Σχετικά με τη χρήση στατιστικής ανάλυσης κατά την αποτίμηση ακινήτων γραφείου με τη μέθοδο του πολλαπλασιαστή ακαθάριστης ενοικίασης. Ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίασης Η αξία των ακαθάριστων πολλαπλασιαστών ενοικίασης μηχανημάτων και εξοπλισμού

3. Εκτίμηση ακινήτων

3.5. Προσεγγίσεις αποτίμησης ακινήτων.

3.5.1. Συγκριτική (αγοραία) προσέγγιση

Συγκριτική προσέγγισηστην αποτίμηση - αυτό είναι ένα σύνολο μεθόδων για την εκτίμηση της αξίας, με βάση τη σύγκριση του αντικειμένου αποτίμησης με τα ανάλογα του, για τα οποία υπάρχουν πληροφορίες σχετικά με τις τιμές των συναλλαγών μαζί τους.

Προϋποθέσεις για την εφαρμογή της συγκριτικής προσέγγισης:
1. Το αντικείμενο δεν πρέπει να είναι μοναδικό.
2. Οι πληροφορίες πρέπει να είναι περιεκτικές, συμπεριλαμβανομένων των όρων συναλλαγών.
3. Οι παράγοντες που επηρεάζουν το κόστος συγκρίσιμων αναλόγων του υπό αποτίμηση ακινήτου πρέπει να είναι συγκρίσιμοι.

Η συγκριτική προσέγγιση βασίζεται στις αρχές:
- αντικαταστάσεις
- ισορροπία
- προσφορά και ζήτηση.

Στάδια της συγκριτικής προσέγγισης:

Στάδιο 1

Έρευνα αγοράς - διενεργείται ανάλυση της κατάστασης και των τάσεων της αγοράς και ιδιαίτερα του τμήματος στο οποίο ανήκει το αξιολογούμενο αντικείμενο. Εντοπίζονται ακίνητα που είναι πιο συγκρίσιμα με αυτό που αποτιμάται και πουλήθηκαν σχετικά πρόσφατα.

Στάδιο 2

Συλλογή και επαλήθευση της ακρίβειας των πληροφοριών σχετικά με ανάλογα του ακινήτου που αποτιμάται που προσφέρονται προς πώληση ή πωλούνται πρόσφατα. σύγκριση αναλογικών αντικειμένων με το αντικείμενο που αξιολογείται.

Στάδιο 3

Αναπροσαρμογή τιμών πώλησης επιλεγμένων αναλόγων σύμφωνα με διαφορές από το αντικείμενο αποτίμησης.

Στάδιο 4

Καθορισμός της αξίας του αντικειμένου αποτίμησης με συμφωνία για τις προσαρμοσμένες τιμές ανάλογων αντικειμένων.

Τα συγκρίσιμα αντικείμενα πρέπει να ανήκουν στο ίδιο τμήμα και οι συναλλαγές μαζί τους πρέπει να πραγματοποιούνται υπό συνθήκες τυπικές για αυτό το τμήμα:

Περίοδος έκθεσης. Περίοδος έκθεσης – ο χρόνος που το αντικείμενο βρίσκεται στην αγορά.

Ανεξαρτησία των υποκειμένων της συναλλαγής. Ανεξαρτησία σημαίνει ότι οι συναλλαγές δεν ολοκληρώνονται σε αγοραία τιμή εάν ο πωλητής και ο αγοραστής:
· σχετίζονται;
· είναι εκπρόσωποι της εκμετάλλευσης και μιας ανεξάρτητης θυγατρικής.
· έχουν άλλη αλληλεξάρτηση και αμοιβαία συμφέροντα.
· οι συναλλαγές πραγματοποιούνται με αντικείμενα που επιβαρύνονται με εξασφαλίσεις ή άλλες υποχρεώσεις.
· ασχολείται με την πώληση ακινήτων αποθανόντων κ.λπ.
- επενδυτικά κίνητρα, τα οποία καθορίζονται από:
· παρόμοια κίνητρα επενδυτών.
· παρόμοια βέλτιστη και αποτελεσματικότερη χρήση των εγκαταστάσεων.
· βαθμός φθοράς του κτιρίου.

Κύρια κριτήρια για την επιλογή αναλογικών αντικειμένων:
1. Δικαιώματα ιδιοκτησίας επί ακινήτων.
Η προσαρμογή του τίτλου είναι η διαφορά μεταξύ αγοραίου μισθώματος και μισθώματος συμβολαίου, επειδή ο πλήρης τίτλος καθορίζεται με το μίσθωμα της αγοράς και την τρέχουσα διαθέσιμη χρηματοδότηση.
2. Όροι χρηματοδότησης της συναλλαγής. Εάν οι συνθήκες χρηματοδότησης της συναλλαγής είναι άτυπες, απαιτείται ενδελεχής ανάλυση, με αποτέλεσμα να γίνει τροποποίηση.
3. Όροι πώλησης και χρόνος πώλησης.
4. Τοποθεσία.
5. Φυσικά χαρακτηριστικά.

Απαιτείται προσαρμογή σε συγκρίσιμες πωλήσεις για τον προσδιορισμό της τελικής αξίας του ακινήτου. Ο υπολογισμός και οι προσαρμογές γίνονται με βάση μια λογική ανάλυση προηγούμενων υπολογισμών, λαμβάνοντας υπόψη τη σημασία κάθε δείκτη. Το πιο σημαντικό είναι να προσδιορίσετε με ακρίβεια τους συντελεστές διόρθωσης (βλ. Εικ. 3.2).

Ρύζι. 3.2. Τύποι προσαρμογών

Ποσοστιαίες προσαρμογέςκαταχωρούνται πολλαπλασιάζοντας την τιμή πώλησης του ανάλογου αντικειμένου ή της μονάδας σύγκρισής του με έναν συντελεστή που αντικατοπτρίζει τον βαθμό διαφορών στα χαρακτηριστικά του ανάλογου αντικειμένου και του αντικειμένου που αποτιμάται. Εάν το αντικείμενο αξίας είναι καλύτερο από ένα συγκρίσιμο ανάλογο, τότε προστίθεται ένας αυξανόμενος παράγοντας στην τιμή του τελευταίου· εάν είναι χειρότερος, προστίθεται ένας φθίνων συντελεστής.

Προσαρμογές κόστους:

α) απόλυτες διορθώσεις,προστεθεί στη μονάδα σύγκρισης, αλλάξτε την τιμή του πωλούμενου αναλογικού αντικειμένου κατά ένα ορισμένο ποσό, το οποίο υπολογίζεται στη διαφορά στα χαρακτηριστικά του αναλογικού αντικειμένου και του αντικειμένου που αποτιμάται. Γίνεται θετική προσαρμογή εάν το αντικείμενο αξίας είναι καλύτερο από ένα συγκρίσιμο ανάλογο, αρνητική προσαρμογή εάν είναι χειρότερο.

β) νομισματικές προσαρμογές, που προστίθεται στην τιμή του πωλούμενου αναλογικού αντικειμένου στο σύνολό του, αλλάξτε το κατά ένα ορισμένο ποσό, στο οποίο υπολογίζονται οι διαφορές στα χαρακτηριστικά.

Σωρευτικές προσαρμογές επιτοκίωνκαθορίζονται πολλαπλασιάζοντας όλες τις επιμέρους ποσοστιαίες προσαρμογές.

Τροποποίηση στο έντυπο γενική ομαδοποίησησυνήθως χρησιμοποιείται σε μια ανεπτυγμένη αγορά ακινήτων όπου υπάρχει μεγάλος αριθμός πωλήσεων. Η σωρευτική προσαρμογή γίνεται εντός της προσδιορισμένης ομάδας συγκρίσιμων στοιχείων.

Ακολουθία τροπολογιών:
1. Προσαρμογή όρων χρηματοδότησης.
2. Προσαρμογή για ειδικούς όρους πώλησης.
3. Προσαρμογή για τον χρόνο πώλησης.
4. Διόρθωση για τοποθεσία.
5. Διόρθωση για φυσικά χαρακτηριστικά.

Πλεονεκτήματα της συγκριτικής προσέγγισης:
1. Η τελική τιμή αντικατοπτρίζει τη γνώμη των τυπικών πωλητών και αγοραστών.
2. Οι τιμές πώλησης αντικατοπτρίζουν τις αλλαγές στις χρηματοοικονομικές συνθήκες και τον πληθωρισμό.
3. Στατικά αιτιολογημένη.
4. Γίνονται προσαρμογές για διαφορές μεταξύ των αντικειμένων που συγκρίνονται.
5. Αρκετά εύκολο στη χρήση και δίνει αξιόπιστα αποτελέσματα.

