Про використання статистичного аналізу для оцінки об'єктів офісної нерухомості методом валового рентного мультиплікатора. Валовий рентний мультиплікатор Значення валових рентних мультиплікаторів машин та обладнання

3. Оцінка нерухомості

3.5. Підходи до оцінки нерухомості.

3.5.1. Порівняльний (ринковий) підхід

Порівняльний підхіддо оцінки - це сукупність методів оцінки вартості, заснованих на порівнянні об'єкта оцінки з його аналогами, щодо яких є інформація про ціни угод із ними.

Умови застосування порівняльного підходу:
1. Об'єкт має бути унікальним.
2. Інформація має бути вичерпною, що включає умови здійснення угод.
3. Фактори, що впливають на вартість порівнюваних аналогів нерухомості, що оцінюється, повинні бути зіставні.

Порівняльний підхід базується на принципах:
- Заміщення;
- Збалансованість;
- попиту та пропозиції.

Етапи порівняльного підходу:

1 етап

Вивчення ринку – проводиться аналіз стану та тенденцій ринку і особливо того сегмента, до якого належить оцінюваний об'єкт; виявляються об'єкти нерухомості, що найбільше можна порівняти з оцінюваним, продані порівняно недавно.

2 етап

Збір та перевірка достовірності інформації про запропоновані на продаж або нещодавно продані аналоги об'єкта оцінки; порівняння об'єктів-аналогів з об'єктом, що оцінюється.

3 етап

Коригування цін продажів вибраних аналогів відповідно до відмінностей від об'єкта оцінки.

4 етап

Встановлення вартості об'єкта оцінки шляхом узгодження скоригованих цін об'єктів-аналогів.

Порівнянні об'єкти повинні відноситися до одного сегменту та угоди з ними здійснюватися на типових для даного сегмента умовах:

Термін експозиції. Термін експозиції – час, який об'єкт знаходиться на ринку;

Незалежності суб'єктів правочину. Під незалежністю мається на увазі те, що угоди укладаються не за ринковою ціною, якщо продавець та покупець:
· Перебувають у родинних відносинах;
· Є представниками холдингу та незалежної дочірньої компанії;
· мають іншу взаємозалежність та взаємозацікавленість;
· Угоди здійснюються з об'єктами, обтяженими заставою або іншими зобов'язаннями;
· Займаються продажем об'єктів нерухомості померлих осіб і т.д.;
- інвестиційної мотивації, що визначається:
· аналогічними мотивами інвесторів;
· аналогічним найкращим та найбільш ефективним використанням об'єктів;
· Ступенем зносу будівлі.

Основні критерії вибору об'єктів-аналогів:
1. Права власності нерухомість.
Коригування на права власності є різницею між ринковою та договірною орендною платою, оскільки повне право власності визначається при ринковій орендній платі та доступному поточному фінансуванні.
2. Умови фінансування угоди. За нетипових умов фінансування угоди необхідний ретельний аналіз, у результаті вноситься поправка.
3. Умови продажу та час продажу.
4. Розташування.
5. Фізичні показники.

Для визначення підсумкової вартості оцінюваної нерухомості необхідне коригування порівнянних продажів. Розрахунок та внесення коригувань здійснюється на основі логічного аналізу попередніх розрахунків з урахуванням значущості кожного показника. Найбільш важливим є точне визначення коефіцієнтів поправки (див. рис. 3.2).

Мал. 3.2. Види коригувань

Відсоткові виправленнявносяться шляхом множення ціни продажу об'єкта-аналогу або його одиниці порівняння на коефіцієнт, що відображає ступінь відмінностей у характеристиках об'єкта-аналогу та об'єкта, що оцінюється. Якщо об'єкт, що оцінюється, краще порівнянного аналога, то до ціни останнього вноситься підвищуючий коефіцієнт, якщо гірше - знижуючий.

Вартiсні поправки:

а) абсолютні поправки,що вносяться до одиниці порівняння, змінюють ціну проданого об'єкта-аналогу на певну суму, в яку оцінюється відмінність в характеристиках об'єкта-аналогу та об'єкта, що оцінюється. Позитивна поправка вноситься, якщо об'єкт, що оцінюється, краще порівнянного аналога, негативна, якщо гірше;

б) грошові поправки, що вносяться до ціни проданого объекта-аналога загалом, змінюють їх у певну суму, у якому оцінюються відмінності у характеристиках.

Кумулятивні відсоткові виправленнявизначаються шляхом перемноження всіх індивідуальних відсоткових виправлень.

Виправлення у формі загального угрупованнявикористовується зазвичай на розвиненому ринку нерухомості, де є велика кількість продажів. Сукупне коригування проводиться у межах виділеної групи зіставних об'єктів.

Послідовність внесення поправок:
1. Виправлення на умови фінансування.
2. Виправлення на особливі умови продажів.
3. Виправлення на час продажу.
4. Виправлення на місцезнаходження.
5. Виправлення на фізичні характеристики.

Переваги порівняльного підходу:
1. У підсумковій вартості відображається думка типових продавців та покупців.
2. У цінах продажів відображається зміна фінансових умов та інфляція.
3. Статично обґрунтований.
4. Вносяться коригування на відмінності об'єктів, що порівнюються.
5. Досить простий у застосуванні та дає надійні результати.

