총임대배수법을 이용한 사무실부동산 평가시 통계분석 활용에 대하여. 총 임대 승수 기계 및 장비의 총 임대 승수의 가치
3. 부동산 평가
3.5. 부동산 가치 평가에 대한 접근 방식.
3.5.1. 비교(시장) 접근법
비교 접근법가치 평가 - 이는 가치 평가 대상과 유사 대상을 비교하여 가치를 평가하는 일련의 방법으로, 거래 가격에 대한 정보가 있습니다.
비교 접근법을 적용하기 위한 조건:
1. 객체는 고유하지 않아야 합니다.
2. 정보는 거래 조건을 포함하여 포괄적이어야 합니다.
3. 평가 대상 자산의 비교 가능한 유사품의 비용에 영향을 미치는 요소는 비교 가능해야 합니다.
비교 접근 방식은 다음 원칙을 기반으로 합니다.
- 대체;
- 균형;
- 수요와 공급.
비교 접근법의 단계:
스테이지 1
시장 조사 - 시장의 상태와 추세, 특히 평가 대상이 속한 부문에 대한 분석이 수행됩니다. 평가 대상 부동산과 가장 유사하고 상대적으로 최근에 판매된 부동산 객체가 식별됩니다.
2단계
판매용으로 제공되거나 최근 판매된 평가 대상 부동산의 유사품에 대한 정보의 정확성 수집 및 검증 아날로그 객체와 평가 대상 객체의 비교.
3단계
평가 대상과의 차이에 따라 선택된 유사품의 판매 가격을 조정합니다.
4단계
유사 물건의 조정 가격에 합의하여 평가 대상의 가치를 설정합니다.
비교 가능한 개체는 동일한 세그먼트에 속해야 하며 해당 개체와의 트랜잭션은 이 세그먼트의 일반적인 조건에서 수행되어야 합니다.
노출 기간. 노출 기간 – 물체가 시장에 출시된 시간입니다.
거래 주체의 독립성. 독립성은 판매자와 구매자가 다음과 같은 경우 거래가 시장 가격으로 체결되지 않음을 의미합니다.
· 관련있다;
· 지주회사 및 독립 자회사의 대표자입니다.
· 기타 상호의존성과 상호 이익이 있습니다.
· 담보 또는 기타 의무가 있는 물건을 가지고 거래가 수행됩니다.
· 사망한 사람 등의 부동산 매매에 종사하는 경우
- 다음에 의해 결정되는 투자 동기:
· 투자자의 유사한 동기;
· 유사하고 가장 효율적으로 시설을 사용합니다.
· 건물의 마모 정도.
아날로그 객체를 선택하는 주요 기준:
1. 부동산에 대한 소유권.
소유권 조정은 시장 임대료와 계약 임대료의 차이입니다. 전체 소유권은 시장 임대료와 현재 이용 가능한 자금 조달에 따라 결정되기 때문입니다.
2. 거래 자금 조달 조건. 거래의 자금 조달 조건이 비정형적인 경우 철저한 분석이 필요하며 그 결과 수정이 이루어집니다.
3. 판매 조건 및 판매 시간.
4. 위치.
5. 신체적 특성.
대상 부동산의 최종 가치를 결정하려면 비교 가능한 판매에 대한 조정이 필요합니다. 계산 및 조정은 각 지표의 중요성을 고려하여 이전 계산의 논리적 분석을 기반으로 이루어집니다. 가장 중요한 것은 보정 계수를 정확하게 결정하는 것입니다(그림 3.2 참조).
쌀. 3.2. 조정 유형
비율 조정유사물의 판매가격 또는 비교단위에 유사물과 평가대상의 특성 차이의 정도를 반영한 계수를 곱하여 입력한다. 가치 있는 물건이 비슷한 유사품보다 낫다면 후자의 가격에 증가 요소가 추가되고, 더 나쁘면 감소 요소가 추가됩니다.
비용 조정:
a) 절대 수정,비교단위에 더해 판매되는 아날로그 물체의 가격을 일정량만큼 변경하는데, 이는 아날로그 물체와 평가 대상 물체의 특성 차이를 추정한 것입니다. 가치 있는 대상이 비슷한 유사품보다 좋으면 긍정적인 조정이 이루어지며, 더 나쁘면 부정적인 조정이 이루어집니다.
b) 금전적 조정, 판매된 아날로그 개체 전체의 가격에 더해 일정 금액만큼 변동되며, 이를 통해 특성의 차이가 추정됩니다.
누적이자 조정모든 개별 백분율 조정을 곱하여 결정됩니다.