Μειονεκτήματα της συγκριτικής προσέγγισης:
1. Διαφορές πωλήσεων.
2. Δυσκολία στη συλλογή πληροφοριών για τις πρακτικές τιμές πώλησης.
3. Η δυσκολία συλλογής πληροφοριών για τους συγκεκριμένους όρους της συναλλαγής.
4. Εξάρτηση από τη δραστηριότητα της αγοράς.
5. Εξάρτηση από τη σταθερότητα της αγοράς.
6. Δυσκολία αντιστοίχισης στοιχείων σχετικά με σημαντικά διαφορετικές πωλήσεις.

3.5.1.1. Μέθοδος ζευγαρωμένων πωλήσεων

Ένας τρόπος για τον προσδιορισμό του ποσού της προσαρμογής για οποιοδήποτε χαρακτηριστικό είναι η ανάλυση των ζευγαρωμένων πωλήσεων. Συνίσταται στη σύγκριση και ανάλυση πολλών ζευγών συγκρίσιμων πωλήσεων. Οι αντιστοιχισμένες πωλήσεις, ωστόσο, είναι οι πωλήσεις δύο ακινήτων που είναι σχεδόν πανομοιότυπα εκτός από ένα χαρακτηριστικό που πρέπει να αξιολογήσει ένας εκτιμητής για να χρησιμοποιήσει ως προσαρμογή στην πραγματική τιμή του συγκρίσιμου ακινήτου.

Για παράδειγμα

Οι ακόλουθες πληροφορίες για τις πωλήσεις στην αγορά είναι γνωστές:

Εμβαδόν, m2
Τιμή πώλησης, $

Καθορίζω:

1. Προσαρμογή για διαφορές στην περιοχή.

2. Προσαρμογή για την παρουσία κήπου.

3. Ρύθμιση για την παρουσία γκαράζ.

Λύση

	Αξιολογήσιμο
Εμβαδόν, m2
Προσαρμογή
Προσαρμογή
Προσαρμογή
Τιμή πώλησης, $	29000
Ολική προσαρμογή
Προσαρμοσμένη τιμή

Οι ειδικές μέθοδοι προσαρμογής χρησιμοποιούνται όταν δεν μπορούν να γίνουν νομισματικές προσαρμογές.

Έστω η τιμή του αντικειμένου που αποτιμάται = X;

Κόστος πωληθέντος αντικειμένου = 1,0 (100%).

εάν ένα αντικείμενο είναι 15% καλύτερο από ένα αναλογικό, τότε η τιμή του αναλόγου θα πρέπει να αυξηθεί κατά 15%

X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

εάν ένα αντικείμενο είναι 15% χειρότερο από το ανάλογό του, τότε η τιμή του αναλόγου θα πρέπει να μειωθεί κατά 15%

X = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

εάν ένα ανάλογο είναι 15% καλύτερο από το αντικείμενο αξίας, τότε η τιμή του αναλόγου θα πρέπει να μειωθεί

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .

εάν ένα ανάλογο είναι 15% χειρότερο από το αντικείμενο αξίας, τότε η τιμή του αναλόγου θα πρέπει να αυξηθεί

1,0 = (1,0 – 0,15) * X; .

3.5.1.2. Μέθοδος πολλαπλασιαστή μικτού ενοικίου

Πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου (GRM) είναι ο λόγος της τιμής πώλησης είτε προς το δυνητικό ακαθάριστο είτε προς το πραγματικό εισόδημα.

Για να χρησιμοποιήσετε αυτή τη μέθοδο πρέπει:

1) εκτιμήστε το ακαθάριστο εισόδημα της αγοράς που δημιουργείται από το αντικείμενο.

2) να καθορίσει την αναλογία του ακαθάριστου εισοδήματος από το ακίνητο που αποτιμάται προς την τιμή πώλησης για συγκρίσιμες πωλήσεις αναλόγων.

3) πολλαπλασιάστε το ακαθάριστο εισόδημα από το αποτιμημένο αντικείμενο με τη μέση τιμή του GRM για τα ανάλογα.

Η πιθανή τιμή πώλησης υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο

Παράδειγμα

Υπολογισμός VRM

	Τιμή πώλησης, c.u.
Αντικείμενο αξιολόγησης	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

Ο ρόλος του GRM μπορεί να εκτελεστεί από τον γενικό δείκτη κεφαλαιοποίησης (CCR).

OKC είναι ο λόγος των καθαρών λειτουργικών εσόδων προς την τιμή πώλησης.

Σε αυτήν την περίπτωση

;

Παράδειγμα

Υπολογισμός OKC

	Τιμή πώλησης, c.u.
Αντικείμενο αξιολόγησης	375000		0,13
			ασύγκριτος
		35000 (πέρυσι)	ασύγκριτος

Στον πίνακα Το 3.3 δείχνει ένα παράδειγμα χρήσης της μεθόδου ζευγαρωμένων πωλήσεων κατά την αποτίμηση ενός διαμερίσματος.

Πίνακας 3.3

Υπολογισμός του κόστους ενός διαμερίσματος με τη μέθοδο των ζευγαρωμένων πωλήσεων

Χαρακτηριστικά αντικειμένου	Αντικείμενο αξιολόγησης	Χαρτογράφηση αντικειμένων
Τοποθεσία
Προσαρμογή
Αριθμός ορόφων του διαμερίσματος
Προσαρμογή
Κατάσταση αντικειμένου
Προσαρμογή
Συνολική επιφάνεια, m 2
Προσαρμογή
Καθιστικό, m2
Προσαρμογή
Χώρος κουζίνας, m2
Προσαρμογή
Προσαρμογή
Τιμή διαμερίσματος, $
Ολική προσαρμογή
Η τιμή του διαμερίσματος προσαρμόστηκε, $

Προηγούμενος

Μέθοδος πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου (πολλαπλασιαστής ακαθάριστου εισοδήματος).Ο ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίου είναι ο λόγος της τιμής πώλησης προς το δυνητικό ή το πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα. Η μέθοδος πραγματοποιείται σε τρία στάδια: Πρώτο στάδιο . Εκτιμάται το εισόδημα από ενοίκια της αγοράς από το υπό αξιολόγηση ακίνητο. Δεύτερη φάση.Καθορίζεται ο λόγος του ακαθάριστου εισοδήματος προς την τιμή πώλησης με βάση πρόσφατες συναλλαγές στην αγορά. Τρίτο στάδιο.Η πιθανή αξία του ακινήτου που αξιολογείται υπολογίζεται πολλαπλασιάζοντας το εισόδημα από ενοίκια της αγοράς από το ακίνητο που αξιολογείται με τον ακαθάριστο πολλαπλασιαστή ενοικίων. V = D r VRM = D r, όπου V είναι η πιθανή τιμή πώλησης του αποτιμημένου αντικειμένου. D r – εισόδημα από ενοίκια του υπό εκτίμηση ακινήτου. GRM – πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου. C anal – η τιμή πώλησης του αναλόγου. Το PVD anal είναι το δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα του αναλόγου. Παράδειγμα.Είναι απαραίτητο να αποτιμήσετε ένα ακίνητο με ιδιότητα υψηλής πίεσης στα 15.000 $. Η τράπεζα δεδομένων περιέχει τις ακόλουθες πληροφορίες σχετικά με τα πρόσφατα πωληθέντα ανάλογα (βλ. πίνακα)

	Τιμή πώλησης Sanal

BRM (μέσος όρος έναντι των αναλόγων) = (5 + 5,43 + 4,8) : 3 = 5.

V= 15000x5=75000 $

Ο ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίων δεν προσαρμόζεται για διαφορές που υπάρχουν μεταξύ των εκτιμώμενων και συγκρίσιμων ακινήτων, καθώς ο υπολογισμός του GRM βασίζεται στις πραγματικές πληρωμές ενοικίων και στις τιμές πώλησης, οι οποίες λαμβάνουν υπόψη αυτές τις διαφορές.

