Razlika između najma i najma: koja je razlika, kako sklopiti ugovore. Iznajmljivanje prostora: moguće opcije za ugovore

Iznajmljivanje je vrsta najma stambenih nekretnina. Vlasnik (najmodavac) se obvezuje najmoprimcu (najmoprimcu) dati stan na privremeno korištenje.

Glavna značajka zapošljavanja je da se ova operacija odnosi samo na stambene prostore.

Iznajmljuju se svi nestambeni objekti.

Također, prilikom zapošljavanja, iznajmljivač stana za stanovanje može biti samo fizička osoba ().

Agent za nekretnine može biti pojedinac ili organizacija.

Razlikuju se sljedeće vrste stambenih nekretnina:

• u slučaju socijalnog najma, stanodavac je država ili općina u čijem je vlasništvu stambena nekretnina. Takvim ugovorom stan se daje bez naknade, na neodređeno vrijeme. Najmoprimac je odgovoran za plaćanje režija i održavanje nekretnine u dobrom stanju.
• Na temelju specijaliziranog ugovora osigurava se smještaj za privremeni smještaj. Takve nekretnine uključuju službene stanove, spavaonice. Daju se na razdoblje ovisno o vremenu studiranja ili rada.
• Komercijalno iznajmljivanje izdaje se za profit i smatra se vrstom poduzetničke aktivnosti. Vlasnik je privatna osoba ili organizacija koja ostvaruje dobit od isporuke nekretnine.

Značajke ugovora o radu

Ugovor o najmu stana je ugovor koji se sklapa između sudionika u najmu: stanodavca i najmoprimca (članak 671. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Mora biti sastavljen u pisanom obliku ().

Članak 671

1. Ugovorom o najmu stana jedna strana - vlasnik stambenog prostora ili osoba koju on ovlasti (najmodavac) - obvezuje se drugoj strani (najmoprimcu) uz naknadu dati stambeni prostor u posjed i korištenje za stanovanje u njemu.
2. Stambeni prostori mogu se dati pravnim osobama na posjed i (ili) korištenje na temelju ugovora o najmu ili drugog sporazuma. Pravna osoba može koristiti prostor samo za stanovanje građana.

Prilikom sastavljanja ugovora koji vrijedi više od godinu dana, on se registrira u USRN. Dakle, ako je ugovor o najmu sklopljen na 11 mjeseci, onda se to pravilo na njega ne odnosi. Rok za sklapanje ugovora je 5 godina (članak 683. Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Članak 683

1. Ugovor o najmu stambenog prostora sklapa se na razdoblje od najviše pet godina. Ako rok nije određen ugovorom, smatra se da je ugovor sklopljen na pet godina.
2. Na ugovor o najmu stana, sklopljen na rok do godinu dana (kratkoročni najam), ne primjenjuju se pravila iz članka 677. stavka 2., članaka , , , te stavka 4. stavka 2. članka 687. ovoga Zakonika. ), osim ako ugovorom nije drugačije određeno.

Ovaj dokument sadrži podatke o predmetu najma: stambena nekretnina. Mora biti useljiv. Prema članku 676. Građanskog zakonika Ruske Federacije, u slučaju dugoročnog zapošljavanja, tekući popravci se dodjeljuju stanaru, kapitalne popravke obavlja vlasnik prostora. Površina stambenog prostora nije bitna, moguće je sklopiti dogovor i u odnosu na jednosobni stan i na veći volumen.

Članak 676

1. Najmodavac je dužan prenijeti najmoprimcu slobodan stambeni prostor u stanju pogodnom za stanovanje.
2. Najmodavac je dužan voditi računa o ispravnom poslovanju stambene zgrade u kojoj se nalazi iznajmljeni stambeni prostor, osigurati ili osigurati pružanje potrebnih komunalnih usluga najmoprimcu uz naknadu, osigurati popravak zajedničke imovine stana. stambena zgrada i uređaji za pružanje komunalnih usluga koji se nalaze u stambenom prostoru.

Obavezni uvjet je u tekstu navesti sve osobe koje će živjeti kod poslodavca. Odgovornost za sve postupke ovih građana snosi najmoprimac.

Prema članku 682. Građanskog zakonika Ruske Federacije, plaćanje se utvrđuje za najam stambenog prostora. Jednostrana promjena je zabranjena. Plaćanje se mora izvršiti u roku navedenom u dokumentu.

Članak 682. Plaćanje stambenog prostora

1. Visina plaćanja stana utvrđuje se sporazumom stranaka u ugovoru o najmu stana. Ako je, u skladu sa zakonom, utvrđen maksimalni iznos plaćanja za stambene prostore, plaćanje utvrđeno u ugovoru ne smije biti veće od tog iznosa.
2. Jednostrana promjena visine naknade za stan nije dopuštena, osim ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno.
3. Plaćanje stambenog prostora dužan je platiti najmoprimac u rokovima određenim ugovorom o najmu stambenog prostora. Ako ugovor ne predviđa vremenski okvir, plaćanje mora izvršiti stanar na mjesečnoj osnovi na način propisan Zakonom o stambenim pitanjima Ruske Federacije.