Недоліки порівняльного підходу:
1. Відмінності продажів.
2. Складність збору інформації про практичні ціни продажів.
3. Проблематичність збору інформації про специфічні умови угоди.
4. Залежність від активності ринку.
5. Залежність від стабільності ринку.
6. Складність узгодження даних про продажі, що істотно різняться.

3.5.1.1. Метод парного продажу

Один із способів визначення величини поправки за якоюсь характеристикою - аналіз парних продажів. Він полягає у зіставленні та аналізі кількох пар порівнянних продажів. При цьому парними продажами називаються продажі двох об'єктів нерухомості, які майже ідентичні, за винятком однієї характеристики, яку експерт-оцінювач повинен оцінити, щоб використовувати її як поправку до фактичної ціни об'єкта, що можна порівняти.

Наприклад

Відома наступна інформація щодо ринкових продажів:

Площа, м2
Ціна продажу, $

Визначити:

1. Коригування на різницю в площі.

2. Коригування на наявність саду.

3. Коригування на наявність гаража.

Рішення

	Оцінюється
Площа, м2
Коригування
Коригування
Коригування
Ціна продажу, $	29000
Сумарне коригування
Коригована ціна

Експертні методи внесення поправок використовуються, якщо не можна внести поправки.

Нехай вартість об'єкта, що оцінюється = Х;

Вартість проданого об'єкта = 1,0 (100%).

якщо об'єкт кращий за аналог на 15%, то ціна аналога має збільшитися на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

якщо об'єкт гірший за аналог на 15%, то ціна аналога має зменшитися на 15%

Х = (1,0 - 0,15) * 1 = 0,85.

якщо аналог краще оцінюваного об'єкта на 15%, то ціна аналога має зменшитися

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

якщо аналог гірше об'єкта, що оцінюється, на 15%, то ціна аналога повинна збільшитися

1,0 = (1,0 - 0,15) * Х; .

3.5.1.2. Метод валового рентного мультиплікатора

Валовий рентний мультиплікатор (ВРМ) - Це ставлення продажної ціни або до потенційного валового доходу або до дійсного доходу.

Для застосування цього методу необхідно:

1) оцінити ринковий валовий дохід, що генерується об'єктом;

2) визначити відношення валового доходу від об'єкта, що оцінюється, до ціни продажів за порівнянними продажами аналогів;

3) помножити валовий дохід від об'єкта, що оцінюється, на усереднене значення ВРМ за аналогами.

Ймовірна ціна продажу розраховується за формулою

приклад

Розрахунок ВРМ

	Ціна продажу, у.о.
Об'єкт оцінки	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ може виконувати загальний коефіцієнт капіталізації (ТКК).

ОКК - Це ставлення чистого операційного доходу до продажної ціни.

В цьому випадку

;

приклад

Розрахунок ОКК

	Ціна продажу, у.о.
Об'єкт оцінки	375000		0,13
			непорівнянний
		35000(за минулий рік)	непорівнянний

У табл. 3.3 наведено приклад використання методу парного продажу при оцінці квартири.

Таблиця 3.3

Розрахунок вартості квартири шляхом парних продажів

Характеристики об'єкту	Об'єкт оцінки	Об'єкти зіставлення
Розташування
Коригування
Поверховість квартири
Коригування
Стан об'єкту
Коригування
Площа загальна, м 2
Коригування
Площа житлова, м 2
Коригування
Площа кухня, м 2
Коригування
Коригування
Ціна квартири, $
Коригування сумарне
Ціна квартири скоригована, $

Попередня

Метод валового рентного мультиплікатора (мультиплікатора валового прибутку).Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни або до потенційного, або до дійсного валового доходу. Метод здійснюється у три етапи: Перший етап . Оцінюється ринковий рентний прибуток від оцінюваної нерухомості. Другий етап.Визначається відношення валового доходу до продажної ціни з недавніх ринкових угод. Третій етап.Розраховується ймовірна вартість об'єкта, що оцінюється, за допомогою множення ринкового рентного доходу від оцінюваного об'єкта на валовий рентний мультиплікатор. V = Д р ВРМ = Д р , де V - можлива вартість продажу об'єкта, що оцінюється; Д р - рентний дохід об'єкта, що оцінюється; ВРМ - валовий рентний мультиплікатор; С анал - ціна продажу аналога; ПВД анал - потенційний валовий дохід аналога. приклад.Необхідно оцінити об'єкт нерухомості з ПВД у 15 000 дол. У банку даних є такі відомості про недавно продані аналоги (див. табл.)

	Ціна продажу Санал

ВРМ (усереднений за аналогами) = (5 + 5,43 + 4,8): 3 = 5.

V = 15000х5 = 75000 дол.

Валовий рентний мультиплікатор не коригується на відмінності, що існують між оцінюваними та порівнянними об'єктами нерухомості, оскільки в основу розрахунку ВРМ покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких враховано зазначені відмінності.

