Om användningen av statistisk analys vid värdering av kontorsfastigheter med hjälp av bruttohyresmultiplikatormetoden. Bruttohyresmultiplikator Värdet av bruttohyresmultiplikatorer för maskiner och utrustning

3. Fastighetsvärdering

3.5. Förhållningssätt till fastighetsvärdering.

3.5.1. Jämförande (marknads)synssätt

Jämförande synsätt till värdering - detta är en uppsättning metoder för att bedöma värdet, baserat på jämförelse av värderingsobjektet med dess analoger, för vilka det finns information om priserna på transaktioner med dem.

Villkor för att tillämpa den jämförande metoden:
1. Objektet får inte vara unikt.
2. Informationen måste vara heltäckande, inklusive transaktionsvillkoren.
3. Faktorer som påverkar kostnaden för jämförbara analoger till fastigheten som värderas måste vara jämförbara.

Det jämförande tillvägagångssättet bygger på principerna:
- substitutioner;
- balans;
- utbud och efterfrågan.

Stadier av den jämförande metoden:

Steg 1

Marknadsundersökning - en analys av tillståndet och trenderna på marknaden och särskilt segmentet som det bedömda objektet tillhör utförs; Fastighetsobjekt identifieras som är mest jämförbara med det som värderas och som sålts relativt nyligen.

Steg 2

Insamling och verifiering av riktigheten av information om analoger av fastigheten som värderas som bjuds ut till försäljning eller nyligen sålts; jämförelse av analoga objekt med objektet som utvärderas.

Steg 3

Justering av försäljningspriser på utvalda analoger i enlighet med avvikelser från värderingsobjektet.

Steg 4

Fastställande av värderingsobjektets värde genom att komma överens om justerade priser på analoga objekt.

Jämförbara objekt måste tillhöra samma segment och transaktioner med dem måste utföras på villkor som är typiska för detta segment:

Exponeringsperiod. Exponeringsperiod – den tid som föremålet finns på marknaden;

Oberoende för transaktionens föremål. Oberoende innebär att transaktioner inte genomförs till marknadspris om säljaren och köparen:
· är släkt;
· är företrädare för företaget och ett oberoende dotterbolag;
· ha annat ömsesidigt beroende och ömsesidigt intresse;
· Transaktioner genomförs med objekt belastade med säkerheter eller andra förpliktelser;
· ägnar sig åt försäljning av avlidna personers fastigheter etc.;
- investeringsmotivation, som bestäms av:
· liknande motiv för investerare;
· liknande bästa och mest effektiva användning av anläggningar;
· graden av slitage på byggnaden.

Huvudkriterier för att välja analoga objekt:
1. Äganderätt till fast egendom.
Äganderättsjusteringen är skillnaden mellan marknadshyra och avtalshyra eftersom full äganderätt bestäms till marknadshyra och aktuell finansiering tillgänglig.
2. Villkor för finansiering av transaktionen. Om finansieringsvillkoren för transaktionen är atypiska krävs en grundlig analys, som ett resultat av att en ändring görs.
3. Försäljningsvillkor och tidpunkt för försäljning.
4. Plats.
5. Fysiska egenskaper.

En justering till jämförbar försäljning krävs för att fastställa det slutliga värdet på den aktuella fastigheten. Beräkning och justeringar görs baserat på en logisk analys av tidigare beräkningar, med hänsyn till varje indikators betydelse. Det viktigaste är att noggrant bestämma korrigeringsfaktorerna (se fig. 3.2).

Ris. 3.2. Typer av justeringar

Procentuella justeringar anges genom att multiplicera försäljningspriset för ett analogt objekt eller dess jämförelseenhet med en koefficient som återspeglar graden av skillnader i egenskaperna hos det analoga objektet och det objekt som värderas. Om det värderade objektet är bättre än en jämförbar analog läggs en ökande faktor till priset på det senare, om det är sämre läggs en minskande faktor till.

Kostnadsjusteringar:

a) absoluta korrigeringar, läggs till jämförelseenheten, ändra priset på det sålda analoga objektet med ett visst belopp, vilket uppskattas till skillnaden i egenskaperna hos det analoga objektet och det objekt som värderas. En positiv justering görs om det värderade objektet är bättre än en jämförbar analog, en negativ justering om det är sämre;

b) monetära justeringar, läggs till priset för det sålda analoga objektet som helhet, ändra det med ett visst belopp, till vilket skillnader i egenskaper uppskattas.

Kumulativa räntejusteringar bestäms genom att multiplicera alla individuella procentuella justeringar.

Ändring i form allmän gruppering används vanligtvis på en utvecklad fastighetsmarknad där det finns ett stort antal försäljningar. Den kumulativa justeringen görs inom den identifierade gruppen av jämförelser.

Sekvens av ändringar:
1. Justering för finansieringsvillkor.
2. Justering för särskilda försäljningsvillkor.
3. Justering för tidpunkt för försäljning.
4. Korrigering för plats.
5. Korrigering för fysiska egenskaper.

Fördelar med den jämförande metoden:
1. Det slutliga priset återspeglar åsikten från typiska säljare och köpare.
2. Försäljningspriserna speglar förändringar i finansiella förhållanden och inflation.
3. Statiskt motiverad.
4. Justeringar görs för skillnader mellan de objekt som jämförs.
5. Ganska lätt att använda och ger pålitliga resultat.