Ugovorom se utvrđuje odgovornost sudionika u najmu. Vlasnik je dužan osigurati stambeni prostor u primjerenom stanju i održavati ga. Najmoprimac se obvezuje koristiti stan isključivo za stanovanje, kao i pravodobno plaćanje.

Ako u dokumentu nije navedeno tko plaća stambene i komunalne usluge, tada je, prema zakonu, stanar takva strana.

Također je moguće sklopiti ugovor o najmu sobe u stanu, ali glavne obveze najmoprimca ostaju.

Dokument treba sadržavati glavne uvjete pod kojima se ugovor raskida.

Prednosti i nedostatci

Prilikom sklapanja ugovora o najmu vlasnik dobiva jamstvo za nekretninu. U slučaju štete na imovini ili štete na kući, on će se moći, imajući u rukama sporazum, obratiti sudu i nadoknaditi svoju štetu.

U slučaju kratkoročne transakcije nakon neplaćanja naknade za stanovanje više od 2 puta uzastopno ili uz dugoročni ugovor i neplaćanja stana više od šest mjeseci, vlasnik ima pravo zahtijevati obeštećenje i iseliti stanare.

Za poslodavce je sklapanje sporazuma također korisno. Vlasnik kuće neće moći istjerati stanare prije roka. Za raskid transakcije na inicijativu najmodavca potreban je dobar razlog, što je za njega nedostatak takve transakcije. Najmoprimac je sigurniji prilikom sklapanja ugovora.

Nedostatak za najmoprimca je obveza obavijestiti najmodavca o svim građanima koji duže vrijeme borave u stanu.

Po čemu se iznajmljivanje razlikuje od iznajmljivanja?

Kako bismo odlučili hoćemo li s najmodavcem sklopiti ugovor o najmu ili najmu, potrebno je razmotriti sve njihove glavne razlike.
Najam se smatra vrstom ugovora o najmu stambenog prostora. Obje su transakcije slične. I kod najma i kod najma, nekretnina se daje na privremeno korištenje drugoj strani.

Međutim, razlika između najma i najma stana provodi se iz nekih razloga, o kojima će biti riječi u nastavku.

Objekt dogovora

Kod zapošljavanja, transakcija se zaključuje samo za stambene prostore. Iznajmljivanje vam omogućuje izradu dokumentacije za stambene i nestambene nekretnine.

Stranke

Prilikom zapošljavanja najmodavac može biti i građanin i organizacija, na primjer općina. Poslodavac može biti samo fizička osoba.

U dokument ulaze svi građani koji će živjeti sa podstanarom. Ako je prilikom sklapanja transakcije najmoprimac entitet, tada će se takav papir već nazivati ​​Ugovor o najmu. Stranke u ovom slučaju bit će najmodavac i najmoprimac.

Obrazac dokumenta

Radni list se sastavlja samo u pisanom obliku. Sklapanje ugovora o kratkoročnom najmu dopušteno je usmeno ako se sklapa između osoba.

Ugovor o najmu na razdoblje duže od 1 godine podliježe obveznoj registraciji u USRN. Što se tiče isprave o zaposlenju, u zakonu ne postoji striktan zahtjev za stavljanje u državnu evidenciju.

Ako razdoblje nije navedeno u dokumentu pri sklapanju ugovora o najmu, postavlja se kao granica za takve odnose - 5 godina. Zakup se može izdati na duže razdoblje ako su predmet poslovanja nestambeni prostori.

Najam

Razmatra se odjeljak plaćanja bitan uvjet prilikom sklapanja ugovora o najmu. U slučaju besplatnog najma, plaćanje smještaja naplaćuje se samo kao plaćanje komunalnih usluga. Također, ako ugovor o najmu ne uključuje zahtjev tko će plaćati režije, tada to prema zakonu mora učiniti stanar koji živi u iznajmljenom prostoru.

Raskid ugovora

Kod zapošljavanja, najmoprimac prostora je zaštićenija strana pri sklapanju ugovora.

Može ga raskinuti bilo kada bez navođenja razloga.

Vlasnik istog za raskid ugovora dužan je predočiti valjane dokaze. Bez njih nijedan sud neće raskinuti posao.

Kod iznajmljivanja obje strane u odnosu smatraju se ravnopravnim.

Dokument o zaposlenju je sporazum između dvije strane u transakciji. Najam je vrsta zakupnog odnosa.

Ima niz razlika koje se odnose na objekte i subjekte postupka iznajmljivanja nekretnine, oblik zaključenja posla, vrijeme, veličinu i postupak plaćanja te uvjete za raskid.