양식 수정 일반 그룹화일반적으로 판매가 많은 선진 부동산 시장에서 사용됩니다. 누적 조정은 식별된 비교대상 그룹 내에서 이루어집니다.
수정 순서:
1. 융자 조건 조정.
2. 특별 판매 조건에 대한 조정.
3. 판매 시기 조정.
4. 위치 수정.
5. 신체적 특성을 교정합니다.
비교 접근법의 장점:
1. 최종 가격은 일반적인 판매자와 구매자의 의견을 반영합니다.
2. 판매 가격은 금융 상황과 인플레이션의 변화를 반영합니다.
3. 정적으로 정당화됩니다.
4. 비교 대상 간의 차이에 대한 조정이 이루어집니다.
5. 사용하기 매우 쉽고 신뢰할 수 있는 결과를 제공합니다.
비교 접근법의 단점:
1. 매출 차이.
2. 실제 판매가격에 대한 정보수집이 어렵다.
3. 거래의 구체적인 조건에 관한 정보 수집의 어려움.
4. 시장 활동에 대한 의존성.
5. 시장 안정성에 대한 의존성.
6. 크게 다른 판매에 대한 데이터를 조정하는 데 어려움이 있습니다.
3.5.1.1. 페어링 판매 방식
특성에 대한 조정 금액을 결정하는 한 가지 방법은 짝판매를 분석하는 것입니다. 이는 여러 쌍의 비교 가능한 판매를 비교하고 분석하는 것으로 구성됩니다. 그러나 일치 판매는 평가자가 비교 가능한 부동산의 실제 가격에 대한 조정으로 사용하기 위해 평가해야 하는 한 가지 특성을 제외하고 거의 동일한 두 부동산의 판매입니다.
예를 들어
시장 판매에 대해 다음과 같은 정보가 알려져 있습니다.
|
면적, m2 |
||||
|
판매 가격, $ |
||||
정의하다:
1. 면적 차이에 대한 조정.
2. 정원의 존재 여부를 조정합니다.
3. 차고 존재 여부 조정.
해결책
|
평가 가능 |
||||||
|
면적, m2 |
||||||
|
조정 |
||||||
|
조정 |
||||||
|
조정 |
||||||
|
판매 가격, $ |
29000 |
|||||
|
조정총액 |
||||||
|
조정된 가격 |
||||||
전문가 조정 방법은 금전적 조정이 불가능할 때 사용됩니다.
평가되는 객체의 가치 = X;
판매된 객체의 비용 = 1.0(100%).
어떤 물체가 아날로그보다 15% 더 낫다면 아날로그의 가격은 15% 증가해야 합니다.
X = (1.0 + 0.15) * 1 = 1.15.
어떤 물체가 아날로그 제품보다 15% 더 나쁘면 아날로그 제품의 가격을 15% 줄여야 합니다.
X = (1.0 – 0.15) * 1 = 0.85.
아날로그가 가치 있는 대상보다 15% 더 낫다면 아날로그 가격은 낮아져야 합니다.
1.0 = (1.0 + 0.15) * X; 
.
아날로그가 가치 있는 대상보다 15% 더 나쁘면 아날로그 가격이 인상되어야 합니다.
1.0 = (1.0 – 0.15) * X; 
.
3.5.1.2. 총 임대료 승수법
총 임대료 승수(GRM) 잠재 총소득 또는 실제 소득에 대한 판매 가격의 비율입니다.
이 방법을 사용하려면 다음을 수행해야 합니다.
1) 대상이 창출한 시장 총소득을 추정합니다.
2) 유사한 유사품 판매에 대한 판매 가격에 대한 평가 대상 자산의 총 수입 비율을 결정합니다.
3) 가치 있는 대상의 총 수입에 유사품의 GRM 평균 값을 곱합니다.
예상 판매 가격은 공식을 사용하여 계산됩니다.
예
VRM 계산
|
판매 가격, c.u. |
|||
|
평가대상 |
150000*5,08 =762169 |
5+5,43+4,81 = 5,08 |
|
|
800000/160000 = 5,00 |
|||
|
950000/175000 = 5,43 |
|||
|
650000/135000 = 4,81 |
GRM의 역할은 일반자본비율(CCR)에 의해 수행될 수 있습니다.
OKC 판매가격 대비 순영업이익의 비율입니다.
이 경우
;
예
OKC 계산
|
판매 가격, c.u. |
|||
|
평가대상 |
375000 |
0,13 |
|
|
비교할 수 없는 |
|||
|
35000 (작년) |
비교할 수 없는 |
||
테이블에 3.3은 아파트 평가 시 쌍매매법을 적용한 예를 보여준다.
