Dėl statistinės analizės panaudojimo vertinant biuro nekilnojamąjį turtą bruto nuomos koeficiento metodu. Bruto nuomos koeficientas Mašinų ir įrangos bendrosios nuomos daugiklių vertė

3. Nekilnojamojo turto vertinimas

3.5. Požiūriai į nekilnojamojo turto vertinimą.

3.5.1. Lyginamasis (rinkos) metodas

Lyginamasis požiūrisį vertinimą - tai vertės nustatymo metodų rinkinys, pagrįstas vertinimo objekto palyginimu su jo analogais, kuriems yra informacija apie sandorių su jais kainas.

Lyginamojo metodo taikymo sąlygos:
1. Objektas neturi būti unikalus.
2. Informacija turi būti išsami, įskaitant sandorių sąlygas.
3. Veiksniai, turintys įtakos vertinamo turto palyginamų analogų savikainai, turi būti palyginami.

Lyginamasis metodas grindžiamas šiais principais:
- pakaitalai;
- balansas;
- pasiūla ir poreikis.

Lyginamojo metodo etapai:

1 etapas

Rinkos tyrimas - atliekama rinkos ir ypač segmento, kuriam priklauso vertinamas objektas, būklės ir tendencijų analizė; nustatomi nekilnojamojo turto objektai, kurie labiausiai prilygsta vertinamam ir buvo parduoti palyginti neseniai.

2 etapas

Informacijos apie siūlomus parduoti ar neseniai parduotus vertinamo turto analogus rinkimas ir teisingumo tikrinimas; analogiškų objektų palyginimas su vertinamu objektu.

3 etapas

Pasirinktų analogų pardavimo kainų koregavimas pagal skirtumus nuo vertinimo objekto.

4 etapas

Vertinimo objekto vertės nustatymas, susitarus dėl patikslintų analogiškų objektų kainų.

Palyginami objektai turi priklausyti tam pačiam segmentui, o operacijos su jais turi būti vykdomos šiam segmentui būdingomis sąlygomis:

Ekspozicijos laikotarpis. Ekspozicijos laikotarpis – laikas, kai objektas yra rinkoje;

Sandorio subjektų nepriklausomumas. Nepriklausomumas reiškia, kad sandoriai nesudaromi rinkos kaina, jeigu pardavėjas ir pirkėjas:
· yra giminingi;
· yra holdingo ir nepriklausomos dukterinės įmonės atstovai;
· turėti kitokią tarpusavio priklausomybę ir abipusį interesą;
· sandoriai vykdomi su užstatu ar kitais įsipareigojimais apkrautais objektais;
· užsiima mirusių asmenų nekilnojamojo turto pardavimu ir kt.;
- Investavimo motyvacija, kurią lemia:
· panašūs investuotojų motyvai;
· panašus geriausias ir efektyviausias patalpų panaudojimas;
· pastato nusidėvėjimo laipsnis.

Pagrindiniai analoginių objektų pasirinkimo kriterijai:
1. Nuosavybės teisės į nekilnojamąjį turtą.
Nuosavybės koregavimas yra skirtumas tarp rinkos nuomos ir sutarties nuomos, nes visa nuosavybės teisė nustatoma pagal rinkos nuomą ir esamą finansavimą.
2. Sandorio finansavimo sąlygos. Jeigu sandorio finansavimo sąlygos yra netipinės, reikalinga nuodugni analizė, dėl kurios daromas pakeitimas.
3. Pardavimo sąlygos ir pardavimo laikas.
4. Vieta.
5. Fizinės savybės.

Norint nustatyti galutinę objekto vertę, reikia pakoreguoti palyginamus pardavimus. Skaičiavimai ir koregavimai atliekami remiantis logine ankstesnių skaičiavimų analize, atsižvelgiant į kiekvieno rodiklio reikšmę. Svarbiausia tiksliai nustatyti pataisos koeficientus (žr. 3.2 pav.).

Ryžiai. 3.2. Koregavimo tipai

Procentiniai koregavimaiįvedami analogiško objekto pardavimo kainą ar jo palyginimo vienetą padauginus iš koeficiento, atspindinčio analogiško objekto ir vertinamo objekto savybių skirtumų laipsnį. Jei vertinamas objektas yra geresnis už palyginamą analogą, tai prie pastarojo kainos pridedamas didėjantis koeficientas, jei blogesnis – mažėjantis.

Išlaidų koregavimai:

a) absoliučios pataisos, pridedamas prie palyginimo vieneto, pakeisti parduodamo analoginio objekto kainą tam tikra suma, kuri įvertinama pagal analogiško objekto ir vertinamo objekto savybių skirtumą. Teigiamas koregavimas atliekamas, jei vertinamas objektas yra geresnis už palyginamą analogą, neigiamas, jei jis yra blogesnis;

b) pinigų koregavimai, pridėjus prie parduodamo analogiško objekto kainos kaip visumos, pakeisti ją tam tikra suma, už kurią įvertinami charakteristikų skirtumai.

Sukauptas palūkanų koregavimas nustatomi padauginus visus individualius procentinius koregavimus.

Formos pakeitimas bendras grupavimas dažniausiai naudojamas išsivysčiusioje nekilnojamojo turto rinkoje, kur vyksta daug pardavimų. Sukauptas koregavimas atliekamas pagal nurodytą palyginamų objektų grupę.

Pakeitimų seka:
1. Finansavimo sąlygų koregavimas.
2. Koregavimas dėl specialių pardavimo sąlygų.
3. Koregavimas dėl pardavimo laiko.
4. Vietos korekcija.
5. Fizinių savybių korekcija.

Lyginamojo metodo pranašumai:
1. Galutinė kaina atspindi tipiškų pardavėjų ir pirkėjų nuomonę.
2. Pardavimo kainos atspindi finansinių sąlygų pokyčius ir infliaciją.
3. Statiškai pagrįsta.
4. Koregavimai atliekami atsižvelgiant į skirtumus tarp lyginamų objektų.
5. Gana paprasta naudoti ir duoda patikimus rezultatus.