Nackdelar med den jämförande metoden:
1. Försäljningsskillnader.
2. Svårigheter att samla information om praktiska försäljningspriser.
3. Svårigheten att samla in information om de specifika villkoren för transaktionen.
4. Beroende av marknadsaktivitet.
5. Beroende av marknadsstabilitet.
6. Svårigheter att stämma av uppgifter om väsentligt olika försäljningar.

3.5.1.1. Parad försäljningsmetod

Ett sätt att bestämma storleken på justeringen för en egenskap är att analysera parad försäljning. Den består av att jämföra och analysera flera par av jämförbara försäljningar. Matchad försäljning är dock försäljning av två fastigheter som är nästan identiska förutom en egenskap som en värderingsman måste utvärdera för att använda som en justering till det faktiska priset på den jämförbara fastigheten.

Till exempel

Följande information om marknadsförsäljning är känd:

Yta, m2
Försäljningspris, $

Definiera:

1. Justering för skillnader i area.

2. Justering för närvaron av en trädgård.

3. Justering för närvaron av ett garage.

Lösning

	Utvärderad
Yta, m2
Justering
Justering
Justering
Försäljningspris, $	29000
Total justering
Justerat pris

Expertjusteringsmetoder används när monetära justeringar inte kan göras.

Låt värdet på objektet som värderas = X;

Kostnad för det sålda objektet = 1,0 (100%).

om ett objekt är 15 % bättre än en analog, bör priset på den analoga öka med 15 %

X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

om ett objekt är 15 % sämre än dess analog, bör priset på den analoga sänkas med 15 %

X = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

om en analog är 15 % bättre än det värderade objektet bör priset på analogen minska

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .

om en analog är 15 % sämre än det värderade objektet bör priset på analogen öka

1,0 = (1,0 – 0,15) * X; .

3.5.1.2. Bruttohyresmultiplikatormetoden

Bruttohyresmultiplikator (GRM) är förhållandet mellan försäljningspriset och antingen potentiell bruttoinkomst eller faktisk inkomst.

För att använda den här metoden måste du:

1) uppskatta marknadens bruttoinkomst som genereras av objektet;

2) fastställa förhållandet mellan bruttoinkomsten från fastigheten som värderas och försäljningspriset för jämförbar försäljning av analoger;

3) multiplicera bruttoinkomsten från det värderade objektet med medelvärdet av GRM för analoger.

Det sannolika försäljningspriset beräknas med hjälp av formeln

Exempel

Beräkning av VRM

	Försäljningspris, c.u.
Objekt för bedömning	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

GRM:s roll kan utföras av den allmänna kapitaliseringskvoten (CCR).

OKC är förhållandet mellan driftsnetto och försäljningspris.

I detta fall

;

Exempel

Beräkning av OKC

	Försäljningspris, c.u.
Objekt för bedömning	375000		0,13
			makalös
		35 000 (förra året)	makalös

I tabell 3.3 visar ett exempel på att använda parförsäljningsmetoden vid värdering av en lägenhet.

Tabell 3.3

Beräkning av kostnaden för en lägenhet med hjälp av parförsäljningsmetoden

Objektets egenskaper	Objekt för bedömning	Kartläggning av objekt
Plats
Justering
Antal våningar i lägenheten
Justering
Objekttillstånd
Justering
Total yta, m 2
Justering
Boarea, m2
Justering
Köksyta, m2
Justering
Justering
Lägenhetspris, $
Total justering
Lägenhetspris justerat, $

Tidigare

Metod för bruttohyresmultiplikator (bruttoinkomstmultiplikator). Bruttohyresmultiplikatorn är förhållandet mellan försäljningspriset och antingen potentiell eller faktisk bruttoinkomst. Metoden utförs i tre steg: Första steget . De marknadsmässiga hyresintäkterna från fastigheten som taxeras uppskattas. Andra fasen. Förhållandet mellan bruttoinkomst och försäljningspris baserat på senaste marknadstransaktioner bestäms. Tredje etappen. Det sannolika värdet på fastigheten som taxeras beräknas genom att multiplicera marknadshyresintäkterna från fastigheten som taxeras med bruttohyresmultiplikatorn. V = D r VRM = D r , där V är det sannolika försäljningspriset för det värderade objektet; D r – hyresintäkter för fastigheten som värderas; GRM – bruttohyresmultiplikator; C anal – försäljningspriset för analogen; PVD anal är den potentiella bruttoinkomsten för analogen. Exempel. Det är nödvändigt att värdera en fastighet med en högtrycksfastighet till $ 15 000. Databanken innehåller följande information om nyligen sålda analoger (se tabell)

	Försäljningspris Sanal

BRM (medelvärde över analoger) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.

V= 15 000x5= 75 000 USD

Bruttohyresmultiplikatorn justeras inte för skillnader som finns mellan de värderade och jämförbara fastigheterna, eftersom beräkningen av GRM baseras på faktiska hyresbetalningar och försäljningspriser som tar hänsyn till dessa skillnader.

