Om bruk av statistisk analyse ved verdsettelse av kontoreiendom ved bruk av bruttoleiemultiplikatormetoden. Brutto leiemultiplikator Verdien av brutto leiemultiplikatorer av maskiner og utstyr

3. Eiendomsvurdering

3.5. Tilnærminger til verdivurdering av eiendom.

3.5.1. Komparativ (markeds)tilnærming

Komparativ tilnærming til verdsettelse - dette er et sett med metoder for å vurdere verdi, basert på sammenligning av verdivurderingsobjektet med dets analoger, som det er informasjon om prisene på transaksjoner med dem.

Vilkår for å bruke den komparative tilnærmingen:
1. Objektet må ikke være unikt.
2. Informasjonen må være omfattende, inkludert vilkårene for transaksjoner.
3. Faktorer som påvirker kostnaden for sammenlignbare analoger av eiendommen som verdsettes, må være sammenlignbare.

Den komparative tilnærmingen er basert på prinsippene:
- substitusjoner;
- balanse;
- tilbud og etterspørsel.

Stadier av den komparative tilnærmingen:

1. stadie

Markedsundersøkelse - en analyse av tilstanden og trendene i markedet og spesielt segmentet som det vurderte objektet tilhører, utføres; Det identifiseres eiendomsobjekter som er mest sammenlignbare med den som er verdsatt og som ble solgt relativt nylig.

Trinn 2

Innsamling og verifisering av nøyaktigheten av informasjon om analoger av eiendommen som blir verdsatt som tilbys for salg eller nylig er solgt; sammenligning av analoge objekter med objektet som vurderes.

Trinn 3

Justering av salgspriser på utvalgte analoger i henhold til forskjeller fra verdsettelsesobjektet.

Trinn 4

Fastsettelse av verdi på verdsettelsesobjektet ved å avtale de justerte prisene på analoge objekter.

Sammenlignbare objekter må tilhøre samme segment og transaksjoner med dem må utføres på betingelser som er typiske for dette segmentet:

Eksponeringsperiode. Eksponeringsperiode – tiden objektet er på markedet;

Uavhengighet av subjektene i transaksjonen. Uavhengighet betyr at transaksjoner ikke inngås til markedspris dersom selger og kjøper:
· er i slekt;
· er representanter for bedriften og et uavhengig datterselskap;
· ha annen gjensidig avhengighet og gjensidig interesse;
· transaksjoner utføres med objekter belastet med sikkerheter eller andre forpliktelser;
· engasjert i salg av fast eiendom til avdøde personer, etc.;
- investeringsmotivasjon, som bestemmes av:
· lignende motiver fra investorer;
· lignende beste og mest effektive bruk av fasiliteter;
· grad av slitasje på bygningen.

Hovedkriterier for valg av analoge objekter:
1. Eiendomsrett til fast eiendom.
Hjemmelsjusteringen er differansen mellom markedsleie og kontraktsleie fordi full eiendom fastsettes til markedsleie og løpende finansiering tilgjengelig.
2. Betingelser for finansiering av transaksjonen. Hvis finansieringsbetingelsene for transaksjonen er atypiske, er det nødvendig med en grundig analyse, som et resultat av dette gjøres en endring.
3. Salgsbetingelser og salgstidspunkt.
4. Plassering.
5. Fysiske egenskaper.

En justering til sammenlignbare salg er nødvendig for å fastsette den endelige verdien av den aktuelle eiendommen. Beregning og justeringer gjøres basert på en logisk analyse av tidligere beregninger, med hensyn til betydningen av hver indikator. Det viktigste er å nøyaktig bestemme korreksjonsfaktorene (se fig. 3.2).

Ris. 3.2. Typer justeringer

Prosentvise justeringer legges inn ved å multiplisere salgsprisen for et analogt objekt eller dets sammenligningsenhet med en koeffisient som gjenspeiler graden av forskjeller i egenskapene til det analoge objektet og objektet som verdsettes. Hvis det verdsatte objektet er bedre enn en sammenlignbar analog, legges en økende faktor til prisen på sistnevnte; hvis det er verre, legges det til en synkende faktor.

Kostnadsjusteringer:

a) absolutte korreksjoner, lagt til sammenligningsenheten, endre prisen på det solgte analoge objektet med et visst beløp, som estimeres til forskjellen i egenskapene til det analoge objektet og objektet som verdsettes. En positiv justering gjøres hvis det verdsatte objektet er bedre enn en sammenlignbar analog, en negativ justering hvis det er dårligere;

b) monetære justeringer, lagt til prisen på det solgte analoge objektet som helhet, endre det med et visst beløp, hvor forskjeller i egenskaper estimeres.

Kumulative rentejusteringer bestemmes ved å multiplisere alle individuelle prosentjusteringer.

Endring i form generell gruppering vanligvis brukt i et utviklet eiendomsmarked hvor det er et stort antall salg. Den kumulative justeringen gjøres innenfor den identifiserte gruppen av sammenlignbare.

Rekkefølge av endringer:
1. Justering for finansieringsvilkår.
2. Justering for spesielle salgsbetingelser.
3. Justering for salgstidspunkt.
4. Korreksjon for plassering.
5. Korreksjon for fysiske egenskaper.

Fordeler med den komparative tilnærmingen:
1. Den endelige prisen reflekterer oppfatningen til typiske selgere og kjøpere.
2. Salgspriser reflekterer endringer i økonomiske forhold og inflasjon.
3. Statisk begrunnet.
4. Det gjøres justeringer for forskjeller mellom objektene som sammenlignes.
5. Ganske enkel å bruke og gir pålitelige resultater.

