Sobre a utilização de análise estatística na avaliação de imóveis de escritórios pelo método do multiplicador de aluguel bruto. Multiplicador de aluguel bruto O valor dos multiplicadores de aluguel bruto de máquinas e equipamentos

3. Avaliação imobiliária

3.5. Abordagens para avaliação imobiliária.

3.5.1. Abordagem comparativa (de mercado)

Abordagem comparativaà avaliação - trata-se de um conjunto de métodos de avaliação de valor, baseados na comparação do objeto de avaliação com os seus análogos, para os quais existe informação sobre os preços das transações com os mesmos.

Condições para aplicação da abordagem comparativa:
1. O objeto não deve ser único.
2. As informações devem ser abrangentes, incluindo os termos das transações.
3. Os factores que influenciam o custo de análogos comparáveis ​​do imóvel a avaliar devem ser comparáveis.

A abordagem comparativa é baseada nos princípios:
- substituições;
- equilíbrio;
- oferta e procura.

Etapas da abordagem comparativa:

Estágio 1

Pesquisa de mercado – é realizada uma análise do estado e das tendências do mercado e principalmente do segmento ao qual pertence o objeto avaliado; são identificados objetos imobiliários mais comparáveis ​​​​ao que está sendo avaliado e que foram vendidos há relativamente pouco tempo.

Estágio 2

Recolha e verificação da veracidade da informação sobre análogos do imóvel em avaliação que se encontram à venda ou recentemente vendidos; comparação de objetos analógicos com o objeto que está sendo avaliado.

Etapa 3

Ajuste dos preços de venda dos análogos selecionados de acordo com as diferenças do objeto de avaliação.

Estágio 4

Estabelecer o valor do objeto de avaliação pactuando os preços ajustados de objetos análogos.

Os objetos comparáveis ​​​​devem pertencer ao mesmo segmento e as transações com eles devem ser realizadas nas condições típicas deste segmento:

Período de exposição. Período de exposição – tempo em que o objeto está no mercado;

Independência dos sujeitos da transação. Independência significa que as transações não são concluídas a preço de mercado se o vendedor e o comprador:
· são relacionados;
· são representantes da holding e de uma subsidiária independente;
· têm outras interdependências e interesses mútuos;
· as transações são realizadas com objetos sobrecarregados com garantias ou outras obrigações;
· atua na venda de bens imóveis de pessoas falecidas, etc.;
- motivação de investimento, que é determinada por:
· motivos semelhantes dos investidores;
· utilização melhor e mais eficiente das instalações;
· grau de desgaste do edifício.

Principais critérios para seleção de objetos analógicos:
1. Direitos de propriedade sobre bens imóveis.
O ajuste do título é a diferença entre o aluguel de mercado e o aluguel do contrato porque o título completo é determinado pelo aluguel de mercado e pelo financiamento atual disponível.
2. Condições de financiamento da transação. Caso as condições de financiamento da operação sejam atípicas, é necessária uma análise aprofundada, pelo que é efetuada uma alteração.
3. Condições de venda e momento da venda.
4. Localização.
5. Características físicas.

É necessário um ajuste às vendas comparáveis ​​para determinar o valor final da propriedade em questão. O cálculo e os ajustes são feitos com base na análise lógica dos cálculos anteriores, levando em consideração a significância de cada indicador. O mais importante é determinar com precisão os fatores de correção (ver Fig. 3.2).

Arroz. 3.2. Tipos de ajustes

Ajustes percentuais são contabilizados multiplicando-se o preço de venda de um objeto análogo ou sua unidade de comparação por um coeficiente que reflete o grau de diferenças nas características do objeto análogo e do objeto que está sendo avaliado. Se o objeto avaliado for melhor que um análogo comparável, então um fator crescente é adicionado ao preço deste último; se for pior, um fator decrescente é adicionado.

Ajustes de custos:

a) correções absolutas, adicionado à unidade de comparação, alterar o preço do objeto analógico vendido em um determinado valor, que é estimado pela diferença entre as características do objeto analógico e do objeto a ser avaliado. Um ajuste positivo é feito se o objeto avaliado for melhor que um análogo comparável, um ajuste negativo se for pior;

b) ajustes monetários, somado ao preço do objeto analógico vendido como um todo, altera-o em um determinado valor, pelo qual são estimadas as diferenças de características.

Ajustes de juros cumulativos são determinados multiplicando todos os ajustes percentuais individuais.

Alteração no formulário agrupamento geral geralmente utilizado em um mercado imobiliário desenvolvido onde há um grande número de vendas. O ajuste cumulativo é feito dentro do grupo identificado de comparáveis.

Sequência de alterações:
1. Ajuste nas condições de financiamento.
2. Ajuste para condições especiais de venda.
3. Ajuste por horário de venda.
4. Correção de localização.
5. Correção de características físicas.