Lyginamojo metodo trūkumai:
1. Pardavimo skirtumai.
2. Sunkumai renkant informaciją apie praktines pardavimo kainas.
3. Informacijos apie konkrečias sandorio sąlygas rinkimo sunkumai.
4. Priklausomybė nuo rinkos aktyvumo.
5. Priklausomybė nuo rinkos stabilumo.
6. Sunku suderinti duomenis apie žymiai skirtingus pardavimus.

3.5.1.1. Suporuotas pardavimo būdas

Vienas iš būdų nustatyti bet kurios charakteristikos koregavimo dydį yra suporuotų pardavimų analizė. Jį sudaro kelių palyginamų pardavimų porų palyginimas ir analizė. Tačiau suderintas pardavimas yra dviejų beveik identiškų savybių pardavimas, išskyrus vieną požymį, kurį vertintojas turi įvertinti, kad galėtų koreguoti tikrąją palyginamo turto kainą.

Pavyzdžiui

Yra žinoma ši informacija apie pardavimus rinkoje:

Plotas, m2
Pardavimo kaina, $

Apibrėžkite:

1. Koregavimas pagal ploto skirtumus.

2. Pritaikymas prie sodo buvimo.

3. Garažo buvimo reguliavimas.

Sprendimas

	Vertinamas
Plotas, m2
Koregavimas
Koregavimas
Koregavimas
Pardavimo kaina, $	29000
Bendras koregavimas
Pakoreguota kaina

Kai negalima koreguoti pinigų, naudojami ekspertų koregavimo metodai.

Tegul vertinamo objekto reikšmė = X;

Parduoto objekto savikaina = 1,0 (100%).

jei objektas yra 15% geresnis už analogą, tai analogo kaina turėtų padidėti 15%

X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

jei objektas 15% prastesnis už analogą, tai analogo kaina turėtų būti sumažinta 15%

X = (1,0–0,15) * 1 = 0,85.

jei analogas yra 15% geresnis už vertinamą objektą, tai analogo kaina turėtų mažėti

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .

jei analogas yra 15% prastesnis už vertinamą objektą, tai analogo kaina turėtų didėti

1,0 = (1,0 – 0,15) * X; .

3.5.1.2. Bruto nuomos koeficiento metodas

Bruto nuomos koeficientas (GRM) yra pardavimo kainos ir potencialių bendrųjų pajamų arba faktinių pajamų santykis.

Norėdami naudoti šį metodą, turite:

1) įvertinti objekto generuojamas bendrąsias rinkos pajamas;

2) nustatyti bendrųjų pajamų iš vertinamo turto ir pardavimo kainos palyginamiems analogams santykį;

3) bendrąsias pajamas iš vertinamo objekto padauginti iš analogų vidutinės GRM vertės.

Tikėtina pardavimo kaina apskaičiuojama pagal formulę

Pavyzdys

VRM skaičiavimas

	Pardavimo kaina, c.u.
Vertinimo objektas	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

GRM vaidmenį gali atlikti bendrasis kapitalizacijos koeficientas (CCR).

OK yra grynųjų veiklos pajamų ir pardavimo kainos santykis.

Tokiu atveju

;

Pavyzdys

OKC apskaičiavimas

	Pardavimo kaina, c.u.
Vertinimo objektas	375000		0,13
			nepalyginamas
		35 000 (pernai)	nepalyginamas

Lentelėje 3.3 parodytas porinio pardavimo metodo panaudojimo vertinant butą pavyzdys.

3.3 lentelė

Buto savikainos apskaičiavimas porinio pardavimo būdu

Objekto charakteristikos	Vertinimo objektas	Objektų kartografavimas
Vieta
Koregavimas
Buto aukštų skaičius
Koregavimas
Objekto būsena
Koregavimas
Bendras plotas, m 2
Koregavimas
Gyvenamas plotas, m2
Koregavimas
Virtuvės plotas, m2
Koregavimas
Koregavimas
Buto kaina, $
Bendras koregavimas
Buto kaina pakoreguota, $

Ankstesnis

Bruto rentos koeficiento (bruto pajamų daugiklio) metodas. Bendrasis nuomos koeficientas yra pardavimo kainos ir potencialių arba faktinių bendrųjų pajamų santykis. Metodas atliekamas trimis etapais: Pirmasis etapas . Įvertinamos rinkos nuomos pajamos iš vertinamo turto. Antrasis etapas. Bendrųjų pajamų ir pardavimo kainos santykis nustatomas remiantis naujausiais rinkos sandoriais. Trečias etapas. Tikėtina vertinamo turto vertė apskaičiuojama rinkos nuomos pajamas iš vertinamo turto padauginus iš bendrosios nuomos koeficiento. V = D r VRM = D r , kur V – tikėtina vertinamo objekto pardavimo kaina; D r – vertinamo turto nuomos pajamos; GRM – bruto rentos daugiklis; C anal – analogo pardavimo kaina; PVD analinės yra potencialios bendrosios analogo pajamos. Pavyzdys. Būtina turtą su aukšto slėgio turtu įvertinti 15 000 USD Duomenų banke yra tokia informacija apie neseniai parduotus analogus (žr. lentelę)

	Pardavimo kaina Sanal

BRM (vidurkis, palyginti su analogais) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.

V = 15 000 x 5 = 75 000 USD

Bendrasis nuomos koeficientas nėra koreguojamas dėl skirtumų, esančių tarp vertinamo ir palyginamo turto, nes skaičiuojant GRM remiamasi faktiškais nuomos mokėjimais ir pardavimo kainomis, kuriose atsižvelgiama į šiuos skirtumus.