Ulemper med den komparative tilnærmingen:
1. Salgsforskjeller.
2. Vanskeligheter med å samle informasjon om praktiske salgspriser.
3. Vanskeligheten med å samle informasjon om de spesifikke vilkårene for transaksjonen.
4. Avhengighet av markedsaktivitet.
5. Avhengighet av markedsstabilitet.
6. Vanskeligheter med å avstemme data om vesentlig forskjellig salg.

3.5.1.1. Paret salgsmetode

En måte å bestemme mengden justering for en egenskap er å analysere sammenkoblede salg. Den består i å sammenligne og analysere flere par med sammenlignbare salg. Matchede salg er imidlertid salg av to eiendommer som er nesten identiske bortsett fra en egenskap som en takstmann må vurdere for å bruke som en justering til den faktiske prisen på den sammenlignbare eiendommen.

For eksempel

Følgende informasjon om markedssalg er kjent:

Areal, m2
Salgspris, kr

Definere:

1. Justering for forskjeller i areal.

2. Justering for tilstedeværelsen av en hage.

3. Justering for tilstedeværelsen av en garasje.

Løsning

	Evaluert
Areal, m2
Justering
Justering
Justering
Salgspris, kr	29000
Total justering
Justert pris

Ekspertjusteringsmetoder brukes når pengejusteringer ikke kan foretas.

La verdien til objektet som blir verdsatt = X;

Kostnad for solgt objekt = 1,0 (100%).

hvis et objekt er 15 % bedre enn en analog, bør prisen på den analoge øke med 15 %

X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

hvis et objekt er 15 % dårligere enn dets analoge, bør prisen på den analoge reduseres med 15 %

X = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

hvis en analog er 15 % bedre enn det verdsatte objektet, bør prisen på analogen synke

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .

hvis en analog er 15 % dårligere enn det verdsatte objektet, bør prisen på analogen øke

1,0 = (1,0 – 0,15) * X; .

3.5.1.2. Brutto leie multiplikatormetode

Brutto leiemultiplikator (GRM) er forholdet mellom salgsprisen og enten potensiell bruttoinntekt eller faktisk inntekt.

For å bruke denne metoden må du:

1) estimere markedets bruttoinntekt generert av objektet;

2) bestemme forholdet mellom bruttoinntekt fra eiendommen som verdsettes til salgsprisen for sammenlignbare salg av analoger;

3) multipliser bruttoinntekten fra det verdsatte objektet med gjennomsnittsverdien av GRM for analoger.

Den sannsynlige salgsprisen beregnes ved hjelp av formelen

Eksempel

Beregning av VRM

	Salgspris, c.u.
Gjenstand for vurdering	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

Rollen til GRM kan utføres av den generelle kapitaliseringsforholdet (CCR).

OKC er forholdet mellom netto driftsinntekt og salgspris.

I dette tilfellet

;

Eksempel

Beregning av OKC

	Salgspris, c.u.
Gjenstand for vurdering	375000		0,13
			uforlignelig
		35 000 (i fjor)	uforlignelig

I tabellen 3.3 viser et eksempel på bruk av paret salgsmetode ved verdivurdering av leilighet.

Tabell 3.3

Beregning av kostnaden for en leilighet ved bruk av paret salgsmetode

Objektegenskaper	Gjenstand for vurdering	Kartlegging av objekter
plassering
Justering
Antall etasjer i leiligheten
Justering
Objekttilstand
Justering
Totalt areal, m 2
Justering
Boareal, m2
Justering
Kjøkkenflate, m2
Justering
Justering
Leilighetspris, $
Total justering
Leilighetspris justert, kr

Tidligere

Metode for brutto leie multiplikator (brutto inntekt multiplikator). Brutto leiemultiplikator er forholdet mellom salgsprisen og enten potensiell eller faktisk bruttoinntekt. Metoden utføres i tre trinn: Første trinn . Markedsleieinntektene fra eiendommen som vurderes er estimert. Andre fase. Forholdet mellom bruttoinntekt og salgspris basert på nylige markedstransaksjoner bestemmes. Tredje trinn. Den sannsynlige verdien av eiendommen som takseres beregnes ved å multiplisere markedsleieinntektene fra eiendommen som takseres med bruttoleiemultiplikatoren. V = D r VRM = D r , hvor V er den sannsynlige salgsprisen for det verdsatte objektet; D r – leieinntekter for eiendommen som verdsettes; GRM – brutto leie multiplikator; C anal – salgsprisen på analogen; PVD anal er den potensielle bruttoinntekten til analogen. Eksempel. Det er nødvendig å verdsette en eiendom med høytrykkseiendom til $ 15 000. Databanken inneholder følgende informasjon om nylig solgte analoger (se tabell)

	Utsalgspris Sanal

BRM (gjennomsnittlig over analoger) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.

V= 15000x5= $75000

Bruttoleiemultiplikatoren er ikke justert for forskjeller som eksisterer mellom de takstede og sammenlignbare eiendommene, siden beregningen av GRM er basert på faktiske leiebetalinger og salgspriser, som tar hensyn til disse forskjellene.