Vantagens da abordagem comparativa:
1. O preço final reflete a opinião de vendedores e compradores típicos.
2. Os preços de venda refletem alterações nas condições financeiras e na inflação.
3. Justificado estaticamente.
4. São feitos ajustes para diferenças entre os objetos que estão sendo comparados.
5. Bastante fácil de usar e fornece resultados confiáveis.

Desvantagens da abordagem comparativa:
1. Diferenças de vendas.
2. Dificuldade em coletar informações sobre preços práticos de venda.
3. A dificuldade de coletar informações sobre os termos específicos da transação.
4. Dependência da atividade do mercado.
5. Dependência da estabilidade do mercado.
6. Dificuldade em conciliar dados de vendas significativamente diferentes.

3.5.1.1. Método de vendas emparelhadas

Uma forma de determinar o valor do ajuste para qualquer característica é analisar as vendas pareadas. Consiste em comparar e analisar vários pares de vendas comparáveis. As vendas casadas, no entanto, são vendas de duas propriedades quase idênticas, exceto por uma característica que um avaliador deve avaliar para usar como um ajuste ao preço real da propriedade comparável.

Por exemplo

As seguintes informações sobre vendas no mercado são conhecidas:

Área, m2
Preço de venda, $

Definir:

1. Ajuste para diferenças de área.

2. Adaptação à presença de jardim.

3. Adaptação para presença de garagem.

Solução

	Avaliado
Área, m2
Ajustamento
Ajustamento
Ajustamento
Preço de venda, $	29000
Ajuste total
Preço ajustado

Métodos de ajuste especializados são usados ​​quando os ajustes monetários não podem ser feitos.

Deixe o valor do objeto que está sendo avaliado = X;

Custo do objeto vendido = 1,0 (100%).

se um objeto for 15% melhor que um análogo, então o preço do análogo deverá aumentar 15%

X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

se um objeto for 15% pior que seu análogo, então o preço do análogo deverá ser reduzido em 15%

X = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

se um análogo for 15% melhor que o objeto avaliado, então o preço do análogo deverá diminuir

1,0 = (1,0 + 0,15)*X; .

se um análogo for 15% pior que o objeto avaliado, então o preço do análogo deverá aumentar

1,0 = (1,0 – 0,15)*X; .

3.5.1.2. Método do multiplicador de aluguel bruto

Multiplicador de aluguel bruto (GRM) é a relação entre o preço de venda e a receita bruta potencial ou a receita real.

Para usar este método você deve:

1) estimar a receita bruta de mercado gerada pelo objeto;

2) determinar a relação entre o rendimento bruto do imóvel avaliado e o preço de venda para vendas comparáveis ​​de análogos;

3) multiplicar a receita bruta do objeto avaliado pelo valor médio do GRM para análogos.

O preço de venda provável é calculado usando a fórmula

Exemplo

Cálculo do VRM

	Preço de venda, c.u.
Objeto de avaliação	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

O papel do GRM pode ser desempenhado pelo índice geral de capitalização (CCR).

OK é a relação entre a receita operacional líquida e o preço de venda.

Nesse caso

;

Exemplo

Cálculo de OKC

	Preço de venda, c.u.
Objeto de avaliação	375000		0,13
			incomparável
		35.000 (ano passado)	incomparável

Na tabela 3.3 mostra um exemplo de utilização do método de venda pareada na avaliação de um apartamento.

Tabela 3.3

Cálculo do custo de um apartamento pelo método de venda pareada

Características do objeto	Objeto de avaliação	Mapeando Objetos
Localização
Ajustamento
Número de andares do apartamento
Ajustamento
Estado do objeto
Ajustamento
Área total, m 2
Ajustamento
Área de estar, m2
Ajustamento
Área da cozinha, m2
Ajustamento
Ajustamento
Preço do apartamento, $
Ajuste total
Preço do apartamento ajustado, $

Anterior

Método do multiplicador de aluguel bruto (multiplicador de renda bruta). O multiplicador de aluguel bruto é a relação entre o preço de venda e a receita bruta potencial ou real. O método é realizado em três etapas: Primeira etapa . A receita de aluguel de mercado do imóvel em avaliação é estimada. Segunda fase.É determinada a relação entre a receita bruta e o preço de venda com base em transações recentes de mercado. Terceira etapa. O valor provável do imóvel em avaliação é calculado multiplicando a receita de aluguel de mercado do imóvel em avaliação pelo multiplicador de aluguel bruto. V = D r VRM = D r , onde V é o preço provável de venda do objeto avaliado; D r – receita de aluguel do imóvel em avaliação; GRM – multiplicador de aluguel bruto; C anal – preço de venda do análogo; PVD anal é o rendimento bruto potencial do análogo. Exemplo.É necessário avaliar um imóvel com propriedade de alta pressão em $ 15.000. O banco de dados contém as seguintes informações sobre análogos vendidos recentemente (ver tabela)

	Preço de venda Sanal

BRM (média sobre análogos) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.

V = 15.000 x 5 = $ 75.000

O multiplicador bruto de rendas não é ajustado pelas diferenças existentes entre os imóveis avaliados e comparáveis, uma vez que o cálculo do GRM é baseado nos pagamentos reais de rendas e nos preços de venda, que têm em conta essas diferenças.