Budući da sada većina stanovništva, zbog teške financijske situacije, radije iznajmljuje stanove nego ih kupuje, važno je znati sve nijanse takvog postupka. Konkretno, morate razumjeti razliku između najma i najma stana i kako pravilno sklopiti takav ugovor. Uostalom, radi se o različitim pojmovima koji nose različita prava i obveze. Stoga ćemo u nastavku razmotriti ovo pitanje detaljnije kako bismo razumjeli što će nam biti od koristi.

Poštovani čitatelji!

Naši članci govore o tipičnim načinima rješavanja pravnih problema, ali svaki je slučaj jedinstven. Ako želite znati kako riješiti svoj određeni problem, molimo upotrijebite online obrazac za savjetovanje s desne strane →

Brzo je i besplatno! Ili nas nazovite (24/7):

Koncept razlika

Glavna stvar je razumjeti koja je razlika između najma i najma stana. Prije svega, morate shvatiti da je prilikom iznajmljivanja stambenog prostora trećim osobama sklapanje ugovora obavezan element. Uostalom, tada možete zaštititi svoj stan od neugodnih posljedica i ne bojati se sporova i nesuglasica između vas i druge osobe. Odvjetnik ili tvrtka za nekretnine mogu vam pomoći sastaviti takav ugovor.

I ugovor o najmu i ugovor o najmu su ugovori o najmu imovine. posvećeno je poglavlje 35. Građanskog zakonika Ruske Federacije, a odnosi strana u ugovoru o najmu regulirani su poglavljem 34. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ali nećete morati birati koja je od ove dvije opcije prava za vas. Jer ovdje će sve ovisiti o statusu stambenog prostora i kome se može pripisati druga strana transakcije. Uostalom, postoje stambeni stanovi i nestambeni prostori. A drugu stranu procesa može predstavljati i fizička i pravna osoba.

Ugovor o zakupu koristi se samo kada pričamo o bilo kojoj nestambenoj nekretnini. I zakup se daje pravnoj osobi. Tada će se onaj tko će dati svoj stambeni prostor na korištenje zvati stanodavac, a druga strana - stanar.

Ali ako iznajmljujete kuću obična osoba(pojedinac), tada će biti potrebno sklopiti ugovor o najmu. U ovom slučaju, vi ćete biti stanodavac, a druga strana će djelovati kao stanar.

Vrlo je važno, prilikom sklapanja ovakvih dokumenata, ne brkati te nazive u dokumentima i sve nazivati ​​pravim imenom. Uostalom, tada se može govoriti o kršenju zakona.

Pravna ili fizička osoba?

Prilikom sklapanja takvog ugovora o najmu ili ugovora o najmu postoje i vlastite karakteristike koje vrijede za svaki koncept. A ako imate priliku birati između pravne i fizičke osobe, onda je vrijedno razmotriti sve prednosti i nedostatke kako bi vaš izbor bio pravi.

Primjerice, ugovor o najmu možete jednostavno raskinuti ako je jedan od uvjeta opisanih u samom ugovoru nastao izvansudskim putem, dok se ugovor o najmu na inicijativu najmodavca može raskinuti samo sudskim putem i to samo po vrlo ograničenim razlozima. Osim toga, ugovor o najmu predviđa postojanje pravne osobe, od koje će, ako je potrebno, biti lako primiti novac za nastalu štetu i razjasniti sporne točke. Osim toga, pravna osoba može koristiti iznajmljeni prostor samo za stanovanje određene kategorije građana, a ne u druge svrhe.

Ali za druge vlasnike stanova mnogo je važnije da se osobno poznaju s onim kome će iznajmiti svoj dom. Uostalom, pojedinac je jedna osoba, a ne cijela tvrtka.

Osim toga, ugovor o najmu ne podliježe državnoj registraciji, čak i ako je dokument sklopljen na maksimalno razdoblje (pet godina).

A za neke vlasnike to je odlučujući faktor u donošenju takve odluke i glavna razlika između koncepata.

Pravni status dokumenata

Kad su u pitanju slabi i snage ugovora o radu, upravo se najmoprimac smatra posebno ugroženim, pa su njegova prava posebno zaštićena. Najmoprimac može raskinuti ugovor o najmu stambenog prostora tek nakon što o tome upozori najmodavca mjesec dana unaprijed. U ovom slučaju uopće nije potrebno čekati pozitivnu odluku stanodavca. Uostalom, dokument će se automatski prekinuti.

Ali ako stanodavac želi raskinuti ugovor prije roka, onda to može učiniti jednostrano samo putem suda i pod zakonskim okolnostima. Takve okolnosti najčešće uključuju kašnjenje u plaćanju najamnine i visine najamnine, korištenje prostora ne za stanovanje, već za stjecanje dobiti i sl.