4.3 Застосування витратного підходу

Перш ніж перейти до оцінки вартості будівель та споруд витратним підходом, оцінювач повинен не лише ознайомитись з технічною документацією, а й здійснити огляд будівель та споруд. Це дозволить йому скласти докладний опис об'єкта оцінки, де будуть дані характеристики зовнішніх та внутрішніх конструкцій, інженерних систем. Витратний підхід включає 3 етапи: Перший етап. Визначення вартості земельної ділянки, на якій знаходиться будівля чи споруда. Другий етап.Оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівлі чи споруди на дійсну дату оцінки. Третій етап. Розрахунок всіх видів зносу будівель та споруд. Оцінка відновлювальної вартості будівель та споруд.У цьому підході визначається відновна вартість або вартість заміщення на основі методів:

порівняльної одиниці; поелементного розрахунку (розбиття на компоненти); індексної оцінки

Метод порівняльної одиниці.Цей метод включає кілька етапів:

етап. На основі даних про витрати будівництва аналогічних об'єктів розробляються нормативи витрат на будівельні роботи (на 1 м2, на м будівлі). Як типова споруда краще використовувати нещодавно побудований об'єкт, для якого відома контрактна ціна. Якщо оцінювачу не вдається знайти нещодавно побудований порівняний об'єкт, він може скористатися розробками Центрального науково- дослідного інституту економіки та управління, компанії «Коінвест» та інших фірм, де дано питомі показники вартості споживчої одиниці будівельної продукції за характерними типами будівель і споруд у базисному, поточному та прогнозному рівнях цін. етап. Норматив питомих витрат множиться на загальну площу або обсяг будівлі, що оцінюється. етап. Вносяться поправки на особливості об'єкта, що оцінюється.

Вартість будівництва базової одиниці

Необхідна площа

Вартість будівництва за базовою одиницею

Поправки на особливості об'єкта, що оцінюється.

Мульти-плікатор з урахуванням місцевих умов

Оцінка повної вартості

Метод поелементного розрахунку вартості будівель та споруд.

Цей метод називають методом розбивки на компоненти. Оцінювач здійснює розрахунки у такій послідовності:

етап.Розбивка будівлі на окремі елементи (фундамент, стіни, каркас, дах тощо). етап.Розрахунок витрат, необхідних для встановлення конкретного елемента в будівлі на дату оцінки. І тому визначається сума прямих і непрямих витрат, необхідні будівництва одиничного обсягу.

Наприклад:одинична вартість 1 м² цегляної стіни складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників, вартості експлуатації машин та механізмів. Помножуючи вартість одиниці на площу, отримуємо сумарні витрати на встановлення всього елемента. Прибуток підприємця у своїй враховується або в одиничній вартості, або підраховується окремо.

етап.Підсумовування поелементних витрат.

Індексний метод оцінки.Здійснюється у вигляді множення балансової вартості об'єкта на відповідний індекс для переоцінки основних фондів, затверджений Урядом РФ. Цей спосіб включає кілька методів розрахунку. Виділяються: ресурсний, ресурсно-індексний, базисно-індексний та базисно-компенсаційний методи. Ресурсний метод– це розрахунок у поточних (прогнозних) цінах та тарифах ресурсів (елементів витрат). Ведеться виходячи з потреби в матеріалах, виробах, конструкціях (у тому числі допоміжних, що застосовуються в процесі виконання робіт), а також даних про відстані та способи їх доставки на місце будівництва, витрати енергоносіїв на технологічні цілі, час експлуатації будівельних машин та їх склад, витратах праці робітників. Даний метод застосовується відповідно до положень, викладених у Методичних рекомендаціях, затверджених листом Мінбуду Росії від 10 листопада 1992р. № БФ-926/12. Ресурсно-індексний метод- Це поєднання ресурсного методу з системою індексів на ресурси, що використовуються в будівництві. Індекси вартості (цін, витрат) - це відносні показники, що визначаються співвідношенням поточних (прогнозних) і базових вартісних показників на ресурси, що можна порівняти за номенклатурою. З безлічі можливих різновидів цього методу рекомендується застосовувати метод визначення кошторисної вартості будівництва з урахуванням показників деякі види робіт (ПВР), викладений у листі Держбуду Росії від 4 червня 1993 р. № 12-146. Базисно-індексний метод- Це перерахунок витрат за термінами кошторису з базисного рівня цін у поточний рівень цін за допомогою індексів на основі Методичних рекомендацій, затверджених листом Держбуду Росії від 31 травня 1993 № 12-133. Базисно-компенсаційний метод – це підсумовування вартості, обчисленої в базисному рівні кошторисних цін, і визначених розрахунками додаткових витрат, що з зміною цін і тарифів використовувані ресурси у процесі будівництва. До настання стабілізації економічної ситуації в країні та формування відповідних ринкових структур найбільш пріоритетними методами індексного способу є ресурсний та ресурсно-індексний. Насправді найчастіше використовується базисно-індексний метод, як найпростіший. Визначення зносу будівель та споруд.Після визначення повної вартості відновлення чи заміщення з отриманої величини віднімається знос до розрахунку залишкової вартості об'єкта. Поняття «знос», що використовується оцінювачами, та поняття «знос», що використовується бухгалтерами, відрізняються один від одного. Термін «знос» теоретично оцінки розуміється як втрата корисності об'єкта, отже, та її вартості з різних причин, а чи не лише внаслідок чинника часу. Цей термін інакше використовується у бухгалтерському обліку, де під зносом розуміється механізм перенесення витрат за собівартість продукції протягом нормативного терміну служби об'єкта. У практиці оцінки застосовується кілька методів визначення зносу споруд:

метод розбиття; спосіб терміну життя.