4.3 Aplicação da abordagem de custos

Antes de proceder à avaliação do custo dos edifícios e estruturas através de uma abordagem de custos, o avaliador deve não só ler a documentação técnica, mas também inspecionar os edifícios e estruturas. Isso lhe permitirá traçar uma descrição detalhada do objeto de avaliação, que dará as características das estruturas externas e internas e dos sistemas de engenharia. A abordagem de custo inclui 3 etapas: Primeira etapa. Determinar o valor do terreno onde se encontra o edifício ou estruturas. Segunda fase. Uma estimativa da reposição ou custo de reposição de um edifício ou estrutura na data de efetiva avaliação. Terceira etapa. Cálculo de todos os tipos de desgaste de edifícios e estruturas. Avaliação do custo de reposição de edifícios e estruturas. Nesta abordagem, o custo de reposição ou custo de reposição é determinado com base nos seguintes métodos:

unidade comparativa; cálculo elemento por elemento (decomposição em componentes); avaliação do índice.

Método de unidade comparativa. Este método inclui várias etapas:

estágio. Com base nos dados de custos de construção de instalações semelhantes, são desenvolvidos padrões de custo para obras (por 1 m², por m³ de edifício). Como estrutura típica, é melhor usar uma instalação construída recentemente e cujo preço do contrato seja conhecido. Caso o avaliador não consiga encontrar um objeto comparável construído recentemente, pode utilizar os desenvolvimentos do Instituto Central de Investigação de Economia e Gestão, da empresa Coinvest e outras empresas, que fornecem indicadores específicos do custo de uma unidade consumidora de produtos de construção para tipos característicos de edifícios e estruturas nos níveis de preços básico, atual e previsto. estágio. O padrão de custo unitário é multiplicado pela área ou volume total do edifício que está sendo avaliado. estágio. São feitas alterações nas características do objeto que está sendo avaliado.

Custo de construção de uma unidade básica

Área necessária

Custo de construção por unidade base

Correções para as características do objeto avaliado

Multiplicador levando em consideração as condições locais

Estimativa de custo total

Método de cálculo elemento a elemento do custo de edifícios e estruturas.

Este método também é chamado de método de componenteização. O avaliador realiza cálculos na seguinte sequência:

estágio. Dividir um edifício em elementos individuais (fundação, paredes, moldura, telhado, etc.). estágio. Cálculo dos custos necessários à instalação de determinado elemento num edifício em construção à data da avaliação. Para isso, é determinado o valor dos custos diretos e indiretos necessários para a construção de um volume unitário.

Por exemplo: O custo unitário de 1 m² de parede de tijolos consiste no custo dos tijolos, da argamassa, do salário dos trabalhadores e do custo de operação de máquinas e mecanismos. Multiplicando o custo unitário pela área, obtemos o custo total de instalação de todo o elemento. O lucro do empresário é contabilizado no custo unitário ou calculado separadamente.

estágio. Soma dos custos elemento por elemento.

Método de avaliação do índice.É realizado multiplicando o valor contábil do objeto pelo índice correspondente de reavaliação de ativos fixos, aprovado pelo Governo da Federação Russa. Este método inclui vários métodos de cálculo. Existem: métodos de recursos, índice de recursos, índice base e compensação base. Método de recurso– este é um cálculo em preços e tarifas atuais (previstos) de recursos (elementos de custo). É realizado com base na necessidade de materiais, produtos, estruturas (inclusive auxiliares utilizadas no processo de obra), bem como dados de distâncias e formas de entrega no canteiro de obras, consumo de energia para fins tecnológicos, tempo de operação de máquinas de construção e sua composição, custos trabalhistas dos trabalhadores. Este método é aplicado de acordo com as disposições estabelecidas nas Recomendações Metodológicas aprovadas pela carta do Ministério da Construção da Rússia datada de 10 de novembro de 1992. Nº BF-926/12. Método de índice de recursosé uma combinação do método de recursos com um sistema de índices de recursos utilizados na construção. Os índices de custo (preço, custo) são indicadores relativos determinados pela relação entre os indicadores de custo atuais (previsão) e básicos para recursos comparáveis ​​​​em nomenclatura. Das muitas variedades possíveis deste método, recomenda-se usar o método de determinação do custo estimado de construção com base em indicadores para tipos individuais de trabalho (PVR), estabelecidos na carta do Comitê Estatal de Construção da Rússia datada de 4 de junho , 1993 nº 12-146. Método de índice de base- trata-se de um recálculo dos custos de acordo com os termos da estimativa desde o nível de preços base até o nível de preços atual usando índices baseados nas Recomendações Metodológicas aprovadas pela carta do Comitê Estatal de Construção da Rússia datada de 31 de maio de 1993 nº 12 -133. O método básico de compensação é a soma do custo calculado ao nível básico dos preços estimados e dos custos adicionais determinados por cálculos associados às alterações de preços e tarifas dos recursos utilizados durante o processo de construção. Até que a situação económica do país se estabilize e as estruturas de mercado correspondentes sejam formadas, os métodos de maior prioridade do método de índice são os métodos de recursos e de índice de recursos. Na prática, o método do índice de base é o mais utilizado, por ser o mais simples. Determinação do desgaste de edifícios e estruturas. Após determinar o custo total de restauração ou substituição, a depreciação é subtraída do valor resultante para calcular o valor residual do item. O conceito de depreciação utilizado pelos avaliadores e o conceito de depreciação utilizado pelos contadores são diferentes um do outro. O termo “desgaste” na teoria da avaliação é entendido como a perda da utilidade de um objeto e, portanto, do seu valor, por diversos motivos, e não apenas pelo fator tempo. Este termo é usado em um sentido diferente na contabilidade, onde o desgaste é entendido como um mecanismo de transferência de custos para o custo de produção ao longo da vida útil padrão de um objeto. Na prática de avaliação, vários métodos são usados ​​para determinar o desgaste de estruturas:

método de particionamento; método vitalício.

Método de divisão.

Consiste em levar em consideração todos os tipos de desgaste, que incluem:

desgaste físico removível; desgaste físico irreparável; desgaste funcional removível; desgaste funcional irreparável; desgaste econômico (externo).

A depreciação é considerada removível se o custo de eliminação do defeito for menor que o valor agregado. Pelo contrário, se o custo da correção for superior ao valor agregado, o desgaste é classificado como irreparável. Os clientes dos avaliadores muitas vezes exigem que uma lista de itens recuperáveis, juntamente com uma estimativa dos custos de restauração, seja incluída no relatório de avaliação. Determinação (avaliação) do desgaste físico. Abaixo estão tabelas que ilustram o cálculo do desgaste físico, tanto removível quanto irreparável.

Determinação de imparidade devido ao desgaste físico reversível

Nome das obras	Custo, dólares
Renovação do local
Reparação da rede de abastecimento de água
Pintura e acabamento de interiores
Deficiência física removível – total

Determinação de danos causados ​​por desgaste físico irreversível de componentes de curta duração

Componentes	Custo total de reprodução	Idade real ou efetiva	Expectativa de vida		Depreciação, dólares
Ventilação
sistema de esgoto
Aquecimento

Determinação da deterioração causada pelo desgaste físico irreversível de itens de longa vida

Dados de cálculo	Unidade de medida, dólares
Custo total de reprodução (sem lucro do desenvolvedor), dólares.
Deficiência física removível, dólares.
Custo total de reprodução de componentes com vida útil curta, dólares.
Custo total de reprodução de componentes com longa vida útil (1-2-3), dólares.
Idade efetiva da estrutura, anos
Vida econômica da estrutura, anos
Desgaste de componentes de longa duração ((5/6) 100), %
Imparidade de componentes de longa duração ((4 7)/100), dólares.

Usando método especialista Ao calcular a depreciação física, o perito, por meio de fiscalização, determina o percentual de depreciação de cada elemento da edificação e, a seguir, o valor da depreciação em termos monetários.

Determinação do desgaste físico

elemento de construção	Custo de reposição, dólares				Depreciação acumulada, dólares
Fundação
Sistema de energia

A percentagem de desgaste dos elementos do edifício também pode ser determinada como um valor médio ponderado para todos os elementos do edifício.

Nome do elemento estrutural

Gravidade específica do elemento estrutural de um edifício

Porcentagem de desgaste

Participação da depreciação no custo do edifício

Determinação (avaliação) do desgaste funcional. O desgaste funcional, assim como o desgaste físico, pode ser removível e irreparável. O critério para classificar o desgaste como removível ou irreparável é o mesmo do desgaste físico. Assim, o custo do desgaste funcional removível é definido como custos razoáveis ​​​​do ponto de vista da sua contribuição para as receitas futuras da operação da instalação. O desgaste funcional removível é causado por:

deficiências que exigem adição de elementos; deficiências que requerem substituição ou modernização de elementos.

No primeiro caso, é igual à diferença entre o custo de fazer os acréscimos necessários no momento da avaliação e o custo de fazer os mesmos acréscimos se tivessem sido realizados inicialmente durante a construção do objeto de avaliação. Isso se explica pelo fato de que a reconstrução de parte do objeto é mais cara se essa parte tiver sido criada no momento da construção do próprio objeto. No segundo caso, o desgaste funcional removível é medido pelo custo de substituição de elementos obsoletos. O desgaste funcional irremovível pode ser causado tanto pela falta quanto pelo excesso das características qualitativas dos objetos avaliados. Se houver escassez, esta é medida, nomeadamente, pelas perdas no valor da renda no arrendamento de um determinado bem. O desgaste funcional irremovível é calculado da seguinte forma: Elementos de edifícios e estruturas, cuja disponibilidade atualmente é inadequada às exigências modernas dos padrões de mercado, são classificados como “melhorias extras”. Neste caso, estamos falando de desgaste funcional irreparável causado por excesso de características de qualidade. Exemplo. Os sistemas de intercomunicação acrescentaram US$ 23.000 ao custo da propriedade e US$ 30.000 em custos de instalação. Assim, o custo de instalação desses itens foi de US$ 7.000. O número de itens desnecessários normalmente aumenta com a idade da propriedade. Determinação (avaliação) do desgaste econômico. O desgaste externo (econômico) se expressa na diminuição da adequação funcional do imóvel causada por fatores negativos externos a ele: o declínio geral da área, a localização infeliz do imóvel, etc. Se o desgaste físico e, até certo ponto, funcional pode ser eliminado através da reconstrução ou modernização de um edifício, então o desgaste causado por influências externas é, na maioria dos casos, irreparável. É tradicionalmente calculado por dois métodos:

vendas relacionadas, quando dois objetos comparáveis ​​são comparados, um dos quais apresenta sinais de desgaste externo e o outro não, a diferença nos preços de venda é interpretada como desgaste externo; capitalização de perdas de aluguel usando o multiplicador de aluguel bruto.

Este método compara os rendimentos de arrendamento de imóveis comparáveis, onde um está exposto a uma externalidade negativa e o outro não. Assim, a depreciação económica é determinada pela fórmula:

Depreciação Econômica = Perda de Aluguel x Multiplicador de Aluguel Bruto

Método de cálculo da vida útil. Ao aplicar este método, são utilizados os seguintes conceitos:

Vida economica– este é o período de tempo durante o qual um objeto (edifício) pode ser usado para obter lucro. Nesse período, as benfeitorias contribuem para a valorização do imóvel. A vida económica de um imóvel termina quando as benfeitorias efectuadas deixam de contribuir para o seu valor devido à obsolescência geral do imóvel. Vida física de um objeto é o período de tempo durante o qual o edifício existe. A vida física termina com a demolição do edifício. Idade efetiva(avaliado por especialistas) baseia-se na avaliação da aparência do objeto, levando em consideração o seu estado. Esta é a idade que corresponde à sua condição física. Vida econômica restante edifício é o período desde a data da avaliação até ao final da vida económica do bem. Vida útil padrão– esta é a vida útil dos edifícios e estruturas determinada por regulamentos.

A relação entre depreciação, custo de reposição, idade efetiva e vida econômica típica de um edifício é expressa pela seguinte fórmula:

I: VS = EV: EJ, onde

Eu visto; ВС – custo de reposição; VE – idade efetiva; EZh – expectativa de vida econômica. Esta fórmula pode ser escrita da seguinte forma:

EV: EJ = Porcentagem de depreciação do custo de reposição.

O método de vida útil é usado tanto para calcular a depreciação cumulativa quanto para calcular qualquer tipo de depreciação.

O multiplicador bruto do aluguel é um indicador que reflete a relação entre o preço de venda e a receita bruta de um imóvel. Este indicador é calculado para objetos imobiliários semelhantes e serve como multiplicador do indicador adequado do imóvel avaliado.

Etapas da avaliação imobiliária utilizando o multiplicador de aluguel bruto:

É estimada a receita bruta do objeto avaliado, potencial ou real;

São selecionados pelo menos três análogos do imóvel a avaliar, para os quais exista informação fiável sobre o preço de venda e o valor do rendimento potencial ou real;

São feitos os ajustes necessários para aumentar a comparabilidade dos análogos com o objeto avaliado;

Para cada análogo é calculado o multiplicador bruto do aluguel;

O VRM final é determinado como a média aritmética do VRM calculado para todos os análogos;

O valor de mercado do objeto avaliado é calculado como o produto do GRM médio e o rendimento bruto adequado estimado do objeto avaliado.

O provável valor de mercado do imóvel a ser avaliado é calculado pela fórmula:

Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)

onde CH é o valor estimado de mercado do imóvel que está sendo avaliado; PVDots - receita bruta potencial do objeto avaliado; DVDots - receita bruta real do objeto avaliado VRMsr - multiplicador bruto de aluguel; Tsa - preço de venda de imóvel similar; ou pela fórmula:

Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+ .+Tsan/PVDan):n (2)

onde Tsa1 é o preço de venda do primeiro objeto similar; PVD1 - receita bruta potencial do primeiro objeto similar; Tan é o preço de venda do enésimo objeto semelhante; PVDan - receita bruta potencial do enésimo objeto similar; n - número de objetos semelhantes. é considerado um método de mercado para avaliar um imóvel gerador de rendimento, uma vez que este indicador tem em conta os preços de venda e a receita bruta de arrendamento dos objetos vendidos no mercado. Exemplo: O avaliador deve determinar o valor de mercado de uma propriedade cujo rendimento bruto potencial é de 30.000 mil rublos. O banco de dados de informações contém informações sobre análogos vendidos recentemente.