4.3 Anvendelse av kostnadsmetoden

Før du går videre til å vurdere kostnadene for bygninger og konstruksjoner ved hjelp av en kostnadstilnærming, må takstmannen ikke bare lese den tekniske dokumentasjonen, men også inspisere bygningene og konstruksjonene. Dette vil tillate ham å utarbeide en detaljert beskrivelse av vurderingsobjektet, som vil gi egenskapene til eksterne og interne strukturer og tekniske systemer. Kostnadsmetoden inkluderer 3 stadier: Første etappe. Fastsettelse av verdien av tomten som bygningen eller strukturene er plassert på. Andre fase. Et estimat for utskiftings- eller gjenanskaffelseskostnadene for en bygning eller struktur på den effektive verdsettelsesdatoen. Tredje trinn. Beregning av alle typer slitasje av bygninger og konstruksjoner. Vurdering av gjenanskaffelseskostnad for bygninger og konstruksjoner. I denne tilnærmingen bestemmes erstatningskostnaden eller erstatningskostnaden basert på følgende metoder:

sammenlignende enhet; element-for-element-beregning (oppdeling i komponenter); indeksvurdering.

Sammenlignende enhetsmetode. Denne metoden inkluderer flere trinn:

scene. Basert på data om byggekostnadene til lignende anlegg, utvikles kostnadsstandarder for byggearbeid (per 1 m², per m³ bygning). Som en typisk struktur er det bedre å bruke et nylig oppført anlegg der kontraktsprisen er kjent. Hvis takstmannen ikke klarer å finne et nylig bygget sammenlignbart objekt, kan han bruke utviklingen til Central Research Institute of Economics and Management, Coinvest-selskapet og andre selskaper, som gir spesifikke indikatorer på kostnadene for en forbrukerenhet av byggeprodukter for karakteristiske typer bygninger og konstruksjoner i grunn-, nåværende og prognoseprisnivå. scene. Enhetskostnadsstandarden multipliseres med det totale areal eller volum av bygget som vurderes. scene. Det gjøres endringer i egenskapene til objektet som vurderes.

Kostnad for å bygge en grunnenhet

Nødvendig område

Byggekostnad per basisenhet

Korrigeringer for egenskapene til objektet som vurderes

Multiplikator som tar hensyn til lokale forhold

Fullstendig kostnadsoverslag

Metode for element-for-element-beregning av kostnadene for bygninger og konstruksjoner.

Denne metoden kalles også komponentiseringsmetoden. Takstmannen utfører beregninger i følgende rekkefølge:

scene. Bryte ned en bygning i individuelle elementer (fundament, vegger, ramme, tak, etc.). scene. Beregning av kostnadene som kreves for å installere et bestemt element i en bygning under oppføring på vurderingsdatoen. For å gjøre dette bestemmes mengden direkte og indirekte kostnader som kreves for konstruksjon av et enhetsvolum.

For eksempel: Enhetskostnaden på 1 m² murvegg består av kostnadene for murstein, mørtel, arbeiderlønninger og kostnadene for drift av maskiner og mekanismer. Multipliserer enhetskostnaden med området, får vi totalkostnaden for å installere hele elementet. Entreprenørens fortjeneste tas med enten i en enhetskostnad eller beregnes separat.

scene. Oppsummering av element-for-element kostnader.

Indeks metode for vurdering. Det utføres ved å multiplisere den bokførte verdien av objektet med den tilsvarende indeksen for omvurdering av anleggsmidler, godkjent av regjeringen i den russiske føderasjonen. Denne metoden inkluderer flere beregningsmetoder. Det er: ressurs-, ressursindeks-, basisindeks- og basiskompensasjonsmetoder. Ressursmetode– dette er en beregning i gjeldende (prognose) priser og tariffer på ressurser (kostnadselementer). Det utføres basert på behovet for materialer, produkter, strukturer (inkludert hjelpemidler som brukes i arbeidet), samt data om avstander og metoder for levering til byggeplassen, energiforbruk til teknologiske formål, driftstid av anleggsmaskiner og deres sammensetning, arbeidskostnader til arbeidere. Denne metoden brukes i samsvar med bestemmelsene i de metodologiske anbefalingene godkjent i brevet fra det russiske byggedepartementet datert 10. november 1992. nr. BF-926/12. Ressursindeksmetode er en kombinasjon av ressursmetoden med et system med indekser for ressurser som brukes i bygg. Kostnadsindekser (pris, kostnad) er relative indikatorer bestemt av forholdet mellom nåværende (prognose) og grunnleggende kostnadsindikatorer for ressurser sammenlignbare i nomenklaturen. Av de mange mulige variantene av denne metoden, anbefales det å bruke metoden for å bestemme de estimerte byggekostnadene basert på indikatorer for individuelle typer arbeid (PVR), angitt i brevet fra Russlands statlige byggekomité datert 4. juni 1993 nr. 12-146. Basis-indeks metode- dette er en omberegning av kostnadene i henhold til vilkårene for estimatet fra basisprisnivået til det nåværende prisnivået ved å bruke indekser basert på metodologiske anbefalingene godkjent av brevet fra Statens byggekomité i Russland datert 31. mai 1993 nr. 12 -133. Grunnkompensasjonsmetoden er summering av kostnaden beregnet på basisnivå av estimerte priser og merkostnader bestemt av beregninger knyttet til endringer i priser og tariffer for ressursene som brukes under byggeprosessen. Inntil den økonomiske situasjonen i landet stabiliserer seg og de tilsvarende markedsstrukturene er dannet, er de høyest prioriterte metodene for indeksmetoden ressurs- og ressursindeksmetodene. I praksis brukes oftest basisindeksmetoden, da den er den enkleste. Fastsettelse av slitasje på bygninger og konstruksjoner. Etter å ha bestemt hele kostnaden for restaurering eller utskifting, trekkes avskrivningen fra den resulterende verdien for å beregne gjenstående verdi av varen. Avskrivningsbegrepet brukt av takstmenn og avskrivningsbegrepet brukt av regnskapsførere er forskjellige fra hverandre. Begrepet "slitasje" i verdsettelsesteori forstås som tap av nytten til en gjenstand, og dermed dens verdi, av ulike årsaker, og ikke bare på grunn av tidsfaktoren. Dette begrepet brukes i en annen forstand i regnskap, der slitasje forstås som en mekanisme for å overføre kostnader til produksjonskostnadene over standard levetid for et objekt. I vurderingspraksis brukes flere metoder for å bestemme slitasje på konstruksjoner:

partisjonering metode; livstidsmetode.

