การใช้การวิเคราะห์ทางสถิติในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สำนักงานโดยใช้วิธีตัวคูณค่าเช่ารวม ตัวคูณค่าเช่ารวม มูลค่าของตัวคูณค่าเช่ารวมของเครื่องจักรและอุปกรณ์
3. การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
3.5. แนวทางการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์
3.5.1. แนวทางเปรียบเทียบ (ตลาด)
แนวทางเปรียบเทียบเพื่อประเมินมูลค่า - นี่คือชุดของวิธีการประเมินมูลค่าโดยอิงจากการเปรียบเทียบวัตถุการประเมินค่ากับอะนาล็อกซึ่งมีข้อมูลเกี่ยวกับราคาของการทำธุรกรรมกับพวกเขา
เงื่อนไขในการใช้วิธีการเปรียบเทียบ:
1. วัตถุต้องไม่ซ้ำกัน
2. ข้อมูลต้องครบถ้วนรวมถึงเงื่อนไขการทำธุรกรรม
3. ปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อต้นทุนของการเปรียบเทียบที่เปรียบเทียบได้ของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าจะต้องสามารถเปรียบเทียบได้
วิธีการเปรียบเทียบจะขึ้นอยู่กับหลักการ:
- การทดแทน;
- สมดุล;
- อุปสงค์และอุปทาน.
ขั้นตอนของแนวทางเปรียบเทียบ:
ขั้นที่ 1
การวิจัยตลาด - การวิเคราะห์สถานะและแนวโน้มของตลาดและโดยเฉพาะอย่างยิ่งส่วนที่ดำเนินการประเมินวัตถุ วัตถุอสังหาริมทรัพย์ได้รับการระบุว่าเทียบเคียงได้มากที่สุดกับวัตถุที่มีมูลค่าและเพิ่งขายไปเมื่อไม่นานมานี้
ขั้นที่ 2
การรวบรวมและตรวจสอบความถูกต้องของข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินที่มีมูลค่าที่เสนอขายหรือขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ การเปรียบเทียบวัตถุอะนาล็อกกับวัตถุที่กำลังประเมิน
ด่าน 3
การปรับราคาขายของอะนาล็อกที่เลือกตามความแตกต่างจากวัตถุประสงค์ของการประเมินค่า
ด่าน 4
การกำหนดมูลค่าของวัตถุประเมินโดยการยอมรับราคาที่ปรับปรุงแล้วของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน
ออบเจ็กต์ที่เปรียบเทียบได้จะต้องอยู่ในเซ็กเมนต์เดียวกันและธุรกรรมกับออบเจ็กต์จะต้องดำเนินการตามเงื่อนไขทั่วไปสำหรับเซ็กเมนต์นี้:
ระยะเวลาที่ได้รับสาร ระยะเวลาเปิดรับ – เวลาที่วัตถุนั้นอยู่ในตลาด
ความเป็นอิสระของหัวข้อการทำธุรกรรม ความเป็นอิสระหมายความว่าการทำธุรกรรมไม่ได้สรุปในราคาตลาดหากผู้ขายและผู้ซื้อ:
· มีความสัมพันธ์กัน;
· เป็นตัวแทนของผู้ถือหุ้นและบริษัทย่อยอิสระ
· มีการพึ่งพาซึ่งกันและกันและผลประโยชน์ร่วมกัน
· การทำธุรกรรมจะดำเนินการกับวัตถุที่มีภาระหลักประกันหรือภาระผูกพันอื่น ๆ
· มีส่วนร่วมในการขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้เสียชีวิต ฯลฯ
- แรงจูงใจในการลงทุนซึ่งกำหนดโดย:
· แรงจูงใจที่คล้ายกันของนักลงทุน
· การใช้สิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุดเช่นเดียวกัน
· ระดับการสึกหรอของอาคาร
เกณฑ์หลักในการเลือกวัตถุอะนาล็อก:
1. สิทธิการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
การปรับชื่อคือความแตกต่างระหว่างค่าเช่าในตลาดและค่าเช่าตามสัญญา เนื่องจากชื่อเต็มจะพิจารณาจากค่าเช่าตลาดและการจัดหาเงินทุนในปัจจุบัน
2. เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนในการทำธุรกรรม หากเงื่อนไขทางการเงินของธุรกรรมไม่ปกติ จำเป็นต้องมีการวิเคราะห์อย่างละเอียด ซึ่งเป็นผลจากการแก้ไข
3. เงื่อนไขการขายและเวลาในการขาย
4. ที่ตั้ง.
5. ลักษณะทางกายภาพ
จำเป็นต้องมีการปรับยอดขายที่เทียบเคียงได้เพื่อกำหนดมูลค่าสุดท้ายของทรัพย์สินนั้น การคำนวณและการปรับเปลี่ยนจะขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์เชิงตรรกะของการคำนวณก่อนหน้านี้ โดยคำนึงถึงความสำคัญของตัวบ่งชี้แต่ละตัว สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการกำหนดปัจจัยการแก้ไขอย่างแม่นยำ (ดูรูปที่ 3.2)
ข้าว. 3.2. ประเภทของการปรับเปลี่ยน
การปรับเปอร์เซ็นต์ป้อนโดยการคูณราคาขายของวัตถุอะนาล็อกหรือหน่วยเปรียบเทียบด้วยค่าสัมประสิทธิ์ที่สะท้อนถึงระดับความแตกต่างในลักษณะของวัตถุอะนาล็อกและวัตถุที่กำลังประเมินมูลค่า หากวัตถุที่มีค่าดีกว่าอะนาล็อกที่เทียบเคียงได้ ปัจจัยที่เพิ่มขึ้นจะถูกเพิ่มเข้าไปในราคาของสิ่งหลัง หากแย่กว่านั้น ปัจจัยที่ลดลงจะถูกเพิ่มเข้าไป
การปรับค่าใช้จ่าย:
ก) การแก้ไขโดยสมบูรณ์เพิ่มเข้าไปในหน่วยการเปรียบเทียบ เปลี่ยนราคาของวัตถุอะนาล็อกที่ขายไปเป็นจำนวนหนึ่ง ซึ่งประมาณความแตกต่างในลักษณะของวัตถุอะนาล็อกและวัตถุที่มีมูลค่า การปรับเชิงบวกจะเกิดขึ้นหากวัตถุที่มีค่าดีกว่าอะนาล็อกที่เทียบเคียงได้ การปรับเชิงลบหากแย่ลง