Метод розбиття.

Полягає в обліку всіх видів зносу, до яких належать:

усунутий фізичний знос; непереборне фізичне зношування; усувний функціональний знос; непереборне функціональне зношування; економічний (зовнішній) знос.

Знос вважається усувним, якщо витрати на усунення дефекту є меншими за величиною, ніж вартість, що додається при цьому. Навпаки, якщо витрати на виправлення більше, ніж вартість, що додається, то знос відноситься до непереборного. Клієнти оцінювачів часто вимагають, щоб список елементів, що відновлюються, разом з розрахунком витрат відновлення включався до звіту про оцінку. Визначення (оцінка) фізичного зношування.Нижче наведені таблиці, що ілюструють розрахунок фізичного зносу, як усуненого, так і непереборного.

Визначення знецінення, викликаного усунутим фізичним зносом

Найменування робіт	Вартість, дол.
Ремонт ділянки
Ремонт водопровідної мережі
Внутрішнє фарбування та оздоблення
Усунене фізичне погіршення – всього

Визначення знецінення, спричиненого непереборним фізичним зносом компонентів із коротким терміном життя

Компоненти	Повна вартість відтворення	Фактичний чи ефективний вік	Очікуваний термін життя		Знос, дол.
Вентиляція
Каналізація
Опалення

Визначення знецінення, спричиненого непереборним фізичним зносом довготривалих елементів

Розрахункові дані	Одиниця виміру, дол.
Повна вартість відтворення (без прибутку забудовника), дол.
Усувні фізичні погіршення, дол.
Повна вартість відтворення компонентів із коротким терміном життя, дол.
Повна вартість відтворення компонентів із тривалим терміном життя (1-2-3), дол.
Ефективний вік споруди, років
Економічний термін життя споруди, років
Зношування компонентів з тривалим терміном життя ((5/6)·100), %
Знецінення компонентів із тривалим терміном життя ((4·7)/100), дол.

При використанні експертного методуРозрахунок фізичного зносу експерт шляхом огляду визначає відсоток зносу кожного елемента будівлі, а потім величину зносу у вартісному вираженні.

Визначення фізичного зносу

Елемент будівлі	Відновлювальна вартість, дол.				Накопичений знос, дол.
Фундамент
Енергосистема

Відсоток зношування елементів будівлі може бути визначений і як середньозважена величина по всіх елементах будівлі

Найменування конструктивного елемента

Питома вага конструктивного елемента будівлі

Відсоток зносу

Питома вага зносу у вартості будівлі

Визначення (оцінка) функціонального зношування.Функціональний знос, так само як і фізичний, буває усувним і непереборним. Критерій віднесення зносу до усуненого або непереборного такий самий, як і у випадку з фізичним зносом. Відповідно вартість усуненого функціонального зносу визначається як витрати, доцільні з погляду їхнього вкладу в майбутній дохід від експлуатації об'єкта. Усунутий функціональний знос викликається:

недоліки, що вимагають додавання елементів; недоліками, які потребують заміни чи модернізації елементів.

У першому випадку він дорівнює різниці між вартістю виконання необхідних додавань на момент оцінки та вартістю виконання цих додавань, якби вони були виконані спочатку при будівництві об'єкта оцінки. Це тим, що перебудова частини об'єкта обходиться дорожче, якби ця частина створювалася на момент будівництва самого об'єкта. У другому випадку усувний функціональний знос вимірюється витратами заміну застарілих елементів. Непереборний функціональний знос може бути викликаний як недоліком, так і надлишком якісних характеристик об'єктів оцінки. При нестачі він вимірюється, зокрема, втратами у сумі орендної плати під час здачі у найм даного об'єкта. Непереборне функціональне зношування розраховується так: Елементи будівель і споруд, наявність яких нині неадекватно сучасним вимогам ринкових стандартів, відносяться до «понад поліпшень». У цьому випадку йдеться про непереборне функціональне зношування, викликане надлишком якісних характеристик. приклад.Створення систем внутрішнього зв'язку додало вартості об'єкта 23 000 дол., а витрати на установку склали 30 000 дол. Таким чином, збиток установки цих елементів склав 7 000 дол. Кількість зайвих елементів, як правило, збільшується з віком нерухомості. Визначення (оцінка) економічного зносу.Зовнішній (економічний) знос виявляється у зниженні функціональної придатності нерухомості, викликаному зовнішніми стосовно неї негативними чинниками: загальним занепадом району, невдалим місцем розташування об'єкта тощо. Якщо фізичне і певною мірою функціональне зношування можна усунути шляхом реконструкції або модернізації будівлі, то знос зовнішнього впливу в більшості непереборний. Він зазвичай розраховується двома способами:

пов'язаних продажів,коли порівнюються два порівнянні об'єкти, один із яких має ознаки зовнішнього зносу, а інший – ні, різниця у цінах продажів трактується як зовнішній знос; капіталізації рентних втратіз використанням валового рентного мультиплікатора.

