ഗ്രോസ് റെന്റൽ മൾട്ടിപ്ലയർ രീതി ഉപയോഗിച്ച് ഓഫീസ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മൂല്യനിർണ്ണയം നടത്തുമ്പോൾ സ്റ്റാറ്റിസ്റ്റിക്കൽ വിശകലനം ഉപയോഗിക്കുമ്പോൾ. മൊത്ത വാടക ഗുണിതം യന്ത്രങ്ങളുടെയും ഉപകരണങ്ങളുടെയും മൊത്ത വാടക ഗുണിതങ്ങളുടെ മൂല്യം

3. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മൂല്യനിർണ്ണയം

3.5 റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മൂല്യനിർണ്ണയത്തിനുള്ള സമീപനങ്ങൾ.

3.5.1. താരതമ്യ (മാർക്കറ്റ്) സമീപനം

താരതമ്യ സമീപനംമൂല്യനിർണ്ണയത്തിലേക്ക് - മൂല്യനിർണ്ണയ വസ്തുവിനെ അതിന്റെ അനലോഗുകളുമായുള്ള താരതമ്യത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കി മൂല്യം വിലയിരുത്തുന്നതിനുള്ള ഒരു കൂട്ടം രീതിയാണിത്, അതിനായി അവരുമായുള്ള ഇടപാടുകളുടെ വിലയെക്കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങൾ ഉണ്ട്.

താരതമ്യ സമീപനം പ്രയോഗിക്കുന്നതിനുള്ള വ്യവസ്ഥകൾ:
1. വസ്തു അദ്വിതീയമായിരിക്കരുത്.
2. ഇടപാടുകളുടെ നിബന്ധനകൾ ഉൾപ്പെടെ വിവരങ്ങൾ സമഗ്രമായിരിക്കണം.
3. മൂല്യം കണക്കാക്കുന്ന വസ്തുവിന്റെ താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന അനലോഗുകളുടെ വിലയെ സ്വാധീനിക്കുന്ന ഘടകങ്ങൾ താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്നതായിരിക്കണം.

താരതമ്യ സമീപനം തത്വങ്ങളെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ്:
- പകരക്കാർ;
- ബാലൻസ്;
- വിതരണവും ആവശ്യകതയും.

താരതമ്യ സമീപനത്തിന്റെ ഘട്ടങ്ങൾ:

ഘട്ടം 1

മാർക്കറ്റ് ഗവേഷണം - വിപണിയുടെ അവസ്ഥയുടെയും ട്രെൻഡുകളുടെയും വിശകലനം, പ്രത്യേകിച്ച് വിലയിരുത്തിയ ഒബ്ജക്റ്റ് ഉൾപ്പെടുന്ന വിഭാഗത്തിന്റെ വിശകലനം; റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്‌തുക്കൾ തിരിച്ചറിയപ്പെടുന്നു, അവ വിലയേറിയതും താരതമ്യേന അടുത്തിടെ വിറ്റതും താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്നതാണ്.

ഘട്ടം 2

വിൽപ്പനയ്‌ക്കായി വാഗ്ദാനം ചെയ്യുന്നതോ അടുത്തിടെ വിൽക്കുന്നതോ ആയ വസ്തുവിന്റെ മൂല്യനിർണ്ണയത്തിന്റെ അനലോഗ് സംബന്ധിച്ച വിവരങ്ങളുടെ കൃത്യതയുടെ ശേഖരണവും സ്ഥിരീകരണവും; മൂല്യനിർണ്ണയം ചെയ്യുന്ന വസ്തുവുമായി അനലോഗ് ഒബ്ജക്റ്റുകളുടെ താരതമ്യം.

ഘട്ടം 3

മൂല്യനിർണ്ണയ വസ്തുവിൽ നിന്നുള്ള വ്യത്യാസങ്ങൾക്കനുസൃതമായി തിരഞ്ഞെടുത്ത അനലോഗുകളുടെ വിൽപ്പന വിലകളുടെ ക്രമീകരണം.

ഘട്ടം 4

സാമ്യമുള്ള വസ്തുക്കളുടെ ക്രമീകരിച്ച വിലകൾ അംഗീകരിച്ചുകൊണ്ട് മൂല്യനിർണ്ണയ വസ്തുവിന്റെ മൂല്യം സ്ഥാപിക്കൽ.

താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന ഒബ്‌ജക്റ്റുകൾ ഒരേ സെഗ്‌മെന്റിൽ ഉൾപ്പെട്ടതായിരിക്കണം കൂടാതെ അവയുമായുള്ള ഇടപാടുകൾ ഈ സെഗ്‌മെന്റിന്റെ സാധാരണ വ്യവസ്ഥകളിൽ നടത്തണം:

എക്സ്പോഷർ കാലയളവ്. എക്സ്പോഷർ കാലയളവ് - വസ്തു വിപണിയിലുള്ള സമയം;

ഇടപാടിന്റെ വിഷയങ്ങളുടെ സ്വാതന്ത്ര്യം. വിൽപനക്കാരനും വാങ്ങുന്നയാളും ആണെങ്കിൽ, ഇടപാടുകൾ ഒരു മാർക്കറ്റ് വിലയിൽ അവസാനിപ്പിക്കില്ല എന്നാണ് സ്വാതന്ത്ര്യം അർത്ഥമാക്കുന്നത്:
· ബന്ധപ്പെട്ടതാണ്;
· ഹോൾഡിംഗിന്റെയും ഒരു സ്വതന്ത്ര അനുബന്ധ സ്ഥാപനത്തിന്റെയും പ്രതിനിധികളാണ്;
· മറ്റ് പരസ്പരാശ്രിതത്വവും പരസ്പര താൽപ്പര്യവും ഉണ്ട്;
· ഇടപാടുകൾ ഈടായി അല്ലെങ്കിൽ മറ്റ് ബാധ്യതകളാൽ ഭാരമുള്ള വസ്തുക്കളുമായി നടത്തപ്പെടുന്നു;
· മരണപ്പെട്ട വ്യക്തികളുടെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിൽപനയിൽ ഏർപ്പെട്ടിരിക്കുന്നു.
- നിക്ഷേപ പ്രചോദനം, ഇത് നിർണ്ണയിക്കുന്നത്:
· നിക്ഷേപകരുടെ സമാന ഉദ്ദേശ്യങ്ങൾ;
· സൗകര്യങ്ങളുടെ സമാനമായ ഏറ്റവും മികച്ചതും കാര്യക്ഷമവുമായ ഉപയോഗം;
· കെട്ടിടത്തിന്റെ തേയ്മാനത്തിന്റെ അളവ്.

അനലോഗ് ഒബ്ജക്റ്റുകൾ തിരഞ്ഞെടുക്കുന്നതിനുള്ള പ്രധാന മാനദണ്ഡം:
1. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം.
ശീർഷക ക്രമീകരണം എന്നത് മാർക്കറ്റ് വാടകയും കരാർ വാടകയും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസമാണ്, കാരണം മുഴുവൻ ശീർഷകവും മാർക്കറ്റ് വാടകയിലും നിലവിലുള്ള ധനസഹായത്തിലും നിർണ്ണയിക്കപ്പെടുന്നു.
2. ഇടപാടിന് ധനസഹായം നൽകുന്നതിനുള്ള നിബന്ധനകൾ. ഇടപാടിന്റെ സാമ്പത്തിക വ്യവസ്ഥകൾ വിഭിന്നമാണെങ്കിൽ, ഒരു സമഗ്രമായ വിശകലനം ആവശ്യമാണ്, അതിന്റെ ഫലമായി ഒരു ഭേദഗതി വരുത്തി.
3. വിൽപ്പന നിബന്ധനകളും വിൽപ്പന സമയവും.
4. സ്ഥാനം.
5. ശാരീരിക സവിശേഷതകൾ.

സബ്ജക്റ്റ് പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ അന്തിമ മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കാൻ താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന വിൽപ്പനയിൽ ഒരു ക്രമീകരണം ആവശ്യമാണ്. ഓരോ സൂചകത്തിന്റെയും പ്രാധാന്യം കണക്കിലെടുത്ത് മുൻ കണക്കുകൂട്ടലുകളുടെ ലോജിക്കൽ വിശകലനത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് കണക്കുകൂട്ടലും ക്രമീകരണങ്ങളും നടത്തുന്നത്. തിരുത്തൽ ഘടകങ്ങൾ കൃത്യമായി നിർണ്ണയിക്കുക എന്നതാണ് ഏറ്റവും പ്രധാനപ്പെട്ട കാര്യം (ചിത്രം 3.2 കാണുക).

അരി. 3.2 ക്രമീകരണങ്ങളുടെ തരങ്ങൾ

ശതമാനം ക്രമീകരണംഒരു സാമ്യമുള്ള ഒബ്‌ജക്‌റ്റിന്റെ വിൽപന വില അല്ലെങ്കിൽ അതിന്റെ താരതമ്യ യൂണിറ്റ് ഒരു ഗുണകം കൊണ്ട് ഗുണിച്ചുകൊണ്ട്, സാമ്യമുള്ള ഒബ്‌ജക്റ്റിന്റെയും മൂല്യനിർണ്ണയ വസ്തുവിന്റെയും സവിശേഷതകളിലെ വ്യത്യാസങ്ങളുടെ അളവ് പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നു. മൂല്യമുള്ള ഒബ്‌ജക്റ്റ് താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന അനലോഗിനേക്കാൾ മികച്ചതാണെങ്കിൽ, രണ്ടാമത്തേതിന്റെ വിലയിലേക്ക് വർദ്ധിക്കുന്ന ഘടകം ചേർക്കുന്നു; മോശമാണെങ്കിൽ, കുറയുന്ന ഘടകം ചേർക്കുന്നു.

ചെലവ് ക്രമീകരണം:

a) സമ്പൂർണ്ണ തിരുത്തലുകൾ,താരതമ്യ യൂണിറ്റിലേക്ക് ചേർത്തു, വിറ്റ അനലോഗ് ഒബ്‌ജക്റ്റിന്റെ വില ഒരു നിശ്ചിത തുക ഉപയോഗിച്ച് മാറ്റുക, ഇത് അനലോഗ് ഒബ്‌ജക്റ്റിന്റെയും മൂല്യനിർണ്ണയ വസ്തുവിന്റെയും സവിശേഷതകളിലെ വ്യത്യാസത്തിൽ കണക്കാക്കുന്നു. മൂല്യവത്തായ ഒബ്‌ജക്റ്റ് താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന അനലോഗിനേക്കാൾ മികച്ചതാണെങ്കിൽ പോസിറ്റീവ് അഡ്ജസ്റ്റ്‌മെന്റ് നടത്തുന്നു, അത് മോശമാണെങ്കിൽ നെഗറ്റീവ് അഡ്ജസ്റ്റ്‌മെന്റ്;

ബി) പണ ക്രമീകരണം, വിറ്റ അനലോഗ് ഒബ്ജക്റ്റിന്റെ വിലയിൽ മൊത്തത്തിൽ ചേർത്തു, ഒരു നിശ്ചിത തുകയിൽ അത് മാറ്റുക, അതിൽ സ്വഭാവസവിശേഷതകളിലെ വ്യത്യാസങ്ങൾ കണക്കാക്കുന്നു.

ക്യുമുലേറ്റീവ് പലിശ ക്രമീകരണങ്ങൾഎല്ലാ വ്യക്തിഗത ശതമാന ക്രമീകരണങ്ങളും ഗുണിച്ചാണ് നിർണ്ണയിക്കുന്നത്.

രൂപത്തിൽ ഭേദഗതി പൊതുവായ ഗ്രൂപ്പിംഗ്സാധാരണയായി വികസിത റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മാർക്കറ്റിൽ ഉപയോഗിക്കുന്നു, അവിടെ ധാരാളം വിൽപ്പനയുണ്ട്. ക്യുമുലേറ്റീവ് അഡ്ജസ്റ്റ്മെൻറ്, താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്നവയുടെ തിരിച്ചറിഞ്ഞ ഗ്രൂപ്പിലാണ് നിർമ്മിച്ചിരിക്കുന്നത്.

ഭേദഗതികളുടെ ക്രമം:
1. സാമ്പത്തിക വ്യവസ്ഥകൾക്കുള്ള ക്രമീകരണം.
2. പ്രത്യേക വിൽപ്പന വ്യവസ്ഥകൾക്കുള്ള ക്രമീകരണം.
3. വിൽപ്പന സമയത്തിനായുള്ള ക്രമീകരണം.
4. സ്ഥലത്തിനായുള്ള തിരുത്തൽ.
5. ശാരീരിക സവിശേഷതകൾക്കുള്ള തിരുത്തൽ.

താരതമ്യ സമീപനത്തിന്റെ പ്രയോജനങ്ങൾ:
1. അന്തിമ വില സാധാരണ വിൽപ്പനക്കാരുടെയും വാങ്ങുന്നവരുടെയും അഭിപ്രായത്തെ പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നു.
2. വിൽപന വിലകൾ സാമ്പത്തിക സാഹചര്യങ്ങളിലും പണപ്പെരുപ്പത്തിലുമുള്ള മാറ്റങ്ങളെ പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്നു.
3. സ്ഥിരമായി ന്യായീകരിക്കപ്പെടുന്നു.
4. താരതമ്യപ്പെടുത്തുന്ന വസ്തുക്കൾ തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസങ്ങൾക്കായി ക്രമീകരണങ്ങൾ നടത്തുന്നു.
5. ഉപയോഗിക്കാൻ വളരെ എളുപ്പവും വിശ്വസനീയമായ ഫലങ്ങൾ നൽകുന്നു.