b) การปรับทางการเงินเมื่อบวกเข้ากับราคาของวัตถุอะนาล็อกที่ขายโดยรวมแล้ว ให้เปลี่ยนแปลงตามจำนวนที่กำหนดซึ่งมีการประมาณความแตกต่างในลักษณะต่างๆ
การปรับดอกเบี้ยสะสมถูกกำหนดโดยการคูณการปรับเปอร์เซ็นต์แต่ละรายการทั้งหมด
การแก้ไขในรูปแบบ การจัดกลุ่มทั่วไปมักใช้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้วซึ่งมียอดขายจำนวนมาก การปรับปรุงสะสมเกิดขึ้นภายในกลุ่มของสิ่งที่เปรียบเทียบที่ระบุ
ลำดับของการแก้ไข:
1. การปรับเงื่อนไขการจัดหาเงินทุน
2. การปรับเงื่อนไขการขายพิเศษ
3. การปรับเปลี่ยนระยะเวลาการขาย
4. การแก้ไขสถานที่
5. การแก้ไขลักษณะทางกายภาพ
ข้อดีของวิธีเปรียบเทียบ:
1. ราคาสุดท้ายสะท้อนความเห็นของผู้ขายและผู้ซื้อทั่วไป
2. ราคาขายสะท้อนการเปลี่ยนแปลงของภาวะทางการเงินและอัตราเงินเฟ้อ
3. เป็นธรรมแบบคงที่
4. มีการปรับเปลี่ยนความแตกต่างระหว่างวัตถุที่กำลังเปรียบเทียบ
5. ค่อนข้างใช้งานง่ายและให้ผลลัพธ์ที่เชื่อถือได้
ข้อเสียของวิธีการเปรียบเทียบ:
1. ความแตกต่างในการขาย
2. ความยากในการรวบรวมข้อมูลราคาขายจริง
3. ความยากในการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับเงื่อนไขเฉพาะของธุรกรรม
4. การพึ่งพากิจกรรมทางการตลาด
5. การพึ่งพาเสถียรภาพของตลาด
6. ความยากในการกระทบยอดข้อมูลเกี่ยวกับยอดขายที่แตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญ
3.5.1.1. วิธีการขายแบบจับคู่
วิธีหนึ่งในการกำหนดจำนวนการปรับปรุงสำหรับคุณลักษณะใดๆ ก็คือการวิเคราะห์ยอดขายที่จับคู่กัน ประกอบด้วยการเปรียบเทียบและวิเคราะห์ยอดขายที่เทียบเคียงได้หลายคู่ อย่างไรก็ตาม การขายที่ตรงกันคือการขายทรัพย์สินสองรายการที่เกือบจะเหมือนกัน ยกเว้นลักษณะหนึ่งที่ผู้ประเมินราคาต้องประเมินเพื่อใช้เป็นการปรับราคาจริงของทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้
ตัวอย่างเช่น
ข้อมูลต่อไปนี้เกี่ยวกับการขายในตลาดเป็นที่รู้จัก:
|
พื้นที่ ตร.ม |
||||
|
ราคาขาย, $ |
||||
กำหนด:
1. การปรับเปลี่ยนส่วนต่างของพื้นที่
2. การปรับเปลี่ยนให้มีสวน
3. การปรับเปลี่ยนการมีโรงจอดรถ
สารละลาย
|
ประเมินผลได้ |
||||||
|
พื้นที่ ตร.ม |
||||||
|
การปรับ |
||||||
|
การปรับ |
||||||
|
การปรับ |
||||||
|
ราคาขาย, $ |
29000 |
|||||
|
การปรับรวม |
||||||
|
ปรับราคาแล้ว |
||||||
วิธีการปรับโดยผู้เชี่ยวชาญจะใช้เมื่อไม่สามารถทำการปรับเปลี่ยนทางการเงินได้
ให้ค่าของวัตถุที่ถูกประเมินค่า = X;
ต้นทุนของวัตถุที่ขาย = 1.0 (100%)
หากวัตถุดีกว่าอะนาล็อก 15% ราคาของอะนาล็อกก็ควรเพิ่มขึ้น 15%
X = (1.0 + 0.15) * 1 = 1.15
หากวัตถุนั้นแย่กว่าอะนาล็อก 15% ราคาของอะนาล็อกควรจะลดลง 15%
X = (1.0 – 0.15) * 1 = 0.85
หากอะนาล็อกดีกว่าวัตถุมีค่า 15% ราคาของอะนาล็อกก็ควรจะลดลง
1.0 = (1.0 + 0.15) * X; 
.
หากอะนาล็อกแย่กว่าวัตถุมีค่า 15% ราคาของอะนาล็อกก็ควรเพิ่มขึ้น
1.0 = (1.0 – 0.15) * X; 
.
3.5.1.2. วิธีตัวคูณค่าเช่ารวม
ตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM) คืออัตราส่วนของราคาขายต่อรายได้รวมที่เป็นไปได้หรือรายได้ที่แท้จริง
หากต้องการใช้วิธีนี้ คุณต้อง:
1) ประมาณการรายได้รวมของตลาดที่สร้างโดยวัตถุ
2) กำหนดอัตราส่วนของรายได้รวมจากทรัพย์สินที่ประเมินราคาต่อราคาขายสำหรับการขายอะนาล็อกที่เทียบเคียงได้
3) คูณรายได้รวมจากวัตถุที่มีมูลค่าด้วยมูลค่าเฉลี่ยของ GRM สำหรับแอนะล็อก
ราคาขายที่เป็นไปได้คำนวณโดยใช้สูตร
ตัวอย่าง
การคำนวณ VRM
|
ราคาขาย, คิว |
|||
|
วัตถุประสงค์ของการประเมิน |
150000*5,08 =762169 |
5+5,43+4,81 = 5,08 |
|
|
800000/160000 = 5,00 |
|||
|
950000/175000 = 5,43 |
|||
|
650000/135000 = 4,81 |
บทบาทของ GRM สามารถดำเนินการได้ด้วยอัตราส่วนเงินทุนทั่วไป (CCR)
โอเคซี คืออัตราส่วนของรายได้จากการดำเนินงานสุทธิต่อราคาขาย
ในกรณีนี้
;
ตัวอย่าง
การคำนวณ OKC
|
ราคาขาย, คิว |
|||
|
วัตถุประสงค์ของการประเมิน |
375000 |
0,13 |
|
|
หาที่เปรียบมิได้ |
|||
|
35000 (ปีที่แล้ว) |
หาที่เปรียบมิได้ |
||
ในตาราง 3.3 แสดงตัวอย่างการใช้วิธีขายแบบจับคู่เมื่อประเมินราคาอพาร์ทเมนต์
ตารางที่ 3.3
การคำนวณต้นทุนอพาร์ทเมนต์โดยใช้วิธีขายแบบคู่
|
ลักษณะของวัตถุ |
วัตถุประสงค์ของการประเมิน |
การทำแผนที่วัตถุ |
||||
|
ที่ตั้ง |
||||||
|
การปรับ |
||||||
|
จำนวนชั้นของอพาร์ตเมนต์ |
||||||
|
การปรับ |
||||||
|
สถานะของวัตถุ |
||||||
|
การปรับ |
||||||
|
พื้นที่ทั้งหมด ม.2 |
||||||
|
การปรับ |
||||||