У цьому методі здійснюється порівняння доходів від орендної плати порівнянних об'єктів, причому один зазнає негативного зовнішнього впливу, а інший – ні. Таким чином, економічний знос визначається за формулою:

Економічний знос = Втрати в орендній платі х Валовий рентний мультиплікатор

методом розрахунку терміну життя.При застосуванні цього методу оперують такими поняттями:

Термін економічного життя- Це тимчасовий відрізок, протягом якого об'єкт (будівлю) можна використовувати, одержуючи прибуток. У цей період поліпшення роблять внесок у вартість об'єкта. Термін економічного життя об'єкта закінчується, коли вироблені поліпшення перестають робити внесок у його вартість внаслідок загального старіння об'єкта. Термін фізичного життяоб'єкта – це період, протягом якого будинок існує. Термін фізичного життя закінчується знесенням будівлі. Ефективний вік(Експертно оцінюваний) заснований на оцінці зовнішнього вигляду об'єкта з урахуванням його стану. Це вік, що відповідає його фізичному стану. Термін економічного життя, що залишилосябудівлі складає період від дати оцінки та до закінчення економічного життя об'єкта. Нормативний термін служби– це визначений нормативними актами термін служби будівель та споруд.

Взаємозв'язок між зносом, відновною вартістю, ефективним віком та типовим терміном економічного життя будівлі виражається такою формулою:

І: НД = ЕВ: ЕЖ, де

І – знос; НД – відновна вартість; ЕВ – ефективний вік; ЕЖ – термін економічного життя. Ця формула може бути записана наступним чином:

ЕВ: ЕЖ = Відсоток зносу відновлювальної вартості.

Метод терміну життя використовується як розрахунку сукупного зносу, так обчислення будь-якого одного виду зносу.

Валовий рентний мультиплікатор - це показник, що відображає співвідношення ціни продажу та валового доходу об'єкта нерухомості. Даний показник розраховується за аналогічними об'єктами нерухомості і використовуються як множник до адекватного показника об'єкта, що оцінюється.

Етапи оцінки нерухомості за допомогою валового рентного мультиплікатора:

Оцінюється валовий дохід об'єкта, що оцінюється, або потенційний, або дійсний;

Підбирається не менше трьох аналогів оцінюваному об'єкту, за якими є достовірна інформація про ціну продажу та величину потенційного чи дійсного доходу;

Вносяться необхідні коригування, що збільшують сумісність аналогів з об'єктом, що оцінюється;

За кожним аналогом розраховується валовий рентний мультиплікатор;

Визначається підсумковий ВРМ як середня арифметична розрахункова ВРМ за всіма аналогами;

Розраховується ринкова вартість об'єкта, що оцінюється, як добуток середнього ВРМ і розрахункового адекватного валового доходу оцінюваного об'єкта.

Ймовірна ринкова вартість об'єкта, що оцінюється, розраховується за формулою:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)хВРМср (1)

де Сн - розрахункова ринкова вартість об'єкта, що оцінюється; ПВДоц - потенційний валовий дохід від об'єкта, що оцінюється; ДВДоц - дійсний валовий дохід від об'єкта ВРМср, що оцінюється, - валовий рентний мультиплікатор; Ца – ціна продажу аналогічного об'єкта нерухомості; або за формулою:

Сн = ПВДоц (ДВДоц)х (Ца1/ПДВ1+.+Цаn/ПВДаn):n (2)

де Ца1 – ціна продажу першого аналогічного об'єкта; ПВД1 – потенційний валовий дохід від першого аналогічного об'єкта; Цаn – ціна продажу n-ного аналогічного об'єкта; ПВДаn – потенційний валовий дохід від n-ного аналогічного об'єкта; n – кількість аналогічних об'єктів. вважається ринковим методом оцінки об'єкта, що приносить дохід власності, оскільки даний показник враховує продажні ціни та валові рентні доходи за проданими на ринку об'єктами. Приклад: Оцінювач повинен визначити ринкову вартість об'єкта нерухомості, потенційний валовий дохід, який становить 30 000 тис. руб. В інформаційній базі даних є відомості про недавно продані аналоги.

Розраховуємо середній валовий рентний мультиплікатор за аналогами і його середні значення: (105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3, 3257. ВРМ не коригує на оскільки в основу розрахунку ВРМ покладено фактичні орендні платежі та продажні ціни, в яких уже враховано зазначені відмінності. Ринкова вартість оцінюваного об'єкта дорівнює30 000х 3,3257 = 99770 (тис. руб)

Ще статті з економіки

Роль бізнес-планування у стратегічному розвитку казенного підприємства (на прикладі ФКП УТ ЛенВО ОСП Ломоносов)
Тема бізнес-планування однаково важлива як для тих, хто тільки збирається створювати нове підприємство, так і для тих, хто вже не новачок у бізнесі, однак хоче розширити його обсяги, в...