താരതമ്യ സമീപനത്തിന്റെ പോരായ്മകൾ:
1. വിൽപ്പന വ്യത്യാസങ്ങൾ.
2. പ്രായോഗിക വിൽപ്പന വിലകളെക്കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങൾ ശേഖരിക്കുന്നതിനുള്ള ബുദ്ധിമുട്ട്.
3. ഇടപാടിന്റെ നിർദ്ദിഷ്ട നിബന്ധനകളെക്കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങൾ ശേഖരിക്കുന്നതിനുള്ള ബുദ്ധിമുട്ട്.
4. വിപണി പ്രവർത്തനത്തെ ആശ്രയിക്കൽ.
5. വിപണി സ്ഥിരതയെ ആശ്രയിക്കൽ.
6. കാര്യമായ വ്യത്യസ്‌ത വിൽ‌പനകളുടെ ഡാറ്റ സമന്വയിപ്പിക്കുന്നതിനുള്ള ബുദ്ധിമുട്ട്.

3.5.1.1. ജോടിയാക്കിയ വിൽപ്പന രീതി

ജോടിയാക്കിയ വിൽപ്പന വിശകലനം ചെയ്യുക എന്നതാണ് ഏതെങ്കിലും സ്വഭാവസവിശേഷതകൾക്കുള്ള ക്രമീകരണത്തിന്റെ അളവ് നിർണ്ണയിക്കുന്നതിനുള്ള ഒരു മാർഗം. താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന നിരവധി ജോഡി വിൽപ്പനകളെ താരതമ്യം ചെയ്യുകയും വിശകലനം ചെയ്യുകയും ചെയ്യുന്നു. എന്നിരുന്നാലും, പൊരുത്തപ്പെടുന്ന വിൽപനകൾ, താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന വസ്തുവിന്റെ യഥാർത്ഥ വിലയുമായി ഒരു ക്രമീകരണമായി ഉപയോഗിക്കുന്നതിന് മൂല്യനിർണ്ണയക്കാരൻ വിലയിരുത്തേണ്ട ഒരു സ്വഭാവം ഒഴികെ ഏതാണ്ട് സമാനമായ രണ്ട് വസ്തുവകകളുടെ വിൽപ്പനയാണ്.

ഉദാഹരണത്തിന്

മാർക്കറ്റ് വിൽപ്പനയെക്കുറിച്ചുള്ള ഇനിപ്പറയുന്ന വിവരങ്ങൾ അറിയാം:

ഏരിയ, m2
വിൽപ്പന വില, $

നിർവ്വചിക്കുക:

1. ഏരിയയിലെ വ്യത്യാസങ്ങൾക്കുള്ള ക്രമീകരണം.

2. ഒരു പൂന്തോട്ടത്തിന്റെ സാന്നിധ്യത്തിനായുള്ള ക്രമീകരണം.

3. ഒരു ഗാരേജിന്റെ സാന്നിധ്യത്തിനായുള്ള ക്രമീകരണം.

പരിഹാരം

	വിലയിരുത്തി
ഏരിയ, m2
അഡ്ജസ്റ്റ്മെന്റ്
അഡ്ജസ്റ്റ്മെന്റ്
അഡ്ജസ്റ്റ്മെന്റ്
വിൽപ്പന വില, $	29000
മൊത്തം ക്രമീകരണം
ക്രമീകരിച്ച വില

പണ ക്രമീകരണം നടത്താൻ കഴിയാത്തപ്പോൾ വിദഗ്ദ്ധ ക്രമീകരണ രീതികൾ ഉപയോഗിക്കുന്നു.

വിലമതിക്കുന്ന വസ്തുവിന്റെ മൂല്യം = X എന്ന് അനുവദിക്കുക;

വിറ്റ വസ്തുവിന്റെ വില = 1.0 (100%).

ഒരു ഒബ്‌ജക്റ്റ് അനലോഗിനേക്കാൾ 15% മികച്ചതാണെങ്കിൽ, അനലോഗിന്റെ വില 15% വർദ്ധിക്കണം.

X = (1.0 + 0.15) * 1 = 1.15.

ഒരു വസ്തു അതിന്റെ അനലോഗിനേക്കാൾ 15% മോശമാണെങ്കിൽ, അനലോഗിന്റെ വില 15% കുറയ്ക്കണം.

X = (1.0 - 0.15) * 1 = 0.85.

ഒരു അനലോഗ് മൂല്യമുള്ള വസ്തുവിനേക്കാൾ 15% മികച്ചതാണെങ്കിൽ, അനലോഗിന്റെ വില കുറയണം

1.0 = (1.0 + 0.15) * X; .

ഒരു അനലോഗ് മൂല്യമുള്ള വസ്തുവിനേക്കാൾ 15% മോശമാണെങ്കിൽ, അനലോഗിന്റെ വില വർദ്ധിക്കണം

1.0 = (1.0 - 0.15) * X; .

3.5.1.2. മൊത്ത വാടക ഗുണിത രീതി

മൊത്ത വാടക ഗുണിതം (GRM) മൊത്തവരുമാനത്തിനോ യഥാർത്ഥ വരുമാനത്തിനോ ഉള്ള വിൽപ്പന വിലയുടെ അനുപാതമാണ്.

ഈ രീതി ഉപയോഗിക്കുന്നതിന് നിങ്ങൾ ഇനിപ്പറയുന്നവ ചെയ്യണം:

1) ഒബ്ജക്റ്റ് സൃഷ്ടിക്കുന്ന മാർക്കറ്റ് മൊത്ത വരുമാനം കണക്കാക്കുക;

2) അനലോഗുകളുടെ താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന വിൽപ്പനയ്‌ക്കായി വിലയിട്ടിരിക്കുന്ന വസ്തുവിൽ നിന്നുള്ള മൊത്ത വരുമാനത്തിന്റെ അനുപാതം വിൽപ്പന വിലയുമായി നിർണ്ണയിക്കുക;

3) മൂല്യമുള്ള വസ്തുവിൽ നിന്നുള്ള മൊത്ത വരുമാനത്തെ അനലോഗുകൾക്കുള്ള GRM-ന്റെ ശരാശരി മൂല്യം കൊണ്ട് ഗുണിക്കുക.

ഫോർമുല ഉപയോഗിച്ചാണ് വിൽപ്പന വില കണക്കാക്കുന്നത്

ഉദാഹരണം

വിആർഎമ്മിന്റെ കണക്കുകൂട്ടൽ

	വിൽപ്പന വില, c.u.
വിലയിരുത്തലിന്റെ വസ്തു	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

GRM-ന്റെ പങ്ക് ജനറൽ ക്യാപിറ്റലൈസേഷൻ റേഷ്യോ (CCR) വഴി നിർവഹിക്കാനാകും.

OKC അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനവും വിൽപ്പന വിലയും തമ്മിലുള്ള അനുപാതമാണ്.

ഈ സാഹചര്യത്തിൽ

;

ഉദാഹരണം

OKC യുടെ കണക്കുകൂട്ടൽ

	വിൽപ്പന വില, c.u.
വിലയിരുത്തലിന്റെ വസ്തു	375000		0,13
			താരതമ്യപ്പെടുത്താനാവാത്ത
		35000 (കഴിഞ്ഞ വർഷം)	താരതമ്യപ്പെടുത്താനാവാത്ത

പട്ടികയിൽ ഒരു അപ്പാർട്ട്മെന്റ് മൂല്യനിർണ്ണയം ചെയ്യുമ്പോൾ ജോടിയാക്കിയ വിൽപ്പന രീതി ഉപയോഗിക്കുന്നതിനുള്ള ഒരു ഉദാഹരണം 3.3 കാണിക്കുന്നു.

പട്ടിക 3.3

ജോടിയാക്കിയ വിൽപ്പന രീതി ഉപയോഗിച്ച് ഒരു അപ്പാർട്ട്മെന്റിന്റെ വിലയുടെ കണക്കുകൂട്ടൽ

വസ്തുവിന്റെ സവിശേഷതകൾ	വിലയിരുത്തലിന്റെ വസ്തു	മാപ്പിംഗ് വസ്തുക്കൾ
സ്ഥാനം
അഡ്ജസ്റ്റ്മെന്റ്
അപ്പാർട്ട്മെന്റിന്റെ നിലകളുടെ എണ്ണം
അഡ്ജസ്റ്റ്മെന്റ്
വസ്തുവിന്റെ അവസ്ഥ
അഡ്ജസ്റ്റ്മെന്റ്
മൊത്തം വിസ്തീർണ്ണം, മീ 2
അഡ്ജസ്റ്റ്മെന്റ്
താമസിക്കുന്ന സ്ഥലം, m2
അഡ്ജസ്റ്റ്മെന്റ്
അടുക്കള പ്രദേശം, m2
അഡ്ജസ്റ്റ്മെന്റ്
അഡ്ജസ്റ്റ്മെന്റ്
അപ്പാർട്ട്മെന്റ് വില, $
മൊത്തം ക്രമീകരണം
അപ്പാർട്ട്മെന്റ് വില ക്രമീകരിച്ചു, $

മുമ്പത്തെ

മൊത്ത വാടക ഗുണിതത്തിന്റെ രീതി (മൊത്തം വരുമാന ഗുണിതം).മൊത്ത വാടക ഗുണിതം എന്നത് വിൽപ്പന വിലയുടെ സാധ്യതയോ യഥാർത്ഥ മൊത്ത വരുമാനമോ തമ്മിലുള്ള അനുപാതമാണ്. ഈ രീതി മൂന്ന് ഘട്ടങ്ങളിലായാണ് നടത്തുന്നത്: ആദ്യ ഘട്ടം . വിലയിരുത്തപ്പെടുന്ന വസ്തുവിൽ നിന്നുള്ള മാർക്കറ്റ് വാടക വരുമാനം കണക്കാക്കുന്നു. രണ്ടാം ഘട്ടം.സമീപകാല വിപണി ഇടപാടുകളെ അടിസ്ഥാനമാക്കി മൊത്ത വരുമാനവും വിൽപ്പന വിലയും തമ്മിലുള്ള അനുപാതം നിർണ്ണയിക്കപ്പെടുന്നു. മൂന്നാം ഘട്ടം.മൊത്ത വാടക ഗുണിതം വിലയിരുത്തുന്ന പ്രോപ്പർട്ടിയിൽ നിന്നുള്ള മാർക്കറ്റ് വാടക വരുമാനം ഗുണിച്ചാണ് വിലയിരുത്തപ്പെടുന്ന വസ്തുവിന്റെ സാധ്യതയുള്ള മൂല്യം കണക്കാക്കുന്നത്. V = D r VRM = D r, ഇവിടെ V എന്നത് മൂല്യവത്തായ വസ്തുവിന്റെ വിൽപ്പന വിലയാണ്; D r - മൂല്യമുള്ള വസ്തുവിന്റെ വാടക വരുമാനം; GRM - മൊത്ത വാടക ഗുണിതം; സി അനൽ - അനലോഗിന്റെ വിൽപ്പന വില; അനലോഗിന്റെ മൊത്തവരുമാനമാണ് PVD അനൽ. ഉദാഹരണം.ഉയർന്ന സമ്മർദ്ദമുള്ള ഒരു വസ്തുവിന് $15,000 മൂല്യം നൽകേണ്ടത് ആവശ്യമാണ്. ഡാറ്റാ ബാങ്കിൽ അടുത്തിടെ വിറ്റ അനലോഗുകളെക്കുറിച്ചുള്ള ഇനിപ്പറയുന്ന വിവരങ്ങൾ അടങ്ങിയിരിക്കുന്നു (പട്ടിക കാണുക)

	വിൽപ്പന വില സനൽ

BRM (അനലോഗുകളിൽ ശരാശരി) = (5 + 5.43 + 4.8) : 3 = 5.

V= 15000x5= $75000

കണക്കാക്കിയതും താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്നതുമായ പ്രോപ്പർട്ടികൾ തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസങ്ങൾക്കായി മൊത്ത വാടക ഗുണിതം ക്രമീകരിച്ചിട്ടില്ല, കാരണം GRM ന്റെ കണക്കുകൂട്ടൽ യഥാർത്ഥ വാടക പേയ്‌മെന്റുകളെയും വിൽപ്പന വിലകളെയും അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ്, ഈ വ്യത്യാസങ്ങൾ കണക്കിലെടുക്കുന്നു.