|
พื้นที่ใช้สอย ตร.ม |
||||||
|
การปรับ |
||||||
|
พื้นที่ครัว ตร.ม |
||||||
|
การปรับ |
||||||
|
การปรับ |
||||||
|
ราคาอพาร์ทเมนท์ $ |
||||||
|
การปรับรวม |
||||||
|
ปรับราคาอพาร์ทเมนท์ $ |
||||||
| ก่อนหน้า |
วิธีตัวคูณค่าเช่ารวม (ตัวคูณรายได้รวม)ตัวคูณค่าเช่ารวมคืออัตราส่วนของราคาขายต่อรายได้รวมที่เป็นไปได้หรือตามจริง วิธีการดำเนินการในสามขั้นตอน: ขั้นแรก . รายได้ค่าเช่าในตลาดจากทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินเป็นประมาณการ ระยะที่สองมีการกำหนดอัตราส่วนของรายได้รวมต่อราคาขายโดยพิจารณาจากธุรกรรมในตลาดล่าสุด ขั้นตอนที่สามมูลค่าที่เป็นไปได้ของทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินคำนวณโดยการคูณรายได้ค่าเช่าในตลาดจากทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินด้วยตัวคูณค่าเช่ารวม V = D r VRM = D r โดยที่ V คือราคาขายที่เป็นไปได้ของวัตถุมีมูลค่า D r – รายได้ค่าเช่าของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า GRM – ตัวคูณค่าเช่ารวม C anal – ราคาขายของอะนาล็อก PVD anal คือรายได้รวมที่เป็นไปได้ของอะนาล็อก ตัวอย่าง.จำเป็นต้องประเมินทรัพย์สินที่มีคุณสมบัติแรงดันสูงที่ 15,000 ดอลลาร์ ธนาคารข้อมูลประกอบด้วยข้อมูลต่อไปนี้เกี่ยวกับอะนาล็อกที่ขายล่าสุด (ดูตาราง)
| ราคาขายซาแนล | |||||
BRM (เฉลี่ยมากกว่าอะนาล็อก) = (5 + 5.43 + 4.8) : 3 = 5
วี= 15,000x5= 75,000 ดอลลาร์
ตัวคูณค่าเช่ารวมจะไม่ถูกปรับตามความแตกต่างที่มีอยู่ระหว่างทรัพย์สินที่ประเมินและทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ เนื่องจากการคำนวณ GRM จะขึ้นอยู่กับการจ่ายค่าเช่าและราคาขายจริง ซึ่งคำนึงถึงความแตกต่างเหล่านี้
4.3 การประยุกต์ใช้แนวทางต้นทุน
ก่อนที่จะดำเนินการประเมินต้นทุนของอาคารและโครงสร้างโดยใช้แนวทางต้นทุน ผู้ประเมินไม่เพียงต้องอ่านเอกสารทางเทคนิคเท่านั้น แต่ยังต้องตรวจสอบอาคารและโครงสร้างด้วย สิ่งนี้จะช่วยให้เขาสามารถวาดคำอธิบายโดยละเอียดของวัตถุการประเมินซึ่งจะให้ลักษณะของโครงสร้างภายนอกและภายในและระบบทางวิศวกรรม แนวทางต้นทุนประกอบด้วย 3 ขั้นตอน: ขั้นแรก. การกำหนดมูลค่าที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง ระยะที่สองการประมาณการต้นทุนการเปลี่ยนหรือทดแทนอาคารหรือโครงสร้าง ณ วันที่ประเมินผลมีผล ขั้นตอนที่สาม. การคำนวณการสึกหรอของอาคารและโครงสร้างทุกประเภท การประเมินต้นทุนทดแทนอาคารและสิ่งปลูกสร้างในแนวทางนี้ ต้นทุนการเปลี่ยนหรือต้นทุนการเปลี่ยนจะถูกกำหนดตามวิธีการต่อไปนี้:
- หน่วยเปรียบเทียบ การคำนวณแบบองค์ประกอบต่อองค์ประกอบ (แยกย่อยเป็นส่วนประกอบ) การประเมินดัชนี
- เวที. จากข้อมูลเกี่ยวกับต้นทุนการก่อสร้างของสิ่งอำนวยความสะดวกที่คล้ายคลึงกัน มาตรฐานต้นทุนสำหรับงานก่อสร้างได้รับการพัฒนา (ต่อ 1 ตร.ม. ต่อ ตร.ม. ของอาคาร) ตามโครงสร้างทั่วไป ควรใช้สิ่งอำนวยความสะดวกที่สร้างขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ซึ่งทราบราคาตามสัญญา หากผู้ประเมินราคาไม่สามารถหาวัตถุที่เทียบเคียงได้ซึ่งเพิ่งสร้างขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้ เขาสามารถใช้การพัฒนาของสถาบันวิจัยเศรษฐศาสตร์และการจัดการกลาง บริษัท Coinvest และบริษัทอื่น ๆ ซึ่งให้ตัวบ่งชี้เฉพาะของต้นทุนของหน่วยผู้บริโภคของผลิตภัณฑ์ก่อสร้าง สำหรับลักษณะเฉพาะของอาคารและโครงสร้างในระดับราคาพื้นฐาน ปัจจุบัน และประมาณการ เวที. มาตรฐานต้นทุนต่อหน่วยจะคูณด้วยพื้นที่หรือปริมาตรรวมของอาคารที่กำลังประเมิน เวที. มีการแก้ไขลักษณะของวัตถุที่กำลังประเมิน
| ค่าใช้จ่ายในการสร้างหน่วยพื้นฐาน | พื้นที่ที่ต้องการ | ต้นทุนการก่อสร้างต่อหน่วยฐาน | การแก้ไขลักษณะของวัตถุที่กำลังประเมิน | ตัวคูณโดยคำนึงถึงสภาพท้องถิ่น | ประมาณการค่าใช้จ่ายทั้งหมด |
วิธีการคำนวณต้นทุนอาคารและโครงสร้างแบบองค์ประกอบต่อองค์ประกอบ
วิธีการนี้เรียกอีกอย่างว่าวิธีการจัดองค์ประกอบ ผู้ประเมินราคาดำเนินการคำนวณตามลำดับต่อไปนี้:
- เวที.การแบ่งอาคารออกเป็นองค์ประกอบต่างๆ (ฐานราก ผนัง โครงหลังคา ฯลฯ) เวที.การคำนวณต้นทุนที่จำเป็นในการติดตั้งองค์ประกอบเฉพาะในอาคารที่กำลังก่อสร้าง ณ วันที่ประเมิน ในการทำเช่นนี้จะมีการกำหนดจำนวนต้นทุนทางตรงและทางอ้อมที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้างปริมาตรต่อหน่วย
- เวที.ผลรวมของต้นทุนแบบองค์ประกอบต่อองค์ประกอบ
- วิธีการแบ่งพาร์ติชัน วิธีตลอดชีวิต
วิธีการแยก.