4.3 Tillämpning av kostnadsmetoden

Innan man går vidare till att bedöma kostnaderna för byggnader och strukturer med hjälp av en kostnadsmetod måste värderingsmannen inte bara läsa den tekniska dokumentationen, utan också inspektera byggnaderna och strukturerna. Detta kommer att tillåta honom att göra en detaljerad beskrivning av bedömningsobjektet, som kommer att ge egenskaperna hos externa och interna strukturer och tekniska system. Kostnadsmetoden inkluderar 3 steg: Första stadiet. Fastställande av värdet på tomten där byggnaden eller strukturerna är belägna. Andra fasen. En uppskattning av ersättnings- eller återanskaffningskostnaden för en byggnad eller struktur vid den effektiva värderingsdagen. Tredje etappen. Beräkning av alla typer av slitage på byggnader och konstruktioner. Bedömning av återanskaffningskostnaden för byggnader och konstruktioner. I detta tillvägagångssätt bestäms ersättningskostnaden eller ersättningskostnaden baserat på följande metoder:

jämförande enhet; element-för-element-beräkning (uppdelning i komponenter); indexbedömning.

Jämförande enhetsmetod. Denna metod inkluderar flera steg:

skede. Baserat på data om byggkostnaderna för liknande anläggningar utvecklas kostnadsstandarder för byggnadsarbeten (per 1 m², per m³ byggnad). Som en typisk struktur är det bättre att använda en nybyggd anläggning för vilken kontraktspriset är känt. Om värderingsmannen inte kan hitta ett nyligen byggt jämförbart objekt, kan han använda utvecklingen av Central Research Institute of Economics and Management, Coinvest-företaget och andra företag, som ger specifika indikatorer på kostnaden för en konsumentenhet av byggprodukter för karakteristiska typer av byggnader och konstruktioner i de grundläggande, nuvarande och prognostiserade prisnivåerna. skede. Enhetskostnadsstandarden multipliceras med den totala ytan eller volymen av den byggnad som bedöms. skede. Ändringar görs i egenskaperna hos det föremål som bedöms.

Kostnad för att bygga en basenhet

Nödvändigt område

Byggkostnad per basenhet

Korrigeringar för egenskaperna hos det föremål som bedöms

Multiplikator med hänsyn till lokala förhållanden

Fullständig kostnadsberäkning

Metod för element-för-element-beräkning av kostnaden för byggnader och strukturer.

Denna metod kallas också för komponentiseringsmetoden. Värderingsmannen utför beräkningar i följande ordning:

skede. Dela upp en byggnad i enskilda element (grund, väggar, stomme, tak, etc.). skede. Beräkning av de kostnader som krävs för att installera ett visst element i en byggnad under uppförande vid bedömningsdatumet. För att göra detta bestäms mängden direkta och indirekta kostnader som krävs för att bygga en enhetsvolym.

Till exempel: Enhetskostnaden för 1 m² tegelvägg består av kostnaden för tegelstenar, murbruk, arbetarnas löner och kostnader för drift av maskiner och mekanismer. Multiplicerar vi enhetskostnaden med området får vi den totala kostnaden för att installera hela elementet. Företagarens vinst beaktas antingen i en enhetskostnad eller beräknas separat.

skede. Summering av element-för-element-kostnader.

Indexmetod för bedömning. Det utförs genom att multiplicera det bokförda värdet av objektet med motsvarande index för omvärdering av anläggningstillgångar, godkänt av Ryska federationens regering. Denna metod innefattar flera beräkningsmetoder. Det finns: resurs-, resursindex-, basindex- och baskompensationsmetoder. Resursmetod– detta är en beräkning av nuvarande (prognostiserade) priser och tariffer för resurser (kostnadselement). Det utförs baserat på behovet av material, produkter, strukturer (inklusive hjälpmedel som används i arbetet), såväl som data om avstånd och metoder för deras leverans till byggarbetsplatsen, energiförbrukning för tekniska ändamål, drifttid av entreprenadmaskiner och deras sammansättning, arbetskraftskostnader för arbetare. Denna metod tillämpas i enlighet med bestämmelserna i de metodologiska rekommendationer som godkänts genom brevet från Rysslands byggministerium daterat den 10 november 1992. nr BF-926/12. Resursindexmetodär en kombination av resursmetoden med ett system av index för resurser som används i byggandet. Kostnadsindex (pris, kostnad) är relativa indikatorer som bestäms av förhållandet mellan nuvarande (prognos) och grundläggande kostnadsindikatorer för resurser jämförbara i nomenklaturen. Av de många möjliga varianterna av denna metod rekommenderas att använda metoden för att bestämma den beräknade kostnaden för konstruktion baserat på indikatorer för individuella typer av arbete (PVR), som anges i brevet från Gosstroy of Russia daterat den 4 juni 1993 nr 12-146. Basis-index-metoden- detta är en omräkning av kostnader enligt villkoren för uppskattningen från basprisnivån till den nuvarande prisnivån med hjälp av index baserade på metodrekommendationer som godkändes av skrivelsen från Rysslands statliga byggkommitté daterad 31 maj 1993 nr 12 -133. Grundersättningsmetoden är summeringen av kostnaden beräknad på grundnivå av uppskattade priser och merkostnader som bestäms av beräkningar förknippade med förändringar i priser och tariffer för de resurser som används under byggprocessen. Tills den ekonomiska situationen i landet har stabiliserats och motsvarande marknadsstrukturer bildats, är de högst prioriterade metoderna för indexmetoden resurs- och resursindexmetoder. I praktiken används oftast basindexmetoden, eftersom den är den enklaste. Bestämning av slitage på byggnader och konstruktioner. Efter att ha fastställt hela kostnaden för restaurering eller utbyte, dras avskrivningen från det resulterande värdet för att beräkna objektets restvärde. Begreppet värdeminskning som används av värderingsmän och begreppet värdeminskning som används av revisorer skiljer sig från varandra. Termen "slitage" i värderingsteorin förstås som förlusten av ett föremåls användbarhet, och därmed dess värde, av olika skäl, och inte bara på grund av tidsfaktorn. Denna term används i en annan betydelse inom redovisning, där slitage förstås som en mekanism för att överföra kostnader till produktionskostnaden under ett objekts standardlivslängd. I bedömningspraxis används flera metoder för att fastställa slitage på strukturer:

partitioneringsmetod; livstidsmetod.