4.3 Išlaidų metodo taikymas

Prieš pradėdamas vertinti pastatų ir statinių savikainą taikant sąnaudų metodą, vertintojas turi ne tik perskaityti techninę dokumentaciją, bet ir apžiūrėti pastatus bei statinius. Tai leis jam parengti išsamų vertinimo objekto aprašymą, kuriame bus nurodytos išorinių ir vidinių konstrukcijų bei inžinerinių sistemų charakteristikos. Išlaidų metodas apima 3 etapus: Pirmas lygmuo. Žemės sklypo, kuriame yra pastatas ar statiniai, vertės nustatymas. Antrasis etapas. Pastato ar statinio pakeitimo arba pakeitimo sąnaudų įvertinimas įsigaliojusios vertinimo datos. Trečias etapas. Visų tipų pastatų ir konstrukcijų nusidėvėjimo skaičiavimas. Pastatų ir statinių pakeitimo kainos įvertinimas. Taikant šį metodą, pakeitimo kaina arba pakeitimo kaina nustatoma remiantis šiais metodais:

lyginamasis vienetas; elementų skaičiavimas (suskirstymas į komponentus); indekso vertinimas.

Lyginamojo vieneto metodas.Šis metodas apima kelis veiksmus:

etapas. Remiantis panašių objektų statybos sąnaudų duomenimis, sudaromi statybos darbų sąnaudų standartai (1 m², vienam m³ pastato). Kaip tipiškas statinys, geriau naudoti neseniai pastatytą objektą, kurio sutarties kaina yra žinoma. Jei vertintojui nepavyksta rasti neseniai pastatyto panašaus objekto, jis gali pasinaudoti Centrinio ekonomikos ir vadybos tyrimų instituto, bendrovės „Coinvest“ ir kitų įmonių plėtra, kuri pateikia konkrečius statybos produktų vartojimo vieneto savikainos rodiklius. būdingiems pastatų ir statinių tipams baziniame, esamame ir prognozuojamuose kainų lygiuose. etapas. Vieneto savikainos standartas dauginamas iš viso vertinamo pastato ploto arba tūrio. etapas. Atliekami vertinamo objekto savybių pakeitimai.

Pagrindinio bloko pastatymo kaina

Reikalingas plotas

Statybos kaina už bazinį vienetą

Vertinamo objekto savybių pataisymai

Daugiklis, atsižvelgiant į vietos sąlygas

Pilna išlaidų sąmata

Pastatų ir statinių savikainos apskaičiavimo pagal elementą metodas.

Šis metodas taip pat vadinamas komponentavimo metodu. Vertintojas atlieka skaičiavimus tokia seka:

etapas. Pastato suskaidymas į atskirus elementus (pamatai, sienos, karkasas, stogas ir kt.). etapas. Sąnaudų, reikalingų tam tikram elementui įrengti statomame pastate vertinimo dieną, apskaičiavimas. Tam nustatomas tiesioginių ir netiesioginių išlaidų dydis, reikalingas vienetinio tūrio statybai.

Pavyzdžiui: 1 m² mūrinės sienos vieneto kainą sudaro plytų, skiedinio, darbuotojų darbo užmokesčio ir mašinų bei mechanizmų eksploatavimo išlaidos. Padauginus vieneto kainą iš ploto, gauname bendrą viso elemento įrengimo kainą. Į verslininko pelną atsižvelgiama į vieneto kainą arba apskaičiuojamas atskirai.

etapas. Elementų sąnaudų sumavimas.

Rodyklės vertinimo metodas. Jis atliekamas dauginant objekto buhalterinę vertę iš atitinkamo ilgalaikio turto perkainojimo indekso, patvirtinto Rusijos Federacijos Vyriausybės. Šis metodas apima kelis skaičiavimo metodus. Yra: išteklių, išteklių indekso, bazinio indekso ir bazinio kompensavimo metodai. Išteklių metodas– tai apskaičiavimas esamomis (prognozuojamomis) kainomis ir išteklių (kaštų elementų) tarifais. Jis atliekamas atsižvelgiant į medžiagų, gaminių, konstrukcijų (įskaitant pagalbinių, naudojamų darbo procese) poreikį, taip pat duomenis apie jų pristatymo į statybvietę atstumus ir būdus, energijos sąnaudas technologiniams tikslams, eksploatavimo laiką. statybinių mašinų ir jų sudėties, darbuotojų darbo sąnaudų. Šis metodas taikomas pagal nuostatas, išdėstytas Metodinėse rekomendacijose, patvirtintose Rusijos statybos ministerijos 1992 m. lapkričio 10 d. raštu. Nr. BF-926/12. Išteklių indekso metodas yra išteklių metodo derinys su statyboje naudojamų išteklių indeksų sistema. Išlaidų (kainų, sąnaudų) indeksai yra santykiniai rodikliai, kuriuos lemia dabartinių (prognozuojamų) ir bazinių sąnaudų rodiklių santykio resursams, palyginamiems nomenklatūroje. Iš daugelio galimų šio metodo variantų rekomenduojama naudoti numatomos statybos kainos nustatymo metodą, pagrįstą atskirų darbų tipų (PVR) rodikliais, išdėstytu Rusijos valstybinio statybos komiteto birželio 4 d. , 1993 Nr.12-146. Bazinio indekso metodas- tai kaštų perskaičiavimas pagal sąmatos sąlygas nuo bazinės kainos lygio iki esamo kainų lygio naudojant indeksus remiantis Metodinėmis rekomendacijomis, patvirtintomis Rusijos valstybinio statybos komiteto 1993-05-31 raštu Nr.12. -133. Bazinis kompensavimo metodas yra sąnaudų, apskaičiuotų baziniame skaičiuojamųjų kainų lygyje, ir papildomų sąnaudų, nustatytų skaičiavimais, susijusių su statybos proceso metu naudojamų išteklių kainų ir tarifų pokyčiais, sumavimas. Kol stabilizuosis ekonominė situacija šalyje ir nesusiformuos atitinkamos rinkos struktūros, didžiausio prioriteto indekso metodo metodai yra išteklių ir išteklių indekso metodai. Praktikoje dažniausiai naudojamas bazinio indekso metodas, nes jis pats paprasčiausias. Pastatų ir konstrukcijų nusidėvėjimo nustatymas. Nustačius visą atkūrimo ar pakeitimo kainą, iš gautos vertės atimamas nusidėvėjimas, apskaičiuojant likutinę daikto vertę. Vertintojų naudojama nusidėvėjimo sąvoka ir buhalterių naudojama nusidėvėjimo sąvoka skiriasi viena nuo kitos. Sąvoka „nusidėvėjimas“ vertinimo teorijoje suprantama kaip objekto naudingumo, taigi ir vertės, praradimas dėl įvairių priežasčių, o ne tik dėl laiko faktoriaus. Šis terminas apskaitoje vartojamas kitokia prasme, kur nusidėvėjimas suprantamas kaip mechanizmas, perkeliantis kaštus į gamybos savikainą per standartinį objekto tarnavimo laiką. Vertinimo praktikoje konstrukcijų nusidėvėjimui nustatyti naudojami keli metodai:

skaidymo būdas; viso gyvenimo metodas.