4.3 ചെലവ് സമീപനത്തിന്റെ പ്രയോഗം

ചെലവ് സമീപനം ഉപയോഗിച്ച് കെട്ടിടങ്ങളുടെയും ഘടനകളുടെയും വില വിലയിരുത്തുന്നതിന് മുമ്പ്, മൂല്യനിർണ്ണയക്കാരൻ സാങ്കേതിക ഡോക്യുമെന്റേഷൻ വായിക്കുക മാത്രമല്ല, കെട്ടിടങ്ങളും ഘടനകളും പരിശോധിക്കുകയും വേണം. വിലയിരുത്തൽ വസ്തുവിന്റെ വിശദമായ വിവരണം തയ്യാറാക്കാൻ ഇത് അവനെ അനുവദിക്കും, ഇത് ബാഹ്യവും ആന്തരികവുമായ ഘടനകളുടെയും എഞ്ചിനീയറിംഗ് സംവിധാനങ്ങളുടെയും സവിശേഷതകൾ നൽകും. ചെലവ് സമീപനത്തിൽ 3 ഘട്ടങ്ങൾ ഉൾപ്പെടുന്നു: ആദ്യ ഘട്ടം. കെട്ടിടം അല്ലെങ്കിൽ ഘടനകൾ സ്ഥിതി ചെയ്യുന്ന ഭൂമി പ്ലോട്ടിന്റെ മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കുന്നു. രണ്ടാം ഘട്ടം.ഫലപ്രദമായ മൂല്യനിർണ്ണയ തീയതി പ്രകാരം ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെയോ ഘടനയുടെയോ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കുന്നതോ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കുന്നതോ ആയ ചെലവിന്റെ എസ്റ്റിമേറ്റ്. മൂന്നാം ഘട്ടം. കെട്ടിടങ്ങളുടെയും ഘടനകളുടെയും എല്ലാത്തരം തേയ്മാനങ്ങളുടെയും കണക്കുകൂട്ടൽ. കെട്ടിടങ്ങളുടെയും ഘടനകളുടെയും മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ് വിലയിരുത്തൽ.ഈ സമീപനത്തിൽ, ഇനിപ്പറയുന്ന രീതികളെ അടിസ്ഥാനമാക്കി മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ് അല്ലെങ്കിൽ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കൽ ചെലവ് നിർണ്ണയിക്കപ്പെടുന്നു:

താരതമ്യ യൂണിറ്റ്; എലമെന്റ്-ബൈ-എലമെന്റ് കണക്കുകൂട്ടൽ (ഘടകങ്ങളിലേക്കുള്ള തകർച്ച); സൂചിക വിലയിരുത്തൽ.

താരതമ്യ യൂണിറ്റ് രീതി.ഈ രീതി നിരവധി ഘട്ടങ്ങൾ ഉൾക്കൊള്ളുന്നു:

സ്റ്റേജ്. സമാന സൗകര്യങ്ങളുടെ നിർമ്മാണച്ചെലവിനെക്കുറിച്ചുള്ള ഡാറ്റയെ അടിസ്ഥാനമാക്കി, നിർമ്മാണ പ്രവർത്തനങ്ങൾക്കുള്ള ചെലവ് മാനദണ്ഡങ്ങൾ വികസിപ്പിച്ചെടുത്തിട്ടുണ്ട് (1 m², ഓരോ m³ കെട്ടിടത്തിനും). ഒരു സാധാരണ ഘടന എന്ന നിലയിൽ, കരാർ വില അറിയപ്പെടുന്ന അടുത്തിടെ നിർമ്മിച്ച സൗകര്യം ഉപയോഗിക്കുന്നതാണ് നല്ലത്. അടുത്തിടെ നിർമ്മിച്ച താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന ഒബ്‌ജക്റ്റ് കണ്ടെത്താൻ മൂല്യനിർണ്ണയക്കാരന് കഴിയുന്നില്ലെങ്കിൽ, അയാൾക്ക് സെൻട്രൽ റിസർച്ച് ഇൻസ്റ്റിറ്റ്യൂട്ട് ഓഫ് ഇക്കണോമിക്‌സ് ആൻഡ് മാനേജ്‌മെന്റ്, കോയിൻവെസ്റ്റ് കമ്പനി, നിർമ്മാണ ഉൽപ്പന്നങ്ങളുടെ ഒരു ഉപഭോക്തൃ യൂണിറ്റിന്റെ വിലയുടെ നിർദ്ദിഷ്ട സൂചകങ്ങൾ നൽകുന്ന മറ്റ് കമ്പനികൾ എന്നിവയുടെ സംഭവവികാസങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കാം. അടിസ്ഥാന, നിലവിലെ, പ്രവചന വില നിലവാരത്തിലുള്ള സ്വഭാവ സവിശേഷതകളായ കെട്ടിടങ്ങൾക്കും ഘടനകൾക്കും. സ്റ്റേജ്. യൂണിറ്റ് ചെലവ് നിലവാരം കണക്കാക്കുന്നത് കെട്ടിടത്തിന്റെ മൊത്തം വിസ്തീർണ്ണം അല്ലെങ്കിൽ വോളിയം കൊണ്ട് ഗുണിക്കുന്നു. സ്റ്റേജ്. വിലയിരുത്തപ്പെടുന്ന വസ്തുവിന്റെ സവിശേഷതകളിൽ ഭേദഗതികൾ വരുത്തുന്നു.

ഒരു അടിസ്ഥാന യൂണിറ്റ് നിർമ്മിക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ്

ആവശ്യമായ പ്രദേശം

അടിസ്ഥാന യൂണിറ്റിന്റെ നിർമ്മാണച്ചെലവ്

വിലയിരുത്തപ്പെടുന്ന വസ്തുവിന്റെ സവിശേഷതകൾക്കായുള്ള തിരുത്തലുകൾ

പ്രാദേശിക സാഹചര്യങ്ങൾ കണക്കിലെടുത്ത് ഗുണനം

പൂർണ്ണമായ ചെലവ് കണക്കാക്കൽ

കെട്ടിടങ്ങളുടേയും ഘടനകളുടേയും വിലയുടെ മൂലക-മൂലകം കണക്കുകൂട്ടുന്ന രീതി.

ഈ രീതിയെ ഘടകവൽക്കരണ രീതി എന്നും വിളിക്കുന്നു. മൂല്യനിർണ്ണയക്കാരൻ ഇനിപ്പറയുന്ന ക്രമത്തിൽ കണക്കുകൂട്ടലുകൾ നടത്തുന്നു:

സ്റ്റേജ്.ഒരു കെട്ടിടത്തെ വ്യക്തിഗത ഘടകങ്ങളായി (അടിത്തറ, മതിലുകൾ, ഫ്രെയിം, മേൽക്കൂര മുതലായവ) തകർക്കുന്നു. സ്റ്റേജ്.മൂല്യനിർണ്ണയ തീയതിയിൽ നിർമ്മാണത്തിലിരിക്കുന്ന ഒരു കെട്ടിടത്തിൽ ഒരു പ്രത്യേക ഘടകം ഇൻസ്റ്റാൾ ചെയ്യാൻ ആവശ്യമായ ചെലവുകളുടെ കണക്കുകൂട്ടൽ. ഇത് ചെയ്യുന്നതിന്, ഒരു യൂണിറ്റ് വോള്യത്തിന്റെ നിർമ്മാണത്തിന് ആവശ്യമായ പ്രത്യക്ഷവും പരോക്ഷവുമായ ചെലവുകളുടെ അളവ് നിർണ്ണയിക്കപ്പെടുന്നു.

ഉദാഹരണത്തിന്: 1 m² ഇഷ്ടിക മതിലിന്റെ യൂണിറ്റ് ചെലവിൽ ഇഷ്ടികകൾ, മോർട്ടാർ, തൊഴിലാളികളുടെ വേതനം, ഓപ്പറേറ്റിംഗ് മെഷീനുകളുടെയും മെക്കാനിസങ്ങളുടെയും വില എന്നിവ ഉൾപ്പെടുന്നു. യൂണിറ്റ് ചെലവ് പ്രദേശം കൊണ്ട് ഗുണിച്ചാൽ, മുഴുവൻ മൂലകവും ഇൻസ്റ്റാൾ ചെയ്യുന്നതിനുള്ള മൊത്തം ചെലവ് നമുക്ക് ലഭിക്കും. സംരംഭകന്റെ ലാഭം ഒരു യൂണിറ്റ് ചെലവിൽ കണക്കിലെടുക്കുന്നു അല്ലെങ്കിൽ പ്രത്യേകം കണക്കാക്കുന്നു.

സ്റ്റേജ്.എലമെന്റ്-ബൈ-ലെമെന്റ് ചെലവുകളുടെ സംഗ്രഹം.

മൂല്യനിർണ്ണയത്തിന്റെ സൂചിക രീതി.റഷ്യൻ ഫെഡറേഷന്റെ സർക്കാർ അംഗീകരിച്ച സ്ഥിര ആസ്തികളുടെ പുനർമൂല്യനിർണ്ണയത്തിനുള്ള അനുബന്ധ സൂചിക ഉപയോഗിച്ച് വസ്തുവിന്റെ പുസ്തക മൂല്യം ഗുണിച്ചാണ് ഇത് നടപ്പിലാക്കുന്നത്. ഈ രീതിയിൽ നിരവധി കണക്കുകൂട്ടൽ രീതികൾ ഉൾപ്പെടുന്നു. ഉണ്ട്: റിസോഴ്സ്, റിസോഴ്സ്-ഇൻഡക്സ്, ബേസ്-ഇൻഡക്സ്, ബേസ്-കമ്പൻസേഷൻ രീതികൾ. റിസോഴ്സ് രീതി- ഇത് നിലവിലെ (പ്രവചനം) വിലകളിലും വിഭവങ്ങളുടെ താരിഫുകളിലും (ചെലവ് ഘടകങ്ങൾ) ഒരു കണക്കുകൂട്ടലാണ്. മെറ്റീരിയലുകൾ, ഉൽപ്പന്നങ്ങൾ, ഘടനകൾ (ജോലി പ്രക്രിയയിൽ ഉപയോഗിക്കുന്ന സഹായങ്ങൾ ഉൾപ്പെടെ), അതുപോലെ തന്നെ നിർമ്മാണ സൈറ്റിലേക്ക് അവ വിതരണം ചെയ്യുന്ന ദൂരത്തെയും രീതികളെയും കുറിച്ചുള്ള ഡാറ്റ, സാങ്കേതിക ആവശ്യങ്ങൾക്കുള്ള ഊർജ്ജ ഉപഭോഗം, പ്രവർത്തന സമയം എന്നിവയുടെ ആവശ്യകതയെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് ഇത് നടപ്പിലാക്കുന്നത്. നിർമ്മാണ യന്ത്രങ്ങളുടെയും അവയുടെ ഘടനയുടെയും തൊഴിലാളികളുടെ തൊഴിൽ ചെലവ്. 1992 നവംബർ 10 ന് റഷ്യയിലെ നിർമ്മാണ മന്ത്രാലയത്തിന്റെ കത്ത് അംഗീകരിച്ച രീതിശാസ്ത്രപരമായ ശുപാർശകളിൽ പറഞ്ഞിരിക്കുന്ന വ്യവസ്ഥകൾക്കനുസൃതമായി ഈ രീതി പ്രയോഗിക്കുന്നു. നമ്പർ BF-926/12. റിസോഴ്സ് ഇൻഡക്സ് രീതിനിർമ്മാണത്തിൽ ഉപയോഗിക്കുന്ന വിഭവങ്ങൾക്കായുള്ള സൂചികകളുടെ ഒരു സംവിധാനത്തോടുകൂടിയ റിസോഴ്സ് രീതിയുടെ സംയോജനമാണ്. നിലവിലെ (പ്രവചനം) അനുപാതവും നാമകരണത്തിൽ താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന വിഭവങ്ങളുടെ അടിസ്ഥാന ചെലവ് സൂചകങ്ങളും നിർണ്ണയിക്കുന്ന ആപേക്ഷിക സൂചകങ്ങളാണ് ചെലവ് (വില, ചെലവ്) സൂചികകൾ. ഈ രീതിയുടെ സാധ്യമായ നിരവധി ഇനങ്ങളിൽ, ജൂൺ 4 ലെ റഷ്യയിലെ സ്റ്റേറ്റ് കൺസ്ട്രക്ഷൻ കമ്മിറ്റിയുടെ കത്തിൽ പറഞ്ഞിരിക്കുന്ന വ്യക്തിഗത തരം ജോലികൾക്കായുള്ള (പിവിആർ) സൂചകങ്ങളെ അടിസ്ഥാനമാക്കി നിർമ്മാണത്തിന്റെ കണക്കാക്കിയ ചെലവ് നിർണ്ണയിക്കുന്ന രീതി ഉപയോഗിക്കാൻ ശുപാർശ ചെയ്യുന്നു. , 1993 നമ്പർ 12-146. അടിസ്ഥാന സൂചിക രീതി- ഇത് റഷ്യയിലെ സ്റ്റേറ്റ് കൺസ്ട്രക്ഷൻ കമ്മിറ്റിയുടെ മെയ് 31, 1993 നമ്പർ 12 ലെ കത്ത് അംഗീകരിച്ച മെത്തഡോളജിക്കൽ ശുപാർശകളെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള സൂചികകൾ ഉപയോഗിച്ച് അടിസ്ഥാന വില നിലവാരം മുതൽ നിലവിലെ വില നിലവാരം വരെയുള്ള എസ്റ്റിമേറ്റ് വ്യവസ്ഥകൾക്കനുസൃതമായി ചെലവ് വീണ്ടും കണക്കാക്കുന്നു. -133. നിർമ്മാണ പ്രക്രിയയിൽ ഉപയോഗിക്കുന്ന വിഭവങ്ങളുടെ വിലയിലും താരിഫുകളിലും വരുന്ന മാറ്റങ്ങളുമായി ബന്ധപ്പെട്ട കണക്കുകൂട്ടലുകളാൽ നിർണ്ണയിക്കപ്പെടുന്ന കണക്കാക്കിയ വിലകളുടെയും അധിക ചെലവുകളുടെയും അടിസ്ഥാന തലത്തിൽ കണക്കാക്കിയ ചെലവിന്റെ സംഗ്രഹമാണ് അടിസ്ഥാന നഷ്ടപരിഹാര രീതി. രാജ്യത്തെ സാമ്പത്തിക സ്ഥിതി സുസ്ഥിരമാവുകയും അനുബന്ധ വിപണി ഘടനകൾ രൂപപ്പെടുകയും ചെയ്യുന്നതുവരെ, ഇൻഡെക്സ് രീതിയുടെ ഏറ്റവും ഉയർന്ന മുൻഗണനാ രീതികൾ റിസോഴ്സ്, റിസോഴ്സ്-ഇൻഡക്സ് രീതികളാണ്. പ്രായോഗികമായി, അടിസ്ഥാന സൂചിക രീതി മിക്കപ്പോഴും ഉപയോഗിക്കുന്നു, കാരണം ഇത് ഏറ്റവും ലളിതമാണ്. കെട്ടിടങ്ങളുടെയും ഘടനകളുടെയും തേയ്മാനം നിർണ്ണയിക്കൽ.പുനഃസ്ഥാപിക്കുന്നതിനോ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കുന്നതിനോ ഉള്ള മുഴുവൻ ചെലവും നിർണ്ണയിച്ച ശേഷം, ഇനത്തിന്റെ ശേഷിക്കുന്ന മൂല്യം കണക്കാക്കാൻ തത്ഫലമായുണ്ടാകുന്ന മൂല്യത്തിൽ നിന്ന് മൂല്യത്തകർച്ച കുറയ്ക്കുന്നു. മൂല്യനിർണ്ണയക്കാർ ഉപയോഗിക്കുന്ന മൂല്യത്തകർച്ച എന്ന ആശയവും അക്കൗണ്ടന്റുമാർ ഉപയോഗിക്കുന്ന മൂല്യത്തകർച്ച എന്ന ആശയവും പരസ്പരം വ്യത്യസ്തമാണ്. മൂല്യനിർണ്ണയ സിദ്ധാന്തത്തിലെ "തേയ്‌ക്കലും കണ്ണീരും" എന്ന പദം ഒരു വസ്തുവിന്റെ ഉപയോഗത്തിന്റെ നഷ്ടമായി മനസ്സിലാക്കപ്പെടുന്നു, അതിനാൽ അതിന്റെ മൂല്യം, വിവിധ കാരണങ്ങളാൽ, സമയ ഘടകം മാത്രമല്ല. അക്കൌണ്ടിംഗിൽ ഈ പദം മറ്റൊരു അർത്ഥത്തിൽ ഉപയോഗിക്കുന്നു, അവിടെ ഒരു വസ്തുവിന്റെ സ്റ്റാൻഡേർഡ് സേവന ജീവിതത്തിൽ ഉൽപ്പാദനച്ചെലവിലേക്ക് ചെലവ് കൈമാറുന്നതിനുള്ള ഒരു സംവിധാനമായി തേയ്മാനവും കണ്ണീരും മനസ്സിലാക്കുന്നു. മൂല്യനിർണ്ണയ പരിശീലനത്തിൽ, ഘടനകളുടെ തേയ്മാനം നിർണ്ണയിക്കാൻ നിരവധി രീതികൾ ഉപയോഗിക്കുന്നു:

വിഭജന രീതി; ആജീവനാന്ത രീതി.

വിഭജന രീതി.

എല്ലാത്തരം വസ്ത്രങ്ങളും കീറലും കണക്കിലെടുക്കുന്നത് ഇതിൽ ഉൾപ്പെടുന്നു, അവയിൽ ഇവ ഉൾപ്പെടുന്നു:

നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും; പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ശാരീരിക ക്ഷീണം; നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങൾ; പരിഹരിക്കാനാകാത്ത ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങൾ; സാമ്പത്തിക (ബാഹ്യ) തേയ്മാനം.

വൈകല്യം ഇല്ലാതാക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ് മൂല്യവർദ്ധിത മൂല്യത്തേക്കാൾ കുറവാണെങ്കിൽ, മൂല്യത്തകർച്ച നീക്കം ചെയ്യാവുന്നതായി കണക്കാക്കുന്നു. നേരെമറിച്ച്, മൂല്യവർദ്ധിത മൂല്യത്തേക്കാൾ കൂടുതലാണ് തിരുത്തലിന്റെ വിലയെങ്കിൽ, തേയ്മാനം പരിഹരിക്കാനാകാത്തതായി തരംതിരിക്കുന്നു. അപ്രൈസർമാരുടെ ക്ലയന്റുകൾക്ക് പലപ്പോഴും വീണ്ടെടുക്കാവുന്ന ഇനങ്ങളുടെ ഒരു ലിസ്റ്റ്, പുനഃസ്ഥാപന ചെലവുകളുടെ ഒരു എസ്റ്റിമേറ്റ്, മൂല്യനിർണ്ണയ റിപ്പോർട്ടിൽ ഉൾപ്പെടുത്തണമെന്ന് ആവശ്യപ്പെടുന്നു. ഫിസിക്കൽ വെയർ ആൻഡ് കീറിൻറെ നിർണയം (വിലയിരുത്തൽ).നീക്കം ചെയ്യാവുന്നതും പരിഹരിക്കാനാകാത്തതുമായ, ശാരീരികമായ തേയ്മാനത്തിന്റെ കണക്കുകൂട്ടൽ ചിത്രീകരിക്കുന്ന പട്ടികകൾ ചുവടെയുണ്ട്.

റിവേഴ്‌സിബിൾ ഫിസിക്കൽ തേയ്‌ച്ചർ കാരണം വൈകല്യം നിർണ്ണയിക്കൽ

കൃതികളുടെ പേര്	ചെലവ്, ഡോളർ
സൈറ്റ് നവീകരണം
ജലവിതരണ ശൃംഖലയുടെ അറ്റകുറ്റപ്പണി
ഇന്റീരിയർ പെയിന്റിംഗും ഫിനിഷിംഗും
നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ശാരീരിക വൈകല്യം - ആകെ

മാറ്റാനാവാത്ത ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളും ഹ്രസ്വകാല ഘടകങ്ങളുടെ കണ്ണീരും മൂലമുണ്ടാകുന്ന വൈകല്യത്തിന്റെ നിർണ്ണയം

ഘടകങ്ങൾ	പുനരുൽപാദനത്തിന്റെ ആകെ ചെലവ്	യഥാർത്ഥ അല്ലെങ്കിൽ ഫലപ്രദമായ പ്രായം	ആയുർദൈർഘ്യം		മൂല്യത്തകർച്ച, ഡോളർ
വെന്റിലേഷൻ
മലിനജലം
ചൂടാക്കൽ

ദീർഘകാലാടിസ്ഥാനത്തിലുള്ള വസ്തുക്കളുടെ മാറ്റാനാകാത്ത ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും മൂലമുണ്ടാകുന്ന വൈകല്യത്തിന്റെ നിർണ്ണയം

കണക്കുകൂട്ടൽ ഡാറ്റ	അളവ് യൂണിറ്റ്, ഡോളർ
പുനരുൽപാദനത്തിന്റെ ആകെ ചെലവ് (ഡെവലപ്പറുടെ ലാഭം കൂടാതെ), ഡോളർ.
നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ശാരീരിക വൈകല്യം, ഡോളർ.
ചെറിയ ആയുസ്സ് ഉള്ള ഘടകങ്ങളുടെ പുനരുൽപാദനത്തിന്റെ ആകെ ചെലവ്, ഡോളർ.
ദീർഘായുസ്സുള്ള (1-2-3) ഘടകങ്ങളുടെ പുനരുൽപാദനത്തിന്റെ ആകെ ചെലവ്, ഡോളർ.
ഘടനയുടെ ഫലപ്രദമായ പ്രായം, വർഷങ്ങൾ
ഘടനയുടെ സാമ്പത്തിക ജീവിതം, വർഷങ്ങൾ
ദീർഘകാല ഘടകങ്ങൾ ധരിക്കുക ((5/6) 100), %
ദീർഘകാല ഘടകങ്ങളുടെ തകരാറ് ((4 7)/100), ഡോളർ.

ഉപയോഗിക്കുന്നത് വിദഗ്ധ രീതിഭൗതിക മൂല്യത്തകർച്ച കണക്കാക്കുമ്പോൾ, വിദഗ്ദ്ധൻ, പരിശോധനയിലൂടെ, കെട്ടിടത്തിന്റെ ഓരോ മൂലകത്തിന്റെയും മൂല്യത്തകർച്ചയുടെ ശതമാനം നിർണ്ണയിക്കുന്നു, തുടർന്ന് പണത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ മൂല്യത്തകർച്ചയുടെ അളവ്.

ശാരീരിക ക്ഷീണവും കണ്ണീരും നിർണ്ണയിക്കൽ

കെട്ടിട ഘടകം	മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ്, ഡോളർ				സഞ്ചിത മൂല്യത്തകർച്ച, ഡോളർ
ഫൗണ്ടേഷൻ
പവർ സിസ്റ്റം

കെട്ടിട ഘടകങ്ങളുടെ വസ്ത്രധാരണത്തിന്റെ ശതമാനം കെട്ടിടത്തിന്റെ എല്ലാ ഘടകങ്ങളുടെയും ശരാശരി മൂല്യമായി കണക്കാക്കാം

ഘടനാപരമായ മൂലകത്തിന്റെ പേര്

ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ ഘടനാപരമായ മൂലകത്തിന്റെ പ്രത്യേക ഗുരുത്വാകർഷണം

ധരിക്കുന്ന ശതമാനം

കെട്ടിടത്തിന്റെ വിലയിൽ മൂല്യത്തകർച്ചയുടെ പങ്ക്

ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങളുടെ നിർണ്ണയം (വിലയിരുത്തൽ).ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങൾ പോലെയുള്ള ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങൾ നീക്കം ചെയ്യാവുന്നതും പരിഹരിക്കാനാകാത്തതുമാണ്. വസ്ത്രങ്ങൾ നീക്കം ചെയ്യാവുന്നതോ പരിഹരിക്കാനാകാത്തതോ ആയി തരംതിരിക്കുന്നതിനുള്ള മാനദണ്ഡം ശാരീരിക വസ്ത്രങ്ങളുടെ കാര്യത്തിലെന്നപോലെ തന്നെയാണ്. അതനുസരിച്ച്, നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ഫംഗ്ഷണൽ വെയർ ആൻഡ് ടിയറുകളുടെ വില, സൗകര്യത്തിന്റെ പ്രവർത്തനത്തിൽ നിന്നുള്ള ഭാവി വരുമാനത്തിലേക്കുള്ള അവരുടെ സംഭാവനയുടെ വീക്ഷണകോണിൽ നിന്ന് ന്യായമായ ചെലവുകളായി നിർവചിക്കപ്പെടുന്നു. നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങൾ ഇനിപ്പറയുന്ന കാരണങ്ങളാൽ സംഭവിക്കുന്നു:

ഘടകങ്ങൾ ചേർക്കേണ്ട കുറവുകൾ; മൂലകങ്ങളുടെ പുനഃസ്ഥാപനമോ നവീകരണമോ ആവശ്യമായ പോരായ്മകൾ.

ആദ്യ സന്ദർഭത്തിൽ, മൂല്യനിർണ്ണയ സമയത്ത് ആവശ്യമായ കൂട്ടിച്ചേർക്കലുകൾ നടത്തുന്നതിനുള്ള ചെലവും മൂല്യനിർണ്ണയ ഒബ്ജക്റ്റിന്റെ നിർമ്മാണ സമയത്ത് തുടക്കത്തിൽ തന്നെ നടത്തിയിരുന്നെങ്കിൽ അതേ കൂട്ടിച്ചേർക്കലുകളുടെ ചെലവും തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസത്തിന് തുല്യമാണ്. വസ്തുവിന്റെ നിർമ്മാണ സമയത്ത് തന്നെ ഈ ഭാഗം സൃഷ്ടിച്ചതാണെങ്കിൽ, വസ്തുവിന്റെ ഭാഗത്തിന്റെ പുനർനിർമ്മാണം കൂടുതൽ ചെലവേറിയതാണ് എന്ന വസ്തുത ഇത് വിശദീകരിക്കുന്നു. രണ്ടാമത്തെ കേസിൽ, കാലഹരണപ്പെട്ട മൂലകങ്ങൾ മാറ്റിസ്ഥാപിക്കുന്നതിനുള്ള ചെലവ് കൊണ്ടാണ് നീക്കം ചെയ്യാവുന്ന ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങൾ അളക്കുന്നത്. വിലയിരുത്തപ്പെടുന്ന വസ്തുക്കളുടെ ഗുണപരമായ സ്വഭാവസവിശേഷതകളുടെ അഭാവവും അധികവും കാരണം നീക്കം ചെയ്യാനാവാത്ത പ്രവർത്തനപരമായ തേയ്മാനം ഉണ്ടാകാം. ഒരു കുറവുണ്ടെങ്കിൽ, അത് അളക്കുന്നത്, പ്രത്യേകിച്ച്, തന്നിരിക്കുന്ന ഒബ്ജക്റ്റ് വാടകയ്‌ക്കെടുക്കുമ്പോൾ വാടകയുടെ അളവിലുള്ള നഷ്ടമാണ്. മാറ്റാനാകാത്ത ഫങ്ഷണൽ വസ്ത്രങ്ങളും കണ്ണീരും ഇനിപ്പറയുന്ന രീതിയിൽ കണക്കാക്കുന്നു: കെട്ടിടങ്ങളുടെയും ഘടനകളുടെയും ഘടകങ്ങൾ, വിപണി നിലവാരത്തിന്റെ ആധുനിക ആവശ്യകതകൾക്ക് നിലവിൽ അപര്യാപ്തമായ ലഭ്യതയെ "അധിക മെച്ചപ്പെടുത്തലുകൾ" എന്ന് തരംതിരിക്കുന്നു. ഈ സാഹചര്യത്തിൽ, ഗുണമേന്മയുള്ള സ്വഭാവസവിശേഷതകൾ കാരണം ഉണ്ടാകുന്ന പരിഹരിക്കാനാകാത്ത പ്രവർത്തന വസ്ത്രങ്ങളെക്കുറിച്ചാണ് നമ്മൾ സംസാരിക്കുന്നത്. ഉദാഹരണം.ഇന്റർകോം സിസ്റ്റങ്ങൾ വസ്തുവിന്റെ വിലയിൽ $23,000 ഉം ഇൻസ്റ്റലേഷൻ ചെലവിൽ $30,000 ഉം ചേർത്തു. അങ്ങനെ, ഈ ഇനങ്ങളുടെ ഇൻസ്റ്റലേഷൻ ചെലവ് $7,000 ആയിരുന്നു. വസ്തുവിന്റെ പ്രായത്തിനനുസരിച്ച് അനാവശ്യ ഇനങ്ങളുടെ എണ്ണം സാധാരണയായി വർദ്ധിക്കുന്നു. സാമ്പത്തിക തേയ്മാനം നിർണ്ണയിക്കൽ (വിലയിരുത്തൽ).റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ പ്രവർത്തനപരമായ അനുയോജ്യതയിൽ ബാഹ്യ (സാമ്പത്തിക) തേയ്മാനം പ്രകടിപ്പിക്കുന്നത് അതിന് ബാഹ്യമായ നെഗറ്റീവ് ഘടകങ്ങൾ മൂലമാണ്: പ്രദേശത്തിന്റെ പൊതുവായ തകർച്ച, വസ്തുവിന്റെ നിർഭാഗ്യകരമായ സ്ഥാനം മുതലായവ. ഒരു കെട്ടിടം പുനർനിർമ്മിക്കുകയോ നവീകരിക്കുകയോ ചെയ്യുന്നതിലൂടെ ശാരീരികവും, ഒരു പരിധിവരെ, പ്രവർത്തനപരമായ തേയ്മാനവും കണ്ണീരും ഇല്ലാതാക്കാൻ കഴിയുമെങ്കിൽ, ബാഹ്യ സ്വാധീനങ്ങളിൽ നിന്നുള്ള തേയ്മാനവും കണ്ണീരും മിക്ക കേസുകളിലും പരിഹരിക്കാനാകാത്തതാണ്. ഇത് പരമ്പരാഗതമായി രണ്ട് രീതികളാൽ കണക്കാക്കുന്നു:

അനുബന്ധ വിൽപ്പന,താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന രണ്ട് വസ്‌തുക്കളെ താരതമ്യം ചെയ്യുമ്പോൾ, അവയിലൊന്നിന് ബാഹ്യമായ തേയ്‌മാനത്തിന്റെ അടയാളങ്ങളുണ്ട്, മറ്റൊന്ന് ഇല്ലെങ്കിൽ, വിൽപ്പന വിലയിലെ വ്യത്യാസം ബാഹ്യ വസ്ത്രമായി വ്യാഖ്യാനിക്കപ്പെടുന്നു; വാടക നഷ്ടങ്ങളുടെ മൂലധനവൽക്കരണംമൊത്ത വാടക ഗുണിതം ഉപയോഗിക്കുന്നു.

ഈ രീതി താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന വസ്തുവകകളുടെ വാടക വരുമാനത്തെ താരതമ്യം ചെയ്യുന്നു, അവിടെ ഒന്ന് നെഗറ്റീവ് ബാഹ്യതയ്ക്ക് വിധേയമാണ്, മറ്റൊന്ന് അങ്ങനെയല്ല. അതിനാൽ, സാമ്പത്തിക മൂല്യത്തകർച്ച നിർണ്ണയിക്കുന്നത് ഫോർമുലയാണ്:

സാമ്പത്തിക മൂല്യത്തകർച്ച = വാടകയിലെ നഷ്ടം x മൊത്ത വാടക ഗുണിതം

ആയുസ്സ് കണക്കാക്കുന്ന രീതി.ഈ രീതി പ്രയോഗിക്കുമ്പോൾ, ഇനിപ്പറയുന്ന ആശയങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കുന്നു:

സാമ്പത്തിക ജീവിതം- ലാഭമുണ്ടാക്കാൻ ഒരു വസ്തു (കെട്ടിടം) ഉപയോഗിക്കാവുന്ന കാലയളവാണിത്. ഈ കാലയളവിൽ, മെച്ചപ്പെടുത്തലുകൾ വസ്തുവിന്റെ മൂല്യത്തിൽ സംഭാവന ചെയ്യുന്നു. വസ്തുവിന്റെ പൊതുവായ കാലഹരണപ്പെടൽ കാരണം മെച്ചപ്പെടുത്തലുകൾ അതിന്റെ മൂല്യത്തിലേക്ക് സംഭാവന ചെയ്യുന്നില്ലെങ്കിൽ ഒരു വസ്തുവിന്റെ സാമ്പത്തിക ജീവിതം അവസാനിക്കുന്നു. ശാരീരിക ആയുസ്സ്ഒരു വസ്തുവിന്റെ എന്നത് കെട്ടിടം നിലനിൽക്കുന്ന കാലഘട്ടമാണ്. കെട്ടിടം പൊളിക്കുന്നതോടെ ഭൗതികജീവിതം അവസാനിക്കുന്നു. ഫലപ്രദമായ പ്രായം(വിദഗ്ധമായി വിലയിരുത്തിയത്) വസ്തുവിന്റെ അവസ്ഥയെ കണക്കിലെടുത്ത് അതിന്റെ രൂപത്തെക്കുറിച്ചുള്ള ഒരു വിലയിരുത്തലിനെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ്. അവന്റെ ശാരീരികാവസ്ഥയുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്ന പ്രായമാണിത്. ശേഷിക്കുന്ന സാമ്പത്തിക ജീവിതംകെട്ടിടം എന്നത് മൂല്യനിർണ്ണയ തീയതി മുതൽ വസ്തുവിന്റെ സാമ്പത്തിക ജീവിതത്തിന്റെ അവസാനം വരെയുള്ള കാലയളവാണ്. സ്റ്റാൻഡേർഡ് സേവന ജീവിതം- ഇത് ചട്ടങ്ങളാൽ നിർണ്ണയിക്കപ്പെട്ട കെട്ടിടങ്ങളുടെയും ഘടനകളുടെയും സേവന ജീവിതമാണ്.

മൂല്യത്തകർച്ച, മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ്, ഫലപ്രദമായ പ്രായം, ഒരു കെട്ടിടത്തിന്റെ സാധാരണ സാമ്പത്തിക ജീവിതം എന്നിവ തമ്മിലുള്ള ബന്ധം ഇനിപ്പറയുന്ന ഫോർമുലയാൽ പ്രകടിപ്പിക്കുന്നു:

ഞാൻ: VS = EV: EJ, എവിടെ

ഞാൻ ധരിച്ചു; ВС - മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ്; EV - ഫലപ്രദമായ പ്രായം; EZh - സാമ്പത്തിക ആയുസ്സ്. ഈ ഫോർമുല ഇനിപ്പറയുന്ന രീതിയിൽ എഴുതാം:

EV: EJ = മാറ്റിസ്ഥാപിക്കാനുള്ള ചെലവ് മൂല്യത്തകർച്ചയുടെ ശതമാനം.

ക്യുമുലേറ്റീവ് ഡിപ്രിസിയേഷൻ കണക്കാക്കാനും ഏതെങ്കിലും തരത്തിലുള്ള മൂല്യത്തകർച്ച കണക്കാക്കാനും ലൈഫ്സ്‌പാൻ രീതി ഉപയോഗിക്കുന്നു.

ഒരു വസ്തുവിന്റെ വിൽപ്പന വിലയുടെയും മൊത്ത വരുമാനത്തിന്റെയും അനുപാതം പ്രതിഫലിപ്പിക്കുന്ന ഒരു സൂചകമാണ് മൊത്ത വാടക ഗുണിതം. ഈ സൂചകം സമാന റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വസ്തുക്കൾക്കായി കണക്കാക്കുകയും മൂല്യനിർണ്ണയം നടത്തുന്ന വസ്തുവിന്റെ മതിയായ സൂചകത്തിന്റെ ഗുണിതമായി ഉപയോഗിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.

മൊത്ത വാടക ഗുണിതം ഉപയോഗിച്ച് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മൂല്യനിർണ്ണയത്തിന്റെ ഘട്ടങ്ങൾ:

മൂല്യവത്തായ വസ്തുവിന്റെ മൊത്ത വരുമാനം, സാധ്യതയുള്ളതോ യഥാർത്ഥമോ, കണക്കാക്കുന്നു;

മൂല്യമുള്ള വസ്തുവിന്റെ മൂന്ന് അനലോഗുകളെങ്കിലും തിരഞ്ഞെടുത്തിട്ടുണ്ട്, ഇതിനായി വിൽപ്പന വിലയും സാധ്യതയുള്ള അല്ലെങ്കിൽ യഥാർത്ഥ വരുമാനത്തിന്റെ അളവും സംബന്ധിച്ച വിശ്വസനീയമായ വിവരങ്ങൾ ഉണ്ട്;

വിലയിരുത്തപ്പെടുന്ന ഒബ്ജക്റ്റുമായി അനലോഗുകളുടെ താരതമ്യത വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിന് ആവശ്യമായ ക്രമീകരണങ്ങൾ നടത്തുന്നു;

ഓരോ അനലോഗിനും, മൊത്ത വാടക ഗുണിതം കണക്കാക്കുന്നു;

എല്ലാ അനലോഗുകൾക്കുമായി കണക്കാക്കിയ VRM ന്റെ ഗണിത ശരാശരിയായി അന്തിമ VRM നിർണ്ണയിക്കപ്പെടുന്നു;

മൂല്യമുള്ള ഒബ്‌ജക്‌റ്റിന്റെ വിപണി മൂല്യം ശരാശരി GRM ന്റെ ഉൽപ്പന്നമായും മൂല്യവത്തായ വസ്തുവിന്റെ കണക്കാക്കിയ മതിയായ മൊത്ത വരുമാനമായും കണക്കാക്കുന്നു.

മൂല്യനിർണയം നടത്തുന്ന വസ്തുവിന്റെ സാധ്യതയുള്ള മാർക്കറ്റ് മൂല്യം ഫോർമുല ഉപയോഗിച്ച് കണക്കാക്കുന്നു:

Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)

ഇവിടെ CH എന്നത് മൂല്യം കണക്കാക്കുന്ന വസ്തുവിന്റെ കണക്കാക്കിയ വിപണി മൂല്യമാണ്; PVDots - വിലയിരുത്തിയ വസ്തുവിൽ നിന്നുള്ള മൊത്ത വരുമാനം; DVDots - വിലയിരുത്തിയ വസ്തുവിൽ നിന്നുള്ള യഥാർത്ഥ മൊത്ത വരുമാനം VRMsr - മൊത്ത വാടക ഗുണിതം; Tsa - സമാനമായ വസ്തുവിന്റെ വിൽപ്പന വില; അല്ലെങ്കിൽ ഫോർമുല പ്രകാരം:

Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+ .+Tsan/PVDan):n (2)

ഇവിടെ Tsa1 എന്നത് സമാനമായ ആദ്യത്തെ വസ്തുവിന്റെ വിൽപ്പന വിലയാണ്; PVD1 - സമാനമായ ആദ്യത്തെ വസ്തുവിൽ നിന്നുള്ള മൊത്ത വരുമാനം; ടാൻ എന്നത് n-th സമാനമായ വസ്തുവിന്റെ വിൽപ്പന വിലയാണ്; PVDan - n-th സമാനമായ വസ്തുവിൽ നിന്നുള്ള മൊത്ത വരുമാനം; n - സമാന വസ്തുക്കളുടെ എണ്ണം. ഈ സൂചകം വിപണിയിൽ വിൽക്കുന്ന വസ്തുക്കളുടെ വിൽപ്പന വിലയും മൊത്ത വാടക വരുമാനവും കണക്കിലെടുക്കുന്നതിനാൽ, വരുമാനം ഉണ്ടാക്കുന്ന വസ്തുവിനെ മൂല്യനിർണ്ണയത്തിനുള്ള ഒരു മാർക്കറ്റ് രീതിയായി കണക്കാക്കുന്നു. ഉദാഹരണം: മൊത്ത വരുമാനം 30,000 ആയിരം റുബിളായ ഒരു വസ്തുവിന്റെ മാർക്കറ്റ് മൂല്യം മൂല്യനിർണ്ണയക്കാരൻ നിർണ്ണയിക്കണം. വിവര ഡാറ്റാബേസിൽ അടുത്തിടെ വിറ്റ അനലോഗുകളെക്കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങൾ അടങ്ങിയിരിക്കുന്നു.

അനലോഗുകൾക്കായുള്ള ശരാശരി മൊത്ത വാടക ഗുണിതവും അതിന്റെ ശരാശരി മൂല്യവും ഞങ്ങൾ കണക്കാക്കുന്നു: (105,000: 35,000 + 96,000: 28,000 + 110,000: 31,000): 3 = 3.3257. വിഷയവും താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന വ്യത്യാസങ്ങളും തമ്മിലുള്ള കണക്കുകൂട്ടലുകളുടെ വ്യത്യാസങ്ങൾ മുതൽ GRM കണക്കാക്കുന്നില്ല. VRM-ന്റെ യഥാർത്ഥ വാടക പേയ്‌മെന്റുകളും വിൽപ്പന വിലകളും അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ്, അത് ഇതിനകം തന്നെ ഈ വ്യത്യാസങ്ങൾ കണക്കിലെടുക്കുന്നു. മൂല്യനിർണയം നടത്തുന്ന വസ്തുവിന്റെ വിപണി മൂല്യം 30,000 x 3.3257 = 99,770 (ആയിരം റൂബിൾസ്)

സാമ്പത്തിക ശാസ്ത്രത്തെക്കുറിച്ചുള്ള കൂടുതൽ ലേഖനങ്ങൾ

ഒരു സർക്കാർ ഉടമസ്ഥതയിലുള്ള എന്റർപ്രൈസസിന്റെ തന്ത്രപരമായ വികസനത്തിൽ ബിസിനസ് ആസൂത്രണത്തിന്റെ പങ്ക് (FKP UT LenVO OSP Lomonosov ന്റെ ഉദാഹരണത്തിൽ)
ഒരു പുതിയ എന്റർപ്രൈസ് സൃഷ്ടിക്കാൻ പോകുന്നവർക്കും, ബിസിനസ്സിൽ ഇനി പുതിയതല്ലാത്ത, എന്നാൽ അതിന്റെ വോളിയം വിപുലീകരിക്കാൻ ആഗ്രഹിക്കുന്നവർക്കും ബിസിനസ് പ്ലാനിംഗ് വിഷയം ഒരുപോലെ പ്രധാനമാണ്.