Splittingsmetode.

Den består i å ta hensyn til alle typer slitasje, som inkluderer:

avtagbar fysisk slitasje; uopprettelig fysisk slitasje; avtagbar funksjonell slitasje; uopprettelig funksjonell slitasje; økonomisk (ytre) slitasje.

Avskrivninger anses som fjernes dersom kostnaden for å fjerne mangelen er mindre enn verdiskapingen. Tvert imot, hvis kostnadene ved korrigering er større enn verdiskapningen, klassifiseres slitasjen som uopprettelig. Takstmenns kunder krever ofte at en liste over gjenvinnbare gjenstander, sammen med et estimat for restaureringskostnader, inkluderes i takstrapporten. Fastsettelse (vurdering) av fysisk slitasje. Nedenfor er tabeller som illustrerer beregningen av fysisk slitasje, både avtagbar og uopprettelig.

Fastsettelse av svekkelse på grunn av reversibel fysisk slitasje

Navn på verk	Kostnad, dollar
Oppussing av tomten
Reparasjon av vannforsyningsnett
Innvendig maling og etterbehandling
Avtakbar fysisk funksjonshemming – totalt

Bestemmelse av svekkelse forårsaket av irreversibel fysisk slitasje av kortlivede komponenter

Komponenter	Totale kostnader for reproduksjon	Faktisk eller effektiv alder	Forventet levealder		Avskrivninger, dollar
Ventilasjon
Kloakk
Oppvarming

Fastsettelse av verdifall forårsaket av irreversibel fysisk slitasje på gjenstander med lang levetid

Beregningsdata	Måleenhet, dollar
Totale kostnader for reproduksjon (uten utviklerens fortjeneste), dollar.
Fjernbar fysisk funksjonsnedsettelse, dollar.
Totalkostnad for reproduksjon av komponenter med kort levetid, dollar.
Totale kostnader for reproduksjon av komponenter med lang levetid (1-2-3), dollar.
Effektiv alder på strukturen, år
Økonomisk levetid for strukturen, år
Slitasje av komponenter med lang levetid ((5/6) 100), %
Nedskrivning av langlivede komponenter ((4 7)/100), dollar.

Ved hjelp av ekspertmetode Ved beregning av fysiske avskrivninger, bestemmer eksperten ved inspeksjon prosentandelen av avskrivningen av hvert element i bygningen, og deretter avskrivningsbeløpet i monetære termer.

Bestemmelse av fysisk slitasje

bygningselement	Erstatningskostnad, dollar				Akkumulerte avskrivninger, dollar
Fundament
Kraftsystem

Prosentandelen av slitasje på bygningselementer kan også bestemmes som en vektet gjennomsnittsverdi for alle bygningselementer

Navn på strukturelementet

Egenvekt av en bygnings strukturelle element

Slitasjeprosent

Andel av avskrivninger i byggekostnaden

Bestemmelse (vurdering) av funksjonsslitasje. Funksjonell slitasje, som fysisk slitasje, kan være avtagbar og uopprettelig. Kriteriet for å klassifisere slitasje som avtagbart eller irreparabelt er det samme som ved fysisk slitasje. Følgelig er kostnaden for avtagbar funksjonell slitasje definert som kostnader som er rimelige ut fra deres bidrag til fremtidige inntekter fra driften av anlegget. Avtagbar funksjonsslitasje er forårsaket av:

mangler som krever å legge til elementer; mangler som krever utskifting eller modernisering av elementer.

I det første tilfellet er det lik differansen mellom kostnaden ved å foreta de nødvendige tilleggene på taksttidspunktet og kostnaden ved å foreta de samme tilleggene dersom de var utført i utgangspunktet under byggingen av takstobjektet. Dette forklares av det faktum at rekonstruksjonen av en del av objektet er dyrere hvis denne delen ble opprettet på tidspunktet for konstruksjonen av selve objektet. I det andre tilfellet måles avtagbar funksjonsslitasje ved kostnaden for å erstatte utdaterte elementer. Ikke-fjernbar funksjonsslitasje kan skyldes både mangel og overskudd av de kvalitative egenskapene til objektene som vurderes. Dersom det er mangel, måles det særlig ved tap i leiebeløpet ved utleie av et gitt objekt. Ikke-fjernbar funksjonell slitasje beregnes som følger: Elementer av bygninger og strukturer, hvis tilgjengelighet for tiden er utilstrekkelig for moderne krav til markedsstandarder, klassifiseres som "ekstra forbedringer". I dette tilfellet snakker vi om uopprettelig funksjonsslitasje forårsaket av et overskudd av kvalitetsegenskaper. Eksempel. Intercom-systemene la til $ 23 000 til kostnadene for eiendommen og $ 30 000 i installasjonskostnader. Dermed var installasjonskostnaden for disse varene $ 7000. Antallet unødvendige gjenstander øker vanligvis med eiendommens alder. Fastsettelse (vurdering) av økonomisk slitasje. Ekstern (økonomisk) slitasje kommer til uttrykk i en reduksjon i funksjonell egnethet til eiendom forårsaket av negative faktorer utenfor den: den generelle nedgangen i området, den uheldige plasseringen av eiendommen, etc. Dersom fysisk og til en viss grad funksjonell slitasje kan elimineres ved å rekonstruere eller modernisere en bygning, så er slitasje fra ytre påvirkninger i de fleste tilfeller uopprettelig. Det beregnes tradisjonelt ved to metoder:

relatert salg, når to sammenlignbare gjenstander sammenlignes, hvorav den ene har tegn på utvendig slitasje, og den andre ikke, tolkes forskjellen i salgspriser som utvendig slitasje; aktivering av leietap ved bruk av bruttoleiemultiplikatoren.

Denne metoden sammenligner leieinntektene til sammenlignbare eiendommer, hvor den ene er utsatt for en negativ eksternalitet og den andre ikke. Dermed bestemmes økonomisk avskrivning av formelen:

Økonomisk avskrivning = Tap i leie x brutto leie multiplikator

Metode for å beregne levetid. Når du bruker denne metoden, brukes følgende konsepter:

Økonomisk liv– dette er tidsperioden et objekt (bygning) kan brukes til å tjene penger. I denne perioden bidrar forbedringer til verdien av eiendommen. Den økonomiske levetiden til en eiendom opphører når forbedringer ikke lenger bidrar til verdien på grunn av generell foreldelse av eiendommen. Fysisk levetid av en gjenstand er tidsperioden bygningen eksisterer. Den fysiske levetiden ender med riving av bygget. Effektiv alder(sakkyndig vurdert) er basert på en vurdering av gjenstandens utseende, tatt i betraktning dens tilstand. Dette er alderen som tilsvarer hans fysiske tilstand. Gjenværende økonomisk liv bygning er perioden fra verdivurderingsdato til slutten av gjenstandens økonomiske levetid. Standard levetid– dette er forskriftsbestemt levetid for bygninger og konstruksjoner.

Forholdet mellom avskrivning, gjenanskaffelseskostnad, effektiv alder og den typiske økonomiske levetiden til en bygning uttrykkes ved følgende formel:

I: VS = EV: EJ, hvor

Jeg har på meg; ВС – erstatningskostnad; EV – effektiv alder; EZh – økonomisk levetid. Denne formelen kan skrives som følger:

EV: EJ = Prosentandel av avskrivning av gjenanskaffelseskost.

Levetidsmetoden brukes både for å beregne kumulative avskrivninger og for å beregne en hvilken som helst type avskrivning.

Brutto leiemultiplikator er en indikator som reflekterer forholdet mellom salgsprisen og bruttoinntekten til en eiendom. Denne indikatoren beregnes for lignende eiendomsobjekter og brukes som en multiplikator til den tilstrekkelige indikatoren for eiendommen som vurderes.

Stadier av eiendomsvurdering ved bruk av brutto leiemultiplikator:

Bruttoinntekten til det verdsatte objektet, enten potensiell eller faktisk, estimeres;

Minst tre analoger av eiendommen som blir verdsatt er valgt, for hvilke det er pålitelig informasjon om salgsprisen og mengden potensiell eller faktisk inntekt;

Nødvendige justeringer gjøres for å øke sammenlignbarheten av analoger med objektet som vurderes;

For hver analog beregnes brutto leiemultiplikator;

Den endelige VRM bestemmes som det aritmetiske gjennomsnittet av den beregnede VRM for alle analoger;

Markedsverdien til det verdsatte objektet beregnes som produktet av gjennomsnittlig GRM og den estimerte tilstrekkelige bruttoinntekten til det verdsatte objektet.

Den sannsynlige markedsverdien av eiendommen som verdsettes beregnes ved hjelp av formelen:

Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)

der CH er den estimerte markedsverdien av eiendommen som verdsettes; PVDots - potensiell bruttoinntekt fra det vurderte objektet; DVDots - faktisk bruttoinntekt fra det vurderte objektet VRMsr - brutto leiemultiplikator; Tsa - salgspris for en lignende eiendom; eller med formelen:

Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+ .+Tsan/PVDan):n (2)

der Tsa1 er salgsprisen for det første lignende objektet; PVD1 - potensiell bruttoinntekt fra det første lignende objektet; Tan er salgsprisen for det n-te lignende objektet; PVDan - potensiell bruttoinntekt fra det n-te lignende objektet; n - antall lignende objekter. regnes som en markedsmetode for å verdsette en inntektsgivende eiendom, siden denne indikatoren tar hensyn til salgspriser og brutto leieinntekter for objekter som selges på markedet. Eksempel: Takstmannen må bestemme markedsverdien til en eiendom hvis potensielle bruttoinntekt er 30 000 tusen rubler. Informasjonsdatabasen inneholder informasjon om nylig solgte analoger.

Vi beregner den gjennomsnittlige bruttoleiemultiplikatoren for analoger og dens gjennomsnittsverdi: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3,3257. GRM justerer ikke for forskjeller mellom verdivurderingen og sammenlignelig verdivurdering. av VRM er basert på faktiske leiebetalinger og salgspriser, som allerede tar hensyn til disse forskjellene. Markedsverdien av eiendommen som verdsettes er 30 000 x 3,3257 = 99 770 (tusen rubler)

Flere artikler om økonomi

Rollen til forretningsplanlegging i den strategiske utviklingen av et statseid foretak (på eksemplet med FKP UT LenVO OSP Lomonosov)
Temaet forretningsplanlegging er like viktig både for de som er i ferd med å opprette en ny bedrift, og for de som ikke lenger er nye i virksomheten, men ønsker å utvide volumet,...