ประกอบด้วยการคำนึงถึงการสึกหรอทุกประเภท ได้แก่
- การสึกหรอทางกายภาพที่ถอดออกได้ การสึกหรอทางกายภาพที่ไม่อาจซ่อมแซมได้ การสึกหรอแบบถอดได้ การสึกหรอตามการใช้งานที่ไม่อาจซ่อมแซมได้ การสึกหรอทางเศรษฐกิจ (ภายนอก)
การพิจารณาการด้อยค่าเนื่องจากการสึกหรอทางกายภาพแบบผันกลับได้
| ชื่อผลงาน | ราคาดอลลาร์ |
| การปรับปรุงไซต์ | |
| ซ่อมแซมเครือข่ายประปา | |
| ทาสีและตกแต่งภายใน | |
| ความบกพร่องทางร่างกายที่ถอดออกได้ – รวม |
การพิจารณาการด้อยค่าที่เกิดจากการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถรักษาให้หายขาดของส่วนประกอบที่มีอายุสั้น
| ส่วนประกอบ | ต้นทุนการสืบพันธุ์ทั้งหมด | อายุจริงหรืออายุจริง | อายุขัย | ค่าเสื่อมราคาดอลลาร์ |
|
| การระบายอากาศ | |||||
| การระบายน้ำทิ้ง | |||||
| เครื่องทำความร้อน |
การพิจารณาการด้อยค่าที่เกิดจากการสึกหรอทางกายภาพที่ไม่สามารถกลับคืนสภาพเดิมของสินค้าที่มีอายุยืนยาว
| ข้อมูลการคำนวณ | หน่วยวัดเป็นดอลลาร์ |
| ต้นทุนการทำซ้ำทั้งหมด (โดยไม่มีกำไรของนักพัฒนา) ดอลลาร์ | |
| ความบกพร่องทางร่างกายที่ถอดออกได้ดอลลาร์ | |
| ต้นทุนรวมในการผลิตส่วนประกอบที่มีอายุการใช้งานสั้น (ดอลลาร์) | |
| ต้นทุนรวมในการสร้างส่วนประกอบที่มีอายุการใช้งานยาวนาน (1-2-3) ดอลลาร์ | |
| อายุประสิทธิผลของโครงสร้างปี | |
| อายุการใช้งานทางเศรษฐกิจของโครงสร้างปี | |
| การสึกหรอของส่วนประกอบที่มีอายุการใช้งานยาวนาน ((5/6) 100), % | |
| การด้อยค่าของส่วนประกอบที่มีอายุยืนยาว ((4 7)/100) ดอลลาร์ |
การกำหนดการสึกหรอทางกายภาพ
| องค์ประกอบอาคาร | ค่าทดแทนดอลลาร์ | ค่าเสื่อมราคาสะสมดอลลาร์ |
|||
| พื้นฐาน | |||||
| ระบบพลังงาน |
|||||
| ชื่อขององค์ประกอบโครงสร้าง | ความถ่วงจำเพาะขององค์ประกอบโครงสร้างของอาคาร | เปอร์เซ็นต์การสึกหรอ | ส่วนแบ่งค่าเสื่อมราคาในต้นทุนของอาคาร |
- ข้อบกพร่องที่ต้องเพิ่มองค์ประกอบ ข้อบกพร่องที่ต้องเปลี่ยนหรือปรับปรุงองค์ประกอบให้ทันสมัย
- การขายที่เกี่ยวข้องเมื่อมีการเปรียบเทียบวัตถุสองชิ้นที่เทียบเคียงได้ โดยอันหนึ่งมีสัญญาณของการสึกหรอภายนอก และอีกอันไม่มี ความแตกต่างของราคาขายจะถูกตีความว่าเป็นการสึกหรอภายนอก การรวมตัวเป็นทุนของการสูญเสียค่าเช่าโดยใช้ตัวคูณค่าเช่ารวม
ค่าเสื่อมราคาทางเศรษฐกิจ = ขาดทุนในค่าเช่า x ตัวคูณค่าเช่ารวม
วิธีการคำนวณอายุขัยเมื่อใช้วิธีนี้ จะใช้แนวคิดต่อไปนี้:- ชีวิตทางเศรษฐกิจ– นี่คือช่วงเวลาที่สามารถใช้วัตถุ (อาคาร) เพื่อทำกำไรได้ ในช่วงเวลานี้ การปรับปรุงจะส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สิน อายุทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินสิ้นสุดลงเมื่อการปรับปรุงที่ทำขึ้นไม่ส่งผลต่อมูลค่าอีกต่อไปเนื่องจากการเสื่อมสภาพของทรัพย์สินโดยทั่วไป ช่วงชีวิตทางกายภาพของวัตถุคือระยะเวลาที่อาคารนั้นดำรงอยู่ ช่วงชีวิตทางกายภาพสิ้นสุดลงด้วยการรื้อถอนอาคาร อายุที่มีประสิทธิภาพ(ประเมินอย่างเชี่ยวชาญ) ขึ้นอยู่กับการประเมินรูปลักษณ์ของวัตถุโดยคำนึงถึงสภาพของมัน ซึ่งเป็นอายุที่สอดคล้องกับสภาพร่างกายของเขา ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่อาคารคือระยะเวลานับจากวันที่ประเมินราคาจนถึงสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจของวัตถุ อายุการใช้งานมาตรฐาน– นี่คืออายุการใช้งานของอาคารและโครงสร้างที่กำหนดโดยข้อบังคับ
I: VS = EV: EJ โดยที่
ฉันใส่; VС – ค่าทดแทน EV - อายุที่มีประสิทธิภาพ; EZh – ช่วงชีวิตทางเศรษฐกิจ สูตรนี้สามารถเขียนได้ดังนี้:
EV: EJ = เปอร์เซ็นต์ของค่าเสื่อมราคาต้นทุนทดแทน
วิธีอายุการใช้งานใช้ในการคำนวณค่าเสื่อมราคาสะสมและคำนวณค่าเสื่อมราคาประเภทใดประเภทหนึ่ง
ตัวคูณค่าเช่ารวมเป็นตัวบ่งชี้ที่สะท้อนถึงอัตราส่วนของราคาขายและรายได้รวมของทรัพย์สิน ตัวบ่งชี้นี้คำนวณสำหรับวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกัน และใช้เป็นตัวคูณกับตัวบ่งชี้ที่เพียงพอของทรัพย์สินที่กำลังประเมิน
ขั้นตอนของการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ตัวคูณค่าเช่ารวม:
รายได้รวมของวัตถุมีค่าอาจเป็นรายได้โดยประมาณหรืออาจเป็นได้จริง
มีการเลือกทรัพย์สินที่มีมูลค่าคล้ายคลึงกันอย่างน้อยสามรายการซึ่งมีข้อมูลที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับราคาขายและจำนวนรายได้ที่เป็นไปได้หรือตามจริง