Klyvningsmetod.

Den består av att ta hänsyn till alla typer av slitage, vilket inkluderar:

avtagbart fysiskt slitage; irreparabelt fysiskt slitage; avtagbart funktionsslitage; irreparabelt funktionsslitage; ekonomiskt (externt) slitage.

Avskrivning anses avtagbar om kostnaden för att åtgärda felet är mindre än förädlingsvärdet. Tvärtom, om kostnaden för korrigering är större än förädlingsvärdet, klassificeras slitaget som irreparabelt. Värderingsmäns kunder kräver ofta att en lista över återvinningsbara föremål, tillsammans med en uppskattning av restaureringskostnader, inkluderas i värderingsrapporten. Fastställande (bedömning) av fysiskt slitage. Nedan finns tabeller som illustrerar beräkningen av fysiskt slitage, både avtagbart och irreparerbart.

Fastställande av funktionsnedsättning på grund av reversibelt fysiskt slitage

Verkens namn	Kostnad, dollar
Byggnadsrenovering
Reparation av vattenledningsnät
Invändig målning och efterbehandling
Avtagbar fysisk funktionsnedsättning – totalt

Fastställande av funktionsnedsättning orsakad av irreversibelt fysiskt slitage av kortlivade komponenter

Komponenter	Total kostnad för reproduktion	Faktisk eller effektiv ålder	Förväntad livslängd		Avskrivningar, dollar
Ventilation
Avloppsnät
Uppvärmning

Fastställande av funktionsnedsättning orsakad av irreversibelt fysiskt slitage av långlivade föremål

Beräkningsdata	Måttenhet, dollar
Total kostnad för reproduktion (utan utvecklarens vinst), dollar.
Avtagbar fysisk funktionsnedsättning, dollar.
Total kostnad för reproduktion av komponenter med kort livslängd, dollar.
Total kostnad för reproduktion av komponenter med lång livslängd (1-2-3), dollar.
Strukturens effektiva ålder, år
Strukturens ekonomiska livslängd, år
Slitage av komponenter med lång livslängd ((5/6) 100), %
Nedskrivning av långlivade komponenter ((4 7)/100), dollar.

Använder sig av expertmetod Vid beräkning av fysisk avskrivning bestämmer experten, genom inspektion, avskrivningsprocenten för varje del av byggnaden och sedan avskrivningsbeloppet i monetära termer.

Bestämning av fysiskt slitage

byggnadselement	Ersättningskostnad, dollar				Ackumulerade avskrivningar, dollar
fundament
Kraftsystem

Procentandelen slitage på byggnadselement kan också bestämmas som ett vägt medelvärde för alla delar av byggnaden

Namnet på det strukturella elementet

Specifik vikt hos en byggnads strukturella element

Slitageprocent

Andel av avskrivningar i byggnadens kostnad

Bestämning (bedömning) av funktionsslitage. Funktionsslitage, liksom fysiskt slitage, kan vara avtagbart och irreparerbart. Kriteriet för att klassificera slitage som avtagbart eller irreparabelt är detsamma som vid fysiskt slitage. Följaktligen definieras kostnaden för avtagbart funktionsslitage som kostnader som är rimliga med hänsyn till deras bidrag till framtida intäkter från driften av anläggningen. Avtagbart funktionsslitage orsakas av:

brister som kräver tillägg av element; brister som kräver utbyte eller modernisering av element.

I det första fallet är det lika med skillnaden mellan kostnaden för att göra erforderliga kompletteringar vid taxeringstillfället och kostnaden för att göra samma kompletteringar om de hade utförts initialt under uppförandet av taxeringsobjektet. Detta förklaras av det faktum att rekonstruktionen av en del av objektet är dyrare om denna del skapades vid konstruktionen av själva objektet. I det andra fallet mäts avtagbart funktionsslitage genom kostnaden för att ersätta föråldrade element. Oavlägsningsbart funktionsslitage kan orsakas av både brist och överskott av de kvalitativa egenskaperna hos de föremål som bedöms. Om det råder brist mäts det framför allt som förluster i hyresbeloppet vid uthyrning av ett visst objekt. Oavlägsningsbart funktionsslitage beräknas enligt följande: Element i byggnader och strukturer, vars tillgänglighet för närvarande är otillräcklig för moderna krav på marknadsstandarder, klassificeras som "extra förbättringar". I det här fallet talar vi om irreparabelt funktionsslitage orsakat av ett överskott av kvalitetsegenskaper. Exempel. Intercomsystemen lade till 23 000 USD till kostnaden för fastigheten och 30 000 USD i installationskostnader. Således var installationskostnaden för dessa 7 000 USD. Antalet onödiga föremål ökar vanligtvis med fastighetens ålder. Fastställande (bedömning) av ekonomiskt slitage. Externt (ekonomiskt) slitage uttrycks i en minskning av fastighetens funktionella lämplighet orsakad av negativa faktorer utanför den: områdets allmänna nedgång, fastighetens olyckliga läge etc. Om fysiskt och i viss mån funktionellt slitage kan elimineras genom att bygga om eller modernisera en byggnad, är slitage från yttre påverkan i de flesta fall irreparabel. Det beräknas traditionellt med två metoder:

relaterad försäljning, när två jämförbara föremål jämförs, varav det ena har tecken på yttre slitage och det andra inte har, tolkas skillnaden i försäljningspriser som yttre slitage; aktivering av hyresförluster med hjälp av bruttohyresmultiplikatorn.

Denna metod jämför hyresintäkterna för jämförbara fastigheter, där den ena är exponerad för en negativ externitet och den andra inte. Således bestäms ekonomisk avskrivning av formeln:

Ekonomisk avskrivning = förlust i hyra x bruttohyresmultiplikator

Metod för att beräkna livslängd. När du använder denna metod används följande begrepp:

Ekonomiskt liv– detta är den tidsperiod under vilken ett objekt (byggnad) kan användas för att göra vinst. Under denna period bidrar förbättringar till fastighetens värde. En fastighets ekonomiska livslängd upphör när gjorda förbättringar inte längre bidrar till dess värde på grund av allmän inkurans av fastigheten. Fysisk livslängd av ett objekt är den tidsperiod under vilken byggnaden finns. Den fysiska livslängden slutar med rivningen av byggnaden. Effektiv ålder(sakkunnigt bedömd) bygger på en bedömning av föremålets utseende, med hänsyn tagen till dess skick. Detta är den ålder som motsvarar hans fysiska tillstånd. Återstående ekonomiskt liv byggnad är tiden från värderingsdagen till slutet av objektets ekonomiska livslängd. Standardlivslängd– detta är livslängden för byggnader och konstruktioner som bestäms av förordningar.

Förhållandet mellan avskrivning, återanskaffningskostnad, effektiv ålder och den typiska ekonomiska livslängden för en byggnad uttrycks med följande formel:

I: VS = EV: EJ, där

Jag har på mig; ВС – återanskaffningskostnad; EV – effektiv ålder; EZh – ekonomisk livslängd. Denna formel kan skrivas så här:

EV: EJ = Procentuell avskrivning av ersättningskostnaden.

Livslängdsmetoden används både för att beräkna ackumulerade avskrivningar och för att beräkna valfri typ av avskrivning.

Bruttohyresmultiplikator är en indikator som återspeglar förhållandet mellan försäljningspriset och bruttoinkomsten för en fastighet. Denna indikator beräknas för liknande fastighetsobjekt och används som en multiplikator till den adekvata indikatorn för fastigheten som bedöms.

Stadier av fastighetsvärdering med hjälp av bruttohyresmultiplikatorn:

Bruttoinkomsten för det värderade objektet, antingen potentiell eller faktisk, uppskattas;

Minst tre analoger av fastigheten som värderas väljs, för vilka det finns tillförlitlig information om försäljningspriset och mängden potentiell eller faktisk inkomst;

Nödvändiga justeringar görs för att öka jämförbarheten av analoger med det objekt som bedöms;

För varje analog beräknas bruttohyresmultiplikatorn;

Den slutliga VRM bestäms som det aritmetiska medelvärdet av den beräknade VRM för alla analoger;

Marknadsvärdet för det värderade objektet beräknas som produkten av den genomsnittliga GRM och den uppskattade tillräckliga bruttoinkomsten för det värderade objektet.

Det sannolika marknadsvärdet på fastigheten som värderas beräknas med formeln:

Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)

där CH är det uppskattade marknadsvärdet för den fastighet som värderas; PVDots - potentiell bruttoinkomst från det bedömda objektet; DVDots - faktisk bruttoinkomst från det bedömda objektet VRMsr - bruttohyresmultiplikator; Tsa - försäljningspriset för en liknande fastighet; eller med formeln:

Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+ .+Tsan/PVDan):n (2)

där Tsa1 är försäljningspriset för det första liknande objektet; PVD1 - potentiell bruttoinkomst från det första liknande objektet; Tan är försäljningspriset för det n:te liknande objektet; PVDan - potentiell bruttoinkomst från det n:te liknande objektet; n - antal liknande föremål. anses vara en marknadsmetod för att värdera en inkomstbringande fastighet, eftersom denna indikator tar hänsyn till försäljningspriser och bruttohyresintäkter för objekt som säljs på marknaden. Exempel: Värderingsmannen måste fastställa marknadsvärdet för en fastighet vars potentiella bruttoinkomst är 30 000 tusen rubel. Informationsdatabasen innehåller information om nyligen sålda analoger.

Vi beräknar den genomsnittliga bruttohyresmultiplikatorn för analoger och dess medelvärde: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3,3257. GRM justerar inte för skillnader mellan värderingsobjektet och jämförbara värderingsobjekt. av VRM baseras på faktiska hyresbetalningar och försäljningspriser, som redan tar hänsyn till dessa skillnader. Marknadsvärdet för fastigheten som värderas är 30 000 x 3,3257 = 99 770 (tusen rubel)

Fler artiklar om ekonomi

Rollen för affärsplanering i den strategiska utvecklingen av ett statligt ägt företag (i exemplet FKP UT LenVO OSP Lomonosov)
Ämnet affärsplanering är lika viktigt både för dem som just ska skapa ett nytt företag, och för dem som inte längre är nybörjare, men vill utöka sin volym,...