4.3 Εφαρμογή της προσέγγισης του κόστους

Πριν προχωρήσετε στην αξιολόγηση του κόστους των κτιρίων και των κατασκευών χρησιμοποιώντας μια προσέγγιση κόστους, ο εκτιμητής πρέπει όχι μόνο να διαβάσει την τεχνική τεκμηρίωση, αλλά και να επιθεωρήσει τα κτίρια και τις κατασκευές. Αυτό θα του επιτρέψει να συντάξει μια λεπτομερή περιγραφή του αντικειμένου αξιολόγησης, η οποία θα δώσει τα χαρακτηριστικά των εξωτερικών και εσωτερικών δομών και των συστημάτων μηχανικής. Η προσέγγιση κόστους περιλαμβάνει 3 στάδια: Πρώτο στάδιο. Προσδιορισμός της αξίας του οικοπέδου στο οποίο βρίσκονται το κτίριο ή οι κατασκευές. Δεύτερη φάση.Εκτίμηση του κόστους αντικατάστασης ή αντικατάστασης ενός κτιρίου ή κατασκευής από την ημερομηνία έναρξης της αποτίμησης. Τρίτο στάδιο. Υπολογισμός κάθε είδους φθοράς κτιρίων και κατασκευών. Εκτίμηση του κόστους αντικατάστασης κτιρίων και κατασκευών.Σε αυτή την προσέγγιση, το κόστος αντικατάστασης ή το κόστος αντικατάστασης προσδιορίζεται με βάση τις ακόλουθες μεθόδους:

συγκριτική μονάδα? υπολογισμός στοιχείο προς στοιχείο (ανάλυση σε στοιχεία). αξιολόγηση του δείκτη.

Μέθοδος συγκριτικής μονάδας.Αυτή η μέθοδος περιλαμβάνει διάφορα βήματα:

στάδιο. Με βάση στοιχεία για το κόστος κατασκευής παρόμοιων εγκαταστάσεων, αναπτύσσονται πρότυπα κόστους για κατασκευαστικές εργασίες (ανά 1 m², ανά m³ κτιρίου). Ως τυπική κατασκευή, είναι προτιμότερο να χρησιμοποιείτε μια πρόσφατα κατασκευασμένη εγκατάσταση για την οποία είναι γνωστή η τιμή της σύμβασης. Εάν ο εκτιμητής δεν μπορεί να βρει ένα πρόσφατα κατασκευασμένο συγκρίσιμο αντικείμενο, τότε μπορεί να χρησιμοποιήσει τις εξελίξεις του Κεντρικού Ερευνητικού Ινστιτούτου Οικονομικών και Διοίκησης, της εταιρείας Coinvest και άλλων εταιρειών, οι οποίες παρέχουν συγκεκριμένους δείκτες του κόστους μιας καταναλωτικής μονάδας δομικών προϊόντων για χαρακτηριστικούς τύπους κτιρίων και κατασκευών στο βασικό, τρέχον και προβλεπόμενο επίπεδο τιμών. στάδιο. Το πρότυπο μοναδιαίου κόστους πολλαπλασιάζεται με τη συνολική επιφάνεια ή όγκο του κτιρίου που αξιολογείται. στάδιο. Γίνονται τροποποιήσεις στα χαρακτηριστικά του αντικειμένου που αξιολογείται.

Κόστος κατασκευής βασικής μονάδας

Απαιτούμενος χώρος

Κόστος κατασκευής ανά μονάδα βάσης

Διορθώσεις για τα χαρακτηριστικά του αντικειμένου που αξιολογείται

Πολλαπλασιαστής λαμβάνοντας υπόψη τις τοπικές συνθήκες

Πλήρης εκτίμηση κόστους

Μέθοδος υπολογισμού στοιχείο προς στοιχείο του κόστους κτιρίων και κατασκευών.

Αυτή η μέθοδος ονομάζεται επίσης μέθοδος συνιστώσας. Ο εκτιμητής εκτελεί τους υπολογισμούς με την ακόλουθη σειρά:

στάδιο.Διάσπαση ενός κτιρίου σε επιμέρους στοιχεία (θεμέλια, τοίχοι, πλαίσιο, στέγη κ.λπ.). στάδιο.Υπολογισμός του κόστους που απαιτείται για την εγκατάσταση ενός συγκεκριμένου στοιχείου σε κτίριο υπό κατασκευή κατά την ημερομηνία αξιολόγησης. Για να γίνει αυτό, προσδιορίζεται το ποσό των άμεσων και έμμεσων δαπανών που απαιτούνται για την κατασκευή ενός μοναδιαίου όγκου.

Για παράδειγμα:Το μοναδιαίο κόστος 1 m² τοίχου από τούβλα αποτελείται από το κόστος τούβλων, κονιάματος, μισθούς εργαζομένων και το κόστος λειτουργίας μηχανημάτων και μηχανισμών. Πολλαπλασιάζοντας το μοναδιαίο κόστος με την περιοχή, παίρνουμε το συνολικό κόστος εγκατάστασης ολόκληρου του στοιχείου. Το κέρδος του επιχειρηματία λαμβάνεται υπόψη είτε σε μοναδιαίο κόστος είτε υπολογίζεται χωριστά.

στάδιο.Άθροισμα του κόστους στοιχείο προς στοιχείο.

Δείκτη μέθοδος αξιολόγησης.Πραγματοποιείται πολλαπλασιάζοντας τη λογιστική αξία του αντικειμένου με τον αντίστοιχο δείκτη για την επανεκτίμηση των παγίων περιουσιακών στοιχείων, που έχει εγκριθεί από την κυβέρνηση της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Αυτή η μέθοδος περιλαμβάνει διάφορες μεθόδους υπολογισμού. Υπάρχουν: μέθοδοι πόρων, ευρετηρίου πόρων, ευρετηρίου βάσης και αντιστάθμισης βάσης. Μέθοδος πόρων– αυτός είναι ένας υπολογισμός σε τρέχουσες (προβλεπόμενες) τιμές και τιμολόγια πόρων (στοιχεία κόστους). Πραγματοποιείται με βάση την ανάγκη για υλικά, προϊόντα, κατασκευές (συμπεριλαμβανομένων των βοηθητικών που χρησιμοποιούνται στη διαδικασία της εργασίας), καθώς και δεδομένα σχετικά με τις αποστάσεις και τις μεθόδους παράδοσής τους στο εργοτάξιο, την κατανάλωση ενέργειας για τεχνολογικούς σκοπούς, τον χρόνο λειτουργίας των μηχανημάτων κατασκευής και της σύνθεσής τους, το κόστος εργασίας των εργαζομένων. Αυτή η μέθοδος εφαρμόζεται σύμφωνα με τις διατάξεις που ορίζονται στις Μεθοδολογικές Συστάσεις που εγκρίθηκαν με την επιστολή του Υπουργείου Κατασκευών της Ρωσίας της 10ης Νοεμβρίου 1992. αριθμ. BF-926/12. Μέθοδος ευρετηρίου πόρωνείναι ένας συνδυασμός της μεθόδου των πόρων με ένα σύστημα δεικτών για πόρους που χρησιμοποιούνται στην κατασκευή. Οι δείκτες κόστους (τιμή, κόστος) είναι σχετικοί δείκτες που καθορίζονται από την αναλογία των δεικτών τρέχοντος (προβλεπόμενου) και βασικού κόστους για πόρους συγκρίσιμους στην ονοματολογία. Από τις πολλές πιθανές ποικιλίες αυτής της μεθόδου, συνιστάται η χρήση της μεθόδου προσδιορισμού του εκτιμώμενου κόστους κατασκευής με βάση δείκτες για μεμονωμένους τύπους εργασίας (PVR), όπως ορίζεται στην επιστολή της Κρατικής Επιτροπής Κατασκευών της Ρωσίας της 4ης Ιουνίου , 1993 Νο. 12-146. Μέθοδος βάσης-δείκτη- αυτός είναι ένας επανυπολογισμός του κόστους σύμφωνα με τους όρους της εκτίμησης από το επίπεδο τιμής βάσης στο τρέχον επίπεδο τιμών χρησιμοποιώντας δείκτες που βασίζονται στις Μεθοδολογικές συστάσεις που εγκρίθηκαν με την επιστολή της Κρατικής Επιτροπής Κατασκευών της Ρωσίας της 31ης Μαΐου 1993 αρ. 12 -133. Η βασική μέθοδος αντιστάθμισης είναι το άθροισμα του κόστους που υπολογίζεται στο βασικό επίπεδο των εκτιμώμενων τιμών και του πρόσθετου κόστους που καθορίζεται από υπολογισμούς που σχετίζονται με αλλαγές στις τιμές και τα τιμολόγια για τους πόρους που χρησιμοποιούνται κατά τη διαδικασία κατασκευής. Μέχρι να σταθεροποιηθεί η οικονομική κατάσταση στη χώρα και να διαμορφωθούν οι αντίστοιχες δομές της αγοράς, οι μέθοδοι υψηλότερης προτεραιότητας της μεθόδου του δείκτη είναι οι μέθοδοι πόρων και πόρων-δείκτη. Στην πράξη, η μέθοδος βάσης-δείκτη χρησιμοποιείται συχνότερα, καθώς είναι η απλούστερη. Προσδιορισμός φθοράς κτιρίων και κατασκευών.Μετά τον καθορισμό του πλήρους κόστους αποκατάστασης ή αντικατάστασης, η απόσβεση αφαιρείται από την αξία που προκύπτει για να υπολογιστεί η υπολειμματική αξία του είδους. Η έννοια της απόσβεσης που χρησιμοποιείται από τους εκτιμητές και η έννοια της απόσβεσης που χρησιμοποιούν οι λογιστές διαφέρουν μεταξύ τους. Ο όρος «φθορά» στη θεωρία αποτίμησης νοείται ως η απώλεια της χρησιμότητας ενός αντικειμένου, άρα και της αξίας του, για διάφορους λόγους, και όχι μόνο λόγω του παράγοντα χρόνου. Αυτός ο όρος χρησιμοποιείται με διαφορετική έννοια στη λογιστική, όπου η φθορά νοείται ως ένας μηχανισμός για τη μεταφορά του κόστους στο κόστος παραγωγής κατά τη διάρκεια της τυπικής διάρκειας ζωής ενός αντικειμένου. Στην πρακτική αξιολόγησης, χρησιμοποιούνται διάφορες μέθοδοι για τον προσδιορισμό της φθοράς των κατασκευών:

μέθοδος κατάτμησης? μέθοδος διάρκειας ζωής.

Μέθοδος διαχωρισμού.

Συνίσταται στη λήψη υπόψη όλων των τύπων φθοράς, που περιλαμβάνουν:

αφαιρούμενη φυσική φθορά. ανεπανόρθωτη φυσική φθορά. αφαιρούμενη λειτουργική φθορά. ανεπανόρθωτη λειτουργική φθορά. οικονομική (εξωτερική) φθορά.

Οι αποσβέσεις θεωρούνται αφαιρέσιμες εάν το κόστος εξάλειψης του ελαττώματος είναι μικρότερο από την προστιθέμενη αξία. Αντίθετα, εάν το κόστος της διόρθωσης είναι μεγαλύτερο από την προστιθέμενη αξία, τότε η φθορά χαρακτηρίζεται ως ανεπανόρθωτη. Οι πελάτες των εκτιμητών συχνά απαιτούν να συμπεριληφθεί στην έκθεση αξιολόγησης μια λίστα με τα ανακτήσιμα στοιχεία, μαζί με μια εκτίμηση του κόστους αποκατάστασης. Προσδιορισμός (αξιολόγηση) φυσικής φθοράς.Ακολουθούν πίνακες που απεικονίζουν τον υπολογισμό της φυσικής φθοράς, τόσο αφαιρούμενης όσο και ανεπανόρθωτης.

Προσδιορισμός απομείωσης λόγω αναστρέψιμης φυσικής φθοράς

Όνομα έργων	Κόστος, δολάρια
ανακαίνιση χώρου
Επισκευή δικτύου ύδρευσης
Εσωτερική βαφή και φινίρισμα
Αφαιρούμενη σωματική αναπηρία – συνολικά

Προσδιορισμός της βλάβης που προκαλείται από μη αναστρέψιμη φυσική φθορά εξαρτημάτων μικρής διάρκειας ζωής

Συστατικά	Συνολικό κόστος αναπαραγωγής	Πραγματική ή αποτελεσματική ηλικία	Προσδόκιμο ζωής		Αποσβέσεις, δολάρια
Εξαερισμός
Δίκτυο αποχέτευσης
Θέρμανση

Προσδιορισμός της βλάβης που προκαλείται από μη αναστρέψιμη φυσική φθορά αντικειμένων μεγάλης διάρκειας ζωής

Υπολογισμένα δεδομένα	Μονάδα μέτρησης, δολάρια
Συνολικό κόστος αναπαραγωγής (χωρίς κέρδος προγραμματιστή), δολάρια.
Αφαιρούμενη σωματική αναπηρία, δολάρια.
Συνολικό κόστος αναπαραγωγής εξαρτημάτων με μικρή διάρκεια ζωής, δολάρια.
Συνολικό κόστος αναπαραγωγής εξαρτημάτων με μεγάλη διάρκεια ζωής (1-2-3), δολάρια.
Αποτελεσματική ηλικία της δομής, έτη
Οικονομική ζωή της δομής, χρόνια
Φθορά εξαρτημάτων μεγάλης διάρκειας ζωής ((5/6) 100), %
Απομείωση εξαρτημάτων μακράς διάρκειας ((4 7)/100), δολάρια.

Χρησιμοποιώντας μέθοδος ειδικούΚατά τον υπολογισμό της φυσικής απόσβεσης, ο πραγματογνώμονας, με έλεγχο, καθορίζει το ποσοστό απόσβεσης κάθε στοιχείου του κτιρίου και στη συνέχεια το ποσό της απόσβεσης σε χρηματικούς όρους.

Προσδιορισμός φυσικής φθοράς

δομικό στοιχείο	Κόστος αντικατάστασης, δολάρια				Σωρευμένες αποσβέσεις, δολάρια
θεμέλιο
Σύστημα ισχύος

Το ποσοστό φθοράς των δομικών στοιχείων μπορεί επίσης να προσδιοριστεί ως σταθμισμένη μέση τιμή για όλα τα στοιχεία του κτιρίου

Όνομα του δομικού στοιχείου

Ειδικό βάρος του δομικού στοιχείου ενός κτιρίου

Ποσοστό φθοράς

Μερίδιο απόσβεσης στο κόστος του κτιρίου

Προσδιορισμός (αξιολόγηση) λειτουργικής φθοράς.Η λειτουργική φθορά, όπως και η φυσική φθορά, μπορεί να είναι αφαιρούμενη και ανεπανόρθωτη. Το κριτήριο για την ταξινόμηση της φθοράς ως αφαιρούμενης ή ανεπανόρθωτης είναι το ίδιο όπως και στην περίπτωση της φυσικής φθοράς. Αντίστοιχα, το κόστος της αφαιρούμενης λειτουργικής φθοράς ορίζεται ως το κόστος που είναι εύλογο από την άποψη της συμβολής τους στα μελλοντικά έσοδα από τη λειτουργία της εγκατάστασης. Η αφαιρούμενη λειτουργική φθορά προκαλείται από:

ελλείψεις που απαιτούν προσθήκη στοιχείων. ελλείψεις που απαιτούν αντικατάσταση ή εκσυγχρονισμό στοιχείων.

Στην πρώτη περίπτωση, ισούται με τη διαφορά μεταξύ του κόστους πραγματοποίησης των απαιτούμενων προσθηκών κατά τη στιγμή της αξιολόγησης και του κόστους των ίδιων προσθηκών, εάν είχαν πραγματοποιηθεί αρχικά κατά την κατασκευή του αντικειμένου αξιολόγησης. Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι η ανακατασκευή μέρους του αντικειμένου είναι πιο δαπανηρή εάν αυτό το τμήμα δημιουργήθηκε τη στιγμή της κατασκευής του ίδιου του αντικειμένου. Στη δεύτερη περίπτωση, η αφαιρούμενη λειτουργική φθορά μετριέται με το κόστος αντικατάστασης απαρχαιωμένων στοιχείων. Η μη αφαιρούμενη λειτουργική φθορά μπορεί να προκληθεί τόσο από έλλειψη όσο και από υπέρβαση των ποιοτικών χαρακτηριστικών των αντικειμένων που αξιολογούνται. Εάν υπάρχει έλλειψη, μετριέται, ιδίως, με απώλειες στο ποσό του ενοικίου κατά την ενοικίαση ενός συγκεκριμένου αντικειμένου. Η μη αφαιρούμενη λειτουργική φθορά υπολογίζεται ως εξής: Στοιχεία κτιρίων και κατασκευών, η διαθεσιμότητα των οποίων είναι επί του παρόντος ανεπαρκής για τις σύγχρονες απαιτήσεις των προτύπων της αγοράς, ταξινομούνται ως «έξτρα βελτιώσεις». Σε αυτή την περίπτωση, μιλάμε για ανεπανόρθωτη λειτουργική φθορά που προκαλείται από υπερβολικά ποιοτικά χαρακτηριστικά. Παράδειγμα.Τα συστήματα ενδοεπικοινωνίας πρόσθεσαν $23.000 στο κόστος του ακινήτου και $30.000 στο κόστος εγκατάστασης.Έτσι, το κόστος εγκατάστασης για αυτά τα αντικείμενα ήταν $7.000. Ο αριθμός των περιττών αντικειμένων συνήθως αυξάνεται με την ηλικία του ακινήτου. Προσδιορισμός (αξιολόγηση) οικονομικής φθοράς.Η εξωτερική (οικονομική) φθορά εκφράζεται σε μείωση της λειτουργικής καταλληλότητας της ακίνητης περιουσίας που προκαλείται από αρνητικούς εξωτερικούς παράγοντες: τη γενική παρακμή της περιοχής, την ατυχή θέση του ακινήτου κ.λπ. Εάν η φυσική και, ως ένα βαθμό, η λειτουργική φθορά μπορούν να εξαλειφθούν με την ανακατασκευή ή τον εκσυγχρονισμό ενός κτιρίου, τότε η φθορά από εξωτερικές επιρροές είναι στις περισσότερες περιπτώσεις ανεπανόρθωτη. Παραδοσιακά υπολογίζεται με δύο μεθόδους:

σχετικές πωλήσεις,όταν συγκρίνονται δύο συγκρίσιμα αντικείμενα, εκ των οποίων το ένα έχει σημάδια εξωτερικής φθοράς και το άλλο όχι, η διαφορά στις τιμές πώλησης ερμηνεύεται ως εξωτερική φθορά. κεφαλαιοποίηση ζημιών από ενοίκιαχρησιμοποιώντας τον πολλαπλασιαστή μικτού ενοικίου.

Αυτή η μέθοδος συγκρίνει το εισόδημα από ενοίκια συγκρίσιμων ακινήτων, όπου το ένα εκτίθεται σε αρνητική εξωτερικότητα και το άλλο όχι. Έτσι, η οικονομική απόσβεση προσδιορίζεται από τον τύπο:

Οικονομική Απόσβεση = Απώλεια ενοικίου x πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου

Τρόπος υπολογισμού της διάρκειας ζωής.Κατά την εφαρμογή αυτής της μεθόδου, χρησιμοποιούνται οι ακόλουθες έννοιες:

Οικονομική ζωή– αυτή είναι η χρονική περίοδος κατά την οποία ένα αντικείμενο (κτίριο) μπορεί να χρησιμοποιηθεί για να αποκομίσει κέρδος. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, οι βελτιώσεις συμβάλλουν στην αξία του ακινήτου. Η οικονομική ζωή ενός ακινήτου τελειώνει όταν οι βελτιώσεις που έγιναν δεν συμβάλλουν πλέον στην αξία του λόγω της γενικής απαξίωσης του ακινήτου. Φυσική διάρκεια ζωήςενός αντικειμένου είναι η χρονική περίοδος κατά την οποία υπάρχει το κτίριο. Η φυσική διάρκεια ζωής τελειώνει με την κατεδάφιση του κτιρίου. Αποτελεσματική ηλικία(εκτιμάται με εμπειρογνωμοσύνη) βασίζεται σε αξιολόγηση της εμφάνισης του αντικειμένου, λαμβάνοντας υπόψη την κατάστασή του. Αυτή είναι η ηλικία που αντιστοιχεί στη φυσική του κατάσταση. Υπολειπόμενη οικονομική ζωήκτίριο είναι η περίοδος από την ημερομηνία αποτίμησης μέχρι το τέλος της οικονομικής ζωής του αντικειμένου. Τυπική διάρκεια ζωής– αυτή είναι η διάρκεια ζωής των κτιρίων και των κατασκευών που καθορίζεται από κανονισμούς.

Η σχέση μεταξύ της απόσβεσης, του κόστους αντικατάστασης, της πραγματικής ηλικίας και της τυπικής οικονομικής ζωής ενός κτιρίου εκφράζεται με τον ακόλουθο τύπο:

I: VS = EV: EJ, όπου

Φοράω; ВС – κόστος αντικατάστασης. EV – αποτελεσματική ηλικία. EZh – οικονομική διάρκεια ζωής. Αυτός ο τύπος μπορεί να γραφτεί ως εξής:

EV: EJ = Ποσοστό απόσβεσης κόστους αντικατάστασης.

Η μέθοδος διάρκειας ζωής χρησιμοποιείται τόσο για τον υπολογισμό της σωρευτικής απόσβεσης όσο και για τον υπολογισμό οποιουδήποτε τύπου απόσβεσης.

Ο ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίασης είναι ένας δείκτης που αντικατοπτρίζει την αναλογία της τιμής πώλησης και του ακαθάριστου εισοδήματος ενός ακινήτου. Ο δείκτης αυτός υπολογίζεται για παρόμοια ακίνητα και χρησιμοποιείται ως πολλαπλασιαστής του επαρκούς δείκτη του ακινήτου που αξιολογείται.

Στάδια αποτίμησης ακινήτων με χρήση του ακαθάριστου πολλαπλασιαστή ενοικίων:

Το ακαθάριστο εισόδημα του αποτιμημένου αντικειμένου, είτε δυνητικό είτε πραγματικό, εκτιμάται.

Επιλέγονται τουλάχιστον τρία ανάλογα του ακινήτου που αποτιμάται, για τα οποία υπάρχουν αξιόπιστες πληροφορίες σχετικά με την τιμή πώλησης και το ύψος του δυνητικού ή πραγματικού εισοδήματος.

Γίνονται οι απαραίτητες προσαρμογές για να αυξηθεί η συγκρισιμότητα των αναλόγων με το αντικείμενο που αξιολογείται.

Για κάθε ανάλογο, υπολογίζεται ο ακαθάριστος πολλαπλασιαστής ενοικίασης.

Το τελικό VRM προσδιορίζεται ως ο αριθμητικός μέσος όρος του υπολογισμένου VRM για όλα τα ανάλογα.

Η αγοραία αξία του αποτιμημένου αντικειμένου υπολογίζεται ως το γινόμενο του μέσου GRM και του εκτιμώμενου επαρκούς ακαθάριστου εισοδήματος του αποτιμημένου αντικειμένου.

Η πιθανή αγοραία αξία του ακινήτου που αποτιμάται υπολογίζεται με τον τύπο:

Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)

όπου CH είναι η εκτιμώμενη αγοραία αξία του ακινήτου που αποτιμάται· PVDots - πιθανά ακαθάριστα έσοδα από το αξιολογούμενο αντικείμενο. DVDots - πραγματικό ακαθάριστο εισόδημα από το αξιολογούμενο αντικείμενο VRMsr - ακαθάριστο πολλαπλασιαστής ενοικίασης. Tsa - τιμή πώλησης παρόμοιου ακινήτου. ή με τον τύπο:

Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+ .+Tsan/PVDan):n (2)

όπου Tsa1 είναι η τιμή πώλησης του πρώτου παρόμοιου αντικειμένου. PVD1 - δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα από το πρώτο παρόμοιο αντικείμενο. Το Tan είναι η τιμή πώλησης του ν-ου παρόμοιου αντικειμένου. PVDan - δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα από το n-ο παρόμοιο αντικείμενο. n - αριθμός παρόμοιων αντικειμένων. θεωρείται αγοραία μέθοδος για την αποτίμηση ενός ακινήτου που παράγει εισόδημα, καθώς αυτός ο δείκτης λαμβάνει υπόψη τις τιμές πώλησης και τα ακαθάριστα έσοδα από ενοίκια για αντικείμενα που πωλούνται στην αγορά. Παράδειγμα: Ο εκτιμητής πρέπει να καθορίσει την αγοραία αξία ενός ακινήτου του οποίου το δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα είναι 30.000 χιλιάδες ρούβλια. Η βάση δεδομένων πληροφοριών περιέχει πληροφορίες σχετικά με πρόσφατα πωληθέντα ανάλογα.