มีการปรับเปลี่ยนที่จำเป็นเพื่อเพิ่มความสามารถในการเปรียบเทียบของอะนาล็อกกับวัตถุที่กำลังประเมิน
สำหรับแต่ละอะนาล็อก จะมีการคำนวณตัวคูณค่าเช่ารวม
VRM สุดท้ายถูกกำหนดให้เป็นค่าเฉลี่ยเลขคณิตของ VRM ที่คำนวณสำหรับอะนาล็อกทั้งหมด
มูลค่าตลาดของวัตถุที่มีมูลค่าจะคำนวณเป็นผลคูณของ GRM เฉลี่ยและรายได้รวมที่เพียงพอโดยประมาณของวัตถุที่มีมูลค่า
มูลค่าตลาดที่เป็นไปได้ของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าคำนวณโดยใช้สูตร:
Сн = PVDots (ดีวีดี็อต)xVRMSr (1)
โดยที่ CH คือมูลค่าตลาดโดยประมาณของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า PVDots - รายได้รวมที่เป็นไปได้จากวัตถุที่ประเมิน DVDots - รายได้รวมจริงจากวัตถุที่ประเมิน VRMsr - ตัวคูณค่าเช่ารวม Tsa - ราคาขายของทรัพย์สินที่คล้ายกัน หรือตามสูตร:
Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+ .+Tsan/PVDan):n (2)
โดยที่ Tsa1 คือราคาขายของวัตถุที่คล้ายกันชิ้นแรก PVD1 - รายได้รวมที่เป็นไปได้จากวัตถุที่คล้ายกันชิ้นแรก Tan คือราคาขายของวัตถุที่คล้ายกันลำดับที่ n PVDan - รายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นจากวัตถุที่คล้ายกันลำดับที่ n n - จำนวนของวัตถุที่คล้ายกัน ถือเป็นวิธีการตลาดสำหรับการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่สร้างรายได้เนื่องจากตัวบ่งชี้นี้คำนึงถึงราคาขายและรายได้ค่าเช่ารวมสำหรับวัตถุที่ขายในตลาด ตัวอย่าง: ผู้ประเมินจะต้องกำหนดมูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่มีรายได้รวมที่เป็นไปได้คือ 30,000,000 รูเบิล ฐานข้อมูลประกอบด้วยข้อมูลเกี่ยวกับอะนาล็อกที่ขายล่าสุด
เราคำนวณตัวคูณค่าเช่ารวมเฉลี่ยสำหรับแอนะล็อกและมูลค่าเฉลี่ย: (105,000: 35,000 + 96,000: 28,000 + 110,000: 31,000): 3 = 3.3257 GRM จะไม่ปรับสำหรับความแตกต่างระหว่างหัวข้อของการประเมินค่าและแอนะล็อกที่เทียบเคียงได้ เนื่องจากการคำนวณ ของ VRM อิงตามการจ่ายค่าเช่าและราคาขายจริงซึ่งได้คำนึงถึงความแตกต่างเหล่านี้แล้ว มูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าคือ 30,000 x 3.3257 = 99,770 (พันรูเบิล)
บทความเพิ่มเติมเกี่ยวกับเศรษฐศาสตร์
บทบาทของการวางแผนธุรกิจในการพัฒนาเชิงกลยุทธ์ของรัฐวิสาหกิจ (ในตัวอย่างของ FKP UT LenVO OSP Lomonosov)
หัวข้อการวางแผนธุรกิจก็มีความสำคัญไม่แพ้กันทั้งสำหรับผู้ที่กำลังจะสร้างองค์กรใหม่และสำหรับผู้ที่ไม่ใช่ธุรกิจใหม่อีกต่อไป แต่ต้องการขยายปริมาณ...
ผลิตภาพแรงงานเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดในประสิทธิภาพการผลิตโดยใช้ตัวอย่างของ JV Milavitsa JSC
ผลิตภาพแรงงานในสถานประกอบการอุตสาหกรรมไม่ได้เป็นเพียงตัวบ่งชี้หลักของความมีประสิทธิผลของกิจกรรมเท่านั้น แต่ยังเป็นตัวบ่งชี้การคาดการณ์อีกด้วย ซึ่งความสำเร็จของ...
การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการลงทุนเพื่อเปิดตัวสายการผลิตเทคโนโลยีใหม่สำหรับการผลิตถุงมืออิเล็กทริก
ปัจจุบันมีโอกาสลงทุนค่อนข้างน้อย แต่ในขณะเดียวกัน องค์กรส่วนใหญ่มีทรัพยากรทางการเงินฟรีสำหรับการลงทุนในระดับที่แตกต่างกัน...
การใช้การวิเคราะห์ทางสถิติในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สำนักงานโดยใช้วิธีตัวคูณค่าเช่ารวม
วิธีตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM) ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่ามีความสัมพันธ์โดยตรงระหว่างราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ในด้านหนึ่งกับรายได้ค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นที่สามารถรับได้เมื่อให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในอีกด้านหนึ่ง . ราคาขายที่เป็นไปได้ของวัตถุประเมินโดยใช้วิธีนี้คำนวณโดยใช้สูตร: ราคาขายที่เป็นไปได้ของวัตถุประเมินโดยใช้วิธีนี้คำนวณโดยใช้สูตร:
รอบ C = รอบ PVD * VRM, (1)
โดยที่ C about คือราคาขายที่เป็นไปได้ของทรัพย์สินที่มีมูลค่า ถู;
PVD เกี่ยวกับ - รายได้รวมที่เป็นไปได้ของผู้ให้เช่าจากทรัพย์สินที่ประเมินราคา rub./year;
GRM - ตัวคูณค่าเช่ารวม
รายได้รวมที่เป็นไปได้ของเจ้าของบ้านจะพิจารณาจากอัตราค่าเช่าในตลาดและขนาดของพื้นที่ที่สามารถเช่าได้:
PVD รอบ = AP *สโดยทั่วไป(2)
โดยที่ AP คืออัตราค่าเช่าตลาดสำหรับปี รูเบิล/ปี
S รวม - ตามลำดับ พื้นที่รวมของทรัพย์สินที่เหมาะแก่การเช่า ตร.ม.