JV Milavitsa JSC യുടെ ഉദാഹരണം ഉപയോഗിച്ച് ഉൽപ്പാദനക്ഷമതയിലെ ഏറ്റവും പ്രധാനപ്പെട്ട ഘടകം തൊഴിൽ ഉൽപ്പാദനക്ഷമതയാണ്
വ്യാവസായിക സംരംഭങ്ങളിലെ തൊഴിൽ ഉൽപാദനക്ഷമത അതിന്റെ പ്രവർത്തനങ്ങളുടെ ഫലപ്രാപ്തിയുടെ പ്രധാന സൂചകങ്ങളിൽ ഒന്ന് മാത്രമല്ല, ഒരു പ്രവചന സൂചകവുമാണ്, അതിന്റെ പൂർത്തീകരണം ...

വൈദ്യുത കയ്യുറകളുടെ നിർമ്മാണത്തിനായി ഒരു പുതിയ സാങ്കേതിക ലൈൻ ആരംഭിക്കുന്നതിനുള്ള ഒരു നിക്ഷേപ പദ്ധതിയുടെ സാധ്യതാ പഠനം
നിലവിൽ, കുറച്ച് നിക്ഷേപ അവസരങ്ങളുണ്ട്. എന്നാൽ അതേ സമയം, മിക്ക എന്റർപ്രൈസുകൾക്കും വ്യത്യസ്ത അളവിലുള്ള നിക്ഷേപത്തിന് സൗജന്യ സാമ്പത്തിക സ്രോതസ്സുകൾ ലഭ്യമാണ്...

വിദ്യകൾ

ഗ്രോസ് റെന്റൽ മൾട്ടിപ്ലയർ രീതി ഉപയോഗിച്ച് ഓഫീസ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മൂല്യനിർണ്ണയം നടത്തുമ്പോൾ സ്ഥിതിവിവര വിശകലനത്തിന്റെ ഉപയോഗത്തെക്കുറിച്ച്

മൊത്ത വാടക ഗുണിത രീതി (GRM) ഒരു വസ്തുവിന്റെ വിൽപ്പന വിലയും മറുവശത്ത് പ്രോപ്പർട്ടി വാടകയ്‌ക്കെടുക്കുമ്പോൾ ലഭിക്കാവുന്ന വാടക വരുമാനവും തമ്മിൽ നേരിട്ടുള്ള ബന്ധമുണ്ടെന്ന അനുമാനത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ്. . ഈ രീതി ഉപയോഗിച്ച് മൂല്യനിർണ്ണയ വസ്തുവിന്റെ സാധ്യതയുള്ള വിൽപ്പന വില ഫോർമുല ഉപയോഗിച്ചാണ് കണക്കാക്കുന്നത്: ഈ രീതി ഉപയോഗിച്ച് വിലയിരുത്തിയ വസ്തുവിന്റെ സാധ്യതയുള്ള വിൽപ്പന വില ഫോർമുല ഉപയോഗിച്ച് കണക്കാക്കുന്നു:

C rev = PVD rev * VRM, (1)

എവിടെ C about എന്നത് മൂല്യനിർണ്ണയം ചെയ്യപ്പെടുന്ന വസ്തുവിന്റെ വിൽപ്പന വിലയാണ്, rub.;
PVD കുറിച്ച് - മൂല്യം കണക്കാക്കുന്ന വസ്തുവിൽ നിന്ന് പാട്ടക്കാരന്റെ മൊത്ത വരുമാനം, റബ്./വർഷം;
GRM - മൊത്ത വാടക ഗുണിതം.

ഭൂവുടമയുടെ മൊത്ത വരുമാനം നിർണ്ണയിക്കുന്നത് കമ്പോള വാടക നിരക്കും പാട്ടത്തിന് നൽകാവുന്ന സ്ഥലത്തിന്റെ വലുപ്പവും അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ്:

PVD rev = AP *എസ്പൊതുവെ(2)

AP എന്നത് വർഷത്തേക്കുള്ള മാർക്കറ്റ് വാടക നിരക്ക്, റൂബിൾസ്/വർഷം;
എസ് ആകെ - യഥാക്രമം, വാടകയ്ക്ക് അനുയോജ്യമായ വസ്തുവിന്റെ മൊത്തം വിസ്തീർണ്ണം, sq.m.

VRM നിർണ്ണയിക്കുന്നതിലെ പ്രധാന പ്രശ്നം താരതമ്യപ്പെടുത്തിയ വസ്തുക്കളുടെ വില സൂചകങ്ങളുടെ താരതമ്യത ഉറപ്പാക്കുക എന്നതാണ്. ഓഫീസ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ കാര്യത്തിൽ, താരതമ്യത ഉറപ്പാക്കാൻ, നിങ്ങൾക്ക് ഒബ്‌ജക്റ്റ് വലുപ്പത്തിന്റെ ഒരു സ്റ്റാൻഡേർഡ് യൂണിറ്റും (മൊത്തം വിസ്തീർണ്ണത്തിന്റെ ചതുരശ്ര മീറ്റർ) വരുമാനം അനുസരിച്ച് സ്റ്റാൻഡേർഡൈസേഷനും ഉപയോഗിക്കാം, ഇത് വിആർഎം കണക്കാക്കി ഉറപ്പാക്കുന്നു.

ഓഫീസ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിനായുള്ള VRM മൂല്യത്തിന്റെ കണക്കുകൂട്ടൽ ഇനിപ്പറയുന്ന അനുമാനങ്ങളെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ്:

മാർക്കറ്റ് മൂല്യത്തിന്റെ മാനദണ്ഡത്തിന് അനുസൃതമായി, അതിന്റെ മൂല്യം യോജിക്കുന്നു ഏറ്റവും സാധ്യതയുള്ള വില, അതനുസരിച്ച് ഓപ്പൺ മാർക്കറ്റിൽ വസ്തുവിനെ അന്യവൽക്കരിക്കാം. അതിനാൽ, സമാന വസ്തുക്കളുടെ വിലയെക്കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങളുടെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ മാർക്കറ്റ് മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കാൻ, സ്റ്റാറ്റിസ്റ്റിക്കൽ വിശകലനത്തിന്റെ അറിയപ്പെടുന്ന രീതികൾ ഉപയോഗിക്കുന്നത് ഉചിതമാണ്, ഇത് കണക്കാക്കിയ സൂചകങ്ങളുടെ വിലയിരുത്തലിന്റെ വിശ്വാസ്യത വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നത് സാധ്യമാക്കുന്നു. വിശകലനം ചെയ്ത മാർക്കറ്റ് സെഗ്‌മെന്റിലെ എല്ലാ വസ്തുക്കളുടെയും വിലയാണ് ഈ കേസിലെ സാധാരണ ജനസംഖ്യ, മൂല്യനിർണ്ണയക്കാരൻ ഉപയോഗിക്കുന്ന ഡാറ്റ ഇനിപ്പറയുന്നവ ഉൾക്കൊള്ളുന്ന ഒരു സാമ്പിളാണ്. എൻസ്വതന്ത്ര നിരീക്ഷണങ്ങൾ.

ഒരേ പ്രോപ്പർട്ടി വാടകയ്‌ക്കെടുക്കാനും വിൽക്കാനുമുള്ള ഓഫറുകൾ വളരെ അപൂർവമായതിനാൽ, വിശകലനത്തിന് ആവശ്യമായ പ്രാരംഭ വിവരങ്ങൾ രണ്ട് ഘട്ടങ്ങളിലായാണ് സൃഷ്ടിക്കുന്നത്:

1 സ്റ്റേജ്- വിലമതിക്കുന്ന വസ്തുവുമായി താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന വിൽപ്പനയ്ക്കുള്ള അനലോഗ് ഒബ്ജക്റ്റുകളുടെ ഒരു ലിസ്റ്റ് നിർണ്ണയിക്കപ്പെടുന്നു;
2nd ഘട്ടം- ഈ അനലോഗുകൾക്കായി, ഓഫീസ് സൗകര്യങ്ങൾ വാടകയ്‌ക്കെടുക്കുന്നതിനുള്ള അനുബന്ധ ഓഫറുകൾ തിരഞ്ഞെടുത്തു.

ഈ രീതിയിൽ രൂപംകൊണ്ട സാമ്പിളിന്റെ പ്രധാന സവിശേഷതകൾ ഇനിപ്പറയുന്ന പട്ടികയിൽ കാണിച്ചിരിക്കുന്നു.

പട്ടിക 1.
താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന ഓഫീസ് പ്രോപ്പർട്ടികൾക്കായുള്ള "വിൽപ്പന വില/വാർഷിക വാടക" അനുപാതത്തിന്റെ വിശകലനം

നമ്പർ/ഇനം	സൂചകങ്ങളുടെ പേര്	വിൽപ്പനയ്ക്കുള്ള അനലോഗുകൾക്കുള്ള ഓഫർ വിലകൾ, rub./sq. എം.	വിൽപ്പനയ്‌ക്കുള്ള അനലോഗുകൾക്ക് അനുയോജ്യമായ പ്രോപ്പർട്ടികളുടെ വാടക നിരക്കുകൾ, RUB/sq.m. വർഷത്തിൽ	താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന പ്രോപ്പർട്ടികൾക്കുള്ള "വില/വാർഷിക വാടക നിരക്ക്" എന്ന അനുപാതം
	ശരാശരി മൂല്യം
	കുറഞ്ഞ മൂല്യം
	പരമാവധി മൂല്യം
	അസമമിതി ഗുണകം
	അസമമിതി ഗുണകവും എസ്റ്റിമേറ്റ് പിശകും തമ്മിലുള്ള ബന്ധം
	കുർട്ടോസിസ് കോഫിഫിഷ്യന്റ്
	കുർട്ടോസിസ് കോഫിഫിഷ്യന്റും എസ്റ്റിമേഷൻ പിശകും തമ്മിലുള്ള അനുപാതം
	വ്യതിയാനം മാനദണ്ഡം (പട്ടിക മൂല്യം α=.5% 2.67 ആണ്)
	സ്റ്റാൻഡേർഡ് ഡീവിയേഷൻ (RMS)
	വ്യതിയാനത്തിന്റെ ഗുണകം

കുറിപ്പ്:റോസ്‌റ്റോവ്-ഓൺ-ഡോണിന്റെ മധ്യഭാഗത്തുള്ള 19 ഓഫീസ് പ്രോപ്പർട്ടികളുടെ സാമ്പിൾ അടിസ്ഥാനമാക്കി കണക്കാക്കി, 2006 ഏപ്രിലിൽ വിൽപ്പനയ്‌ക്കെത്തി, അതിനനുസരിച്ചുള്ള വാടക ഓഫറുകൾ.

തത്ഫലമായുണ്ടാകുന്ന സാമ്പിളിന്റെ സ്ഥിതിവിവരക്കണക്ക് ഏകതാനത ബാഹ്യ നിരീക്ഷണങ്ങളുടെ മാനദണ്ഡം ഉപയോഗിച്ച് പരിശോധിച്ചു:

കെ = പരമാവധി [ വൈബുധൻ - വൈ (1) ; വൈ (എൻ) - വൈബുധൻ]/σ (3)

ഇവിടെ Y av - ശരാശരി മൂല്യം;
Y (1), Y (n) എന്നിവ യഥാക്രമം സാമ്പിളിലെ ഏറ്റവും കുറഞ്ഞതും കൂടിയതുമായ മൂല്യങ്ങളാണ്;
σ - സ്റ്റാൻഡേർഡ് ഡീവിയേഷൻ.

മാനദണ്ഡത്തിന്റെ (3) കണക്കാക്കിയ മൂല്യം നൽകിയ പ്രാധാന്യ തലത്തിൽ ടാബുലേറ്റ് ചെയ്ത മൂല്യം കവിയുന്നില്ലെങ്കിൽ സാമ്പിൾ സ്ഥിതിവിവരക്കണക്ക് ഏകതാനമായി കണക്കാക്കാം. തത്ഫലമായുണ്ടാകുന്ന സാമ്പിളിന്, 5% പ്രാധാന്യമുള്ള മാനദണ്ഡത്തിന്റെ പട്ടിക മൂല്യം 2.67 ന് തുല്യമാണ്, ഇത് പ്രഖ്യാപിച്ച വിൽപ്പന വിലകൾ (2.09), വാടക നിരക്കുകൾ (1.79) എന്നിവയ്‌ക്കായുള്ള ഈ മാനദണ്ഡത്തിന്റെ കണക്കാക്കിയ മൂല്യങ്ങളേക്കാൾ വലുതാണ്. ) കൂടാതെ "വിൽപന വിലകൾ/വാടക നിരക്കുകൾ" അനുപാതങ്ങൾ (2.12). 2.67, പ്രഖ്യാപിച്ച വിൽപ്പന വിലകൾ (2.09), വാടക നിരക്കുകൾ (1.79), വിൽപ്പന വില/വാടക നിരക്കുകൾ (2.12) എന്നിവയുടെ വിതരണത്തിനുള്ള ഈ മാനദണ്ഡത്തിന്റെ കണക്കാക്കിയ മൂല്യങ്ങളേക്കാൾ വലുതാണ്.