Продуктивність праці як найважливіший фактор ефективності виробництва на прикладі СП ЗАТ «Мілавіца»
Продуктивність праці на промислових підприємствах є не лише одним із головних показників ефективності його діяльності, а й прогнозним показником, від виконання якого...

Техніко-економічне обґрунтування інвестиційного проекту із запуску нової технологічної лінії з виробництва діелектричних рукавичок
Нині існує чимало можливостей для інвестування. Але при цьому більшість підприємств мають вільні фінансові ресурси, доступні для інвестування, різною мірою...

Методики

Про використання статистичного аналізу при оцінці об'єктів офісної нерухомості методом валового рентного мультиплікатора

Метод валового рентного мультиплікатора (ВРМ) ґрунтується на припущенні, що існує пряма залежність між продажною ціною об'єкта нерухомості, з одного боку, та потенційним рентним доходом, який може бути отриманий при здачі об'єкта в оренду – з іншого. Імовірна ціна продажу об'єкта, що оцінюється, даним методом розраховується за формулою: Ймовірна ціна продажу об'єкта, що оцінюється, даним методом розраховується за формулою:

Ц про = ПВД про * ВРМ, (1)

де Ц про -імовірна ціна продажу об'єкта, що оцінюється, руб.;
ПВД про - потенційний валовий дохід орендодавця від об'єкта, що оцінюється, руб. / Рік;
ВРМ – валовий рентний мультиплікатор.

Величина потенційного валового доходу орендодавця визначається виходячи з ринкових ставок орендної плати та розмірів площ, які можуть бути здані в оренду:

ПВД про = АП *Sзаг(2)

де АП - ринкова ставка орендної плати протягом року, руб./год;
S заг - відповідно загальна площа об'єкта, придатна для здавання в оренду, кв.

Ключовою проблемою щодо ВРМ є забезпечення сумісності показників вартості порівнюваних об'єктів. У разі офісної нерухомості для забезпечення сумісності можна використовувати стандартизовану одиницю розміру об'єктів (кв.м. загальної площі) та стандартизацію за доходом, що забезпечується розрахунком ВРМ.

Розрахунок величини ВРМ для об'єктів офісної нерухомості ґрунтується на таких припущеннях:

Відповідно до стандарту ринкової вартості, її величина відповідає найбільш ймовірною ціною, за якою об'єкт може бути відчужено на відкритому ринку. Тому для визначення величини ринкової вартості на основі інформації про ціни на аналогічні об'єкти доцільно використовувати відомі методи статистичного аналізу, що дозволяють підвищити достовірність оцінки показників, що розраховуються. Генеральною сукупністю у разі є ціни всіх об'єктів на аналізованому сегменті ринку, а використовувані оцінювачем дані є вибірку, що складається з Генеральної сукупністю у разі є ціни всіх об'єктів на аналізованому сегменті ринку, а використовувані оцінювачем дані є вибірку, що складається з nнезалежних спостережень.

Оскільки пропозиції про оренду та продаж одного і того ж об'єкта зустрічаються вкрай рідко, необхідна вихідна інформація для аналізу формується у два етапи:

1-й етап- визначається перелік об'єктів-аналогів, що продаються, порівнянних з оцінюваним об'єктом;
2-й етап- для цих аналогів підбираються відповідні їм пропозиції щодо оренди офісних об'єктів.

Основні характеристики сформованої у такий спосіб вибірки наведено у наступній таблиці.

Таблиця 1.
Аналіз співвідношення «ціни продажу/річна орендна плата» за порівнянними об'єктами офісного призначення

№ п./п.	Найменування показників	Ціни пропозиції за аналогами на продаж, руб./кв. м.	Орендні ставки для об'єктів, відповідних аналогам продаж, руб/кв.м. на рік	Співвідношення «ціна/річна орендна ставка» за порівнянними об'єктами
	Середнє значення
	Мінімальне значення
	Максимальне значення
	Коефіцієнт асиметрії
	Відношення коефіцієнта асиметрії до помилки оцінки
	Коефіцієнт ексцесу
	Відношення коефіцієнта ексцесу до помилки оцінки
	Критерій відхилень (табличне значення при α=.5% дорівнює 2,67)
	Середньоквадратичне відхилення (СКО)
	Коефіцієнт варіації

Примітка:розраховано за вибіркою обсягом 19 об'єктів офісного призначення у центральній частині м. Ростова-на-Дону, виставлених на продаж у квітні 2006 р., та відповідних їм пропозицій щодо здачі в оренду.

Перевірка статистичної однорідності отриманої вибірки проводилася за допомогою критерію спостережень , що відхиляються :

K = max [ Yср - Y (1) ; Y (n) - Yср]/σ (3)

де Y порівн - середня величина;
Y (1) та Y (n) - відповідно мінімальна та максимальна величина у вибірці;
σ - середньоквадратичне відхилення.

Вибірку вважатимуться статистично однорідної, якщо розрахункова величина критерію (3) вбирається у табличной величина при заданому рівні значимості. Для отриманої вибірки таблична величина критерію при рівні значущості 5% дорівнює 2,67, що більше за розрахункові значення цього критерію для розподілів оголошених продажних цін (2,09), ставок орендної плати (1,79) та співвідношень «ціни продажу/орендні ставки» (2,12). 2,67, що більше розрахункових значень цього критерію для розподілу оголошених продажних цін (2,09), ставок орендної плати (1,79) та співвідношень «ціни продажу/орендні ставки» (2,12).