Padalinimo būdas.

Jame atsižvelgiama į visų tipų nusidėvėjimą, įskaitant:

nuimamas fizinis nusidėvėjimas; nepataisomas fizinis nusidėvėjimas; nuimamas funkcinis dėvėjimas; nepataisomas funkcinis susidėvėjimas; ekonominis (išorinis) nusidėvėjimas.

Nusidėvėjimas laikomas nuimamu, jei defekto pašalinimo išlaidos yra mažesnės už pridėtinę vertę. Priešingai, jei korekcijos kaina yra didesnė už pridėtinę vertę, susidėvėjimas priskiriamas nepataisomai. Vertintojų klientai dažnai reikalauja, kad į vertinimo ataskaitą būtų įtrauktas grąžintinų daiktų sąrašas ir restauravimo išlaidų sąmata. Fizinio nusidėvėjimo nustatymas (įvertinimas).Žemiau pateikiamos lentelės, iliustruojančios nuimamo ir nepataisomo fizinio nusidėvėjimo skaičiavimus.

Pažeidimo dėl grįžtamojo fizinio nusidėvėjimo nustatymas

Kūrinių pavadinimas	Kaina, doleriai
Sklypo atnaujinimas
Vandentiekio tinklų remontas
Vidaus dažymas ir apdaila
Pašalinamas fizinis sutrikimas – bendras

Pažeidimų, atsiradusių dėl negrįžtamo fizinio trumpalaikių komponentų susidėvėjimo, nustatymas

Komponentai	Bendra reprodukcijos kaina	Faktinis arba faktinis amžius	Gyvenimo trukmė		Nuvertėjimas, doleriai
Vėdinimas
Kanalizacija
Šildymas

Ilgaamžių daiktų negrįžtamo fizinio susidėvėjimo sukelto gedimo nustatymas

Skaičiavimo duomenys	Matavimo vienetas, doleriai
Bendra atgaminimo kaina (be kūrėjo pelno), doleriais.
Pašalinamas fizinis sutrikimas, doleriai.
Bendra trumpo naudojimo laiko komponentų atkūrimo kaina, doleriai.
Bendra ilgaamžių komponentų (1-2-3) atkūrimo kaina, doleriai.
Efektyvus struktūros amžius, metai
Statinio ekonominis tarnavimo laikas, metai
Ilgaamžių komponentų susidėvėjimas ((5/6) 100), %
Ilgaamžių komponentų vertės sumažėjimas ((4 7)/100), doleriai.

Naudojant ekspertinis metodas Skaičiuodamas fizinį nusidėvėjimą, ekspertas apžiūros būdu nustato kiekvieno pastato elemento nusidėvėjimo procentą, o vėliau – nusidėvėjimo sumą pinigine išraiška.

Fizinio nusidėvėjimo nustatymas

pastato elementas	Pakeitimo kaina, doleriai				Sukauptas nusidėvėjimas, doleriais
Fondas
Maitinimo sistema

Pastato elementų nusidėvėjimo procentas taip pat gali būti nustatytas kaip visų pastato elementų svertinis vidurkis

Konstrukcinio elemento pavadinimas

Pastato konstrukcinio elemento savitasis svoris

Susidėvėjimo procentas

Nusidėvėjimo dalis pastato savikainoje

Funkcinio nusidėvėjimo nustatymas (įvertinimas). Funkcinis nusidėvėjimas, kaip ir fizinis, gali būti nuimamas ir nepataisomas. Kriterijus, pagal kurį nusidėvėjimas priskiriamas nuimamam ar nepataisomam, yra toks pat kaip ir fizinio nusidėvėjimo atveju. Atitinkamai, nuimamo funkcinio nusidėvėjimo sąnaudos apibrėžiamos kaip sąnaudos, kurios yra pagrįstos atsižvelgiant į jų indėlį į būsimas pajamas iš objekto eksploatavimo. Nuimamą funkcinį susidėvėjimą sukelia:

trūkumai, dėl kurių reikia pridėti elementų; trūkumai, dėl kurių reikia pakeisti ar modernizuoti elementus.

Pirmuoju atveju jis lygus skirtumui tarp reikalingų priedų atlikimo vertinimo metu ir tų pačių papildymų, jei jie iš pradžių būtų atlikti vertinimo objekto statybos metu. Tai paaiškinama tuo, kad dalies objekto rekonstrukcija yra brangesnė, jei ši dalis buvo sukurta paties objekto statybos metu. Antruoju atveju nuimamas funkcinis susidėvėjimas matuojamas pasenusių elementų keitimo išlaidomis. Nepašalinamą funkcinį nusidėvėjimą gali lemti tiek vertinamų objektų kokybinių savybių trūkumas, tiek perteklius. Jei trūksta, tai visų pirma matuojama nuomos sumos nuostoliais išnuomojant tam tikrą objektą. Nenuimamas funkcinis nusidėvėjimas skaičiuojamas taip: Pastatų ir konstrukcijų elementai, kurių prieinamumas šiuo metu neatitinka šiuolaikinių rinkos standartų reikalavimų, priskiriami „papildomiems patobulinimams“. Šiuo atveju kalbame apie nepataisomą funkcinį susidėvėjimą, kurį sukelia kokybės charakteristikų perteklius. Pavyzdys. Domofonų sistemos prie turto kainos pridėjo 23 000 USD, o įrengimo kaštai – 30 000 USD. Taigi šių elementų įrengimo kaina buvo 7 000 USD. Nereikalingų daiktų skaičius paprastai didėja senstant turtui. Ekonominio nusidėvėjimo nustatymas (įvertinimas). Išorinis (ekonominis) nusidėvėjimas išreiškiamas nekilnojamojo turto funkcinio tinkamumo sumažėjimu, nulemtu neigiamų išorinių veiksnių: bendro ploto nuosmukio, nepalankios turto vietos ir kt. Jei fizinį ir tam tikru mastu funkcinį nusidėvėjimą galima pašalinti rekonstruojant ar modernizuojant pastatą, tai susidėvėjimas nuo išorinių poveikių daugeliu atvejų yra nepataisomas. Tradiciškai jis apskaičiuojamas dviem būdais:

susiję pardavimai, lyginant du palyginamus objektus, kurių vienas turi išorinio nusidėvėjimo požymių, o kitas neturi, pardavimo kainų skirtumas interpretuojamas kaip išorinis nusidėvėjimas; nuomos nuostolių kapitalizavimas naudojant bruto rentos daugiklį.

Šiuo metodu palyginamos panašių objektų nuomos pajamos, kai vienas yra veikiamas neigiamo išorinio poveikio, o kitas – ne. Taigi ekonominis nusidėvėjimas nustatomas pagal formulę:

Ekonominis nusidėvėjimas = Nuomos nuostolis x bendrosios nuomos koeficientas

Gyvenimo trukmės skaičiavimo metodas. Taikant šį metodą, naudojamos šios sąvokos:

Ekonominis gyvenimas– tai laikotarpis, per kurį objektas (pastatas) gali būti naudojamas pelnui gauti. Šiuo laikotarpiu patobulinimai prisideda prie turto vertės. Turto ekonominis gyvenimas baigiasi, kai dėl bendro turto pasenimo atlikti pagerinimai nebeprisideda prie jo vertės. Fizinė gyvenimo trukmė objekto yra laiko tarpas, per kurį pastatas egzistuoja. Fizinis gyvenimo laikotarpis baigiasi pastato nugriovimu. Efektyvus amžius(vertintas ekspertiškai) yra pagrįstas daikto išvaizdos įvertinimu, atsižvelgiant į jo būklę. Toks amžius atitinka jo fizinę būklę. Likęs ekonominis gyvenimas pastatas – tai laikotarpis nuo įvertinimo dienos iki objekto ekonominio tarnavimo laiko pabaigos. Standartinis tarnavimo laikas– tai norminiais aktais nustatytas pastatų ir konstrukcijų eksploatavimo laikas.

Ryšys tarp nusidėvėjimo, pakeitimo sąnaudų, faktinio amžiaus ir pastato tipinio ekonominio tarnavimo laiko išreiškiamas tokia formule:

I: VS = EV: EJ, kur

Aš dėviu; ВС – pakeitimo kaina; EV – efektyvus amžius; EZh – ekonominis tarnavimo laikas. Šią formulę galima parašyti taip:

EV: EJ = pakeitimo išlaidų nusidėvėjimo procentas.

Naudojimo trukmės metodas naudojamas tiek kaupiamajam nusidėvėjimui, tiek bet kurios vienos rūšies nusidėvėjimui apskaičiuoti.

Bruto nuomos koeficientas yra rodiklis, atspindintis turto pardavimo kainos ir bendrųjų pajamų santykį. Šis rodiklis skaičiuojamas panašiems nekilnojamojo turto objektams ir naudojamas kaip adekvataus vertinamo turto rodiklio daugiklis.

Nekilnojamojo turto vertinimo etapai naudojant bruto nuomos koeficientą:

Įvertinamos vertinamo objekto bendrosios pajamos – potencialios arba faktinės;

Parenkami ne mažiau kaip trys vertinamo turto analogai, kuriems yra patikima informacija apie pardavimo kainą ir potencialių ar faktinių pajamų dydį;

Atliekami būtini koregavimai, siekiant padidinti analogų palyginamumą su vertinamu objektu;

Kiekvienam analogui apskaičiuojamas bruto nuomos koeficientas;

Galutinis VRM nustatomas kaip visų analogų apskaičiuoto VRM aritmetinis vidurkis;

Vertinamo objekto rinkos vertė apskaičiuojama kaip vidutinių GRM ir įvertintų adekvačių vertinamo objekto bendrųjų pajamų sandauga.

Tikėtina vertinamo turto rinkos vertė apskaičiuojama pagal formulę:

Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)

čia CH yra numatoma vertinamo turto rinkos vertė; PVDots – potencialios bendrosios pajamos iš vertinamo objekto; DVDots – faktinės bruto pajamos iš vertinamo objekto VRMsr – bruto nuomos daugiklis; Tsa - panašaus turto pardavimo kaina; arba pagal formulę:

Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+ .+Tsan/PVDan):n (2)

kur Tsa1 yra pirmojo panašaus objekto pardavimo kaina; PVD1 – potencialios bendrosios pajamos iš pirmojo panašaus objekto; Tan – n-to panašaus objekto pardavimo kaina; PVDan – potencialios bendrosios pajamos iš n-to panašaus objekto; n – panašių objektų skaičius. yra laikomas rinkos metodu pajamas duodančiam turtui įvertinti, nes pagal šį rodiklį atsižvelgiama į rinkoje parduodamų objektų pardavimo kainas ir bendrąsias nuomos pajamas. Pavyzdys: Vertintojas turi nustatyti turto, kurio potencialios bendrosios pajamos yra 30 000 tūkstančių rublių, rinkos vertę. Informacinėje duomenų bazėje yra informacija apie neseniai parduotus analogus.