അസമമിതി ഗുണകത്തിന്റെ (0.97) മൂല്യം വസ്തുക്കളുടെ വിൽപ്പന വിലയുടെ വിതരണത്തിൽ വലതുവശത്തുള്ള അസമമിതിയുടെ സാന്നിധ്യം സൂചിപ്പിക്കുന്നു, അതിൽ സൂചകത്തിന്റെ ശരാശരി മൂല്യം അതിന്റെ മോഡൽ (ഏറ്റവും സാധ്യതയുള്ള) മൂല്യവും കുർട്ടോസിസിന്റെ മൂല്യവും കവിയുന്നു. ഗുണകം (0.46) സാധാരണ സാധാരണ വിതരണവുമായി താരതമ്യപ്പെടുത്തുമ്പോൾ വില വിതരണത്തിന്റെ താഴ്ന്ന ചരിവ് സൂചിപ്പിക്കുന്നു. അവസാന സാഹചര്യം വളരെ പ്രധാനമാണ്, കാരണം പ്രോപ്പർട്ടി വിൽപ്പന വിലകൾ അവയുടെ ശരാശരി നിലവാരത്തിൽ നിന്ന് വ്യതിചലിക്കുന്നതിനുള്ള സാധ്യത വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നു. എന്നിരുന്നാലും, എല്ലാ സൂചകങ്ങൾക്കുമുള്ള അസമമിതിയുടെയും കുർട്ടോസിസിന്റെയും വിശ്വാസ്യത ഗുണകങ്ങളുടെ കണക്കാക്കിയ മൂല്യങ്ങൾ (പാരാമീറ്റർ മൂല്യത്തിന്റെ അനുപാതവും എസ്റ്റിമേറ്റിന്റെ സ്റ്റാൻഡേർഡ് പിശകും തമ്മിലുള്ള അനുപാതത്തിന് തുല്യമാണ്) തത്ഫലമായുണ്ടാകുന്ന സാമ്പിൾ ഒരു സാധാരണ അവസ്ഥയുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്നു എന്ന അനുമാനം നിരസിക്കാൻ പര്യാപ്തമല്ല. വിതരണ. എന്നിരുന്നാലും, എല്ലാ സൂചകങ്ങൾക്കുമുള്ള അസമമിതിയുടെയും കുർട്ടോസിസിന്റെയും വിശ്വാസ്യത ഗുണകങ്ങളുടെ കണക്കാക്കിയ മൂല്യങ്ങൾ (പാരാമീറ്റർ മൂല്യത്തിന്റെ അനുപാതവും എസ്റ്റിമേറ്റിന്റെ സ്റ്റാൻഡേർഡ് പിശകും തമ്മിലുള്ള അനുപാതത്തിന് തുല്യമാണ്) തത്ഫലമായുണ്ടാകുന്ന സാമ്പിൾ ഒരു സാധാരണ അവസ്ഥയുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്നു എന്ന അനുമാനം നിരസിക്കാൻ പര്യാപ്തമല്ല. വിതരണ.

"വിൽപ്പന വില/വാർഷിക വാടക" അനുപാതങ്ങളുടെ വിതരണത്തിനായി, ഈ സൂചകത്തിന്റെ ഉയർന്ന സ്ഥിരതയെ സൂചിപ്പിക്കുന്ന അസമമിതി ഗുണകം (0.44), വ്യതിയാനത്തിന്റെ ഗുണകം (20%) എന്നിവയുടെ മൂല്യങ്ങളും ഞങ്ങൾ ശ്രദ്ധിക്കുന്നു. ചുവടെയുള്ള ചിത്രം ഈ വിതരണത്തിന്റെ ഒരു ഹിസ്റ്റോഗ്രാം കാണിക്കുന്നു:

"വിൽപ്പന വില/വാർഷിക വാടക നിരക്ക്" എന്ന അനുപാതം, വിൽപ്പനയ്‌ക്കുള്ള ഒബ്‌ജക്‌റ്റുകളുടെയും വാടകയ്‌ക്കുള്ള വസ്തുക്കളുടെയും താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന ഓരോ ജോഡി അനലോഗുകൾക്കുമുള്ള VRM-ന്റെ യഥാർത്ഥ മൂല്യത്തെ ചിത്രീകരിക്കുന്നു. അവതരിപ്പിച്ച ഫലങ്ങളിൽ നിന്ന് താഴെ പറയുന്നതുപോലെ, മൂല്യനിർണ്ണയം ചെയ്യപ്പെടുന്ന ഒബ്ജക്റ്റിന് BPM-ന്റെ ഏറ്റവും സാധ്യതയുള്ള മൂല്യം 5 മുതൽ 6 വരെയുള്ള ശ്രേണിയിലാണ്, ശരാശരി മൂല്യം (ഗണിതശാസ്ത്ര പ്രതീക്ഷ) BPM av = 5.93.

വിആർഎം മൂല്യത്തിന്റെ കൂടുതൽ വിശ്വസനീയമായ മൂല്യം, വാടക നിരക്കിലെ വിൽപ്പന വിലയുടെ (1 ചതുരശ്ര മീറ്ററിന്) ആശ്രയിക്കുന്നത് നേരിട്ട് വിലയിരുത്തുന്നതിലൂടെ ലഭിക്കും:

C ed =എം*AP sp (4)

ഇവിടെ C ed എന്നത് ഓഫീസ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ ഒരു സ്റ്റാൻഡേർഡ് യൂണിറ്റിന്റെ വിൽപ്പന വിലയാണ്, rub./sq.m.;
m എന്നത് VRM-ന്റെ മൂല്യവുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്ന, താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന ഒബ്‌ജക്‌റ്റുകൾക്കായുള്ള വാടക നിരക്കിൽ വിൽപ്പന വിലയെ ആശ്രയിക്കുന്നതിന്റെ ഗുണകമാണ്;
AP sp - താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന ഒരു ഓഫീസ് വസ്തുവിന്റെ വാർഷിക വാടക നിരക്ക്, RUB/sq. എം..

ആശ്രിതത്വം (4) എന്നത് ഒരു ലീനിയർ റിഗ്രഷൻ സമവാക്യമാണ്, ഇതിന്റെ പാരാമീറ്ററുകൾ ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ സ്ക്വയർ രീതി ഉപയോഗിച്ച് കണക്കാക്കുന്നു. സാധാരണ Microsoft Excel നടപടിക്രമം ഉപയോഗിച്ചുള്ള കണക്കുകൂട്ടൽ ഫലങ്ങൾ പട്ടികയിൽ നൽകിയിരിക്കുന്നു. 2.

പട്ടിക 2
ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ സ്ക്വയർ രീതി ഉപയോഗിച്ച് VRM കണക്കാക്കുന്നതിന്റെ ഫലങ്ങൾ

ഈ മാർക്കറ്റ് സെഗ്‌മെന്റിലെ ഓഫീസ് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ വിൽപ്പന വിലയും വാടക നിരക്കും തമ്മിലുള്ള വളരെ ഉയർന്ന ബന്ധമാണ് കണക്കുകൂട്ടൽ ഫലങ്ങൾ സൂചിപ്പിക്കുന്നത് - വസ്തുക്കളുടെ വിൽപ്പന വിലയിലെ 97% ത്തിലധികം വ്യത്യാസവും വാടക നിരക്കിലെ മാറ്റങ്ങളുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്നു, കൂടാതെ F- ന്റെ കണക്കാക്കിയ മൂല്യവും. പ്രാധാന്യത്തിന്റെ 5% ലെവലിൽ അതിന്റെ ടാബുലേറ്റഡ് മൂല്യത്തേക്കാൾ രണ്ട് ഓർഡറുകളിൽ കൂടുതലാണ് മാനദണ്ഡം. ഓഫീസ് പ്രോപ്പർട്ടികൾക്ക് കണക്കാക്കിയതും യഥാർത്ഥവുമായ വിൽപ്പന വിലകളുടെ ഷെഡ്യൂൾ ചിത്രം 2 ൽ കാണിച്ചിരിക്കുന്നു.

റിഗ്രഷൻ സമവാക്യത്തിനായി കണക്കാക്കിയ ബിപിഎം മൂല്യം (എം=5,84), സാമ്പിൾ ശരാശരിയേക്കാൾ അല്പം കുറവാണ് (BRM av =5.93)യഥാർത്ഥവും കണക്കാക്കിയതുമായ ബിപിഎം മൂല്യങ്ങളുടെ ശേഷിക്കുന്ന വ്യതിയാനങ്ങളുടെ ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ വ്യാപനവുമായി പൊരുത്തപ്പെടുന്നു.

തികച്ചും പ്രാതിനിധ്യമുള്ള സാമ്പിളിന്റെ സ്റ്റാറ്റിസ്റ്റിക്കൽ വിശകലനത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ കണക്കാക്കിയ ബിപിഎം സൂചകത്തിന്റെ പ്രയോജനം, ലഭിച്ച ഫലങ്ങളുടെ ഉയർന്ന തലത്തിലുള്ള വസ്തുനിഷ്ഠതയാണ്. അതേ സമയം, "വിൽപ്പന വിലകൾ / വാടക നിരക്കുകൾ" എന്ന ബന്ധത്തിന്റെ രൂപീകരണം ഭൂരിഭാഗം വിപണി പങ്കാളികളുടെയും പ്രതീക്ഷകളുടെ അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് സംഭവിക്കുന്നതെന്നും ഒരു നിശ്ചിത ജഡത്വമുണ്ടെന്നും കണക്കിലെടുക്കേണ്ടത് ആവശ്യമാണ്. ഈ ജഡത്വം, ഒരു വശത്ത്, ഊഹക്കച്ചവട ആവേശം മൂലമുണ്ടാകുന്ന ന്യായീകരിക്കപ്പെടാത്ത വില വ്യതിയാനങ്ങളെ "ഫിൽട്ടർ ചെയ്യുന്നു", എന്നാൽ, മറുവശത്ത്, വിപണി സാഹചര്യങ്ങളിൽ കാര്യമായ മാറ്റമുണ്ടായാൽ ബിപിഎം സൂചകത്തിന്റെ പ്രതികരണത്തിൽ കാലതാമസമുണ്ടാക്കുന്നു. അതിനാൽ, വിവിധ മാർക്കറ്റ് സെഗ്‌മെന്റുകളുടെ ലാഭക്ഷമതയുടെ നിലവാരത്തിൽ പ്രതീക്ഷിക്കുന്ന മാറ്റങ്ങൾ കണക്കിലെടുത്ത്, ഇടത്തരം ആവശ്യങ്ങൾക്കായി (1 വർഷത്തേക്ക്) റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ വിപണി മൂല്യം വിലയിരുത്തുന്നതിന് മൊത്ത വാടക ഗുണിത രീതി ഉപയോഗിക്കുന്നത് ഉചിതമാണ്.

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മൂല്യനിർണ്ണയം.-ed. എ.ജി. ഗ്ര്യാസ്നോവ; മോസ്കോ, "ഫിനാൻസ് ആൻഡ് സ്റ്റാറ്റിസ്റ്റിക്സ്", 2002, വിഭാഗം. 8.3
“മൊത്ത വരുമാന അനുപാതം (റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വില/മൊത്ത വാർഷിക വരുമാനം) എന്നത് വരുമാനം അനുസരിച്ച് മൂല്യത്തിന്റെ അളവുകോലാണ്. വരുമാനത്തിൽ സ്കെയിൽ, നിർമാണ നിലവാരം, സ്ഥലം എന്നിവയിലെ വ്യത്യാസങ്ങൾ ഉൾപ്പെടുന്നു എന്നതാണ് ഈ സമീപനത്തിന്റെ നേട്ടം” - എ.ദാമോദരൻ. നിക്ഷേപ വിലയിരുത്തൽ. ഏതെങ്കിലും അസറ്റുകൾ വിലയിരുത്തുന്നതിനുള്ള ഉപകരണങ്ങളും സാങ്കേതികതകളും. എം.: അൽപിന ബിസിനസ് ബുക്സ്, 2004, പേജ്. 1003.
റഷ്യൻ ഫെഡറേഷന്റെ സിവിൽ കോഡ്, കല. 437.
“ഒരേ സ്ഥലത്തുള്ള പ്രോപ്പർട്ടികളുടെ കാര്യത്തിൽ, ഈ പ്രോപ്പർട്ടികളുടെ വളർച്ചയും അപകടസാധ്യതയുള്ള സവിശേഷതകളും വളരെ സാമ്യമുള്ളതാണെന്ന് വാദിക്കാം, അതിനാൽ വരുമാനം ഉണ്ടാക്കാനുള്ള കഴിവിലെ വ്യത്യാസം മാത്രമേ വ്യത്യാസമുള്ളൂ” - എ.ദാമോദരൻ. നിക്ഷേപ വിലയിരുത്തൽ. ഏതെങ്കിലും അസറ്റുകൾ വിലയിരുത്തുന്നതിനുള്ള ഉപകരണങ്ങളും സാങ്കേതികതകളും. എം.: അൽപിന ബിസിനസ് ബുക്സ്, 2004, പേജ്. 1004.
താരതമ്യ വിശകലന രീതി ഉപയോഗിച്ച് വിപണി മൂല്യ വിലയിരുത്തലിന്റെ വിശ്വാസ്യത വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിന്. - അനിസിമോവ I.A., ബാരിനോവ് എൻ.പി., ഗ്രിബോവ്സ്കി എസ്.വി., - വിലയിരുത്തൽ പ്രശ്നങ്ങൾ. പ്രൊഫഷണൽ സയന്റിഫിക് ആൻഡ് പ്രാക്ടിക്കൽ ജേണൽ, നമ്പർ 1, 2002, എം.: ROO, പേജ്. 2 - 10.
ലൈക്കഷ് ഐ., ലിയാഗ ജെ., ഗണിതശാസ്ത്ര സ്ഥിതിവിവരക്കണക്കുകളുടെ അടിസ്ഥാന പട്ടികകൾ, എം., ഫിനാൻസ് ആൻഡ് സ്റ്റാറ്റിസ്റ്റിക്സ്, 1985, പേ. 36.
അവിടെ, പി. 185.
എ.ദാമോദരൻ. നിക്ഷേപ വിലയിരുത്തൽ. ഏതെങ്കിലും അസറ്റുകൾ വിലയിരുത്തുന്നതിനുള്ള ഉപകരണങ്ങളും സാങ്കേതികതകളും. എം.: അൽപിന ബിസിനസ് ബുക്സ്, 2004, പേജ്. 84-85.
താരതമ്യ വിശകലന രീതി ഉപയോഗിച്ച് വിപണി മൂല്യ വിലയിരുത്തലിന്റെ വിശ്വാസ്യത വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിന്. - അനിസിമോവ I.A., ബാരിനോവ് എൻ.പി., ഗ്രിബോവ്സ്കി എസ്.വി., - വിലയിരുത്തൽ പ്രശ്നങ്ങൾ. പ്രൊഫഷണൽ സയന്റിഫിക് ആൻഡ് പ്രാക്ടിക്കൽ ജേണൽ, നമ്പർ 1, 2002, എം.: ROO, പേജ്.10.