Arbeidsproduktivitet som den viktigste faktoren i produksjonseffektivitet ved å bruke eksemplet med JV Milavitsa JSC
Arbeidsproduktivitet i industribedrifter er ikke bare en av hovedindikatorene for effektiviteten til aktivitetene, men også en prognoseindikator, hvis oppfyllelse...

Mulighetsstudie av et investeringsprosjekt for å lansere en ny teknologisk linje for produksjon av dielektriske hansker
For tiden er det ganske mange investeringsmuligheter. Men samtidig har de fleste virksomheter ledige økonomiske ressurser tilgjengelig for investeringer i ulik grad...

Teknikker

Om bruk av statistisk analyse ved verdsettelse av kontoreiendom ved bruk av bruttoleiemultiplikatormetoden

Brutto leiemultiplikatormetoden (GRM) er basert på en antakelse om at det er en direkte sammenheng mellom salgsprisen på en eiendom på den ene siden, og den potensielle leieinntekten som kan oppnås ved utleie av eiendommen på den andre. . Den sannsynlige salgsprisen for det takserte objektet ved bruk av denne metoden beregnes ved hjelp av formelen: Den sannsynlige salgsprisen for det takserte objektet ved bruk av denne metoden beregnes ved å bruke formelen:

C rev = PVD rev * VRM, (1)

hvor C ca er den sannsynlige salgsprisen for eiendommen som verdsettes, rub.;
PVD om - potensiell bruttoinntekt til utleier fra eiendommen som verdsettes, rub./år;
GRM - brutto leie multiplikator.

Utleiers potensielle bruttoinntekt bestemmes basert på markedsleiepriser og størrelsen på arealet som kan leies:

PVD rev = AP *Ssom regel(2)

hvor AP er markedsleieprisen for året, rubler/år;
S totalt - henholdsvis det totale arealet av eiendommen egnet for utleie, kvm.

Nøkkelproblemet ved å bestemme VRM er å sikre sammenlignbarheten av kostnadsindikatorene til de sammenlignede objektene. Når det gjelder kontoreiendom, kan du for å sikre sammenlignbarhet bruke en standardisert enhet for objektstørrelse (kvm totalt areal) og standardisering etter inntekt, som sikres ved å beregne VRM.

Beregningen av VRM-verdien for kontoreiendom er basert på følgende forutsetninger:

I samsvar med markedsverdistandarden tilsvarer dens verdi mest sannsynlig pris, ifølge hvilken objektet kan fremmedgjøres på det åpne markedet. Derfor, for å bestemme markedsverdien basert på informasjon om priser for lignende objekter, er det tilrådelig å bruke kjente metoder for statistisk analyse, som gjør det mulig å øke påliteligheten til vurderingen av de beregnede indikatorene. Den generelle populasjonen i dette tilfellet er prisene på alle objektene i det analyserte markedssegmentet, og dataene som benyttes av takstmannen er et utvalg bestående av n uavhengige observasjoner.

Siden tilbud om å leie og selge den samme eiendommen er ekstremt sjeldne, genereres den nødvendige innledende informasjonen for analyse i to trinn:

1. trinn- en liste over analoge gjenstander for salg som kan sammenlignes med gjenstanden som verdsettes, fastsettes;
2. trinn- for disse analogene velges tilsvarende tilbud for leie av kontorfasiliteter.

Hovedkarakteristikkene til prøven dannet på denne måten er vist i følgende tabell.

Tabell 1.
Analyse av forholdet "salgspris/årlig leie" for sammenlignbare kontoreiendommer

nr./vare	Navnet på indikatorene	Tilbudspriser for analoger til salgs, rub./kvm. m.	Leiepriser for eiendommer tilsvarende analoger for salg, RUB/kvm. i år	Forhold "pris/årlig leiepris" for sammenlignbare eiendommer
	Gjennomsnittlig verdi
	Minimumsverdi
	Maksimal verdi
	Asymmetrikoeffisient
	Forholdet mellom asymmetrikoeffisienten og estimeringsfeil
	Kurtosis koeffisient
	Forholdet mellom kurtose-koeffisienten og estimeringsfeil
	Avvikskriterium (tabellverdi ved α=.5 % er 2.67)
	Standardavvik (RMS)
	Variasjonskoeffisienten

Merk: beregnet basert på et utvalg på 19 kontoreiendommer i den sentrale delen av Rostov-na-Don, lagt ut for salg i april 2006, og tilsvarende utleietilbud.

Den statistiske homogeniteten til den resulterende prøven ble kontrollert ved å bruke kriteriet for avvikende observasjoner:

K = maks [ Yons - Y (1) ; Y (n) - Yons]/σ (3)

hvor Y av - gjennomsnittsverdi;
Y (1) og Y (n) er henholdsvis minimums- og maksimumsverdiene i prøven;
σ - standardavvik.