Tržište najma teži civiliziranim odnosima, a velika većina njegovih sudionika priznaje da će dobro izvršen ugovor pomoći u zaštiti njihovih interesa u slučaju nesuglasica. No, kakav ugovor sklopiti – ili zapošljavanje? Ispostavilo se da nisu ista stvar. Galina Barkus, pravna savjetnica u Savillsu, govori o značajkama ovih ugovora i glavnim nijansama koje se moraju uzeti u obzir pri njihovom sklapanju.

Kada se nađe podstanar za Vaše, dogovore najbitniji životni uvjeti, postavlja se pitanje kompetentne pravne registracije odnosa. I ovdje je potrebno utvrditi koji je oblik ugovora prikladan. Postoje ugovori o najmu i zakupu, te o podzakupu i podzakupu. Što je svaki od njih?

Predmet i predmet ugovora

Iznajmljivanje i iznajmljivanje uspostavljaju slične odnose, međutim, s pravnog gledišta, to su dva različita ugovora, a odredbe poglavlja Građanskog zakonika Ruske Federacije koje ih reguliraju donekle su drugačije.

Prva razlika tiče se statusa najmoprimca.

Dakle, prema postojećem zakonodavstvu s pravnom osobom sklapa se samo ugovor o najmu.

Imajte na umu da ako je predmet najma stan, tada je njegova upotreba moguća samo za stanovanje građana, na primjer, pozvanih radnika.

Fizičke osobe međusobno, u pravilu, sklapaju ugovor o radu.

Druga razlika je u predmetu ugovora. Predmet ugovora o najmu je svakako, a može se dati u zakup bilo koja nekretnina. Stoga, u odnosu na sada popularne stanove koji imaju status nestambenih prostora, sastavljaju ugovor o najmu, bez obzira na pravni status strane.

Odredbe i uvjeti

Sljedeće glavne razlike odnose se na trajanje ugovora i uvjete za njegov raskid.

Prema modernom poglavlju Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji regulira zapošljavanje, interesi poslodavca su prioritet. Dakle, on može jednostrano otkazati ugovor o radu, a o tome je drugu stranu potrebno pismeno obavijestiti 3 mjeseca unaprijed. Ovo pravo je imperativno, odnosno bez obzira na to je li ugovorom određeno ili ne i bez obzira na pristanak druge strane.

Najmodavac može raskinuti ugovor o najmu samo sudskim putem

i to samo u slučaju određenih prekršaja od strane najmoprimca (neplaćanje, redovito remećenje mira susjeda, oštećenje imovine i sl.).

Sudski postupak za raskid ugovora o najmu također je utvrđen zakonom, ali u ugovoru o najmu stranke mogu propisati i druge razloge za njegov izvansudski raskid.

Zakonom nije propisano maksimalno moguće trajanje ugovora o najmu, ali za ugovor o najmu to je 5 godina.

Kod kratkoročnog zapošljavanja (do 1 godine) neka prava najmoprimca nisu zakonski utvrđena (npr. podnajam stana, pravo prvenstva poslodavac). U tom slučaju same stranke mogu propisati suprotne uvjete prilikom sklapanja ugovora.

Oblik zakupa i ugovora o zakupu

Ugovori o najmu i zakupu moraju imati isključivo pisani oblik. I ugovori o najmu i zakupu sklopljeni na razdoblje od najmanje 1 godine podliježu obveznoj registraciji pri Saveznoj službi za državnu registraciju, katastar i kartografiju (Rosreestre).

Međutim, valja napomenuti da je zakon uspostavio određenu razliku između dvaju razmatranih postupaka: državna registracija najma provodi se upisom samog ugovora o najmu nekretnine, a pri najmu ograničenje (opterećenje) vlasništva nad stanom je registriran.

Za kršenje postupka registracije ugovora o najmu / zakupu utvrđene su razne odgovornosti.

Nepoštivanje utvrđenog postupka za državnu registraciju ugovora o najmu povlači za sobom izricanje administrativne novčane kazne u rasponu od 1,5 do 4 tisuće rubalja za pojedince, a za pravne osobe - 30-40 tisuća rubalja.

Što se tiče kršenja roka za podnošenje prijave prema ugovoru o radu, tu su kazne značajnije: 5.000 rubalja za građane, 100.000 rubalja za pojedinačne poduzetnike i 200.000 rubalja za pravne osobe. S obzirom da svaki drugi vlasnik na tržištu elitnih stanova posluje kao samostalni poduzetnik, preporučamo da budete oprezni pri dogovaranju roka trajanja ugovora o najmu.

Podzakup i podzakup

Podnajam i podnajam također se susreću na tržištu nekretnina, posebice kada je potrebno isključiti kontakt između vlasnika i osobe koja živi u stanu. Odnosno, radi se o slučaju u kojem je vlasnik zainteresiran za najam stana, periodične uplate, ali ne i rješavanje tekućih pitanja oko useljenja, iseljenja, otklanjanja štete, otkaza ili produljenja. Najmoprimac posrednik može biti tvrtka za promet nekretninama ili druga ovlaštena osoba.