Υπολογίζουμε τον μέσο πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου για τα ανάλογα και τη μέση τιμή του: (105.000: 35.000 + 96.000: 28.000 + 110.000: 31.000): 3 = 3,3257. Το GRM δεν προσαρμόζεται για διαφορές μεταξύ των αναλογικών και του αναλογικού θέματος του VRM βασίζεται σε πραγματικές πληρωμές ενοικίων και τιμές πώλησης, οι οποίες λαμβάνουν ήδη υπόψη αυτές τις διαφορές. Η αγοραία αξία του ακινήτου που αποτιμάται είναι 30.000 x 3.3257 = 99.770 (χιλιάδες ρούβλια)

Περισσότερα άρθρα για την οικονομία

Ο ρόλος του επιχειρηματικού σχεδιασμού στη στρατηγική ανάπτυξη μιας κρατικής επιχείρησης (στο παράδειγμα της FKP UT LenVO OSP Lomonosov)
Το θέμα του επιχειρηματικού σχεδιασμού είναι εξίσου σημαντικό τόσο για όσους πρόκειται να δημιουργήσουν μια νέα επιχείρηση όσο και για όσους δεν είναι πλέον νέοι στην επιχείρηση, αλλά θέλουν να επεκτείνουν τον όγκο της,...

Η παραγωγικότητα της εργασίας ως ο σημαντικότερος παράγοντας στην αποδοτικότητα της παραγωγής με το παράδειγμα της JV Milavitsa JSC
Η παραγωγικότητα της εργασίας στις βιομηχανικές επιχειρήσεις δεν είναι μόνο ένας από τους κύριους δείκτες της αποτελεσματικότητας των δραστηριοτήτων της, αλλά και ένας δείκτης πρόβλεψης, η εκπλήρωση του οποίου...

Μελέτη σκοπιμότητας επενδυτικού έργου για την έναρξη νέας τεχνολογικής γραμμής παραγωγής διηλεκτρικών γαντιών
Επί του παρόντος, υπάρχουν αρκετές επενδυτικές ευκαιρίες. Ταυτόχρονα όμως, οι περισσότερες επιχειρήσεις έχουν διαθέσιμους δωρεάν οικονομικούς πόρους για επενδύσεις σε διάφορους βαθμούς...

Τεχνικές

Σχετικά με τη χρήση στατιστικής ανάλυσης κατά την αποτίμηση ακινήτων γραφείου χρησιμοποιώντας τη μέθοδο του πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου

Η μέθοδος του πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου (GRM) βασίζεται στην υπόθεση ότι υπάρχει άμεση σχέση μεταξύ της τιμής πώλησης ενός ακινήτου, αφενός, και του δυνητικού εισοδήματος από ενοίκια που μπορεί να ληφθεί κατά την ενοικίαση του ακινήτου, αφετέρου. . Η πιθανή τιμή πώλησης του εκτιμώμενου αντικειμένου χρησιμοποιώντας αυτήν τη μέθοδο υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο: Η πιθανή τιμή πώλησης του αξιολογημένου αντικειμένου με αυτήν τη μέθοδο υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο:

C rev = PVD rev * VRM, (1)

όπου C περίπου είναι η πιθανή τιμή πώλησης του ακινήτου που αποτιμάται, τρίψτε.
PVD περίπου - δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα του εκμισθωτή από το ακίνητο που αποτιμάται, τρίψιμο/έτος.
GRM - πολλαπλασιαστής μικτού ενοικίου.

Το δυνητικό ακαθάριστο εισόδημα του ιδιοκτήτη καθορίζεται με βάση τις τιμές ενοικίασης της αγοράς και το μέγεθος του χώρου που μπορεί να μισθωθεί:

PVD rev = AP *μικρόγενικά(2)

όπου AP είναι η τιμή ενοικίασης της αγοράς για το έτος, ρούβλια/έτος.
S σύνολο - αντίστοιχα, το συνολικό εμβαδόν του ακινήτου κατάλληλο για ενοικίαση, τ.μ.

Το βασικό πρόβλημα στον προσδιορισμό του VRM είναι η διασφάλιση της συγκρισιμότητας των δεικτών κόστους των συγκριτικών αντικειμένων. Στην περίπτωση των ακινήτων γραφείου, για να διασφαλιστεί η συγκρισιμότητα, μπορείτε να χρησιμοποιήσετε μια τυποποιημένη μονάδα μεγέθους αντικειμένου (τ.μ. συνολικής επιφάνειας) και τυποποίησης ανά εισόδημα, η οποία εξασφαλίζεται με τον υπολογισμό του VRM.

Ο υπολογισμός της αξίας VRM για ακίνητα γραφείου βασίζεται στις ακόλουθες παραδοχές:

Σύμφωνα με το πρότυπο αγοραίας αξίας, η αξία του αντιστοιχεί πιο πιθανή τιμή, σύμφωνα με την οποία το αντικείμενο μπορεί να αποξενωθεί στην ελεύθερη αγορά. Επομένως, για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας με βάση πληροφορίες για τις τιμές για παρόμοια αντικείμενα, συνιστάται η χρήση γνωστών μεθόδων στατιστικής ανάλυσης, οι οποίες καθιστούν δυνατή την αύξηση της αξιοπιστίας της αξιολόγησης των υπολογισμένων δεικτών. Ο γενικός πληθυσμός σε αυτήν την περίπτωση είναι οι τιμές όλων των αντικειμένων στο αναλυθέν τμήμα της αγοράς και τα δεδομένα που χρησιμοποιεί ο εκτιμητής είναι ένα δείγμα που αποτελείται από nανεξάρτητες παρατηρήσεις.

Δεδομένου ότι οι προσφορές για ενοικίαση και πώληση του ίδιου ακινήτου είναι εξαιρετικά σπάνιες, οι απαραίτητες αρχικές πληροφορίες για ανάλυση παράγονται σε δύο στάδια:

1ο στάδιο- καθορίζεται κατάλογος αναλογικών αντικειμένων προς πώληση συγκρίσιμων με το αντικείμενο που αποτιμάται.
2ο στάδιο- για αυτά τα ανάλογα, επιλέγονται οι αντίστοιχες προσφορές για ενοικίαση εγκαταστάσεων γραφείου.

Τα κύρια χαρακτηριστικά του δείγματος που σχηματίστηκε με αυτόν τον τρόπο φαίνονται στον παρακάτω πίνακα.

Τραπέζι 1.
Ανάλυση της αναλογίας «τιμή πώλησης/ετήσιο μίσθωμα» για συγκρίσιμα ακίνητα γραφείων

Αρ./τεκ	Το όνομα των δεικτών	Τιμές προσφοράς αναλόγων προς πώληση, τρίψιμο/τετρ. Μ.	Τιμές ενοικίασης για ακίνητα που αντιστοιχούν σε ανάλογα προς πώληση, RUB/τ.μ. στο έτος	Αναλογία «τιμή/ετήσιο ποσοστό ενοικίασης» για συγκρίσιμα ακίνητα
	Μέση αξία
	Ελάχιστη τιμή
	Μέγιστη αξία
	Συντελεστής ασυμμετρίας
	Σχέση συντελεστή ασυμμετρίας με σφάλμα εκτίμησης
	Συντελεστής κύρωσης
	Λόγος συντελεστή κύρτωσης προς σφάλμα εκτίμησης
	Κριτήριο απόκλισης (η τιμή του πίνακα στο α=,5% είναι 2,67)
	Τυπική απόκλιση (RMS)
	Ο συντελεστής διακύμανσης

Σημείωση:υπολογίστηκε με βάση ένα δείγμα 19 ακινήτων γραφείων στο κεντρικό τμήμα του Rostov-on-Don, που τέθηκαν προς πώληση τον Απρίλιο του 2006, και αντίστοιχων προσφορών ενοικίασης.

Η στατιστική ομοιογένεια του δείγματος που προέκυψε ελέγχθηκε χρησιμοποιώντας το κριτήριο των ακραίων παρατηρήσεων:

κ = Μέγιστη [ ΥΝυμφεύομαι - Υ (1) ; Υ (n) - ΥΝυμφεύομαι]/σ (3)

όπου Y av - μέση τιμή.
Y (1) και Y (n) είναι οι ελάχιστες και μέγιστες τιμές στο δείγμα, αντίστοιχα.
σ - τυπική απόκλιση.

Το δείγμα μπορεί να θεωρηθεί στατιστικά ομοιογενές εάν η υπολογιζόμενη τιμή του κριτηρίου (3) δεν υπερβαίνει την τιμή του πίνακα σε δεδομένο επίπεδο σημαντικότητας. Για το δείγμα που προέκυψε, η τιμή πίνακα του κριτηρίου σε επίπεδο σημαντικότητας 5% ισούται με 2,67, που είναι μεγαλύτερη από τις υπολογισμένες τιμές αυτού του κριτηρίου για τις διανομές των ανακοινωθέντων τιμών πώλησης (2,09), των τιμών ενοικίασης (1,79 ) και τις αναλογίες «τιμές πώλησης/τιμές ενοικίασης» (2.12). 2,67, το οποίο είναι μεγαλύτερο από τις υπολογισμένες τιμές αυτού του κριτηρίου για τις διανομές των ανακοινωθέντων τιμών πώλησης (2,09), των τιμών ενοικίασης (1,79) και των αναλογιών τιμής πώλησης/τιμών ενοικίασης (2,12).