표 3.3
페어링 매매법을 이용한 아파트 가격 계산
|
객체 특성 |
평가대상 |
매핑 개체 |
||||
|
위치 |
||||||
|
조정 |
||||||
|
아파트의 층수 |
||||||
|
조정 |
||||||
|
객체 상태 |
||||||
|
조정 |
||||||
|
총 면적, m 2 |
||||||
|
조정 |
||||||
|
거실 면적, m2 |
||||||
|
조정 |
||||||
|
주방 면적, m2 |
||||||
|
조정 |
||||||
|
조정 |
||||||
|
아파트 가격, $ |
||||||
|
조정총액 |
||||||
|
조정된 아파트 가격, $ |
||||||
| 이전의 |
총 임대료 승수(총소득 승수) 방법.총 임대 승수는 판매 가격과 잠재 총 소득 또는 실제 총 소득의 비율입니다. 이 방법은 세 단계로 수행됩니다. 첫 번째 단계 . 평가 대상 부동산의 시장 임대 소득이 추정됩니다. 두 번째 단계.최근 시장거래를 바탕으로 판매가격 대비 총수입 비율이 결정됩니다. 세 번째 단계.평가 대상 부동산의 예상 가치는 평가 대상 부동산의 시장 임대 소득에 총 임대 승수를 곱하여 계산됩니다. V = D r VRM = D r , 여기서 V는 가치 있는 물건의 예상 판매 가격입니다. D r – 평가 대상 부동산의 임대 소득; GRM – 총 임대료 승수; C 항문 – 아날로그의 판매 가격입니다. PVD 항문은 아날로그의 잠재적 총수입입니다. 예.고압 부동산이 있는 부동산의 가치를 $15,000로 평가해야 합니다. 데이터 뱅크에는 최근 판매된 유사품에 대한 다음 정보가 포함되어 있습니다(표 참조).
| 세일가격 사날 | |||||
BRM(아날로그에 대한 평균) = (5 + 5.43 + 4.8) : 3 = 5.
V= 15000x5= $75000
총 임대 승수는 평가된 부동산과 비교 가능한 부동산 사이에 존재하는 차이에 대해 조정되지 않습니다. 왜냐하면 GRM 계산은 이러한 차이를 고려한 실제 임대 지불 및 판매 가격을 기반으로 하기 때문입니다.
4.3 비용 접근법의 적용
비용 접근법을 사용하여 건물과 구조물의 비용을 평가하기 전에 평가자는 기술 문서를 읽을 뿐만 아니라 건물과 구조물을 검사해야 합니다. 이를 통해 외부 및 내부 구조와 엔지니어링 시스템의 특성을 제공하는 평가 대상에 대한 자세한 설명을 작성할 수 있습니다. 비용 접근 방식에는 3단계가 포함됩니다. 첫 단계. 건물이나 구조물이 위치한 토지의 가치를 결정합니다. 두 번째 단계.유효 평가일 현재 건물이나 구조물의 교체 또는 교체 비용 추정치입니다. 세 번째 단계. 건물과 구조물의 모든 유형의 마모를 계산합니다. 건물 및 구조물의 교체 비용 평가.이 접근 방식에서는 교체 비용 또는 교체 비용이 다음 방법에 따라 결정됩니다.
- 비교단위; 요소별 계산(구성 요소로 분류) 지수 평가.
- 단계. 유사한 시설의 건설 비용에 대한 데이터를 바탕으로 건설 작업에 대한 비용 기준이 개발됩니다(건물 1m²당, 건물 m²당). 일반적인 구조로는 계약가격이 알려진 최근에 건설된 시설을 사용하는 것이 좋습니다. 감정인이 최근 건설된 비교 대상을 찾을 수 없는 경우, 그는 건설 제품의 소비자 단위 비용에 대한 구체적인 지표를 제공하는 경제 및 관리 중앙 연구소, Coinvest 회사 및 기타 회사의 개발을 사용할 수 있습니다. 기본, 현재 및 예측 가격 수준에서 건물 및 구조물의 특징적인 유형에 대해 설명합니다. 단계. 단가 기준에는 평가 대상 건물의 총 면적 또는 부피를 곱합니다. 단계. 평가 대상의 특성이 수정됩니다.
| 기본 유닛을 구축하는 데 드는 비용 | 필수 면적 | 단위당 건설비 | 평가 대상의 특성에 대한 수정 | 현지 조건을 고려한 승수 | 전체 비용 견적 |
건물 및 구조물 비용의 요소별 계산 방법.
이 방법을 컴포넌트화 방법이라고도 합니다. 평가자는 다음 순서로 계산을 수행합니다.