Skaičiuojame analogų vidutinį bruto nuomos daugiklį ir jo vidutinę vertę: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3,3257. GRM nekoreguoja dėl skirtumų tarp analogo skaičiavimo objekto ir com. VRM pagrįstas faktiniais nuomos mokėjimais ir pardavimo kainomis, kuriose jau atsižvelgiama į šiuos skirtumus. Vertinamo turto rinkos vertė yra 30 000 x 3,3257 = 99 770 (tūkstantis rublių)

Daugiau straipsnių apie ekonomiką

Verslo planavimo vaidmuo strateginėje valstybės įmonės plėtroje (FKP UT LenVO OSP Lomonosovo pavyzdžiu)
Verslo planavimo tema vienodai svarbi tiek tiems, kurie dar tik ruošiasi kurti naują įmonę, tiek tiems, kurie versle jau nebe naujokai, bet nori plėsti jo apimtis,...

Darbo našumas kaip svarbiausias gamybos efektyvumo veiksnys BĮ Milavitsa UAB pavyzdžiu
Darbo našumas pramonės įmonėse yra ne tik vienas pagrindinių jos veiklos efektyvumo rodiklių, bet ir prognozuojamas rodiklis, kurio įvykdymas...

Investicinio projekto, skirto pradėti naują dielektrinių pirštinių gamybos technologinę liniją, galimybių studija
Šiuo metu investavimo galimybių yra nemažai. Tačiau tuo pat metu dauguma įmonių turi laisvų finansinių išteklių, skirtų įvairioms investicijoms...

Technikai

Dėl statistinės analizės panaudojimo vertinant biuro nekilnojamąjį turtą bruto nuomos koeficiento metodu

Bruto nuomos koeficiento metodas (GRM) pagrįstas prielaida, kad yra tiesioginis ryšys tarp turto pardavimo kainos ir galimų nuomos pajamų, kurias galima gauti išnuomojant turtą, kita vertus. . Tikėtina vertinamo objekto pardavimo kaina šiuo metodu apskaičiuojama pagal formulę: Tikėtina vertinamo objekto pardavimo kaina šiuo metodu apskaičiuojama pagal formulę:

C rev = PVD rev * VRM, (1)

kur C about yra tikėtina vertinamo turto pardavimo kaina, rub.;
PVD apie - nuomotojo potencialios bendrosios pajamos iš vertinamo turto, rub./metai;
GRM – bruto nuomos koeficientas.

Nuomotojo potencialios bendrosios pajamos nustatomos pagal rinkos nuomos tarifus ir nuomojamo ploto dydį:

PVD rev = AP *Sapskritai(2)

kur AP yra rinkos nuomos kaina metams, rubliai per metus;
S bendras - atitinkamai bendras nuomai tinkamo sklypo plotas, kv.m.

Pagrindinė problema nustatant VRM – užtikrinti lyginamų objektų kaštų rodiklių palyginamumą. Biuro nekilnojamojo turto atveju palyginamumui užtikrinti galima naudoti standartizuotą objekto dydžio vienetą (kv.m bendro ploto) ir standartizaciją pagal pajamas, kuri užtikrinama skaičiuojant VRM.

Biuro nekilnojamojo turto VRM vertė apskaičiuojama remiantis šiomis prielaidomis:

Pagal rinkos vertės standartą jo vertė atitinka greičiausiai kaina, pagal kurią objektas gali būti perleidžiamas atviroje rinkoje. Todėl norint nustatyti rinkos vertę remiantis informacija apie panašių objektų kainas, patartina naudoti gerai žinomus statistinės analizės metodus, kurie leidžia padidinti skaičiuojamų rodiklių vertinimo patikimumą. Bendroji visuma šiuo atveju yra visų analizuojamo rinkos segmento objektų kainos, o vertintojo naudojami duomenys – imtis, susidedanti iš n nepriklausomi stebėjimai.

Kadangi pasiūlymai išnuomoti ir parduoti tą patį turtą pasitaiko itin retai, analizei reikalinga pradinė informacija generuojama dviem etapais:

1 etapas- nustatomas analogiškų parduodamų objektų, prilygstamų vertinamam objektui, sąrašas;
2 etapas- šiems analogams parenkami atitinkami biuro patalpų nuomos pasiūlymai.

Pagrindinės tokiu būdu suformuoto mėginio charakteristikos pateiktos šioje lentelėje.

1 lentelė.
Palyginamų biuro objektų „pardavimo kainos ir metinės nuomos“ santykio analizė

Nr./prekė	Rodiklių pavadinimas	Siūlyti parduodamų analogų kainas, rub./kv. m.	Parduodamo analogus atitinkančio turto nuomos įkainiai, RUB/kv.m. metais	Palyginamų objektų kainos ir metinės nuomos tarifo santykis
	Vidutinė vertė
	Minimali vertė
	Didžiausia vertė
	Asimetrijos koeficientas
	Asimetrijos koeficiento ryšys su vertinimo paklaida
	Kurtozės koeficientas
	Kurtozės koeficiento ir įvertinimo paklaidos santykis
	Nuokrypio kriterijus (lentelės vertė, kai α=.5 % yra 2,67)
	Standartinis nuokrypis (RMS)
	Variacijos koeficientas

Pastaba: apskaičiuotas remiantis 19 biuro patalpų centrinėje Rostovo prie Dono dalyje, pateiktų parduoti 2006 m. balandžio mėn., ir atitinkamais nuomos pasiūlymais.

Gautos imties statistinis homogeniškumas buvo patikrintas taikant išskirtinių stebėjimų kriterijų:

K = maks [ Ytrečia - Y (1) ; Y (n) - Ytrečia]/σ (3)

kur Y av - vidutinė vertė;
Y (1) ir Y (n) yra atitinkamai mažiausios ir didžiausios vertės pavyzdyje;
σ – standartinis nuokrypis.