Η τιμή του συντελεστή ασυμμετρίας (0,97) υποδηλώνει την παρουσία μιας δεξιάς ασυμμετρίας στην κατανομή των τιμών πώλησης των αντικειμένων, στην οποία η μέση τιμή του δείκτη υπερβαίνει την τροπική (πιθανότερη) τιμή του και την τιμή της κύρτωσης Ο συντελεστής (0,46) υποδηλώνει μικρότερη κλίση της κατανομής των τιμών σε σύγκριση με την τυπική κανονική κατανομή. Η τελευταία περίσταση είναι πολύ σημαντική, γιατί υποδηλώνει αυξημένο κίνδυνο απόκλισης των τιμών πώλησης ακινήτων από το μέσο επίπεδό τους. Ωστόσο, οι υπολογισμένες τιμές των συντελεστών αξιοπιστίας ασυμμετρίας και κύρτωσης για όλους τους δείκτες (ίσες με τον λόγο της τιμής της παραμέτρου προς το τυπικό σφάλμα της εκτίμησης) δεν επαρκούν για να απορριφθεί η υπόθεση ότι το δείγμα που προκύπτει αντιστοιχεί σε ένα κανονικό διανομή. Ωστόσο, οι υπολογισμένες τιμές των συντελεστών αξιοπιστίας ασυμμετρίας και κύρτωσης για όλους τους δείκτες (ίσες με τον λόγο της τιμής της παραμέτρου προς το τυπικό σφάλμα της εκτίμησης) δεν επαρκούν για να απορριφθεί η υπόθεση ότι το δείγμα που προκύπτει αντιστοιχεί σε ένα κανονικό διανομή.

Σημειώνουμε επίσης ότι για την κατανομή των αναλογιών «τιμή πώλησης/ετήσιο μίσθωμα», οι τιμές του συντελεστή ασυμμετρίας (0,44) και του συντελεστή διακύμανσης (20%), που υποδηλώνει υψηλότερη σταθερότητα αυτού του δείκτη. Το παρακάτω σχήμα δείχνει ένα ιστόγραμμα αυτής της κατανομής:

Η αναλογία «τιμή πώλησης/ετήσιο ποσοστό ενοικίασης» χαρακτηρίζει την πραγματική αξία του VRM για κάθε ζεύγος συγκρίσιμων αναλόγων αντικειμένων προς πώληση και αντικειμένων προς ενοικίαση. Όπως προκύπτει από τα αποτελέσματα που παρουσιάζονται, η πιο πιθανή τιμή του BPM για το αντικείμενο που αξιολογείται είναι στην περιοχή από 5 έως 6 και η μέση τιμή (μαθηματική προσδοκία) BPM av = 5,93.

Μια πιο αξιόπιστη τιμή της αξίας VRM μπορεί να ληφθεί με την άμεση εκτίμηση της εξάρτησης της τιμής πώλησης (ανά 1 τ.μ.) από την τιμή ενοικίασης:

C ed =Μ*AP sp (4)

όπου C ed είναι η τιμή πώλησης μιας τυπικής μονάδας ακινήτων γραφείου, τρίψιμο/τ.μ.
m είναι ο συντελεστής εξάρτησης των τιμών πώλησης από τις τιμές ενοικίασης για συγκρίσιμα αντικείμενα, που αντιστοιχεί στην αξία του VRM.
AP sp - ετήσια τιμή ενοικίασης συγκρίσιμης ιδιοκτησίας γραφείου, RUB/τετρ. Μ..

Η εξάρτηση (4) είναι μια γραμμική εξίσωση παλινδρόμησης, οι παράμετροι της οποίας υπολογίζονται με τη μέθοδο των ελαχίστων τετραγώνων. Τα αποτελέσματα υπολογισμού χρησιμοποιώντας την τυπική διαδικασία του Microsoft Excel δίνονται στον πίνακα. 2.

πίνακας 2
Αποτελέσματα υπολογισμού VRM με τη μέθοδο των ελαχίστων τετραγώνων

Τα αποτελέσματα υπολογισμού υποδεικνύουν μια πολύ υψηλή σχέση μεταξύ των τιμών πώλησης των ακινήτων γραφείου και των τιμών ενοικίασης σε αυτό το τμήμα της αγοράς - περισσότερο από το 97% της διακύμανσης στις τιμές πώλησης των αντικειμένων αντιστοιχεί σε αλλαγές στις τιμές ενοικίασης και στην υπολογιζόμενη αξία του F- Το κριτήριο είναι περισσότερο από δύο τάξεις μεγέθους υψηλότερο από την πινακοποιημένη τιμή του σε επίπεδο σημαντικότητας 5%. Το χρονοδιάγραμμα των υπολογισμένων και πραγματικών τιμών πώλησης για ακίνητα γραφείου φαίνεται στο Σχ. 2.

Η τιμή BPM υπολογίστηκε για την εξίσωση παλινδρόμησης (Μ=5,84), ελαφρώς μικρότερο από τον μέσο όρο του δείγματος (BRM av =5,93)και αντιστοιχεί στην ελάχιστη διασπορά των υπολειπόμενων αποκλίσεων των πραγματικών και των υπολογισμένων τιμών BPM.

Το πλεονέκτημα του δείκτη BPM, που υπολογίζεται με βάση τη στατιστική ανάλυση ενός αρκετά αντιπροσωπευτικού δείγματος, είναι ένα υψηλότερο επίπεδο αντικειμενικότητας των αποτελεσμάτων που λαμβάνονται. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να ληφθεί υπόψη ότι ο σχηματισμός της σχέσης «τιμές πώλησης/τιμές ενοικίασης» συμβαίνει με βάση τις προσδοκίες της πλειονότητας των συμμετεχόντων στην αγορά και έχει κάποια αδράνεια. Αυτή η αδράνεια, αφενός, «φιλτράρει» τις αδικαιολόγητες διακυμάνσεις των τιμών που προκαλούνται από κερδοσκοπικό ενθουσιασμό, αλλά, αφετέρου, οδηγεί σε καθυστέρηση στην αντίδραση του δείκτη BPM σε περίπτωση σημαντικών μετατοπίσεων στις συνθήκες της αγοράς. Ως εκ τούτου, συνιστάται η χρήση της μεθόδου του πολλαπλασιαστή ακαθάριστης ενοικίασης για την εκτίμηση της αγοραίας αξίας των ακινήτων για μεσοπρόθεσμους σκοπούς (για περίοδο 1 έτους), λαμβάνοντας υπόψη τις αναμενόμενες αλλαγές στα επίπεδα κερδοφορίας διαφόρων τμημάτων της αγοράς.

Αποτίμηση ακινήτων.-επιμ. Ο Α.Γ. Gryaznova; Μόσχα, «Οικονομικά και Στατιστική», 2002, ενότητα. 8.3
«Ο λόγος του ακαθάριστου εισοδήματος (τιμή ακινήτων/ακαθάριστο ετήσιο εισόδημα) είναι ένα μέτρο της αξίας που τυποποιείται με βάση το εισόδημα. Το πλεονέκτημα αυτής της προσέγγισης είναι ότι το εισόδημα περιλαμβάνει διαφορές στην κλίμακα, την ποιότητα κατασκευής και την τοποθεσία» - A. Damodaran. Αξιολόγηση επένδυσης. Εργαλεία και τεχνικές για την αξιολόγηση τυχόν περιουσιακών στοιχείων. Μ.: Alpina Business Books, 2004, σελ. 1003.
Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας, άρθ. 437.
«Στην περίπτωση των ακινήτων στην ίδια τοποθεσία, μπορεί να υποστηριχθεί ότι τα χαρακτηριστικά ανάπτυξης και κινδύνου αυτών των ακινήτων είναι πολύ παρόμοια, επομένως η μόνη διαφορά παραμένει η διαφορά στην ικανότητα δημιουργίας εισοδήματος» - A. Damodaran. Αξιολόγηση επένδυσης. Εργαλεία και τεχνικές για την αξιολόγηση τυχόν περιουσιακών στοιχείων. Μ.: Alpina Business Books, 2004, σελ. 1004.
Σχετικά με την αύξηση της αξιοπιστίας της εκτίμησης της αγοραίας αξίας με τη μέθοδο της συγκριτικής ανάλυσης. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Θέματα αξιολόγησης. Επαγγελματικό επιστημονικό και πρακτικό περιοδικό, Νο. 1, 2002, Μ.: ROO, σελ. 2 - 10.
Likesh I., Lyaga J., Basic tables of mathematical statistics, M., Finance and Statistics, 1985, p. 36.
Εκεί, σελ. 185.
Α. Damodaran. Αξιολόγηση επένδυσης. Εργαλεία και τεχνικές για την αξιολόγηση τυχόν περιουσιακών στοιχείων. Μ.: Alpina Business Books, 2004, σελ. 84-85.
Σχετικά με την αύξηση της αξιοπιστίας της εκτίμησης της αγοραίας αξίας με τη μέθοδο της συγκριτικής ανάλυσης. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Θέματα αξιολόγησης. Επαγγελματικό επιστημονικό και πρακτικό περιοδικό, Νο. 1, 2002, Μ.: ROO, σελ.10.