- 단계.건물을 개별 요소(기초, 벽, 프레임, 지붕 등)로 분해합니다. 단계.평가일에 건설 중인 건물에 특정 요소를 설치하는 데 필요한 비용을 계산합니다. 이를 위해 단위체적 건설에 소요되는 직·간접 비용의 금액을 결정한다.
- 단계.요소별 비용의 합계입니다.
- 분할 방법; 평생 방법.
분할 방법.
이는 다음을 포함하는 모든 유형의 마모를 고려하는 것으로 구성됩니다.
- 제거 가능한 물리적 마모 및 파손; 회복할 수 없는 신체적 마모; 탈착 가능한 기능성 마모; 회복 불가능한 기능적 마모; 경제적 (외부) 마모.
가역적인 물리적 마모로 인한 손상 결정
| 작품명 | 비용, 달러 |
| 사이트 리노베이션 | |
| 급수망 수리 | |
| 인테리어 페인팅 및 마감 | |
| 제거 가능한 신체 장애 - 총계 |
수명이 짧은 부품의 회복 불가능한 물리적 마모 및 파손으로 인한 손상 확인
| 구성요소 | 총 재생산 비용 | 실제 또는 유효 연령 | 기대 수명 | 감가상각비, 달러 |
|
| 통풍 | |||||
| 하수 설비 | |||||
| 난방 |
수명이 긴 물품의 회복 불가능한 물리적 마모 및 찢김으로 인한 손상 판단
| 계산된 데이터 | 측정 단위, 달러 |
| 총 재생산 비용(개발자 이익 제외), 달러. | |
| 제거 가능한 신체 장애, 달러. | |
| 수명이 짧은 부품을 재생산하는 데 드는 총 비용(달러)입니다. | |
| 긴 수명(1-2-3)의 구성 요소를 재생산하는 데 드는 총 비용은 달러입니다. | |
| 구조의 유효 연령, 연도 | |
| 구조의 경제 수명, 연도 | |
| 장수명 부품의 마모((5/6) 100), % | |
| 수명이 긴 부품의 손상((4 7)/100), 달러. |
물리적 마모 결정
| 건물 요소 | 교체비용, 달러 | 감가상각누계액, 달러 |
|||
| 기반 | |||||
| 전력 시스템 |
|||||
| 구조 요소의 이름 | 건물 구조 요소의 비중 | 마모율 | 건물 비용의 감가 상각비 |
- 요소 추가가 필요한 단점; 요소의 교체 또는 현대화가 필요한 결함.
- 관련판매,두 개의 비교 대상을 비교할 때 그 중 하나는 외부 마모의 징후가 있고 다른 하나는 그렇지 않은 경우 판매 가격의 차이는 외부 마모로 해석됩니다. 임대 손실의 자본화총 임대료 승수를 사용합니다.
경제적 감가상각 = 임대료 손실 x 총 임대료 승수
수명 계산 방법.이 방법을 적용할 때 다음 개념이 사용됩니다.- 경제생활– 물건(건물)을 이용해 수익을 낼 수 있는 기간입니다. 이 기간 동안 개선 작업은 부동산 가치에 기여합니다. 부동산의 경제적 수명은 부동산의 전반적인 노후화로 인해 개선이 더 이상 그 가치에 기여하지 않을 때 종료됩니다. 신체 수명객체의 기간은 건물이 존재하는 기간입니다. 물리적 수명은 건물이 철거되면서 끝납니다. 유효연령(전문적으로 평가됨)은 물체의 상태를 고려하여 물체의 외관을 평가하는 것을 기반으로 합니다. 이것은 그의 신체 상태에 해당하는 나이입니다. 남은 경제생활건물은 평가일로부터 대상물의 경제적 수명이 끝날 때까지의 기간입니다. 표준 서비스 수명– 이는 규정에 따라 결정되는 건물 및 구조물의 수명입니다.
I: VS = EV: EJ, 여기서
나는 입는다; ВС – 교체 비용; EV – 유효 연령; EZh – 경제 수명. 이 공식은 다음과 같이 작성할 수 있습니다.
EV: EJ = 교체 비용 감가상각 비율.
수명법은 누적 감가상각을 계산하고 한 가지 유형의 감가상각을 계산하는 데 모두 사용됩니다.
총임대배수는 부동산의 매매가격과 총수입의 비율을 나타내는 지표이다. 이 지표는 유사한 부동산 객체에 대해 계산되며 평가 대상 부동산의 적절한 지표에 대한 승수로 사용됩니다.
총 임대 승수를 사용한 부동산 평가 단계:
잠재 또는 실제 가치가 있는 물건의 총 수입이 추정됩니다.