Imtis gali būti laikoma statistiškai vienalyte, jei apskaičiuota (3) kriterijaus reikšmė neviršija lentelėje pateiktos reikšmės esant tam tikram reikšmingumo lygiui. Gautoje pavyzdyje kriterijaus lentelės reikšmė esant 5% reikšmingumo lygiui yra lygi 2,67, o tai yra didesnė už apskaičiuotas šio kriterijaus paskelbtų pardavimo kainų (2,09), nuomos tarifų (1,79) reikšmes. ) ir „pardavimo kainų ir nuomos tarifų“ santykius (2.12). 2,67, o tai yra didesnė už šio kriterijaus apskaičiuotas paskelbtų pardavimo kainų (2,09), nuomos įkainių (1,79) ir pardavimo kainos/nuomos tarifų santykio (2,12) reikšmes.

Asimetrijos koeficiento reikšmė (0,97) rodo dešinės pusės asimetrijos buvimą objektų pardavimo kainų pasiskirstyme, kai vidutinė rodiklio reikšmė viršija jo modalinę (labiausiai tikėtiną) vertę, ir kurtozės reikšmę. koeficientas (0,46) rodo mažesnį kainų pasiskirstymo nuolydį, palyginti su standartiniu normaliuoju pasiskirstymu. Paskutinė aplinkybė yra labai svarbi, nes rodo padidėjusią turto pardavimo kainų nukrypimo nuo jų vidutinio lygio riziką. Tačiau apskaičiuotų visų rodiklių asimetrijos ir kurtozės patikimumo koeficientų verčių (lygių parametro reikšmės ir įverčio standartinės paklaidos santykiui) nepakanka, kad būtų atmesta hipotezė, kad gauta imtis atitinka normalią. paskirstymas. Tačiau apskaičiuotų visų rodiklių asimetrijos ir kurtozės patikimumo koeficientų verčių (lygių parametro reikšmės ir įverčio standartinės paklaidos santykiui) nepakanka, kad būtų atmesta hipotezė, kad gauta imtis atitinka normalią. paskirstymas.

Taip pat atkreipiame dėmesį, kad paskirstant „pardavimo kainos/metinės nuomos kainos“ santykius, asimetrijos koeficiento (0,44) ir variacijos koeficiento (20%) reikšmės, o tai rodo didesnį šio rodiklio stabilumą. Žemiau esančiame paveikslėlyje parodyta šio skirstinio histograma:

Santykis „pardavimo kaina/metinis nuomos tarifas“ apibūdina faktinę VRM vertę kiekvienai palyginamų parduodamų ir nuomojamų objektų analogų porai. Kaip matyti iš pateiktų rezultatų, labiausiai tikėtina vertinamo objekto BPM reikšmė yra nuo 5 iki 6, o vidutinė vertė (matematiniai lūkesčiai) BPM vid. = 5,93.

Patikimesnę VRM vertės vertę galima gauti tiesiogiai įvertinus pardavimo kainos (už 1 kv.m) priklausomybę nuo nuomos kainos:

C ed =m*AP sp (4)

čia C ed – standartinio biuro nekilnojamojo turto vieneto pardavimo kaina, rub./kv.m;
m – pardavimo kainų priklausomybės nuo lyginamųjų objektų nuomos tarifų koeficientas, atitinkantis VRM vertę;
AP sp - panašaus biuro turto metinė nuomos kaina, RUB/kv. m..

Priklausomybė (4) – tiesinės regresijos lygtis, kurios parametrai įvertinami mažiausių kvadratų metodu. Skaičiavimo rezultatai naudojant standartinę Microsoft Excel procedūrą pateikti lentelėje. 2.

2 lentelė
VRM apskaičiavimo naudojant mažiausių kvadratų metodą rezultatai

Skaičiavimo rezultatai rodo labai didelį ryšį tarp biuro nekilnojamojo turto pardavimo kainų ir nuomos kainų šiame rinkos segmente – daugiau nei 97% objektų pardavimo kainų svyravimo atitinka nuomos kainų pokyčius, o skaičiuojama F- kriterijus yra daugiau nei dviem dydžiais didesnis nei jo lentelės reikšmė esant 5 % reikšmingumo lygiui. Biuro objektų skaičiuojamųjų ir faktinių pardavimo kainų grafikas parodytas 2 pav.

BPM vertė, apskaičiuota pagal regresijos lygtį (m=5,84), šiek tiek mažiau nei imties vidurkis (BRM vid. = 5,93) ir atitinka minimalią faktinių ir apskaičiuotų BPM reikšmių liekamųjų nuokrypių sklaidą.

BPM rodiklio, apskaičiuoto remiantis gana reprezentatyvios imties statistine analize, pranašumas yra didesnis gautų rezultatų objektyvumo lygis. Kartu būtina atsižvelgti į tai, kad „pardavimo kainų/nuomos tarifų“ santykis susidaro remiantis daugumos rinkos dalyvių lūkesčiais ir turi tam tikrą inerciją. Ši inercija, viena vertus, „filtruoja“ nepagrįstus kainų svyravimus, atsiradusius dėl spekuliacinio jaudulio, tačiau, kita vertus, lemia BPM rodiklio reakcijos vėlavimą esant dideliems rinkos sąlygų poslinkiams. Todėl vidutinės trukmės (1 metų laikotarpiui) nekilnojamojo turto rinkos vertei įvertinti patartina taikyti bruto nuomos koeficiento metodą, atsižvelgiant į numatomus įvairių rinkos segmentų pelningumo lygių pokyčius.