Postoji nekoliko obveznih uvjeta za podnajam i podzakup. Prvo, vlasnik se mora složiti, a drugo, razdoblje podzakupa mora biti unutar razdoblja zakupa, a razdoblje podzakupa mora biti unutar razdoblja zakupa. U slučaju prijevremenog raskida ugovora o najmu automatski prestaje i ugovor o podzakupu.

Važno je napomenuti da u slučaju podnajma, po prestanku ugovora o najmu, podzakupac stječe pravo potpisati ugovor o najmu, u preostalom roku podnajma i prema uvjetima iz ugovora o najmu. Na ugovore o podzakupu također se primjenjuju pravila o ugovorima o najmu, odnosno pravo prvenstva podzakupca na sklapanje ugovora za novi rok. Kod podzakupa takvo pravo nije predviđeno zakonom.

Shema "najam-podzakup" je češća na tržištu od sheme "najam-podzakup".

Razlog tome je ne samo činjenica da zakon više proširuje prava podstanara nego podstanara, već i činjenica da je najčešće stranka-najmoprimac, koja naknadno daje stan u podnajam, pravna osoba. I kao što se sjećamo, pravna osoba predviđa sklapanje ugovora o najmu, a ne najam stambenog prostora.

U svakom slučaju, bez obzira o kakvom se ugovoru radi, preporučamo da pristupite što pažljivije i proučite sve detalje s odvjetnikom. To je jedini način da se zajamči puna sigurnost stranaka i sigurnost transakcije.

Vlasnici stambenih nekretnina često pokušavaju zaraditi na njima iznajmljujući ih fizičkim ili pravnim osobama uz naknadu.

No, mnoge zanima jedno pitanje, koja je razlika između ugovora o radu i ugovora o djelu, jer su gotovo isti, a nose slična prava i obveze.

Ali to nije tako, stoga će se o razlikama između ovih ugovora raspravljati u nastavku.

Po svojoj pravnoj prirodi najam i najam imaju istu funkciju.

Oni doprinose uspostavljanju pravnih odnosa, prema kojima jedna osoba (vlasnik nekretnine) prenosi na drugu pravo korištenja iste uz određenu naknadu.

Unatoč ovim sličnim funkcijama, oni imaju značajne razlike jedni od drugih.

Postupak sklapanja ugovora o stanovanju, kao i odgovarajuća prava i obveze, uređeni su posebnim poglavljem Građanskog zakonika pod brojem 35. Prema njemu, ovaj ugovor se sklapa samo između pojedinaca. Odnosno, s jedne strane potpisuje ga vlasnik nekretnine, s druge strane stanar.

Njegovi glavni principi su sljedeći:

• ugovor može biti dugoročan, na razdoblje od 5 ili više godina, kao i kratkoročni, ne dulji od jedne godine;
  takav ugovor ne mora biti upisan u poseban državni registar;
• za raskid pravnih odnosa prema takvom sporazumu, ako mu rok valjanosti nije istekao, potrebna je sudska odluka;
• ako je ovaj ugovor sklopljen između fizičke i pravne osobe, bit će nevaljan, odnosno iz njega ne proizlaze nikakva prava i obveze osoba koje su ga potpisale;
• da bi se takav sporazum raskinuo sudskom odlukom, potrebni su jasni razlozi, čiji je popis utvrđen važećim zakonodavstvom.

Mišljenje pravnog stručnjaka

Jedan od obilježja ugovora o najmu iz ugovora o najmu stambenog prostora je mogućnost prijave najmoprimca, odnosno prijave najmoprimca i članova njegove obitelji.

Registracija može biti potrebna poslodavcima za primanje bilo kakvih pogodnosti, uključujući subvencije, upis u Dječji vrtić ili da se obratite klinici u mjestu stanovanja.

Prilikom raskida ugovora o najmu bit će problematično prisiliti ih da otpuste, a još više ispisati već žive stanare. Da biste to učinili, ponovno ćete morati podnijeti zahtjev pravosudnim tijelima za iseljenje.

Ako stanari nemaju kamo otići, a ovo stanovanje je njihovo jedino mjesto stanovanja, pogotovo ako su mala djeca registrirana u stanu, tada će ta činjenica stvoriti problem vlasniku. Bit će nemoguće useliti nove stanare bez rješavanja problema sa starim.

Stoga, obično, ako stanari zatraže prijavu, vlasnik ih prijavi na privremenu prijavu.