Utvalget kan anses statistisk homogent dersom den beregnede verdien av kriterium (3) ikke overstiger den oppstilte verdien ved et gitt signifikansnivå. For det resulterende utvalget er tabellverdien til kriteriet ved et signifikansnivå på 5 % lik 2,67, som er større enn de beregnede verdiene av dette kriteriet for fordelinger av annonserte salgspriser (2,09), leiepriser (1,79) ) og forholdet "salgspriser/leiepriser" (2.12). 2,67, som er større enn de beregnede verdiene for dette kriteriet for fordelingen av annonserte salgspriser (2,09), leiepriser (1,79) og forholdstallene salgspris/leiepriser (2,12).

Verdien av asymmetrikoeffisienten (0,97) indikerer tilstedeværelsen av en høyresidig asymmetri i fordelingen av salgspriser på objekter, der gjennomsnittsverdien av indikatoren overstiger dens modale (mest sannsynlige) verdi, og verdien av kurtosis koeffisient (0,46) indikerer en lavere helning på prisfordelingen sammenlignet med standard normalfordeling. Den siste omstendigheten er veldig viktig, fordi indikerer økt risiko for avvik av eiendomssalgspriser fra gjennomsnittsnivået. Imidlertid er de beregnede verdiene av pålitelighetskoeffisientene for asymmetri og kurtose for alle indikatorer (lik forholdet mellom parameterverdien og standardfeilen til estimatet) ikke tilstrekkelig til å avvise hypotesen om at den resulterende prøven tilsvarer en normal fordeling. Imidlertid er de beregnede verdiene av pålitelighetskoeffisientene for asymmetri og kurtose for alle indikatorer (lik forholdet mellom parameterverdien og standardfeilen til estimatet) ikke tilstrekkelig til å avvise hypotesen om at den resulterende prøven tilsvarer en normal fordeling.

Vi legger også merke til at for fordelingen av forholdet "salgspris/årlig leie", verdiene til asymmetrikoeffisienten (0,44) og variasjonskoeffisienten (20%), noe som indikerer en høyere stabilitet til denne indikatoren. Figuren nedenfor viser et histogram av denne fordelingen:

Forholdet "salgspris/årlig leiepris" karakteriserer den faktiske verdien av VRM for hvert par sammenlignbare analoger av objekter til salgs og objekter til leie. Som følger av resultatene som er presentert, er den mest sannsynlige verdien av BPM for objektet som evalueres i området fra 5 til 6, og gjennomsnittsverdien (matematisk forventning) BPM av = 5,93.

En mer pålitelig verdi av VRM-verdien kan oppnås ved direkte å vurdere avhengigheten av salgsprisen (per 1 kvm) av leieprisen:

C ed =m*AP sp (4)

hvor C ed er salgsprisen for en standardenhet av kontoreiendom, rub./kvm;
m er koeffisienten for avhengighet av salgspriser på leiepriser for sammenlignbare objekter, tilsvarende verdien av VRM;
AP sp - årlig leiepris for en sammenlignbar kontoreiendom, RUB/kvm. m..

Avhengighet (4) er en lineær regresjonsligning, hvis parametere estimeres ved bruk av minste kvadraters metode. Beregningsresultatene ved bruk av standard Microsoft Excel-prosedyre er gitt i tabell. 2.

tabell 2
Resultater av beregning av VRM ved bruk av minste kvadraters metode

Beregningsresultatene indikerer en meget høy sammenheng mellom salgspriser på kontoreiendom og leiepriser i dette markedssegmentet - mer enn 97 % av variasjonen i salgspriser på objekter tilsvarer endringer i leiepriser, og den beregnede verdien av F- kriteriet er mer enn to størrelsesordener høyere enn dens tabellverdi ved 5 % signifikansnivå. Tidsplanen for beregnede og faktiske salgspriser for kontoreiendommer er vist i fig. 2.

BPM-verdi beregnet for regresjonsligningen (m=5,84), litt mindre enn utvalgets gjennomsnitt (BRM-av =5,93) og tilsvarer minimumsspredningen av gjenværende avvik av faktiske og beregnede BPM-verdier.

Fordelen med BPM-indikatoren, beregnet på grunnlag av statistisk analyse av et ganske representativt utvalg, er et høyere nivå av objektivitet for de oppnådde resultatene. Samtidig er det nødvendig å ta hensyn til at dannelsen av forholdet "salgspriser/leiepriser" skjer på grunnlag av forventningene til flertallet av markedsaktørene og har en viss treghet. Denne tregheten "filtrerer" på den ene siden uberettigede prissvingninger forårsaket av spekulativ spenning, men fører på den annen side til en forsinkelse i reaksjonen til BPM-indikatoren i tilfelle betydelige endringer i markedsforholdene. Derfor er det tilrådelig å bruke brutto leiemultiplikatormetoden for å vurdere markedsverdien av fast eiendom for mellomlangsiktige formål (for en periode på 1 år), under hensyntagen til forventede endringer i lønnsomhetsnivåene til ulike markedssegmenter.