ปัญหาสำคัญในการกำหนด VRM คือเพื่อให้แน่ใจว่าตัวบ่งชี้ต้นทุนของวัตถุที่เปรียบเทียบสามารถเปรียบเทียบได้ ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงาน เพื่อให้มั่นใจในการเปรียบเทียบ คุณสามารถใช้หน่วยขนาดวัตถุมาตรฐาน (ตร.ม. ของพื้นที่ทั้งหมด) และการกำหนดมาตรฐานด้วยรายได้ ซึ่งรับรองโดยการคำนวณ VRM
การคำนวณมูลค่า VRM สำหรับอสังหาริมทรัพย์สำนักงานขึ้นอยู่กับสมมติฐานดังต่อไปนี้:
ตามมาตรฐานมูลค่าตลาดมูลค่าจะสอดคล้องกับ ราคาที่เป็นไปได้มากที่สุดตามที่วัตถุสามารถแปลกแยกในตลาดเปิดได้ ดังนั้นในการกำหนดมูลค่าตลาดตามข้อมูลราคาสำหรับวัตถุที่คล้ายกัน ขอแนะนำให้ใช้วิธีการวิเคราะห์ทางสถิติที่รู้จักกันดีซึ่งทำให้สามารถเพิ่มความน่าเชื่อถือของการประเมินตัวบ่งชี้ที่คำนวณได้ ประชากรทั่วไปในกรณีนี้คือราคาของวัตถุทั้งหมดในกลุ่มตลาดที่วิเคราะห์ และข้อมูลที่ใช้โดยผู้ประเมินราคาเป็นตัวอย่างประกอบด้วย nข้อสังเกตที่เป็นอิสระ
เนื่องจากข้อเสนอให้เช่าและขายทรัพย์สินเดียวกันนั้นหาได้ยากมาก ข้อมูลเบื้องต้นที่จำเป็นสำหรับการวิเคราะห์จึงถูกสร้างขึ้นในสองขั้นตอน:
ขั้นตอนที่ 1- มีการกำหนดรายการวัตถุอะนาล็อกที่ขายเทียบได้กับวัตถุที่มีมูลค่า
ขั้นตอนที่ 2- สำหรับอะนาล็อกเหล่านี้จะมีการเลือกข้อเสนอที่เกี่ยวข้องสำหรับการเช่าสิ่งอำนวยความสะดวกสำนักงาน
ลักษณะสำคัญของตัวอย่างที่เกิดขึ้นในลักษณะนี้แสดงไว้ในตารางต่อไปนี้
ตารางที่ 1.
การวิเคราะห์อัตราส่วน “ราคาขาย/ค่าเช่ารายปี” สำหรับทรัพย์สินสำนักงานที่เทียบเคียงได้
| เลขที่/รายการ | ชื่อของตัวบ่งชี้ | เสนอราคาขายแบบอะนาล็อก rub./sq. ม. | อัตราค่าเช่าสำหรับคุณสมบัติที่สอดคล้องกับการขายแบบอะนาล็อก RUB / ตร.ม. ในปี | อัตราส่วน “ราคา/อัตราค่าเช่ารายปี” สำหรับทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ |
|
ค่าเฉลี่ย |
||||
|
ค่าต่ำสุด |
||||
|
ค่าสูงสุด |
||||
|
ค่าสัมประสิทธิ์ความไม่สมมาตร |
||||
|
ความสัมพันธ์ของสัมประสิทธิ์ความไม่สมมาตรกับข้อผิดพลาดในการประมาณค่า |
||||
|
ค่าสัมประสิทธิ์เคอร์โทซิส |
||||
|
อัตราส่วนของค่าสัมประสิทธิ์ความโด่งต่อข้อผิดพลาดในการประมาณค่า |
||||
|
เกณฑ์การเบี่ยงเบน (ค่าตารางที่ α=.5% คือ 2.67) |
||||
|
ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน (RMS) |
||||
|
ค่าสัมประสิทธิ์ของการแปรผัน |
บันทึก:คำนวณจากตัวอย่างของอาคารสำนักงาน 19 แห่งในใจกลางเมือง Rostov-on-Don ซึ่งวางขายในเดือนเมษายน พ.ศ. 2549 และข้อเสนอการเช่าที่เกี่ยวข้อง
ความสม่ำเสมอทางสถิติของตัวอย่างผลลัพธ์ได้รับการตรวจสอบโดยใช้เกณฑ์ของการสังเกตค่าผิดปกติ:
เค = สูงสุด [ ยพุธ - ย (1) ; ย (n) - ยพุธ]/σ (3)
โดยที่ Y av - ค่าเฉลี่ย;
Y (1) และ Y (n) คือค่าต่ำสุดและสูงสุดในกลุ่มตัวอย่างตามลำดับ
σ - ส่วนเบี่ยงเบนมาตรฐาน
ตัวอย่างสามารถพิจารณาได้ว่าเป็นเนื้อเดียวกันทางสถิติหากค่าที่คำนวณได้ของเกณฑ์ (3) ไม่เกินค่าที่ทำเป็นตารางในระดับนัยสำคัญที่กำหนด สำหรับตัวอย่างผลลัพธ์ ค่าตารางของเกณฑ์ที่ระดับนัยสำคัญ 5% เท่ากับ 2.67 ซึ่งมากกว่าค่าที่คำนวณได้ของเกณฑ์นี้สำหรับการแจกแจงราคาขายที่ประกาศ (2.09) อัตราค่าเช่า (1.79 ) และอัตราส่วน “ราคาขาย/ค่าเช่า” (2.12) 2.67 ซึ่งมากกว่าค่าที่คำนวณได้จากเกณฑ์นี้ในการกระจายราคาขายที่ประกาศ (2.09) อัตราค่าเช่า (1.79) และอัตราส่วนราคาขาย/ค่าเช่า (2.12)
ค่าสัมประสิทธิ์ความไม่สมมาตร (0.97) บ่งชี้ถึงความไม่สมดุลทางด้านขวาในการกระจายราคาขายของวัตถุ ซึ่งค่าเฉลี่ยของตัวบ่งชี้เกินค่ากิริยาช่วย (น่าจะเป็นไปได้มากที่สุด) และค่าของความโด่ง ค่าสัมประสิทธิ์ (0.46) บ่งบอกถึงความชันที่ต่ำกว่าของการกระจายราคาเมื่อเทียบกับการกระจายแบบปกติมาตรฐาน พฤติการณ์สุดท้ายมีความสำคัญมากเพราะว่า บ่งชี้ถึงความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นของการเบี่ยงเบนราคาขายอสังหาริมทรัพย์จากระดับเฉลี่ย อย่างไรก็ตาม ค่าที่คำนวณได้ของค่าสัมประสิทธิ์ความน่าเชื่อถือของความไม่สมมาตรและความโด่งสำหรับตัวบ่งชี้ทั้งหมด (เท่ากับอัตราส่วนของค่าพารามิเตอร์ต่อข้อผิดพลาดมาตรฐานของการประมาณค่า) ไม่เพียงพอที่จะปฏิเสธสมมติฐานที่ว่าตัวอย่างผลลัพธ์ที่สอดคล้องกับค่าปกติ การกระจาย. อย่างไรก็ตาม ค่าที่คำนวณได้ของค่าสัมประสิทธิ์ความน่าเชื่อถือของความไม่สมมาตรและความโด่งสำหรับตัวบ่งชี้ทั้งหมด (เท่ากับอัตราส่วนของค่าพารามิเตอร์ต่อข้อผิดพลาดมาตรฐานของการประมาณค่า) ไม่เพียงพอที่จะปฏิเสธสมมติฐานที่ว่าตัวอย่างผลลัพธ์ที่สอดคล้องกับค่าปกติ การกระจาย.