Popis osnova je sljedeći:

1. Stanari ne smiju plaćati obvezne uplate prema ugovoru dulje od šest mjeseci, a također ne za režije, ako je to u njemu propisano (za dugoročni ugovor).
2. Za kratkoročni ugovor, obvezna plaćanja ne bi trebala biti plaćena dva ili više mjeseci.
3. Poslodavci koji povremeno krše, uključujući vode nemoralan način života, također su deložirani sudskim nalogom.
4. Nemoralan način života stanara, kao i njihova šteta na imovini i inženjerskim mrežama prostora, također mogu poslužiti kao osnova za deložaciju. Ujedno, ova radnja se odnosi i na situacije poput poplave kod susjeda, ili izbijanja požara (primjerice, opušak bačen na susjedov balkon).
5. Na kraju, to je useljenje bez dozvole vlasnika neovlaštenih osoba, odnosno davanje imovine u podnajam, odnosno stjecanje dobiti.

U drugim slučajevima deložacija je praktički nemoguća.

Pri sklapanju ugovora o najmu stranke će biti fizička ili pravna osoba (vlasnici stambenog prostora), s druge strane može biti i građanin ili tvrtka koja želi stambeno zbrinjavanje.

Općenito, ovi pravni odnosi se najviše koriste za komercijalne objekte, ali postoje situacije kada tvrtka ili poduzeće ima stambeni prostor za svoje zaposlenike.

Ugovorom o najmu predviđen je prijevremeni raskid bez intervencije suda, a to je propisano i samim ugovorom. Razlozi mogu biti mnogi čimbenici, kao što je kašnjenje, plaćanje za jedan mjesec i drugi, ali oni moraju biti navedeni u ugovoru bez greške.

Zapravo, ugovori o najmu i najmu su isti, samo imaju različite najmoprimce.

Sada možemo prijeći na glavne razlike između ovih sporazuma.
Ugovor se može raskinuti tek nakon isteka roka važenja ili sudskom odlukom.

Ugovor o najmu se raskida u slučaju neurednog izvršavanja obveza strane, au krajnjem slučaju odlukom suda.

Ugovor o radu, za razliku od ugovora o najmu, ne mora biti upisan u poseban registar.

Kod ugovora o najmu više pravne zaštite dobiva najmoprimac, a kod najma onaj tko nekretninu iznajmljuje.

Važno je znati da se pojedine odredbe najma mogu primijeniti i na ugovor o najmu, i obrnuto, ako glavama Građanskog zakonika, koje daju temeljne pojmove ovih pravnih odnosa, nisu uređena neka sporna pitanja.

Koji ugovor je bolje koristiti

Kao što je gore navedeno, ako je poslodavac građanin, a on nema status individualni poduzetnikšto znači da morate potpisati ugovor o radu.

Ako su osoba i njena obitelj, rođaci pouzdani, a sama imovina neće biti prodana ili na bilo koji drugi način otuđena u bliskoj budućnosti, tada savršena opcija dugoročni najam.

Ako osobe nisu poznanici, ali vlasnik nekretnine može dobiti bolje ponude, onda je idealna opcija kratkoročni ugovor o najmu.

Sklapa se na razdoblje kraće od godinu dana, a nakon isteka, ako se strane dogovore o daljnjem korištenju, automatski se produljuje za isto vrijeme.

Kao što je već spomenuto, za zapošljavanje, u smislu prijevremenog raskida ugovora, poslodavac je zaštićeniji.

To je zbog činjenice da je mogućnost korištenja stambenog prostora u našoj zemlji prioritet, stoga su pojedinci koji ga ne posjeduju zaštićeni od strane države na svim razinama.

To se nameće i za pravni odnos nastao ugovorom o radu.

Govoreći o najmu, mora se reći da su ovi pravni odnosi usmjereni na reguliranje djelatnosti pojedinaca i pravnih osoba, stoga je građanin vlasnik prostora ovdje zaštićeniji.

To je zbog činjenice da svaka tvrtka ili organizacija, prostori, dobivaju određeni profit, stoga ima povoljniji položaj.

A, kao što je rečeno, zaštita prava građanina vlasnika stambene nekretnine država stavlja iznad brige za razvoj pravnih osoba, jer one moraju brinuti same o sebi.

Važno je znati da mnogi vlasnici kuća koji su se susreli s problemom iznajmljivanja građanima pokušavaju odbiti takve ugovore i ponuditi sastavljanje ugovora o najmu.

Sve dok se stanar i stanodavac ne posvađaju, takvi pravni odnosi postoje. Ali ako slučaj dođe do suda, onda je najmodavac taj koji je u nepovoljnijem položaju.

Sud svojom odlukom može priznati sklopljeni ugovor kao dugoročni najam, a vlasnik neće ništa raditi 5 godina sa svojim najmoprimcem ako se pridržava svih pravila stanovanja.

Je li moguće ugovorom smanjiti opseg prava najmoprimca?

Unatoč činjenici da Građanski zakonik naše zemlje utvrđuje osnovne zahtjeve za takve ugovore, a osim toga, navedena su opća prava i obveze, u nekim slučajevima može se dopustiti smanjenje prava poslodavca.