Arbetsproduktivitet som den viktigaste faktorn för produktionseffektivitet med exemplet JV Milavitsa JSC
Arbetsproduktiviteten i industriföretag är inte bara en av huvudindikatorerna för effektiviteten i dess verksamhet, utan också en prognosindikator, vars uppfyllelse...

Förstudie av ett investeringsprojekt för att lansera en ny teknisk linje för tillverkning av dielektriska handskar
För närvarande finns det en hel del investeringsmöjligheter. Men samtidigt har de flesta företag gratis finansiella resurser tillgängliga för investeringar i varierande grad...

Tekniker

Om användningen av statistisk analys vid värdering av kontorsfastigheter med hjälp av bruttohyresmultiplikatormetoden

Bruttohyresmultiplikatormetoden (GRM) bygger på antagandet att det finns ett direkt samband mellan försäljningspriset för en fastighet å ena sidan och de potentiella hyresintäkter som kan erhållas vid uthyrning av fastigheten å andra sidan . Det sannolika försäljningspriset för det värderade objektet med denna metod beräknas med formeln: Det sannolika försäljningspriset för det värderade objektet med denna metod beräknas med formeln:

C varv = PVD varv * VRM, (1)

där C ungefär är det sannolika försäljningspriset för fastigheten som värderas, rub.;
PVD om - potentiell bruttoinkomst för uthyraren från fastigheten som värderas, rub./år;
GRM - bruttohyresmultiplikator.

Hyresvärdens potentiella bruttoinkomst bestäms utifrån marknadshyror och storleken på utrymmet som kan hyras:

PVD rev = AP *Sallmänt(2)

där AP är marknadshyran för året, rubel/år;
S totalt - respektive fastighetens totala yta lämplig för uthyrning, kvm.

Nyckelproblemet vid bestämning av VRM är att säkerställa jämförbarheten av kostnadsindikatorerna för de jämförda objekten. När det gäller kontorsfastigheter, för att säkerställa jämförbarhet, kan du använda en standardiserad enhet för objektstorlek (kvm total yta) och standardisering efter inkomst, vilket säkerställs genom att beräkna VRM.

Beräkningen av VRM-värdet för kontorsfastigheter baseras på följande antaganden:

I enlighet med marknadsvärdestandarden motsvarar dess värde mest troligt pris, enligt vilken föremålet kan alieneras på den öppna marknaden. Därför, för att bestämma marknadsvärdet baserat på information om priser för liknande objekt, är det lämpligt att använda välkända metoder för statistisk analys, som gör det möjligt att öka tillförlitligheten av bedömningen av de beräknade indikatorerna. Den allmänna populationen i detta fall är priserna på alla objekt i det analyserade marknadssegmentet, och de uppgifter som värderaren använder är ett urval bestående av n oberoende observationer.

Eftersom erbjudanden om att hyra och sälja samma fastighet är extremt sällsynta genereras den nödvändiga initiala informationen för analys i två steg:

1:a etappen- En lista över analoga föremål till salu som är jämförbara med föremålet som värderas fastställs;
2:a etappen- För dessa analoger väljs motsvarande erbjudanden för uthyrning av kontorslokaler.

Huvudegenskaperna hos provet som bildas på detta sätt visas i följande tabell.

Bord 1.
Analys av förhållandet ”försäljningspris/årshyra” för jämförbara kontorsfastigheter

nr/artikel	Namnet på indikatorerna	Erbjudande priser för analoger till salu, rub./kvm. m.	Hyrespriser för fastigheter motsvarande analoger till salu, RUB/kvm. i år	Förhållandet "pris/årshyra" för jämförbara fastigheter
	Genomsnittligt värde
	Minsta värde
	Maximalt värde
	Asymmetrikoefficient
	Relation mellan asymmetrikoefficient och uppskattningsfel
	Kurtos koefficient
	Förhållandet mellan kurtos-koefficient och uppskattningsfel
	Avvikelsekriterium (tabellvärde vid α=.5 % är 2.67)
	Standardavvikelse (RMS)
	Variationskoefficienten

Notera: beräknat baserat på ett urval av 19 kontorsfastigheter i den centrala delen av Rostov-on-Don, som lades ut till försäljning i april 2006, och motsvarande hyreserbjudanden.

Den statistiska homogeniteten hos det resulterande provet kontrollerades med hjälp av kriteriet avvikande observationer:

K = max [ Yons - Y (1) ; Y (n) - Yons]/σ (3)

där Y av - medelvärde;
Y (1) och Y (n) är minimi- och maximivärdena i provet, respektive;
σ - standardavvikelse.

Urvalet kan anses statistiskt homogent om det beräknade värdet av kriterium (3) inte överstiger det tabellerade värdet vid en given signifikansnivå. För det resulterande urvalet är kriteriets tabellvärde vid en signifikansnivå på 5 % lika med 2,67, vilket är större än de beräknade värdena för detta kriterium för fördelningarna av annonserade försäljningspriser (2,09), hyrespriser (1,79) ) och förhållandet "försäljningspriser/hyror" (2.12). 2,67, vilket är större än de beräknade värdena för detta kriterium för fördelningen av annonserade försäljningspriser (2,09), hyrespriser (1,79) och förhållandet försäljningspris/hyrespriser (2,12).