Значення коефіцієнта асиметрії (0,97) вказує на наявність у розподілу цін продажу об'єктів правосторонньої асиметрії, при якій середня величина показника перевищує його модальне (найбільш ймовірне) значення, а величина коефіцієнта ексцесу (0,46) - на меншу крутість розподілу цін порівняно з стандартним нормальним розподілом. Остання обставина є дуже важливою, т.к. свідчить про підвищений ризик відхилення цін продажу об'єктів від їхнього середнього рівня. Однак розрахункові значення коефіцієнтів надійності асиметрії ексцесу для всіх показників (рівні відношенню величини параметра до стандартної помилки оцінки) недостатні для того, щоб відхилити гіпотезу про відповідність отриманої вибірки нормальному розподілу. Однак розрахункові значення коефіцієнтів надійності асиметрії ексцесу для всіх показників (рівні відношенню величини параметра до стандартної помилки оцінки) недостатні для того, щоб відхилити гіпотезу про відповідність отриманої вибірки нормальному розподілу.

Зазначимо також, що з розподілу співвідношень «ціна продажу/річна орендна плата» значення коефіцієнта асиметрії(0,44) і коефіцієнта варіації (20%), що свідчить про вищу стійкість цього показника. На малюнку, наведеному нижче, показано гістограму цього розподілу:

Співвідношення "ціна продажу/річна орендна ставка" характеризує фактичну величину ВРМ для кожної пари порівнянних аналогів об'єктів на продаж та об'єктів, що здаються в оренду. Як випливає з наведених результатів, найбільш ймовірна величина ВРМ для об'єкта, що оцінюється, знаходиться в діапазоні від 5 до 6, а середня величина (математичне очікування) ВРМ порівн = 5,93.

Більш надійне значення величини ВРМ може бути отримано шляхом безпосередньої оцінки залежності ціни продажу (з розрахунку на 1 кв.м.) від орендної ставки:

Ц од =m*АП сп (4)

де Ц од – ціна продажу стандартної одиниці об'єктів офісної нерухомості, руб./кв.м.;
m – коефіцієнт залежності цін продажу від орендної ставки для порівнянних об'єктів, що відповідає величині ВРМ;
АП сп - річна орендна ставка зіставного об'єкта офісної нерухомості, руб/кв. м..

Залежність (4) є лінійне рівняння регресії, параметри якого оцінюються методом найменших квадратів. Результати розрахунку з використанням стандартної процедури Microsoft Exsel наведено у табл. 2.

Таблиця 2
Результати розрахунку ВРМ методом найменших квадратів

Результати розрахунку свідчать про дуже високу залежність між цінами продажу офісної нерухомості та орендними ставками на цьому сегменті ринку - понад 97% варіації цін продажу об'єктів відповідає зміні орендних ставок, а розрахункове значення F-критерію на два з лишком порядку перевищує його табличну величину при 5% рівні важливості. Графік розрахункових та фактичних цін продажу офісних об'єктів наведено на рис.2.

Величина ВРМ, розрахована для рівняння регресії (m=5,84), дещо менше середнього значення за вибіркою (ВРМ порівн =5,93)та відповідає мінімальній дисперсії залишкових відхилень фактичних та розрахункових значень ВРМ.

Перевагою показника ВРМ, розрахованого з урахуванням статистичного аналізу досить представницької вибірки, є високий рівень об'єктивності одержуваних результатів. Разом з тим, необхідно враховувати, що формування залежності «ціни продажів/орендні ставки» відбувається на основі очікувань більшості учасників ринку та має певну інерційність. Ця інерційність, з одного боку, «фільтрує» невиправдані коливання цін, зумовлені спекулятивним ажіотажем, але, з іншого боку, призводить до запізнення реакції показника ВРМ при суттєвих зрушеннях у кон'юнктурі ринку. Тому метод валового рентного мультиплікатора доцільно використовуватиме оцінки ринкової вартості нерухомості у середньострокових цілях (на перспективу від 1 року), враховуючи при цьому очікувані зміни у рівнях прибутковості різних сегментів ринку.