판매 가격과 잠재 또는 실제 소득 금액에 대한 신뢰할 수 있는 정보가 있는 평가 대상 부동산에 대해 최소 3가지 유사 항목이 선택됩니다.
평가 대상과 유사점의 비교 가능성을 높이기 위해 필요한 조정이 이루어집니다.
각 아날로그에 대해 총 임대 승수가 계산됩니다.
최종 VRM은 모든 유사체에 대해 계산된 VRM의 산술 평균으로 결정됩니다.
가치 있는 물건의 시장 가치는 평균 GRM과 가치 있는 물건의 추정 적정 총소득을 곱하여 계산됩니다.
평가 대상 부동산의 예상 시장 가치는 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.
Сн = PVDot(DVDot)xVRMSr(1)
여기서 CH는 평가 대상 부동산의 추정 시장 가치입니다. PVDots - 평가 대상의 잠재적 총 수입입니다. DVDots - 평가 대상의 실제 총 수입 VRMsr - 총 임대 승수; Tsa - 유사한 부동산의 판매 가격; 또는 다음 공식으로:
Сн = PVDot(DVDot)x(Tsa1/PDV1+ .+Tsan/PVDan):n (2)
여기서 Tsa1은 첫 번째 유사한 물건의 판매 가격입니다. PVD1 - 첫 번째 유사한 개체의 잠재적 총 수입입니다. Tan은 n번째 유사 객체의 판매 가격입니다. PVDan - n번째 유사한 개체의 잠재적 총 수입입니다. n - 유사한 객체의 수. 이 지표는 시장에서 판매되는 물건의 판매 가격과 총 임대 수입을 고려하기 때문에 소득 창출 부동산을 평가하는 시장 방법으로 간주됩니다. 예: 감정인은 잠재적 총 소득이 30,000,000 루블인 부동산의 시장 가치를 결정해야 합니다. 정보 데이터베이스에는 최근 판매된 유사품에 대한 정보가 포함되어 있습니다.
우리는 유사품에 대한 평균 총 임대 승수와 그 평균 가치를 계산합니다: (105,000: 35,000 + 96,000: 28,000 + 110,000: 31,000): 3 = 3.3257. GRM은 평가 대상과 비교 가능한 유사품 간의 차이를 조정하지 않습니다. VRM의 가격은 실제 임대료와 판매 가격을 기준으로 하며 이러한 차이를 이미 고려하고 있습니다. 평가되는 부동산의 시장 가치는 30,000 x 3.3257 = 99,770(천 루블)입니다.
경제학에 관한 더 많은 기사
국영 기업의 전략적 개발에서 사업 계획의 역할(FKP UT LenVO OSP Lomonosov의 예)
사업 계획의 주제는 새로운 기업을 만들려는 사람들과 더 이상 사업을 처음 접하지 않지만 규모를 확장하려는 사람들 모두에게 똑같이 중요합니다.
JV Milavitsa JSC의 사례를 통해 생산 효율성의 가장 중요한 요소인 노동 생산성
산업 기업의 노동 생산성은 활동 효과의 주요 지표 중 하나일 뿐만 아니라 예측 지표이기도 합니다.
유전체 장갑 생산을 위한 새로운 기술 라인 출시를 위한 투자 프로젝트의 타당성 조사
현재 투자 기회는 꽤 많습니다. 그러나 동시에 대부분의 기업은 다양한 수준의 투자에 사용할 수 있는 무료 재정 자원을 보유하고 있습니다.
총임대배수법을 이용한 사무실 부동산 평가 시 통계분석 활용에 대하여
총임대승수법(GRM)은 부동산의 매매가격과 부동산을 임대할 때 받을 수 있는 잠재적 임대소득 사이에 직접적인 관계가 있다는 가정에 기초합니다. . 이 방법을 사용하는 감정 대상의 예상 판매 가격은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다. 이 방법을 사용하는 감정 대상의 예상 판매 가격은 다음 공식을 사용하여 계산됩니다.
C 개정 = PVD 개정 * VRM, (1)
여기서 C는 평가 대상 부동산의 예상 판매 가격입니다.
PVD 정보 - 평가 대상 부동산에서 임대인의 잠재적 총 소득, 문지름/연도;
GRM - 총 임대료 승수.
집주인의 잠재적 총수입은 시장 임대료와 임대할 수 있는 공간의 크기에 따라 결정됩니다.
PVD 개정 = AP *에스일반적으로(2)
여기서 AP는 연간 시장 임대료(루블/년)입니다.
S total - 각각 임대에 적합한 부동산의 총 면적, sq.m.