Värdet på asymmetrikoefficienten (0,97) indikerar närvaron av en högersidig asymmetri i fördelningen av försäljningspriser för objekt, där indikatorns genomsnittliga värde överstiger dess modala (mest troliga) värde och värdet på kurtosen koefficient (0,46) indikerar en lägre lutning av prisfördelningen jämfört med normal normalfördelning. Den sista omständigheten är mycket viktig, eftersom indikerar en ökad risk för att fastighetsförsäljningspriserna avviker från deras genomsnittliga nivå. De beräknade värdena för tillförlitlighetskoefficienterna för asymmetri och kurtos för alla indikatorer (lika med förhållandet mellan parametervärdet och uppskattningens standardfel) är dock inte tillräckliga för att förkasta hypotesen att det resulterande provet motsvarar en normal distribution. De beräknade värdena för tillförlitlighetskoefficienterna för asymmetri och kurtos för alla indikatorer (lika med förhållandet mellan parametervärdet och uppskattningens standardfel) är dock inte tillräckliga för att förkasta hypotesen att det resulterande provet motsvarar en normal distribution.

Vi noterar också att för fördelningen av förhållandet "försäljningspris/årshyra", värdena för asymmetrikoefficienten (0,44) och variationskoefficienten (20%), vilket indikerar en högre stabilitet för denna indikator. Figuren nedan visar ett histogram över denna fördelning:

Förhållandet ”försäljningspris/årshyra” kännetecknar det faktiska värdet av VRM för varje par av jämförbara analoger av objekt till salu och objekt för uthyrning. Som följer av de presenterade resultaten är det mest sannolika värdet för BPM för objektet som utvärderas i intervallet från 5 till 6, och medelvärdet (matematisk förväntan) BPM av = 5,93.

Ett mer tillförlitligt värde på VRM-värdet kan erhållas genom att direkt bedöma försäljningsprisets (per 1 kvm) beroende av hyrespriset:

C ed =m*AP sp (4)

där C ed är försäljningspriset för en standardenhet av kontorsfastigheter, rub./kvm;
m är koefficienten för beroende av försäljningspriser på hyrespriser för jämförbara objekt, motsvarande värdet på VRM;
AP sp - årlig hyreskostnad för en jämförbar kontorsfastighet, RUB/kvm. m..

Beroende (4) är en linjär regressionsekvation, vars parametrar uppskattas med minsta kvadratmetoden. Beräkningsresultaten med standardproceduren i Microsoft Excel visas i tabell. 2.

Tabell 2
Resultat av beräkning av VRM med minsta kvadratmetoden

Beräkningsresultaten indikerar ett mycket högt samband mellan försäljningspriser för kontorsfastigheter och hyrespriser i detta marknadssegment - mer än 97 % av variationen i försäljningspriser på objekt motsvarar förändringar i hyrespriser och det beräknade värdet av F- kriteriet är mer än två storleksordningar högre än dess tabulerade värde vid 5 % signifikansnivå. Schemat för beräknade och faktiska försäljningspriser för kontorsfastigheter framgår av fig. 2.

BPM-värde beräknat för regressionsekvationen (m=5,84), något mindre än urvalsgenomsnittet (BRM medelvärde =5,93) och motsvarar minimispridningen av restavvikelser av faktiska och beräknade BPM-värden.

Fördelen med BPM-indikatorn, beräknad på grundval av statistisk analys av ett ganska representativt urval, är en högre objektivitet hos de erhållna resultaten. Samtidigt är det nödvändigt att ta hänsyn till att bildandet av förhållandet "försäljningspriser/hyrespriser" sker på basis av förväntningarna hos majoriteten av marknadsaktörerna och har en viss tröghet. Denna tröghet "filtrerar" å ena sidan omotiverade prisfluktuationer orsakade av spekulativ spänning, men leder å andra sidan till en försening av reaktionen från BPM-indikatorn vid betydande förändringar i marknadsförhållandena. Därför är det tillrådligt att använda bruttohyresmultiplikatormetoden för att bedöma marknadsvärdet av fastigheter för medellång sikt (för en period av 1 år), med hänsyn till förväntade förändringar i lönsamhetsnivåerna för olika marknadssegment.

Fastighetsvärdering.-ed. A.G. Gryaznova; Moskva, "Finans och statistik", 2002, sekt. 8.3
”Bruttoinkomstkvoten (fastighetspris/bruttoårsinkomst) är ett värdemått som är standardiserat efter inkomst. Fördelen med detta tillvägagångssätt är att intäkterna inkluderar skillnader i skala, kvalitet på konstruktion och läge” - A. Damodaran. Investeringsbedömning. Verktyg och tekniker för att bedöma eventuella tillgångar. M.: Alpina Business Books, 2004, sid. 1003.
Ryska federationens civillag, art. 437.
"När det gäller fastigheter på samma plats kan man hävda att tillväxt- och riskegenskaperna för dessa fastigheter är mycket lika, så den enda skillnaden är skillnaden i förmågan att generera inkomster" - A. Damodaran. Investeringsbedömning. Verktyg och tekniker för att bedöma eventuella tillgångar. M.: Alpina Business Books, 2004, sid. 1004.
På att öka tillförlitligheten av marknadsvärde bedömning med hjälp av metoden för jämförande analys. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Bedömningsfrågor. Professionell vetenskaplig och praktisk tidskrift, nr 1, 2002, M.: ROO, s. 2 - 10.
Likesh I., Lyaga J., Basic tables of matematisk statistik, M., Finance and Statistics, 1985, sid. 36.
Där, sid. 185.
A. Damodaran. Investeringsbedömning. Verktyg och tekniker för att bedöma eventuella tillgångar. M.: Alpina Business Books, 2004, sid. 84-85.
På att öka tillförlitligheten av marknadsvärde bedömning med hjälp av metoden för jämförande analys. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Bedömningsfrågor. Professionell vetenskaplig och praktisk tidskrift, nr 1, 2002, M.: ROO, s.10.