Оцінка нерухомості.-під ред. А.Г. Брудневий; Москва, «Фінанси та статистика», 2002 р., розд. 8.3
«Коефіцієнт валового доходу (ціна нерухомості/валовий річний дохід) є мірою цінності, що стандартизується за доходом. Перевага цього підходу полягає в тому, що дохід включає в себе відмінності в масштабі, якість будівництва та місцезнаходження» - А. Дамодаран. Інвестиційна оцінка. Інструменти та техніка оцінки будь-яких активів. М: Альпіна Бізнес Букс, 2004, с. 1003.
ЦК України, ст. 437.
«У разі об'єктів нерухомості в тому самому місці можна стверджувати, що показники зростання і ризику у цих об'єктів дуже близькі, тому єдиною відмінністю залишається різниця в здатності створювати дохід» - А. Дамодаран. Інвестиційна оцінка. Інструменти та техніка оцінки будь-яких активів. М: Альпіна Бізнес Букс, 2004, с. 1004.
Про підвищення достовірності оцінки ринкової вартості шляхом порівняльного аналізу. - Анісімова І.А., Барінов Н.П., Грибовський С.В., - Питання оцінки. Професійний науково-практичний журнал, № 1, 2002, М: РВВ, с.2 - 10.
Лікеш І., Ляга Й., Основні таблиці математичної статистики, М., Фінанси та статистика, 1985, с. 36.
Саме там, с. 185.
А. Дамодаран. Інвестиційна оцінка. Інструменти та техніка оцінки будь-яких активів. М: Альпіна Бізнес Букс, 2004, с. 84-85.
Про підвищення достовірності оцінки ринкової вартості шляхом порівняльного аналізу. - Анісімова І.А., Барінов Н.П., Грибовський С.В., - Питання оцінки. Професійний науково-практичний журнал, № 1, 2002, М: РВВ, с.10.

Спосіб валового рентного мультиплікатора (ВРМ)

Оцінка вартості земельних ділянок проводиться на основі співвідношення продажних цін та потенційного чи фактичного валового доходу, що отримується від власності. Треба зробити три дії:

• 1. Оцінити ринковий рентний дохід від ділянки, що оцінюється.
• 2. Визначити ставлення валового доходу до продажної ціни з недавніх ринкових угод.
• 3. Знайти вартість ділянки, що оцінюється шляхом перемноження ринкового рентного доходу від нього на ВРМ (табл. 23).

Таблиця 1. Розрахунок оцінної продажної ціни земельної ділянки способом ВРМ

ВРМ не коригує на відмінності між порівнянними та оцінюваними ділянками

оскільки вони враховуються у самих продажних цінах та ставках доходу. Треба тільки

більш точно підібрати аналоги для порівняння. Але в той же час цей метод не враховує можливих відмінностей операційних витрат по всіх об'єктах. Цей недолік можна усунути, замінивши у розрахунках валовий прибуток на чистий.

Метод перенесення чи співвідношення- реалізується шляхом визначення співвідношення між загальною вартістю забудованої ділянки та вартістю землі. Встановлено, що існує стійкий зв'язок між вартістю землі та вартістю споруджених на ній споруд. Тому вартість ділянки можна оцінювати шляхом розподілу загальної ціни продажу сумісного об'єкта двома її складовими частинами - земельною ділянкою та будівлями (покращеннями). Отримані коефіцієнти співвідношень можна застосувати до мікрорайонів, що оцінюються, для визначення вартості одиниці порівняння базової ділянки для даного району (табл. 24).

Таблиця 2. Розрахунки коефіцієнта методом перенесення

Так, якщо в районі, що оцінюється, об'єкт власності продано за 200 тис. руб., то вартість землі буде: 200,0 Ч 0,224 = 44,8 тис. руб.,

де 0,224 – середнє значення коефіцієнта в табл. 24.

Метод розподілу(метод співвідношення, співвіднесення) - визначення складової вартості земельної ділянки на підставі відомого співвідношення вартості землі та покращень у майновому комплексі. Метод заснований на принципі вкладу та затвердженні того, що для кожного типу нерухомості існує нормальне співвідношення між вартістю землі та будівель. Найбільш достовірно це співвідношення

для нових будівель вони близькі до варіанта кращого і найбільш ефективного використання.

Чим більший вік будівель, тим більша величина відношення вартості землі до загальної вартості власності.

Для застосування методу потрібні достовірні статистичні дані щодо співвідношення цін землі та всієї власності конкретного типу нерухомості на заданому ринку. Однак метод рідко застосовується навіть на розвинених ринках, оскільки має низьку достовірність. Застосування методу виправдано за умов недостатності інформації про продаж земельних ділянок. Отримані значення вважаються орієнтовними.

приклад. Потрібно визначити вартість земельної ділянки, якщо нещодавно продано аналог із спорудами за 1250 тис. н.

Спочатку розрахуємо частку вартості покращень у цінах продажів:

Отже, частка земельної ділянки в ціні продажу в середньому складе: 27%: 1,0-0,73 = 0,27.

Можна припустити, що ділянка, аналогічна оцінюваному, продано за 1250 х 0,27 = 337,5 тис. н. Після проведення коригувань на відмінності з об'єктом оцінки визначається вартість земельної ділянки, що оцінюється. нерухомість вартість земельний мультиплікатор

Завдання 13.Підприємець вважає, що зможе купити через три роки будинок за 1500 тис. буд.

Яка стартова ціна, оплачена сьогодні, дозволить йому накопичити суму, необхідну для покупки будинку, виходячи із 15% ставки банку.

Завдання 36.Іпотечний кредит у 800 тис. д. е. передбачає періодичну виплату лише відсотків за його використання. Водночас за умовами договору основна сума кредиту погашається одноразово через 8 років з моменту його оформлення. Позичальник, фізична особа, відкриває у комерційному банку спеціальний рахунок для накопичення коштів з метою погашення розміру кредиту через 8 років. На кошти, що накопичуються в банку, тобто на грошові залишки фонду, щорічно відраховуються кредити з розрахунку 10% річних.