Eiendomsvurdering.-red. A.G. Gryaznova; Moskva, "Finans og statistikk", 2002, sekt. 8.3
«Bruttoinntektsforholdet (eiendomspris/brutto årsinntekt) er et verdimål standardisert etter inntekt. Fordelen med denne tilnærmingen er at inntekten inkluderer forskjeller i skala, kvalitet på konstruksjon og plassering” - A. Damodaran. Investeringsvurdering. Verktøy og teknikker for å vurdere eventuelle eiendeler. M.: Alpina Business Books, 2004, s. 1003.
Den russiske føderasjonens sivillov, art. 437.
"Når det gjelder eiendommer på samme sted, kan det hevdes at vekst- og risikokarakteristikkene til disse eiendommene er svært like, så den eneste forskjellen er fortsatt forskjellen i evnen til å generere inntekt" - A. Damodaran. Investeringsvurdering. Verktøy og teknikker for å vurdere eventuelle eiendeler. M.: Alpina Business Books, 2004, s. 1004.
På å øke påliteligheten til markedsverdivurdering ved hjelp av metoden for komparativ analyse. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Vurderingsspørsmål. Fagvitenskapelig og praktisk tidsskrift, nr. 1, 2002, M.: ROO, s. 2 - 10.
Likesh I., Lyaga J., Grunnleggende tabeller for matematisk statistikk, M., Finance and Statistics, 1985, s. 36.
Der, s. 185.
A. Damodaran. Investeringsvurdering. Verktøy og teknikker for å vurdere eventuelle eiendeler. M.: Alpina Business Books, 2004, s. 84-85.
På å øke påliteligheten til markedsverdivurdering ved hjelp av metoden for komparativ analyse. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Vurderingsspørsmål. Fagvitenskapelig og praktisk tidsskrift, nr. 1, 2002, M.: ROO, s.10.

Brutto leie multiplikatormetode (GRM)

Verdien av tomten vurderes ut fra forholdet mellom salgspriser og potensiell eller faktisk mottatt bruttoinntekt fra eiendommen. Du må gjøre tre ting:

• 1. Vurder markedsleieinntektene fra eiendommen som takseres.
• 2. Bestem forholdet mellom bruttoinntekt og salgspris basert på nylige markedstransaksjoner.
• 3. Finn verdien av den takserte tomten ved å multiplisere markedsleieinntektene fra den med GRM (tabell 23).

Tabell 1. Beregning av estimert salgspris på en tomt ved bruk av VRM-metoden

VRM justerer ikke for forskjeller mellom sammenlignbare og vurderte nettsteder

siden de er tatt med i selve salgsprisene og avkastningsratene. Du trenger bare

mer nøyaktig velg analoger for sammenligning. Men samtidig tar ikke denne metoden hensyn til mulige forskjeller i driftskostnader for alle objekter. Denne mangelen kan elimineres ved å erstatte bruttoinntekt med nettoinntekt i beregningene.

Overførings- eller korrelasjonsmetode- gjennomføres ved å bestemme forholdet mellom den totale kostnaden for bebyggelsen og kostnaden for tomten. Det er konstatert at det er en stabil sammenheng mellom kostnaden for tomt og kostnaden for konstruksjoner reist på den. Derfor kan verdien av en tomt vurderes ved å fordele den totale salgsprisen for en sammenlignbar eiendom i dens to komponenter - tomten og bygninger (forbedringer). De resulterende forholdskoeffisientene kan brukes på de vurderte mikrodistriktene for å bestemme kostnadene for en sammenligningsenhet av basisplottet for et gitt område (tabell 24).

Tabell 2. Beregning av koeffisienten ved bruk av overføringsmetoden

Så hvis en eiendom i det vurderte området ble solgt for 200 tusen rubler, vil kostnadene for landet være: 200,0 H 0,224 = 44,8 tusen rubler,

hvor 0,224 er gjennomsnittsverdien av koeffisienten i tabellen. 24.

Distribusjonsmetode(forholdsmetode, korrelasjon) - fastsettelse av komponentverdien til en tomt basert på et kjent forhold mellom verdien av land og forbedringer i eiendomskomplekset. Metoden bygger på bidragsprinsippet og påstanden om at det for hver type eiendom er et normalt forhold mellom verdien av grunn og bygninger. Dette forholdet er mest pålitelig

for nybygg er de nær det beste og mest effektive bruksalternativet.

Jo eldre bygningene er, desto større er forholdet mellom grunnverdi og total eiendomsverdi.

For å bruke metoden kreves pålitelige statistiske data om forholdet mellom verdiene til land og all eiendom til en bestemt type eiendom i et gitt marked. Metoden brukes imidlertid sjelden selv i utviklede markeder, da den har lav pålitelighet. Bruken av metoden er berettiget i forhold med utilstrekkelig informasjon om tomtesalg. De resulterende verdiene regnes som omtrentlige.

Eksempel. Det er nødvendig å bestemme kostnadene for en tomt hvis en analog med bygninger nylig ble solgt for 1250 tusen rubler.

La oss først beregne andelen av kostnadene ved forbedringer i salgspriser:

Derfor vil andelen tomt i salgsprisen være i gjennomsnitt: 27 %: 1,0-0,73 = 0,27.

Det kan antas at en tomt som ligner på den som vurderes ble solgt for 1250 x 0,27 = 337,5 tusen rubler. Etter at det er foretatt justeringer for forskjeller med takstobjektet, fastsettes verdien av den takserte tomten. eiendomskostnad land multiplikator

Oppgave 13. Gründeren tror at han om tre år vil kunne kjøpe et hus for 1500 tusen.

Hvilken startpris, betalt i dag, vil tillate ham å spare beløpet som trengs for å kjøpe et hus, basert på bankens 15% rente.

Oppgave 36. Et boliglån på CU800 tusen gir kun periodisk betaling av renter for bruken. I henhold til vilkårene i avtalen tilbakebetales imidlertid hovedstolen på lånet i et engangsbeløp 8 år fra datoen for gjennomføringen. Låntakeren, en person, åpner en spesiell konto i en forretningsbank for å samle midler for å tilbakebetale lånet om 8 år. For midler akkumulert i banken, det vil si for fondets kontantbeholdning, trekkes lån årlig med en sats på 10% per år.