Calculamos o multiplicador médio de aluguel bruto para análogos e seu valor médio: (105.000: 35.000 + 96.000: 28.000 + 110.000: 31.000): 3 = 3,3257. O GRM não ajusta as diferenças entre o objeto de avaliação e análogos comparáveis, uma vez que o cálculo do VRM baseia-se nos pagamentos reais de aluguer e nos preços de venda, que já têm em conta estas diferenças. O valor de mercado da propriedade avaliada é 30.000 x 3,3257 = 99.770 (mil rublos)

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Técnicas

Sobre o uso de análise estatística na avaliação de imóveis de escritórios usando o método do multiplicador de aluguel bruto

O método do multiplicador bruto de renda (GRM) baseia-se no pressuposto de que existe uma relação direta entre o preço de venda de um imóvel, por um lado, e o rendimento potencial de arrendamento que pode ser recebido ao arrendar o imóvel, por outro. . O preço provável de venda do objeto avaliado por este método é calculado usando a fórmula: O preço provável de venda do objeto avaliado por este método é calculado usando a fórmula:

C rev = PVD rev * VRM, (1)

onde C é o preço provável de venda do imóvel avaliado, esfregue;
PVD sobre - rendimento bruto potencial do locador do imóvel em avaliação, rub./ano;
GRM - multiplicador de aluguel bruto.

O rendimento bruto potencial do senhorio é determinado com base nas taxas de aluguer do mercado e na dimensão do espaço que pode ser arrendado:

Rev PVD = AP *Sgeralmente(2)

onde AP é a taxa de aluguel de mercado para o ano, rublos/ano;
S total - respectivamente, a área total do imóvel apto para locação, m2.

O principal problema na determinação do VRM é garantir a comparabilidade dos indicadores de custo dos objetos comparados. No caso de imóveis de escritórios, para garantir a comparabilidade, pode-se utilizar uma unidade padronizada de tamanho do objeto (m² de área total) e padronização por rendimento, que é garantida pelo cálculo do VRM.

O cálculo do valor VRM para imóveis de escritórios baseia-se nos seguintes pressupostos:

De acordo com o padrão de valor de mercado, seu valor corresponde a preço mais provável, segundo a qual o objeto pode ser alienado no mercado livre. Assim, para determinar o valor de mercado com base em informações de preços de objetos semelhantes, é aconselhável utilizar métodos de análise estatística bem conhecidos, que permitem aumentar a fiabilidade da avaliação dos indicadores calculados. A população geral, neste caso, são os preços de todos os objetos do segmento de mercado analisado, e os dados utilizados pelo avaliador são uma amostra composta por n observações independentes.

Como as ofertas de aluguel e venda do mesmo imóvel são extremamente raras, as informações iniciais necessárias para análise são geradas em duas etapas:

1ª etapa- é determinada uma lista de objetos análogos à venda comparáveis ​​​​ao objeto avaliado;
2ª etapa- para estes análogos, são selecionadas ofertas correspondentes de aluguer de escritórios.

As principais características da amostra assim formada são apresentadas na tabela a seguir.

Tabela 1.
Análise do rácio “preço de venda/renda anual” para imóveis de escritórios comparáveis

Nenhum item	O nome dos indicadores	Preços de oferta para análogos à venda, rub./sq. m.	Taxas de aluguel de imóveis correspondentes a análogos à venda, RUB/m². no ano	Relação “preço/taxa anual de aluguer” para propriedades comparáveis
	Valor médio
	Valor mínimo
	Valor máximo
	Coeficiente de assimetria
	Relação do coeficiente de assimetria com o erro de estimativa
	Coeficiente de curtose
	Razão entre o coeficiente de curtose e o erro de estimativa
	Critério de desvio (o valor da tabela em α=0,5% é 2,67)
	Desvio padrão (RMS)
	O coeficiente de variação

Observação: calculado com base numa amostra de 19 imóveis de escritórios na zona central de Rostov-on-Don, colocados à venda em Abril de 2006, e nas correspondentes ofertas de aluguer.

A homogeneidade estatística da amostra resultante foi verificada utilizando o critério de observações discrepantes:

K = máx. [ Squa - S (1) ; S (n) - Squa]/σ (3)

onde Y av - valor médio;
Y (1) e Y (n) são os valores mínimo e máximo da amostra, respectivamente;
σ - desvio padrão.

A amostra pode ser considerada estatisticamente homogênea se o valor calculado do critério (3) não ultrapassar o valor tabelado em determinado nível de significância. Para a amostra resultante, o valor tabular do critério ao nível de significância de 5% é igual a 2,67, que é superior aos valores calculados deste critério para as distribuições de preços de venda anunciados (2,09), taxas de aluguel (1,79 ) e os rácios “preços de venda/taxas de aluguer” (2.12). 2,67, que é superior aos valores calculados deste critério para as distribuições dos preços de venda anunciados (2,09), das taxas de aluguer (1,79) e dos rácios preço de venda/taxas de aluguer (2,12).