മൊത്ത വാടക ഗുണിത രീതി (GRM)

വിൽപന വിലയും വസ്തുവിൽ നിന്ന് ലഭിക്കുന്ന സാധ്യതയും അല്ലെങ്കിൽ യഥാർത്ഥ മൊത്ത വരുമാനവും തമ്മിലുള്ള ബന്ധത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണ് ഭൂമിയുടെ മൂല്യം വിലയിരുത്തുന്നത്. നിങ്ങൾ മൂന്ന് കാര്യങ്ങൾ ചെയ്യേണ്ടതുണ്ട്:

• 1. വിലയിരുത്തപ്പെടുന്ന വസ്തുവിൽ നിന്നുള്ള മാർക്കറ്റ് വാടക വരുമാനം വിലയിരുത്തുക.
• 2. സമീപകാല വിപണി ഇടപാടുകളെ അടിസ്ഥാനമാക്കി മൊത്ത വരുമാനവും വിൽപ്പന വിലയും തമ്മിലുള്ള അനുപാതം നിർണ്ണയിക്കുക.
• 3. കണക്കാക്കിയ പ്ലോട്ടിന്റെ മൂല്യം അതിൽ നിന്നുള്ള മാർക്കറ്റ് വാടക വരുമാനം GRM കൊണ്ട് ഗുണിച്ച് കണ്ടെത്തുക (പട്ടിക 23).

പട്ടിക 1. VRM രീതി ഉപയോഗിച്ച് ഒരു ഭൂമി പ്ലോട്ടിന്റെ കണക്കാക്കിയ വിൽപ്പന വിലയുടെ കണക്കുകൂട്ടൽ

താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്നതും വിലയിരുത്തിയതുമായ സൈറ്റുകൾ തമ്മിലുള്ള വ്യത്യാസങ്ങൾക്കായി VRM ക്രമീകരിക്കുന്നില്ല

വിൽപ്പന വിലകളിലും ആദായ നിരക്കുകളിലും അവ കണക്കിലെടുക്കുന്നതിനാൽ. നിങ്ങൾക്ക് ആവശ്യമുണ്ട്

താരതമ്യത്തിനായി കൂടുതൽ കൃത്യമായി അനലോഗുകൾ തിരഞ്ഞെടുക്കുക. എന്നാൽ അതേ സമയം, ഈ രീതി എല്ലാ വസ്തുക്കളുടെയും പ്രവർത്തന ചെലവിൽ സാധ്യമായ വ്യത്യാസങ്ങൾ കണക്കിലെടുക്കുന്നില്ല. കണക്കുകൂട്ടലുകളിൽ മൊത്തവരുമാനത്തിന് പകരം അറ്റവരുമാനം നൽകുന്നതിലൂടെ ഈ പോരായ്മ ഇല്ലാതാക്കാം.

കൈമാറ്റം അല്ലെങ്കിൽ പരസ്പരബന്ധം രീതി- ബിൽറ്റ്-അപ്പ് ഏരിയയുടെ മൊത്തം വിലയും ഭൂമിയുടെ വിലയും തമ്മിലുള്ള അനുപാതം നിർണ്ണയിച്ചുകൊണ്ടാണ് നടപ്പിലാക്കുന്നത്. ഭൂമിയുടെ വിലയും അതിൽ സ്ഥാപിച്ചിരിക്കുന്ന ഘടനകളുടെ വിലയും തമ്മിൽ സ്ഥിരമായ ബന്ധമുണ്ടെന്ന് സ്ഥാപിക്കപ്പെട്ടു. അതിനാൽ, താരതമ്യപ്പെടുത്താവുന്ന വസ്തുവിന്റെ മൊത്തം വിൽപ്പന വില അതിന്റെ രണ്ട് ഘടകങ്ങളായി വിതരണം ചെയ്തുകൊണ്ട് ഒരു പ്ലോട്ടിന്റെ മൂല്യം വിലയിരുത്താൻ കഴിയും - ഭൂമി പ്ലോട്ടും കെട്ടിടങ്ങളും (മെച്ചപ്പെടുത്തലുകൾ). തത്ഫലമായുണ്ടാകുന്ന അനുപാത ഗുണകങ്ങൾ ഒരു നിശ്ചിത പ്രദേശത്തിനായുള്ള അടിസ്ഥാന പ്ലോട്ടിന്റെ ഒരു താരതമ്യ യൂണിറ്റിന്റെ വില നിർണ്ണയിക്കാൻ വിലയിരുത്തിയ മൈക്രോ ഡിസ്ട്രിക്റ്റുകളിൽ പ്രയോഗിക്കാവുന്നതാണ് (പട്ടിക 24).

പട്ടിക 2. ട്രാൻസ്ഫർ രീതി ഉപയോഗിച്ച് ഗുണകത്തിന്റെ കണക്കുകൂട്ടൽ

അതിനാൽ, വിലയിരുത്തിയ പ്രദേശത്ത് ഒരു പ്രോപ്പർട്ടി 200 ആയിരം റുബിളിന് വിറ്റുവെങ്കിൽ, ഭൂമിയുടെ വില ഇതായിരിക്കും: 200.0 H 0.224 = 44.8 ആയിരം റൂബിൾസ്,

ഇവിടെ 0.224 എന്നത് പട്ടികയിലെ ഗുണകത്തിന്റെ ശരാശരി മൂല്യമാണ്. 24.

വിതരണ രീതി(അനുപാതം, പരസ്പര ബന്ധത്തിന്റെ രീതി) - ഭൂമിയുടെ മൂല്യത്തിന്റെ അറിയപ്പെടുന്ന അനുപാതത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കി ഒരു ഭൂമി പ്ലോട്ടിന്റെ ഘടക മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കലും പ്രോപ്പർട്ടി സമുച്ചയത്തിലെ മെച്ചപ്പെടുത്തലുകളും. ഈ രീതി സംഭാവനയുടെ തത്വത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ്, ഓരോ തരത്തിലുള്ള വസ്തുവകകൾക്കും ഭൂമിയുടെയും കെട്ടിടങ്ങളുടെയും മൂല്യം തമ്മിൽ ഒരു സാധാരണ ബന്ധമുണ്ട്. ഈ അനുപാതം ഏറ്റവും വിശ്വസനീയമാണ്

പുതിയ കെട്ടിടങ്ങൾക്ക്, അവ ഏറ്റവും മികച്ചതും കാര്യക്ഷമവുമായ ഉപയോഗ ഓപ്ഷനോട് അടുത്താണ്.

പഴയ കെട്ടിടങ്ങൾ, ഭൂമിയുടെ മൂല്യവും മൊത്തം വസ്തുവിന്റെ മൂല്യവും തമ്മിലുള്ള അനുപാതം വർദ്ധിക്കും.

രീതി പ്രയോഗിക്കുന്നതിന്, ഒരു നിശ്ചിത വിപണിയിലെ ഒരു പ്രത്യേക തരം റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിന്റെ ഭൂമിയുടെ മൂല്യങ്ങളും എല്ലാ സ്വത്തുക്കളും തമ്മിലുള്ള ബന്ധത്തെക്കുറിച്ചുള്ള വിശ്വസനീയമായ സ്റ്റാറ്റിസ്റ്റിക്കൽ ഡാറ്റ ആവശ്യമാണ്. എന്നിരുന്നാലും, വികസിത വിപണികളിൽ പോലും ഈ രീതി വളരെ അപൂർവമായി മാത്രമേ ഉപയോഗിക്കുന്നുള്ളൂ, കാരണം ഇതിന് കുറഞ്ഞ വിശ്വാസ്യതയുണ്ട്. ഭൂമി വിൽപ്പനയെക്കുറിച്ചുള്ള അപര്യാപ്തമായ വിവരങ്ങളുടെ സാഹചര്യങ്ങളിൽ ഈ രീതിയുടെ ഉപയോഗം ന്യായീകരിക്കപ്പെടുന്നു. തത്ഫലമായുണ്ടാകുന്ന മൂല്യങ്ങൾ ഏകദേശമായി കണക്കാക്കുന്നു.

ഉദാഹരണം. കെട്ടിടങ്ങളുള്ള ഒരു അനലോഗ് അടുത്തിടെ 1250 ആയിരം റുബിളിന് വിറ്റുവെങ്കിൽ ഒരു ലാൻഡ് പ്ലോട്ടിന്റെ വില നിർണ്ണയിക്കേണ്ടത് ആവശ്യമാണ്.

ആദ്യം, വിൽപ്പന വിലയിലെ മെച്ചപ്പെടുത്തലുകളുടെ വിലയുടെ വിഹിതം നമുക്ക് കണക്കാക്കാം:

അതിനാൽ, വിൽപ്പന വിലയിൽ ഭൂമിയുടെ വിഹിതം ശരാശരി ആയിരിക്കും: 27%: 1.0-0.73 = 0.27.

വിലയിരുത്തിയതിന് സമാനമായ ഒരു പ്ലോട്ട് 1250 x 0.27 = 337.5 ആയിരം റൂബിളുകൾക്ക് വിറ്റുവെന്ന് അനുമാനിക്കാം. മൂല്യനിർണ്ണയ വിഷയവുമായി വ്യത്യാസങ്ങൾ വരുത്തിയ ശേഷം, വിലയിരുത്തിയ ഭൂമിയുടെ മൂല്യം നിർണ്ണയിക്കപ്പെടുന്നു. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ചെലവ് ഭൂമി ഗുണിതം

പ്രശ്നം 13.മൂന്ന് വർഷത്തിനുള്ളിൽ 1,500 ആയിരം രൂപയ്ക്ക് ഒരു വീട് വാങ്ങാൻ കഴിയുമെന്ന് സംരംഭകൻ വിശ്വസിക്കുന്നു.

ഇന്ന് നൽകിയ പ്രാരംഭ വില, ബാങ്കിന്റെ 15% പലിശ നിരക്കിനെ അടിസ്ഥാനമാക്കി ഒരു വീട് വാങ്ങാൻ ആവശ്യമായ തുക ലാഭിക്കാൻ അവനെ അനുവദിക്കും.

പ്രശ്നം 36. CU800 ആയിരത്തിന്റെ ഒരു മോർട്ട്ഗേജ് വായ്പ അതിന്റെ ഉപയോഗത്തിനുള്ള പലിശ മാത്രം ആനുകാലികമായി അടയ്ക്കുന്നതിന് നൽകുന്നു. എന്നിരുന്നാലും, കരാറിലെ വ്യവസ്ഥകൾ അനുസരിച്ച്, വായ്പയുടെ പ്രധാന തുക അത് നടപ്പിലാക്കിയ തീയതി മുതൽ 8 വർഷത്തിനുള്ളിൽ ഒറ്റത്തവണ തിരിച്ചടയ്ക്കുന്നു. കടം വാങ്ങുന്നയാൾ, ഒരു വ്യക്തി, 8 വർഷത്തിനുള്ളിൽ വായ്പ തിരിച്ചടയ്ക്കുന്നതിന് ഫണ്ട് ശേഖരിക്കുന്നതിനായി ഒരു വാണിജ്യ ബാങ്കിൽ ഒരു പ്രത്യേക അക്കൗണ്ട് തുറക്കുന്നു. ബാങ്കിൽ സമാഹരിച്ച ഫണ്ടുകൾക്ക്, അതായത്, ഫണ്ടിന്റെ ക്യാഷ് ബാലൻസുകൾക്കായി, പ്രതിവർഷം 10% എന്ന നിരക്കിൽ വായ്പകൾ പ്രതിവർഷം കുറയ്ക്കുന്നു.