Prije nego što razgovarate o takvim trikovima, morate razumjeti koja se prava ne mogu smanjiti:

• skratiti trajanje radnog odnosa (osim za ugovor na određeno vrijeme);
• sklopiti ugovor, što se može dogoditi i bez sudske odluke;
• kojom se najmoprimac obvezuje na plaćanja čija se namjena ne odnosi na ugovoreni iznos za korištenje stana i komunalnih usluga.

To su temeljna prava poslodavca koja se ne smiju kršiti.

Možete ograničiti prava stanara u takvim slučajevima:

• zabrana stanovanja s njim osobama koje nisu navedene u ugovoru, osim kratkoročnog dolaska rodbine (ne više od 5-10 dana);
• možete povećati razloge za odlazak na sud za raskid ugovora (na primjer, nepoštivanje higijene ili nehigijenski uvjeti uzgoja).

U ostalim slučajevima nije dopušteno ograničavanje prava najmoprimca.

Važno je znati da u praksi postoji tipski ugovor o najmu stambenog prostora, koji koriste općinske vlasti u svom radu.

Takvi se ugovori koriste za one stanove koji nisu privatizirani i koji su u dugoročnom najmu. Na temelju toga svaki vlasnik to može uzeti kao temelj svog sporazuma.

Što određuje vrstu ugovora

U pravnoj praksi, glavne točke svakog ugovora su smjer stranaka na početak bilo kakvih prava i obveza, njegov predmet, cijena i uvjeti.

Ako strane koje su ga potpisale imaju volju pokrenuti pravne posljedice za najam stana, a to stoji u klauzulama (sadržaju) ugovora, tada se natpis na početku “najam” tumači kao najam, i obrnuto.

Ovo je važno znati, jer ako dođe do bilo kakvih trvenja i iznošenja slučaja na sud, to će dovesti do činjenice da će odluka pokazati da je sporazum prikrio prave namjere strana.

Nakon toga odmah nastupaju pravne posljedice predviđene iznajmljivanjem ili iznajmljivanjem.

Ili najam stana, unatoč određenim sličnostima, nosi sa sobom različita prava i obveze stranaka u transakciji.

Slijedom toga, prilikom sklapanja ovih ugovora mora se imati na umu da se ne sklapa najam između fizičke i pravne osobe, već ugovor o najmu između dva građanina.

Detaljan prijepis svake klauzule ugovora o najmu stana nalazi se na videu:

Odgovor

Imam bolnu priču osobno iskustvo iznajmljivanje stanova. Stanar je živio tri godine. Svake godine se sastavljao ugovor o radu. Dvije godine je sve bilo u redu, ali treće je počelo, i to je sve. Postavilo se pitanje deložacije, plaćeno i opet gnjavaža. Nisam znao da je po ugovoru na određeno vrijeme moguće tužiti deložaciju već za mjesec dana kašnjenja. Mislio sam da mi treba više. Sad ću to uzeti u obzir, možda dobro dođe.

Odgovor

Nema razlike između ugovora o najmu i ugovora o najmu kada je riječ o stambenom prostoru. Potrebno je sklopiti ne ugovor o najmu, već ugovor o komercijalnom najmu stambenog prostora.

Odgovor

Sumnjam da te mogu deložirati bez suđenja. Moj ugovor o najmu sadržavao je takav uvjet. No, čim je došlo do sukoba sa stanarom, nije prošlo bez suđenja, jer je on kategorički odbio dobrovoljno napustiti moj stan.

Odgovor

Koliko ja znam nema velike razlike. Unajmljen stan i uvijek potpisan ugovor o najmu. Iako je tada poznati odvjetnik rekao da je potrebno sklopiti trgovački ugovor. Što se tiče deložacije, ovisi naravno kome iznajmljuješ. Ja osobno nisam imao problema sa stanarima.

Odgovor

Mislim da sam u mom slučaju postupio ispravno i uzeo odvjetnika u osoblje poduzeća. Da. Bilo je teško zaposliti drugu osobu, ali sada su svi moji ugovori u redu. a ti

Odgovor

Bez obzira na razne programe državna potpora obiteljima stambeni problem ostaje ista i kod nas. Dovoljno velika skupina ljudi ne može si priuštiti vlastiti smještaj i pribjegava unajmljenim stanovima. Osim toga, u potrazi bolje uvjete rada i života, Rusi (i ne samo Rusi) sele na više veliki gradovi i megacities, gdje je pitanje privremenog smještaja također akutno.

Kako ne biti prevaren od strane vlasnika stana kada iznajmljujete stan, kako se zaštititi od mogućih potraživanja vlasnika kada živite na njegovom teritoriju, a također kako u potpunosti uzeti u obzir sve svoje interese? Hajdemo shvatiti.