Μέθοδος πολλαπλασιαστή ακαθάριστου ενοικίου (GRM)

Η αξία της γης εκτιμάται με βάση τη σχέση μεταξύ των τιμών πώλησης και του δυνητικού ή πραγματικού ακαθάριστου εισοδήματος που λαμβάνεται από το ακίνητο. Πρέπει να κάνετε τρία πράγματα:

• 1. Αξιολογήστε τα έσοδα από ενοίκια της αγοράς από το υπό αξιολόγηση ακίνητο.
• 2. Προσδιορίστε την αναλογία του ακαθάριστου εισοδήματος προς την τιμή πώλησης με βάση τις πρόσφατες συναλλαγές στην αγορά.
• 3. Βρείτε την αξία του εκτιμώμενου οικοπέδου πολλαπλασιάζοντας το εισόδημα από ενοίκια της αγοράς από αυτό με το GRM (Πίνακας 23).

Πίνακας 1. Υπολογισμός της εκτιμώμενης τιμής πώλησης οικοπέδου με τη μέθοδο VRM

Το VRM δεν προσαρμόζεται για διαφορές μεταξύ συγκρίσιμων και αξιολογούμενων τοποθεσιών

αφού λαμβάνονται υπόψη στις ίδιες τις τιμές πώλησης και τα ποσοστά απόδοσης. Απλά χρειάζεσαι

επιλέξτε με μεγαλύτερη ακρίβεια ανάλογα για σύγκριση. Αλλά ταυτόχρονα, αυτή η μέθοδος δεν λαμβάνει υπόψη πιθανές διαφορές στο λειτουργικό κόστος για όλα τα αντικείμενα. Αυτή η έλλειψη μπορεί να εξαλειφθεί με την αντικατάσταση του ακαθάριστου εισοδήματος με το καθαρό στους υπολογισμούς.

Μέθοδος μεταφοράς ή συσχέτισης- υλοποιείται με τον προσδιορισμό της αναλογίας μεταξύ του συνολικού κόστους της δομημένης επιφάνειας και του κόστους της γης. Έχει διαπιστωθεί ότι υπάρχει σταθερή σύνδεση μεταξύ του κόστους της γης και του κόστους των κατασκευών που ανεγέρθηκαν σε αυτήν. Επομένως, η αξία ενός οικοπέδου μπορεί να εκτιμηθεί κατανέμοντας τη συνολική τιμή πώλησης ενός συγκρίσιμου ακινήτου στα δύο συστατικά του - το οικόπεδο και τα κτίρια (βελτιώσεις). Οι προκύπτοντες συντελεστές αναλογίας μπορούν να εφαρμοστούν στις αξιολογούμενες μικροπεριοχές για να προσδιοριστεί το κόστος μιας μονάδας σύγκρισης του βασικού οικοπέδου για μια δεδομένη περιοχή (Πίνακας 24).

Πίνακας 2. Υπολογισμός του συντελεστή με τη μέθοδο μεταφοράς

Έτσι, εάν στην αξιολογούμενη περιοχή ένα ακίνητο πωλήθηκε για 200 χιλιάδες ρούβλια, τότε το κόστος της γης θα είναι: 200,0 H 0,224 = 44,8 χιλιάδες ρούβλια,

όπου 0,224 είναι η μέση τιμή του συντελεστή στον πίνακα. 24.

Μέθοδος διανομής(μέθοδος αναλογίας, συσχέτιση) - προσδιορισμός της συνιστώσας αξίας ενός οικοπέδου με βάση μια γνωστή αναλογία της αξίας της γης και βελτιώσεων στο συγκρότημα ακινήτων. Η μέθοδος βασίζεται στην αρχή της συνεισφοράς και στον ισχυρισμό ότι για κάθε είδος ιδιοκτησίας υπάρχει μια κανονική σχέση μεταξύ της αξίας της γης και των κτιρίων. Αυτή η αναλογία είναι πιο αξιόπιστη

για νέα κτίρια, είναι κοντά στην καλύτερη και πιο αποτελεσματική επιλογή χρήσης.

Όσο μεγαλύτερα είναι τα κτίρια, τόσο μεγαλύτερη είναι η αναλογία της αξίας της γης προς τη συνολική αξία της ιδιοκτησίας.

Για την εφαρμογή της μεθόδου, απαιτούνται αξιόπιστα στατιστικά δεδομένα σχετικά με τη σχέση μεταξύ των αξιών της γης και όλης της περιουσίας ενός συγκεκριμένου τύπου ακίνητης περιουσίας σε μια δεδομένη αγορά. Ωστόσο, η μέθοδος χρησιμοποιείται σπάνια ακόμη και σε ανεπτυγμένες αγορές, καθώς έχει χαμηλή αξιοπιστία. Η χρήση της μεθόδου δικαιολογείται σε συνθήκες ανεπαρκούς πληροφόρησης για τις πωλήσεις γης. Οι τιμές που προκύπτουν θεωρούνται κατά προσέγγιση.

Παράδειγμα. Είναι απαραίτητο να προσδιοριστεί το κόστος ενός οικοπέδου εάν ένα ανάλογο με κτίρια πωλήθηκε πρόσφατα για 1250 χιλιάδες ρούβλια.

Αρχικά, ας υπολογίσουμε το μερίδιο του κόστους των βελτιώσεων στις τιμές πώλησης:

Επομένως, το μερίδιο της γης στην τιμή πώλησης θα είναι κατά μέσο όρο: 27%: 1,0-0,73 = 0,27.

Μπορεί να υποτεθεί ότι ένα οικόπεδο παρόμοιο με αυτό που αξιολογήθηκε πωλήθηκε για 1250 x 0,27 = 337,5 χιλιάδες ρούβλια. Αφού γίνουν προσαρμογές για διαφορές με το αντικείμενο εκτίμησης, προσδιορίζεται η αξία του εκτιμώμενου οικοπέδου. πολλαπλασιαστής κόστους ακίνητης περιουσίας

Πρόβλημα 13.Ο επιχειρηματίας πιστεύει ότι σε τρία χρόνια θα μπορεί να αγοράσει ένα σπίτι για 1.500 χιλιάδες.

Ποια τιμή εκκίνησης, που καταβλήθηκε σήμερα, θα του επιτρέψει να εξοικονομήσει το ποσό που χρειάζεται για να αγοράσει ένα σπίτι, με βάση το επιτόκιο 15% της τράπεζας.

Πρόβλημα 36.Ένα στεγαστικό δάνειο 800 χιλ. ΝΜ προβλέπει περιοδική πληρωμή μόνο τόκων για τη χρήση του. Ωστόσο, σύμφωνα με τους όρους της συμφωνίας, το κεφάλαιο του δανείου αποπληρώνεται εφάπαξ 8 χρόνια από την ημερομηνία υπογραφής του. Ο δανειολήπτης, ιδιώτης, ανοίγει ειδικό λογαριασμό σε εμπορική τράπεζα για να συγκεντρώσει κεφάλαια προκειμένου να αποπληρώσει το δάνειο σε 8 χρόνια. Για κεφάλαια που συσσωρεύονται στην τράπεζα, δηλαδή για τα ταμειακά υπόλοιπα του ταμείου, τα δάνεια αφαιρούνται ετησίως με ποσοστό 10% ετησίως.