerlendirilen tesisler arasındaki farklara göre ayarlama yapmaz

Çünkü bunlar satış fiyatlarında ve getiri oranlarında bizzat dikkate alınıyor. Sadece ihtiyacın var

Karşılaştırma için analogları daha doğru seçin. Ancak aynı zamanda bu yöntem, tüm nesnelerin işletme maliyetlerindeki olası farklılıkları hesaba katmaz. Hesaplamalarda brüt gelirin net gelir ile değiştirilmesiyle bu eksiklik giderilebilir.

Transfer veya Korelasyon Yöntemi-Yapılan alanın toplam maliyeti ile arsa maliyeti arasındaki oran belirlenerek uygulanır. Arsa maliyeti ile üzerine inşa edilen yapıların maliyeti arasında istikrarlı bir bağlantı olduğu tespit edilmiştir. Bu nedenle, bir arsanın değeri, benzer bir mülkün toplam satış fiyatının arsa ve binalar (iyileştirmeler) olmak üzere iki bileşenine dağıtılmasıyla değerlendirilebilir. Ortaya çıkan oran katsayıları, belirli bir alan için temel arsanın karşılaştırma biriminin maliyetini belirlemek amacıyla değerlendirilen mikro bölgelere uygulanabilir (Tablo 24).

Tablo 2. Transfer yöntemi kullanılarak katsayının hesaplanması

Yani, değerlendirilen alanda bir mülk 200 bin rubleye satıldıysa, arazinin maliyeti şu şekilde olacaktır: 200,0 H 0,224 = 44,8 bin ruble,

burada 0,224 tablodaki katsayının ortalama değeridir. 24.

Dağıtım yöntemi(oran yöntemi, korelasyon) - arazi değerinin bilinen bir oranına ve mülk kompleksindeki iyileştirmelere dayanarak bir arsanın bileşen değerinin belirlenmesi. Yöntem, katkı ilkesine ve her mülk türü için arazi ve binaların değeri arasında normal bir ilişki olduğu iddiasına dayanmaktadır. Bu oran en güvenilir olanıdır.

yeni binalar için ise en iyi ve en verimli kullanım seçeneğine yakındır.

Binalar ne kadar eski olursa, arazi değerinin toplam mülk değerine oranı da o kadar yüksek olur.

Yöntemi uygulamak için, belirli bir pazardaki arazi değerleri ile belirli bir gayrimenkul türüne ait tüm mülkler arasındaki ilişkiye ilişkin güvenilir istatistiksel verilere ihtiyaç vardır. Ancak yöntemin güvenilirliği düşük olduğundan gelişmiş pazarlarda bile nadiren kullanılmaktadır. Yöntemin kullanımı, arazi satışlarına ilişkin yetersiz bilgi koşullarında haklı çıkar. Ortaya çıkan değerler yaklaşık olarak kabul edilir.

Örnek. Binalı bir analogun yakın zamanda 1250 bin rubleye satılması durumunda arsanın maliyetini belirlemek gerekir.

Öncelikle satış fiyatlarındaki iyileştirmelerin maliyetinin payını hesaplayalım:

Dolayısıyla arsanın satış fiyatı içindeki payı ortalama olarak şu şekilde olacaktır: %27: 1,0-0,73 = 0,27.

Değerlendirilen arsaya benzer bir arsanın 1250 x 0,27 = 337,5 bin rubleye satıldığı varsayılabilir. Değerleme konusu ile ilgili farklılıklar için düzeltmeler yapıldıktan sonra değerlendirilen arsanın değeri belirlenir. emlak maliyeti arsa çarpanı

Sorun 13. Girişimci üç yıl içinde 1.500 bin dolara ev alabileceğine inanıyor.

Bugün ödenen başlangıç ​​fiyatı, bankanın %15'lik faiz oranına göre ev satın almak için gereken miktardan tasarruf etmesine olanak tanıyacak.

Sorun 36. 800 bin PB tutarındaki ipotek kredisi, yalnızca kullanım faizinin periyodik olarak ödenmesini sağlar. Ancak anlaşma şartlarına göre kredinin anaparası, kredinin verildiği tarihten itibaren 8 yıl içinde toplu olarak geri ödeniyor. Borç alan kişi, kredisini 8 yıl içinde geri ödeyebilmek için ticari bir bankada özel bir hesap açarak fon biriktirir. Bankada biriken fonlar için yani fonun nakit bakiyeleri için yıllık %10 oranında kredi kesintisi yapılmaktadır.