O valor do coeficiente de assimetria (0,97) indica a presença de assimetria à direita na distribuição dos preços de venda dos objetos, em que o valor médio do indicador ultrapassa o seu valor modal (mais provável), e o valor da curtose o coeficiente (0,46) indica uma inclinação menor da distribuição de preços em comparação com a distribuição normal padrão. A última circunstância é muito importante, porque indica um risco aumentado de desvio dos preços de venda dos imóveis em relação ao seu nível médio. No entanto, os valores calculados dos coeficientes de confiabilidade de assimetria e curtose para todos os indicadores (iguais à razão entre o valor do parâmetro e o erro padrão da estimativa) não são suficientes para rejeitar a hipótese de que a amostra resultante corresponde a um normal distribuição. No entanto, os valores calculados dos coeficientes de confiabilidade de assimetria e curtose para todos os indicadores (iguais à razão entre o valor do parâmetro e o erro padrão da estimativa) não são suficientes para rejeitar a hipótese de que a amostra resultante corresponde a um normal distribuição.

Notamos ainda que para a distribuição dos rácios “preço de venda/renda anual” são considerados os valores do coeficiente de assimetria (0,44) e do coeficiente de variação (20%), o que indica uma maior estabilidade deste indicador. A figura abaixo mostra um histograma desta distribuição:

O rácio “preço de venda/taxa anual de aluguer” caracteriza o valor real do VRM para cada par de análogos comparáveis ​​de objetos para venda e objetos para aluguer. Como decorre dos resultados apresentados, o valor mais provável do BPM para o objeto avaliado está na faixa de 5 a 6, e o valor médio (expectativa matemática) BPM av = 5,93.

Um valor mais confiável do valor VRM pode ser obtido avaliando diretamente a dependência do preço de venda (por 1 m2) da taxa de aluguel:

C ed =eu*PA sp (4)

onde C ed é o preço de venda de uma unidade padrão de imóvel de escritório, rub./m²;
m é o coeficiente de dependência dos preços de venda das taxas de aluguer de objetos comparáveis, correspondente ao valor do VRM;
AP sp – taxa anual de aluguel de um imóvel de escritório comparável, RUB/sq. m..

A dependência (4) é uma equação de regressão linear cujos parâmetros são estimados pelo método dos mínimos quadrados. Os resultados do cálculo usando o procedimento padrão do Microsoft Excel são apresentados na tabela. 2.

mesa 2
Resultados do cálculo do VRM usando o método dos mínimos quadrados

Os resultados do cálculo indicam uma relação muito elevada entre os preços de venda de imóveis de escritórios e as taxas de aluguer neste segmento de mercado - mais de 97% da variação dos preços de venda de objectos corresponde a alterações nas taxas de aluguer, e o valor calculado do F- critério é mais de duas ordens de grandeza superior ao seu valor tabelado ao nível de significância de 5%. O cronograma de preços de venda calculados e reais para imóveis de escritórios é mostrado na Fig.

Valor de BPM calculado para a equação de regressão (eu=5,84), um pouco menos que a média da amostra (BRM av =5,93) e corresponde à dispersão mínima dos desvios residuais dos valores reais e calculados do BPM.

A vantagem do indicador BPM, calculado com base na análise estatística de uma amostra bastante representativa, é um maior nível de objectividade dos resultados obtidos. Ao mesmo tempo, é necessário ter em conta que a formação da relação “preços de venda/taxas de aluguer” ocorre com base nas expectativas da maioria dos participantes no mercado e apresenta uma certa inércia. Esta inércia, por um lado, “filtra” flutuações injustificadas de preços causadas por entusiasmo especulativo, mas, por outro lado, leva a um atraso na reação do indicador BPM em caso de mudanças significativas nas condições de mercado. Assim, é aconselhável utilizar o método do multiplicador bruto de rendas para avaliar o valor de mercado dos imóveis para efeitos de médio prazo (para um período de 1 ano), tendo em conta as alterações esperadas nos níveis de rentabilidade dos vários segmentos de mercado.

Avaliação imobiliária.-ed. A.G. Griaznova; Moscou, “Finanças e Estatística”, 2002, sec. 8.3
“A relação rendimento bruto (preço imobiliário/rendimento bruto anual) é uma medida de valor padronizada pelo rendimento. A vantagem desta abordagem é que a receita inclui diferenças de escala, qualidade de construção e localização” - A. Damodaran. Avaliação de investimentos. Ferramentas e técnicas para avaliar quaisquer ativos. M.: Alpina Business Books, 2004, p. 1003.
Código Civil da Federação Russa, art. 437.
“No caso de imóveis na mesma localização, pode-se argumentar que as características de crescimento e risco desses imóveis são muito semelhantes, portanto a única diferença continua sendo a diferença na capacidade de geração de renda” - A. Damodaran. Avaliação de investimentos. Ferramentas e técnicas para avaliar quaisquer ativos. M.: Alpina Business Books, 2004, p. 1004.
Sobre aumentar a confiabilidade da avaliação do valor de mercado pelo método de análise comparativa. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Questões de avaliação. Revista científica e prática profissional, nº 1, 2002, M.: ROO, pp.
Likesh I., Lyaga J., Tabelas básicas de estatística matemática, M., Finanças e Estatística, 1985, p. 36.
Aí, pág. 185.
A. Damodaran. Avaliação de investimentos. Ferramentas e técnicas para avaliar quaisquer ativos. M.: Alpina Business Books, 2004, p. 84-85.
Sobre aumentar a confiabilidade da avaliação do valor de mercado pelo método de análise comparativa. - Anisimova I.A., Barinov N.P., Gribovsky S.V., - Questões de avaliação. Revista científica e prática profissional, nº 1, 2002, M.: ROO, p.10.