นอกจากนี้เรายังทราบด้วยว่าสำหรับการกระจายอัตราส่วน "ราคาขาย/ค่าเช่ารายปี" ค่าของค่าสัมประสิทธิ์ความไม่สมมาตร (0.44) และค่าสัมประสิทธิ์การเปลี่ยนแปลง (20%) ซึ่งบ่งชี้ถึงความเสถียรที่สูงขึ้นของตัวบ่งชี้นี้ รูปด้านล่างแสดงฮิสโตแกรมของการแจกแจงนี้:
อัตราส่วน “ราคาขาย/อัตราค่าเช่ารายปี” จะแสดงลักษณะของมูลค่าที่แท้จริงของ VRM สำหรับคู่เปรียบเทียบที่เปรียบเทียบกันของวัตถุสำหรับขายและวัตถุให้เช่า ดังต่อไปนี้จากผลลัพธ์ที่นำเสนอ ค่าที่เป็นไปได้มากที่สุดของ BPM สำหรับวัตถุที่กำลังประเมินอยู่ในช่วงตั้งแต่ 5 ถึง 6 และค่าเฉลี่ย (ความคาดหวังทางคณิตศาสตร์) BPM เฉลี่ย = 5.93.
ค่า VRM ที่เชื่อถือได้มากขึ้นสามารถรับได้โดยการประเมินการพึ่งพาราคาขายโดยตรง (ต่อ 1 ตร.ม.) กับอัตราค่าเช่า:
ค เอ็ด =ม*เอพีเอสพี (4)
โดยที่ C ed คือราคาขายของหน่วยอสังหาริมทรัพย์สำนักงานมาตรฐาน rub./sq.m.
m คือค่าสัมประสิทธิ์การพึ่งพาราคาขายต่ออัตราค่าเช่าสำหรับวัตถุที่เทียบเคียงได้ซึ่งสอดคล้องกับมูลค่าของ VRM
AP sp - อัตราค่าเช่ารายปีของทรัพย์สินสำนักงานที่เทียบเคียงได้ RUB/ตร.ม. ม..
การพึ่งพา (4) คือสมการการถดถอยเชิงเส้น ซึ่งมีการประมาณค่าพารามิเตอร์โดยใช้วิธีกำลังสองน้อยที่สุด ผลการคำนวณโดยใช้ขั้นตอน Microsoft Excel มาตรฐานแสดงไว้ในตาราง 2.
ตารางที่ 2
ผลลัพธ์ของการคำนวณ VRM โดยใช้วิธีกำลังสองน้อยที่สุด
ผลการคำนวณบ่งชี้ความสัมพันธ์ที่สูงมากระหว่างราคาขายของอสังหาริมทรัพย์สำนักงานและอัตราค่าเช่าในส่วนตลาดนี้ - มากกว่า 97% ของการเปลี่ยนแปลงในราคาขายของวัตถุสอดคล้องกับการเปลี่ยนแปลงของอัตราค่าเช่า และค่าที่คำนวณได้ของ F- เกณฑ์มีขนาดมากกว่าสองลำดับความสำคัญสูงกว่าค่าในตารางที่ระดับนัยสำคัญ 5% ตารางราคาขายที่คำนวณได้และราคาขายจริงสำหรับอสังหาริมทรัพย์สำนักงานแสดงในรูปที่ 2
ค่า BPM ที่คำนวณสำหรับสมการถดถอย (ม=5,84), น้อยกว่าค่าเฉลี่ยตัวอย่างเล็กน้อย (BRM เฉลี่ย =5.93)และสอดคล้องกับการกระจายขั้นต่ำของการเบี่ยงเบนตกค้างของค่า BPM จริงและที่คำนวณได้
ข้อดีของตัวบ่งชี้ BPM ซึ่งคำนวณบนพื้นฐานของการวิเคราะห์ทางสถิติของกลุ่มตัวอย่างที่เป็นตัวแทนอย่างเป็นธรรมคือระดับความเป็นกลางของผลลัพธ์ที่สูงกว่า ในเวลาเดียวกัน จำเป็นต้องคำนึงว่าการสร้างความสัมพันธ์ "ราคาขาย/อัตราค่าเช่า" เกิดขึ้นบนพื้นฐานของความคาดหวังของผู้เข้าร่วมตลาดส่วนใหญ่และมีความเฉื่อยบางอย่าง ในอีกด้านหนึ่ง ความเฉื่อยนี้จะ "กรอง" ความผันผวนของราคาที่ไม่ยุติธรรมซึ่งเกิดจากความตื่นเต้นในการเก็งกำไร แต่ในทางกลับกัน ทำให้เกิดความล่าช้าในปฏิกิริยาของตัวบ่งชี้ BPM ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญในสภาวะตลาด ดังนั้นจึงแนะนำให้ใช้วิธีตัวคูณค่าเช่ารวมในการประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อวัตถุประสงค์ระยะกลาง (เป็นระยะเวลา 1 ปี) โดยคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงที่คาดหวังในระดับความสามารถในการทำกำไรของกลุ่มตลาดต่างๆ
การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์.-ed. เอ.จี. กรีซโนวา; มอสโก, “การเงินและสถิติ”, 2545, ส่วน 8.3
“อัตราส่วนรายได้รวม (ราคาอสังหาริมทรัพย์/รายได้รวมต่อปี) เป็นการวัดมูลค่าที่กำหนดโดยรายได้ ข้อดีของแนวทางนี้คือรายได้รวมถึงความแตกต่างในด้านขนาด คุณภาพการก่อสร้าง และทำเลที่ตั้ง” - A. Damodaran การประเมินการลงทุน เครื่องมือและเทคนิคในการประเมินทรัพย์สินใดๆ อ.: หนังสือธุรกิจ Alpina, 2004, หน้า. 1003.
ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย, ศิลปะ 437.
“ในกรณีของทรัพย์สินในทำเลเดียวกัน อาจแย้งได้ว่าลักษณะการเติบโตและความเสี่ยงของทรัพย์สินเหล่านี้มีความคล้ายคลึงกันมาก ดังนั้นความแตกต่างเพียงอย่างเดียวคือความสามารถในการสร้างรายได้” - A. Damodaran การประเมินการลงทุน เครื่องมือและเทคนิคในการประเมินทรัพย์สินใดๆ อ.: หนังสือธุรกิจ Alpina, 2004, หน้า. 1004.
เรื่อง การเพิ่มความน่าเชื่อถือในการประเมินมูลค่าตลาดโดยใช้วิธีวิเคราะห์เปรียบเทียบ - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - ปัญหาการประเมิน วารสารวิทยาศาสตร์และการปฏิบัติวิชาชีพ ฉบับที่ 1, 2545, M.: ROO, หน้า 2 - 10.
Likesh I., Lyaga J., ตารางพื้นฐานของสถิติทางคณิตศาสตร์, M., การเงินและสถิติ, 1985, p. 36.
นั่นหน้า. 185.
อ. ดาโมรัน. การประเมินการลงทุน เครื่องมือและเทคนิคในการประเมินสินทรัพย์ใดๆ อ.: หนังสือธุรกิจ Alpina, 2004, หน้า. 84-85.