Bruttohyresmultiplikatormetoden (GRM)

Värdet på marken bedöms utifrån förhållandet mellan försäljningspriser och den potentiella eller faktiska bruttointäkten som erhålls från fastigheten. Du måste göra tre saker:

• 1. Bedöm marknadshyresintäkterna från fastigheten som bedöms.
• 2. Bestäm förhållandet mellan bruttoinkomst och försäljningspris baserat på senaste marknadstransaktioner.
• 3. Hitta värdet på den bedömda tomten genom att multiplicera marknadshyresintäkterna från den med GRM (tabell 23).

Tabell 1. Beräkning av beräknat försäljningspris för en tomt med VRM-metoden

VRM justerar inte för skillnader mellan jämförbara och bedömda webbplatser

eftersom de beaktas i själva försäljningspriserna och avkastningen. Du behöver bara

välj analoger mer exakt för jämförelse. Men samtidigt tar denna metod inte hänsyn till eventuella skillnader i driftskostnader för alla objekt. Denna brist kan elimineras genom att bruttoinkomsten ersätts med nettoinkomsten i beräkningarna.

Överförings- eller korrelationsmetod- genomförs genom att bestämma förhållandet mellan den totala kostnaden för bebyggelsen och kostnaden för marken. Det har konstaterats att det finns ett stabilt samband mellan kostnaden för mark och kostnaden för konstruktioner uppförda på den. Därför kan värdet av en tomt bedömas genom att fördela det totala försäljningspriset för en jämförbar fastighet i dess två komponenter - tomten och byggnader (förbättringar). De resulterande förhållandekoefficienterna kan appliceras på de bedömda mikrodistrikten för att bestämma kostnaden för en jämförelseenhet av basdiagrammet för ett givet område (tabell 24).

Tabell 2. Beräkning av koefficienten med hjälp av överföringsmetoden

Så om en fastighet i det bedömda området såldes för 200 tusen rubel, kommer kostnaden för marken att vara: 200,0 H 0,224 = 44,8 tusen rubel,

där 0,224 är medelvärdet av koefficienten i tabellen. 24.

Distributionsmetod(metod för kvot, korrelation) - bestämning av komponentvärdet för en tomt baserat på ett känt förhållande mellan värdet på mark och förbättringar i fastighetskomplexet. Metoden bygger på bidragsprincipen och påståendet att det för varje fastighetsslag finns ett normalt förhållande mellan värdet på mark och byggnader. Detta förhållande är mest tillförlitligt

för nya byggnader ligger de nära det bästa och mest effektiva användningsalternativet.

Ju äldre byggnaderna är, desto större är förhållandet mellan markvärdet och det totala fastighetsvärdet.

För att tillämpa metoden krävs tillförlitliga statistiska uppgifter om förhållandet mellan värdena på mark och all egendom för en viss typ av fastighet på en given marknad. Metoden används dock sällan även på utvecklade marknader, eftersom den har låg tillförlitlighet. Användningen av metoden är motiverad i förhållanden med otillräcklig information om markförsäljning. De resulterande värdena anses vara ungefärliga.

Exempel. Det är nödvändigt att bestämma kostnaden för en tomt om en analog med byggnader nyligen såldes för 1250 tusen rubel.

Låt oss först beräkna andelen kostnaden för förbättringar av försäljningspriserna:

Därför blir markens andel av försäljningspriset i genomsnitt: 27%: 1,0-0,73 = 0,27.

Det kan antas att en tomt som liknar den som bedöms såldes för 1250 x 0,27 = 337,5 tusen rubel. Sedan justeringar gjorts för olikheter med taxeringsobjektet bestäms värdet på den taxerade tomtmarken. fastighetskostnad markmultiplikator

Problem 13. Entreprenören tror att han om tre år kommer att kunna köpa ett hus för 1 500 tusen.

Vilket utgångspris, som betalas idag, kommer att tillåta honom att spara det belopp som behövs för att köpa ett hus, baserat på bankens 15% ränta.

Problem 36. Ett hypotekslån på 800 tusen CU ger periodisk betalning endast av ränta för dess användning. Enligt villkoren i avtalet återbetalas lånet dock i ett engångsbelopp 8 år från dagen för dess genomförande. Låntagaren, en individ, öppnar ett speciellt konto i en affärsbank för att samla pengar för att återbetala lånet på 8 år. För medel som ackumulerats i banken, det vill säga för fondens kassatillgodohavanden, dras lån årligen av med 10 % per år.