VRM을 결정하는 데 있어 주요 문제는 비교 대상의 비용 지표의 비교 가능성을 보장하는 것입니다. 사무용 부동산의 경우, 비교성을 확보하기 위해 물체크기(총면적 sq.m.)의 표준화된 단위를 사용할 수 있으며, 이는 VRM을 계산하여 보장되는 소득별 표준화 단위를 사용할 수 있습니다.
사무실 부동산의 VRM 가치 계산은 다음 가정을 기반으로 합니다.
시장 가치 기준에 따르면 그 가치는 다음과 같습니다. 가장 가능성이 높은 가격, 이에 따르면 대상은 공개 시장에서 소외될 수 있습니다. 따라서 유사한 대상의 가격 정보를 기반으로 시장 가치를 결정하려면 계산된 지표 평가의 신뢰성을 높일 수 있는 잘 알려진 통계 분석 방법을 사용하는 것이 좋습니다. 이 경우 일반 모집단은 분석된 시장 부문의 모든 개체의 가격이며, 평가자가 사용하는 데이터는 다음으로 구성된 샘플입니다. N독립적인 관찰.
동일한 부동산을 임대하고 판매하겠다는 제안은 극히 드물기 때문에 분석에 필요한 초기 정보는 두 단계로 생성됩니다.
1단계- 평가 대상 개체와 비교 가능한 판매용 아날로그 개체 목록이 결정됩니다.
2단계- 이러한 아날로그의 경우 사무실 시설 임대에 대한 해당 제안이 선택됩니다.
이렇게 형성된 샘플의 주요 특성은 다음 표와 같다.
1 번 테이블.
유사사무실의 '매매가/연 임대료' 비율 분석
| 번호/품목 | 지표의 이름 | 판매용 아날로그 가격 제공, 문지름/평방. 중. | 판매용 유사품에 해당하는 부동산 임대료, RUB/sq.m. 년 | 비슷한 부동산에 대한 "가격/연간 임대료" 비율 |
|
평균값 |
||||
|
최소값 |
||||
|
최대값 |
||||
|
비대칭 계수 |
||||
|
비대칭 계수와 추정 오류의 관계 |
||||
|
첨도계수 |
||||
|
추정 오차에 대한 첨도 계수의 비율 |
||||
|
편차 기준(α=.5%의 테이블 값은 2.67) |
||||
|
표준편차(RMS) |
||||
|
변동 계수 |
메모: 2006년 4월에 매물로 나온 Rostov-on-Don 중심부의 19개 사무실 샘플과 해당 임대 제안을 기반으로 계산되었습니다.
결과 샘플의 통계적 동질성은 이상치 관찰 기준을 사용하여 확인되었습니다.
케이 = 최대 [ 와이수요일 - 와이 (1) ; 와이 (N) - 와이수요일]/σ (3)
여기서 Y av - 평균값;
Y(1)과 Y(n)은 각각 표본의 최소값과 최대값이며;
σ - 표준편차.
기준 (3)의 계산된 값이 주어진 유의 수준에서 표로 작성된 값을 초과하지 않으면 표본은 통계적으로 균질한 것으로 간주될 수 있습니다. 결과 표본의 경우 유의 수준 5%에서 기준의 표 값은 2.67과 같습니다. 이는 공시 판매 가격(2.09), 임대료(1.79) 분포에 대해 이 기준의 계산된 값보다 큽니다. ) 및 "판매 가격/임대료" 비율(2.12). 이는 공시가격(2.09), 임대료(1.79), 매매가격/임대료 비율(2.12)의 분포에 대해 이 기준을 계산한 값보다 큰 2.67이다.
비대칭 계수 값(0.97)은 지표의 평균 값이 모달(가장 가능성 있는) 값과 첨도 값을 초과하는 물체의 판매 가격 분포에 오른쪽 비대칭이 있음을 나타냅니다. 계수(0.46)는 표준정규분포에 비해 가격분포의 기울기가 낮다는 것을 나타냅니다. 마지막 상황은 매우 중요합니다. 이는 부동산 판매 가격이 평균 수준에서 벗어날 위험이 증가했음을 나타냅니다. 그러나 모든 지표에 대한 비대칭 및 첨도의 신뢰도 계수(추정치의 표준 오차에 대한 모수 값의 비율과 동일)의 계산된 값은 결과 표본이 정규 분포에 해당한다는 가설을 기각하기에 충분하지 않습니다. 분포. 그러나 모든 지표에 대한 비대칭 및 첨도의 신뢰도 계수(추정치의 표준 오차에 대한 모수 값의 비율과 동일)의 계산된 값은 결과 표본이 정규 분포에 해당한다는 가설을 기각하기에 충분하지 않습니다. 분포.