เรื่อง การเพิ่มความน่าเชื่อถือในการประเมินมูลค่าตลาดโดยใช้วิธีวิเคราะห์เปรียบเทียบ - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - ปัญหาการประเมิน วารสารวิทยาศาสตร์และการปฏิบัติวิชาชีพ ฉบับที่ 1, 2545, M.: ROO, หน้า 10
วิธีตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM)
มูลค่าของที่ดินได้รับการประเมินตามความสัมพันธ์ระหว่างราคาขายกับรายได้รวมที่เป็นไปได้หรือตามจริงที่ได้รับจากทรัพย์สิน คุณต้องทำสามสิ่ง:
- 1. ประเมินรายได้ค่าเช่าในตลาดจากทรัพย์สินที่กำลังประเมิน
- 2. กำหนดอัตราส่วนของรายได้รวมต่อราคาขายโดยพิจารณาจากธุรกรรมในตลาดล่าสุด
- 3. ค้นหามูลค่าของที่ดินที่ประเมินโดยการคูณรายได้ค่าเช่าในตลาดด้วย GRM (ตารางที่ 23)
ตารางที่ 1 การคำนวณราคาขายโดยประมาณของที่ดินโดยใช้วิธี VRM
VRM จะไม่ปรับความแตกต่างระหว่างไซต์ที่เปรียบเทียบได้กับไซต์ที่ได้รับการประเมิน
เนื่องจากคำนึงถึงราคาขายและอัตราผลตอบแทนด้วย คุณเพียงแค่ต้องการ
เลือกอะนาล็อกเพื่อการเปรียบเทียบได้แม่นยำยิ่งขึ้น แต่ในขณะเดียวกันวิธีนี้ไม่ได้คำนึงถึงความแตกต่างที่เป็นไปได้ในต้นทุนการดำเนินงานสำหรับวัตถุทั้งหมด ข้อบกพร่องนี้สามารถกำจัดได้โดยการแทนที่รายได้รวมด้วยรายได้สุทธิในการคำนวณ
วิธีการถ่ายโอนหรือสหสัมพันธ์- ดำเนินการโดยการกำหนดอัตราส่วนระหว่างต้นทุนรวมของพื้นที่สิ่งปลูกสร้างกับต้นทุนที่ดิน เป็นที่ยอมรับว่ามีการเชื่อมโยงที่มั่นคงระหว่างต้นทุนที่ดินกับต้นทุนของโครงสร้างที่สร้างขึ้น ดังนั้น มูลค่าของที่ดินสามารถประเมินได้โดยการกระจายราคาขายรวมของทรัพย์สินที่เทียบเคียงออกเป็นสองส่วน ได้แก่ ที่ดินและอาคาร (ส่วนปรับปรุง) ค่าสัมประสิทธิ์อัตราส่วนผลลัพธ์สามารถนำไปใช้กับเขตย่อยที่ประเมินเพื่อกำหนดต้นทุนของหน่วยเปรียบเทียบของแปลงฐานสำหรับพื้นที่ที่กำหนด (ตารางที่ 24)
ตารางที่ 2. การคำนวณค่าสัมประสิทธิ์โดยใช้วิธีถ่ายโอน
ดังนั้นหากในพื้นที่ประเมินมีการขายทรัพย์สิน 200,000 รูเบิล ราคาที่ดินจะเป็น: 200.0 H 0.224 = 44.8,000 รูเบิล
โดยที่ 0.224 คือค่าเฉลี่ยของสัมประสิทธิ์ในตาราง 24.
วิธีการจัดจำหน่าย(วิธีอัตราส่วนความสัมพันธ์) - การกำหนดมูลค่าองค์ประกอบของที่ดินโดยพิจารณาจากอัตราส่วนที่ทราบของมูลค่าที่ดินและการปรับปรุงในคอมเพล็กซ์ทรัพย์สิน วิธีการนี้จะขึ้นอยู่กับหลักการของการมีส่วนสนับสนุนและการยืนยันว่าทรัพย์สินแต่ละประเภทมีความสัมพันธ์ตามปกติระหว่างมูลค่าที่ดินและอาคาร อัตราส่วนนี้น่าเชื่อถือที่สุด
สำหรับอาคารใหม่ก็ใกล้เคียงกับตัวเลือกการใช้งานที่ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด
ยิ่งอาคารมีอายุมาก อัตราส่วนมูลค่าที่ดินต่อมูลค่าทรัพย์สินรวมก็จะยิ่งมากขึ้น
ในการใช้วิธีการนี้ จำเป็นต้องมีข้อมูลทางสถิติที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับความสัมพันธ์ระหว่างมูลค่าที่ดินและทรัพย์สินทั้งหมดของอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่งในตลาดที่กำหนด อย่างไรก็ตาม วิธีการนี้ไม่ค่อยได้ใช้แม้แต่ในตลาดที่พัฒนาแล้ว เนื่องจากมีความน่าเชื่อถือต่ำ การใช้วิธีการนี้มีความสมเหตุสมผลในสภาวะที่มีข้อมูลการขายที่ดินไม่เพียงพอ ค่าผลลัพธ์ถือเป็นค่าประมาณ
ตัวอย่าง. มีความจำเป็นต้องกำหนดราคาที่ดินหากเพิ่งขายอะนาล็อกกับอาคารในราคา 1,250,000 รูเบิล
ขั้นแรก ให้คำนวณส่วนแบ่งของต้นทุนการปรับปรุงราคาขาย:
ดังนั้นส่วนแบ่งที่ดินในราคาขายจะเฉลี่ย: 27%: 1.0-0.73 = 0.27
สันนิษฐานได้ว่าแปลงที่คล้ายกับที่ถูกประเมินนั้นขายได้ในราคา 1,250 x 0.27 = 337.5 พันรูเบิล หลังจากมีการปรับปรุงความแตกต่างในเรื่องของการประเมินแล้ว จะมีการกำหนดมูลค่าของที่ดินที่ประเมิน ตัวคูณที่ดินต้นทุนอสังหาริมทรัพย์
ปัญหาที่ 13.ผู้ประกอบการเชื่อว่าภายในสามปีเขาจะสามารถซื้อบ้านได้ในราคา 1,500,000
ราคาเริ่มต้นที่จ่ายวันนี้จะทำให้เขาประหยัดเงินจำนวนที่จำเป็นในการซื้อบ้านโดยคิดจากอัตราดอกเบี้ย 15% ของธนาคาร
ปัญหาที่ 36.สินเชื่อจำนองจำนวน 800,000 CU กำหนดให้ชำระเงินเป็นงวดเฉพาะดอกเบี้ยสำหรับการใช้งาน อย่างไรก็ตามตามเงื่อนไขของสัญญา เงินต้นของเงินกู้จะต้องชำระคืนเป็นก้อนภายในระยะเวลา 8 ปี นับจากวันที่ทำสัญญา ผู้กู้เป็นบุคคลธรรมดาเปิดบัญชีพิเศษในธนาคารพาณิชย์เพื่อสะสมเงินเพื่อชำระคืนเงินกู้ใน 8 ปี สำหรับเงินทุนสะสมในธนาคาร เช่น สำหรับยอดเงินสดของกองทุน จะมีการหักเงินกู้ยืมทุกปีในอัตรา 10% ต่อปี