Método do multiplicador de aluguel bruto (GRM)

O valor dos terrenos é avaliado com base na relação entre o preço de venda e o rendimento bruto potencial ou real recebido do imóvel. Você precisa fazer três coisas:

• 1. Avalie a receita de aluguel de mercado do imóvel que está sendo avaliado.
• 2. Determine a relação entre a receita bruta e o preço de venda com base em transações recentes de mercado.
• 3. Encontre o valor do terreno avaliado multiplicando o rendimento de arrendamento de mercado do mesmo pelo GRM (Tabela 23).

Tabela 1. Cálculo do preço estimado de venda de um terreno pelo método VRM

O VRM não ajusta as diferenças entre locais comparáveis ​​e avaliados

uma vez que são tidos em conta nos preços de venda e nas próprias taxas de rentabilidade. Você só precisa

selecione com mais precisão análogos para comparação. Mas, ao mesmo tempo, este método não leva em consideração possíveis diferenças nos custos operacionais de todos os objetos. Esta deficiência pode ser eliminada substituindo o rendimento bruto pelo lucro líquido nos cálculos.

Método de transferência ou correlação- é implementado através da determinação da relação entre o custo total da área construída e o custo do terreno. Foi estabelecido que existe uma ligação estável entre o custo do terreno e o custo das estruturas nele erguidas. Portanto, o valor de um terreno pode ser avaliado distribuindo o preço total de venda de um imóvel comparável em seus dois componentes – o terreno e as edificações (benfeitorias). Os coeficientes de proporção resultantes podem ser aplicados aos microdistritos avaliados para determinar o custo de uma unidade de comparação da parcela base para uma determinada área (Tabela 24).

Tabela 2. Cálculo do coeficiente pelo método de transferência

Portanto, se na área avaliada uma propriedade foi vendida por 200 mil rublos, o custo do terreno será: 200,0 H 0,224 = 44,8 mil rublos,

onde 0,224 é o valor médio do coeficiente na tabela. 24.

Método de distribuição(método de razão, correlação) - determinação do valor componente de um terreno com base em uma relação conhecida entre o valor do terreno e benfeitorias no conjunto imobiliário. O método baseia-se no princípio da contribuição e na afirmação de que para cada tipo de imóvel existe uma relação normal entre o valor dos terrenos e dos edifícios. Esta relação é mais confiável

para edifícios novos, estão próximos da melhor e mais eficiente opção de utilização.

Quanto mais antigos forem os edifícios, maior será a relação entre o valor do terreno e o valor total da propriedade.

Para aplicar o método, são necessários dados estatísticos confiáveis ​​sobre a relação entre os valores dos terrenos e todos os imóveis de um determinado tipo de imóvel em um determinado mercado. Porém, o método raramente é utilizado mesmo em mercados desenvolvidos, pois apresenta baixa confiabilidade. A utilização do método justifica-se em condições de informação insuficiente sobre a venda de terrenos. Os valores resultantes são considerados aproximados.

Exemplo. É necessário determinar o custo de um terreno se um análogo com edifícios foi vendido recentemente por 1.250 mil rublos.

Primeiro, vamos calcular a parcela do custo das melhorias nos preços de venda:

Portanto, a participação do terreno no preço de venda será em média: 27%: 1,0-0,73 = 0,27.

Pode-se presumir que um terreno semelhante ao que está sendo avaliado foi vendido por 1.250 x 0,27 = 337,5 mil rublos. Depois de feitos os ajustes para diferenças com o objeto de avaliação, é determinado o valor do terreno avaliado. multiplicador de terrenos de custo imobiliário

Problema 13. O empresário acredita que em três anos poderá comprar uma casa por 1.500 mil.

Qual o preço inicial, pago hoje, que lhe permitirá poupar o valor necessário para comprar uma casa, com base na taxa de juro de 15% do banco.

Problema 36. Um empréstimo hipotecário de UM800 mil prevê o pagamento periódico apenas de juros pela sua utilização. No entanto, de acordo com os termos do contrato, o valor principal do empréstimo é reembolsado à vista, 8 anos a partir da data da sua execução. O mutuário, pessoa física, abre uma conta especial em um banco comercial para acumular recursos e pagar o empréstimo em 8 anos. Para os recursos acumulados no banco, ou seja, para os saldos de caixa do fundo, os empréstimos são deduzidos anualmente à taxa de 10% ao ano.