또한 "판매 가격/연 임대료" 비율의 분포에 대해 비대칭 계수(0.44) 및 변동 계수(20%) 값이 있어 이 지표의 안정성이 더 높다는 점에 주목합니다. 아래 그림은 이 분포의 히스토그램을 보여줍니다.
"판매 가격/연간 임대율" 비율은 판매용 개체와 임대용 개체의 비교 가능한 각 쌍에 대한 VRM의 실제 가치를 나타냅니다. 제시된 결과에서 다음과 같이 평가 대상에 대한 BPM의 가장 가능성 있는 값은 5~6 범위에 있으며, 평균값(수학적 기대값)은 다음과 같습니다. BPM 평균 = 5.93.
VRM 값의 보다 신뢰할 수 있는 값은 임대 가격에 대한 판매 가격(1평방미터당)의 의존성을 직접 평가하여 얻을 수 있습니다.
C ed =중*AP sp (4)
여기서 C ed 는 표준 사무실 부동산 단위의 판매 가격(rub./sq.m.)입니다.
m은 VRM의 가치에 해당하는 유사한 대상에 대한 임대료에 대한 판매 가격의 의존성 계수입니다.
AP sp - 비슷한 사무실 자산의 연간 임대료, RUB/sq. 중..
종속성 (4)는 선형 회귀 방정식으로 최소 제곱법을 사용하여 매개 변수를 추정합니다. 표준 Microsoft Excel 절차를 사용한 계산 결과가 표에 나와 있습니다. 2.
표 2
최소자승법을 이용한 VRM 계산 결과
계산 결과는 이 시장 부문에서 사무실 부동산 판매 가격과 임대료 사이에 매우 높은 관계가 있음을 나타냅니다. 물체 판매 가격 변동의 97% 이상이 임대료 변화에 해당하며 계산된 F-값은 기준은 5% 유의 수준에서 표로 표시된 값보다 2배 이상 높습니다. 사무용 부동산의 계산된 매매가격과 실제 매매가격의 일람표는 Fig. 2와 같다.
회귀 방정식에 대해 계산된 BPM 값 (중=5,84), 표본 평균보다 약간 낮음 (BRM 평균 =5.93)실제 및 계산된 BPM 값의 잔류 편차의 최소 분산에 해당합니다.
상당히 대표적인 샘플의 통계 분석을 기반으로 계산된 BPM 지표의 장점은 얻은 결과의 객관성이 더 높다는 것입니다. 동시에, "판매 가격/임대료" 관계의 형성은 대다수 시장 참여자의 기대에 기초하여 발생하며 일정한 관성을 갖는다는 점을 고려할 필요가 있습니다. 이러한 관성은 한편으로는 투기적 흥분으로 인한 부당한 가격 변동을 "필터링"하지만, 다른 한편으로는 시장 상황이 크게 변하는 경우 BPM 지표의 반응이 지연됩니다. 따라서 다양한 시장 부문의 수익성 수준의 예상되는 변화를 고려하여 중기 목적(1년 동안)으로 부동산의 시장 가치를 평가할 때 총 임대 승수 방법을 사용하는 것이 좋습니다.
부동산 가치평가.-ed. A.G. 그리야즈노바; 모스크바, "금융 및 통계", 2002, 분파. 8.3
“총소득비율(부동산가격/연간총소득)은 소득을 기준으로 한 가치 척도다. 이 접근 방식의 장점은 수입에 규모, 건설 품질 및 위치의 차이가 포함된다는 것입니다.” - A. Damodaran. 투자 평가. 자산을 평가하기 위한 도구 및 기술. M.: Alpina Business Books, 2004, p. 1003.
러시아 연방 민법, Art. 437.
"동일한 위치에 있는 부동산의 경우 이러한 부동산의 성장 및 위험 특성이 매우 유사하다고 주장할 수 있으므로 유일한 차이점은 소득 창출 능력의 차이입니다." - A. Damodaran. 투자 평가. 자산을 평가하기 위한 도구 및 기술. M.: Alpina Business Books, 2004, p. 1004.
비교분석 방법을 이용한 시장가치 평가의 신뢰성 제고에 관한 것입니다. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - 평가 문제. 전문 과학 및 실용 저널, No. 1, 2002, M.: ROO, pp. 2 - 10.
Likesh I., Lyaga J., 수학 통계의 기본 테이블, M., 금융 및 통계, 1985, p. 36.
거기, p. 185.
A. 다모다란. 투자 평가. 자산을 평가하기 위한 도구 및 기술. M.: Alpina Business Books, 2004, p. 84-85.
비교분석 방법을 이용한 시장가치 평가의 신뢰성 제고에 관한 것입니다. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - 평가 문제. 전문 과학 및 실용 저널, No. 1, 2002, M.: ROO, p.10.