Nekilnojamojo turto vertinimas.-red. A.G. Gryaznova; Maskva, „Finansai ir statistika“, 2002, sekt. 8.3
„Bendrųjų pajamų santykis (nekilnojamojo turto kaina/bendros metinės pajamos) yra pagal pajamas standartizuotas vertės matas. Šio požiūrio privalumas yra tas, kad pajamos apima masto, statybos kokybės ir vietos skirtumus“ – A. Damodaranas. Investicijų vertinimas. Bet kokio turto vertinimo įrankiai ir metodai. M.: Alpina Business Books, 2004, p. 1003 m.
Rusijos Federacijos civilinio kodekso str. 437.
„Kalbant apie nekilnojamąjį turtą toje pačioje vietoje, galima teigti, kad šių objektų augimo ir rizikos charakteristikos yra labai panašios, todėl vienintelis skirtumas išlieka galimybių generuoti pajamas skirtumas“ – A. Damodaran. Investicijų vertinimas. Bet kokio turto vertinimo įrankiai ir metodai. M.: Alpina Business Books, 2004, p. 1004.
Dėl rinkos vertės vertinimo patikimumo didinimo lyginamosios analizės metodu. - Anisimova I.A., Barinovas N.P., Gribovsky S.V., - Vertinimo klausimai. Profesinis mokslo ir praktikos žurnalas, Nr.1, 2002, M.: ROO, p. 2 - 10.
Likesh I., Lyaga J., Pagrindinės matematinės statistikos lentelės, M., Finansai ir statistika, 1985, p. 36.
Ten, p. 185.
A. Damodaranas. Investicijų vertinimas. Bet kokio turto vertinimo įrankiai ir metodai. M.: Alpina Business Books, 2004, p. 84-85.
Dėl rinkos vertės vertinimo patikimumo didinimo lyginamosios analizės metodu. - Anisimova I.A., Barinovas N.P., Gribovsky S.V., - Vertinimo klausimai. Profesinis mokslo ir praktikos žurnalas, Nr.1, 2002, M.: ROO, p.10.

Bruto nuomos koeficiento metodas (GRM)

Žemės vertė nustatoma pagal pardavimo kainų ir galimų ar faktinių bendrųjų pajamų, gautų iš turto, ryšį. Turite atlikti tris dalykus:

• 1. Įvertinkite rinkos nuomos pajamas iš vertinamo turto.
• 2. Pagal naujausius rinkos sandorius nustatykite bendrųjų pajamų ir pardavimo kainos santykį.
• 3. Raskite vertinamo sklypo vertę iš jo gautas rinkos nuomos pajamas padauginus iš GRM (23 lentelė).

1 lentelė. Numatomos žemės sklypo pardavimo kainos apskaičiavimas VRM metodu

VRM nekoreguoja dėl skirtumų tarp palyginamų ir įvertintų svetainių

nes į jas atsižvelgiama nustatant pačias pardavimo kainas ir grąžos normas. Tau tik reikia

tiksliau parinkti analogus palyginimui. Tačiau tuo pačiu metu šis metodas neatsižvelgia į galimus visų objektų eksploatacinių kaštų skirtumus. Šį trūkumą galima pašalinti skaičiavimuose bendrąsias pajamas pakeičiant grynosiomis pajamomis.

Perkėlimo arba koreliacijos metodas- įgyvendinama nustatant santykį tarp visos užstatytos teritorijos kainos ir žemės kainos. Nustatyta, kad tarp žemės kainos ir joje pastatytų statinių kainos yra stabilus ryšys. Todėl sklypo vertė gali būti įvertinta bendrą palyginamo turto pardavimo kainą paskirstant į dvi jo dalis – žemės sklypą ir pastatus (patobulinimus). Gauti santykio koeficientai gali būti taikomi įvertintiems mikrorajonams, siekiant nustatyti bazinio sklypo palyginimo vieneto kainą tam tikram plotui (24 lentelė).

2 lentelė. Koeficiento apskaičiavimas naudojant perkėlimo metodą

Taigi, jei vertinamoje vietovėje turtas buvo parduotas už 200 tūkstančių rublių, tada žemės kaina bus: 200,0 H 0,224 = 44,8 tūkst.

kur 0,224 yra vidutinė lentelės koeficiento reikšmė. 24.

Paskirstymo būdas(santykio metodas, koreliacija) - žemės sklypo sudedamosios vertės nustatymas pagal žinomą žemės vertės ir pagerinimų turto komplekse santykį. Metodas pagrįstas įnašo principu ir teiginiu, kad kiekvienai nuosavybės rūšiai egzistuoja normalus žemės ir pastatų vertės santykis. Šis santykis yra patikimiausias

naujiems pastatams jie yra arti geriausio ir efektyviausio panaudojimo varianto.

Kuo senesni pastatai, tuo didesnis žemės vertės ir bendros turto vertės santykis.

Norint taikyti metodą, reikalingi patikimi statistiniai duomenys apie ryšį tarp žemės verčių ir viso tam tikros rūšies nekilnojamojo turto nuosavybės tam tikroje rinkoje. Tačiau šis metodas retai naudojamas net išsivysčiusiose rinkose, nes jo patikimumas yra mažas. Metodo taikymas pateisinamas esant nepakankamai informacijai apie žemės pardavimą. Gautos vertės laikomos apytikslėmis.

Pavyzdys. Būtina nustatyti žemės sklypo kainą, jei analogas su pastatais neseniai buvo parduotas už 1250 tūkstančių rublių.

Pirmiausia apskaičiuokime pardavimo kainų tobulinimo išlaidų dalį:

Todėl žemės dalis pardavimo kainoje bus vidutiniškai: 27%: 1,0-0,73 = 0,27.

Galima daryti prielaidą, kad panašus į vertinamą sklypas parduotas už 1250 x 0,27 = 337,5 tūkst. Atlikus patikslinimus dėl skirtumų su vertinimo dalyku, nustatoma vertinamo žemės sklypo vertė. nekilnojamojo turto kainos žemės daugiklis

13 problema. Verslininkas tiki, kad po trejų metų jam pavyks įsigyti būstą už 1500 tūkst.

Kokia pradinė kaina, sumokėta šiandien, leis jam sutaupyti būstui įsigyti reikalingą sumą, remiantis banko 15 proc.

36 problema. 800 tūkst. CU hipotekos paskola numato periodinį tik palūkanų mokėjimą už jos naudojimą. Tačiau pagal sutarties sąlygas pagrindinė paskolos suma grąžinama vienkartine išmoka per 8 metus nuo jos įforminimo dienos. Paskolos gavėjas, fizinis asmuo, atidaro specialią sąskaitą komerciniame banke lėšoms kaupti, kad paskolą grąžintų per 8 metus. Už banke sukauptas lėšas, t.y. už fondo grynųjų pinigų likučius, paskolos nurašomos kasmet 10% metiniu tarifu.