총 임대료 승수법(GRM)
토지의 가치는 판매 가격과 해당 부동산에서 받는 잠재적 또는 실제 총소득 간의 관계를 기준으로 평가됩니다. 세 가지 작업을 수행해야 합니다.
- 1. 평가 대상 부동산의 시장 임대 소득을 평가합니다.
- 2. 최근 시장 거래를 바탕으로 판매 가격 대비 총 수입 비율을 결정합니다.
- 3. 평가된 부지의 시장 임대 소득에 GRM을 곱하여 평가 부지의 가치를 찾습니다(표 23).
표 1. VRM법을 이용한 필지의 예상판매가격 계산
VRM은 비교 가능한 사이트와 평가된 사이트 간의 차이를 조정하지 않습니다.
판매 가격과 수익률 자체가 고려되기 때문입니다. 당신은 단지
비교를 위해 더 정확하게 아날로그를 선택하십시오. 그러나 동시에 이 방법은 모든 개체에 대한 운영 비용의 차이를 고려하지 않습니다. 이러한 단점은 계산에서 총소득을 순이익으로 대체함으로써 제거될 수 있습니다.
전송 또는 상관 방법- 건축 면적의 총 비용과 토지 비용의 비율을 결정하여 시행됩니다. 토지 비용과 그 위에 세워진 구조물 비용 사이에는 안정적인 연결이 있다는 것이 입증되었습니다. 따라서 필지의 가치는 비교 가능한 부동산의 총 판매 가격을 토지와 건물(개량)이라는 두 가지 구성 요소로 분배하여 평가할 수 있습니다. 결과 비율 계수는 평가된 소구역에 적용되어 특정 지역에 대한 기본 플롯의 비교 단위 비용을 결정할 수 있습니다(표 24).
표 2. 전달 방법을 사용한 계수 계산
따라서 평가 지역에서 부동산이 200,000루블에 판매된 경우 토지 비용은 200.0 H 0.224 = 44.8,000루블이 됩니다.
여기서 0.224는 표에 있는 계수의 평균값입니다. 24.
배포방법(비율 방법, 상관 관계) - 알려진 토지 가치 비율과 부동산 단지 개선을 기반으로 토지 플롯의 구성 요소 가치를 결정합니다. 이 방법은 기여 원칙과 각 재산 유형에 대해 토지와 건물의 가치 사이에 정상적인 관계가 있다는 주장에 기초합니다. 이 비율이 가장 신뢰할 수 있습니다.
신축 건물의 경우 가장 효율적이고 효과적인 사용 옵션에 가깝습니다.
건물이 오래될수록 총 자산 가치에 대한 토지 가치의 비율이 커집니다.
이 방법을 적용하려면 특정 시장에서 특정 부동산 유형의 모든 자산과 토지 가치 사이의 관계에 대한 신뢰할 수 있는 통계 데이터가 필요합니다. 그러나 이 방법은 신뢰도가 낮아 선진국에서도 거의 사용되지 않는 방식이다. 이 방법의 사용은 토지 매매에 대한 정보가 부족한 상황에서 정당화됩니다. 결과 값은 대략적인 것으로 간주됩니다.
예. 건물이 있는 유사 건물이 최근 1250,000 루블에 판매된 경우 토지 비용을 결정해야 합니다.
먼저 판매 가격 개선 비용의 비율을 계산해 보겠습니다.
따라서 매매가격에서 토지가 차지하는 비중은 평균 27%: 1.0-0.73 = 0.27이 됩니다.
평가된 것과 유사한 플롯이 1250 x 0.27 = 337.5,000 루블에 판매되었다고 가정할 수 있습니다. 평가 대상과의 차이를 조정한 후 평가 대상 필지의 가치가 결정됩니다. 부동산 비용 토지 승수
문제 13.기업가는 3년 안에 집을 1,500,000달러에 살 수 있을 것이라고 믿습니다.
오늘 지불한 시작 가격으로 은행의 15% 이자율을 기준으로 집을 구입하는 데 필요한 금액을 절약할 수 있습니다.
문제 36. CU800천의 모기지 대출은 사용에 대한 이자만 정기적으로 지불하도록 제공됩니다. 다만, 계약조건에 따라 대출금의 원금은 실행일로부터 8년 후에 일시상환됩니다. 개인인 차입자는 8년 만에 대출금을 상환하기 위해 시중은행에 특별계좌를 개설해 자금을 축적한다. 은행에 적립된 자금, 즉 기금의 현금 잔액에 대해 대출금은 연 10%의 이율로 매년 공제됩니다.