Među stanovnicima pojmovi “ugovor o najmu stana” i “ugovor o najmu stana” imaju isto značenje. No, postoje razlike o kojima svakako treba voditi računa kako onome tko upisuje stan, tako i onome tko useljava u tuđi stan. Oba ugovora su ugovori o radu. Predmetno su također identični - predviđeni su uvjeti za prijenos stambenog prostora uz naknadu na privremeno posjedovanje i korištenje. Evo razlika:

1) Strane u ugovoru o najmu nazivaju se "najmoprimac" i "zakupodavac", a strane u ugovoru o najmu nazivaju se "najmoprimac" odnosno "zakupodavac". Štoviše, fizička osoba (građanin) može dobiti stan na korištenje, kako po ugovoru o najmu stana tako i po ugovoru o najmu, ali pravna osoba sklapa ugovor o najmu. Istodobno, treba imati na umu da organizacija ima pravo koristiti stanovanje primljeno na privremeno korištenje samo za stanovanje građana. Na primjer, iznajmite stan za svoje zaposlenike koji su poslani na službeni put ili ga koristite za stanovanje svojih zaposlenika iz drugih gradova.

2) Trenutno postoji uvjet za državnu registraciju ugovora o najmu nekretnina sklopljenih na razdoblje dulje od godinu dana. To jest, prilikom sklapanja ugovora o najmu stana na razdoblje duže od godinu dana, stranke moraju podnijeti zahtjev za državnu registraciju ugovora tijelu koje provodi državnu registraciju prava na nekretninama. Prema važećem zakonu, nije potrebno registrirati ugovor o najmu stambenog prostora, bez obzira na trajanje. Dakle, prilikom sklapanja ugovora o najmu stana, stranke nemaju dodatne troškove, koje bi imale prilikom registracije ugovora o najmu, u obliku državne naknade.

3) Određivanje trajanja ugovora o najmu u potpunosti je u nadležnosti ugovornih strana. Zakon tu ne predviđa posebne uvjete. Ali u odnosu na ugovor o najmu stambenih prostora, zakon predviđa ograničenja. Na zahtjev najmoprimca, ugovor o najmu može se raskinuti u bilo koje vrijeme. Za to je dovoljna samo suglasnost ostalih građana koji stalno žive s njim, te pismeno upozorenje stanodavca na tri mjeseca. Predviđen je ograničeni popis slučajeva za raskid ugovora o najmu stana na inicijativu najmodavca, a oni se mogu koristiti samo ako je ugovor raskinut uredno.

Dakle, vidimo da je za pojedinca koji želi kupiti stan na privremeno korištenje isplativije sklopiti ugovor o najmu stana.

Sada odlučimo o postupku i uvjetima ugovora o najmu stambenog prostora i što točno treba predvidjeti u njemu kako bi se zaštitili interesi najmoprimca. Što se tiče ugovora o socijalnom najmu, sve je jednostavnije - općine obično koriste odobreni obrazac, au tom slučaju najmoprimac vjerojatno neće moći unijeti svoje uvjete u ugovor. Ali kod sklapanja ugovora o poslovnom zakupu, t.j. kada je stanodavac pojedinac - vlasnik stana, naravno, treba obratiti pozornost na njegove uvjete. Obratite pažnju na sljedeće uvjete u ugovoru:

1) U predmetu ugovora mora se što potpunije opisati stan koji se daje na korištenje s naznakom adrese, kata, ukupne i stambene površine. Ako se stan prenosi s nekretninom u njemu, tada se u ugovoru mora navesti potpuni popis nekretnine, njezino stanje u trenutku prijenosa, obveze najmoprimca za njegovu sigurnost i postupak korištenja. Time ćete spriječiti eventualna potraživanja najmodavca na stanje i sigurnost imovine koja se nalazila u stanu u trenutku njegovog prijenosa, kao i potraživanja o gubitku imovine s vaše strane, koja možda nije tamo uopće.

2) Najbitniji uvjet ugovora je plaćanje za korištenje stana. Ovaj odjeljak ugovora trebao bi najpotpunije odražavati iznos plaćanja, razdoblja plaćanja, valutu plaćanja, uvjete, prisutnost ili odsutnost bilo kakvih sigurnosnih plaćanja, pravo na promjenu naknade i tijekom kojeg se vremenskog razdoblja naknada može promijeniti. Razmislite i u ugovoru predvidite postupak naknade ostalih troškova vezanih uz korištenje stana - tko će i kojim redoslijedom plaćati pristup internetu, kabelsku televiziju, telefoniju, osiguranje stana, dodatna oprema itd. Na taj način možete spriječiti sporove sa stanodavcem u budućnosti.

3) Rok trajanja ugovora također mora biti naveden. Međutim, treba imati na umu da ako su strane "zaboravile" odraziti ovaj uvjet u ugovoru, tada ugovor o radu vrijedi pet godina, takav je zahtjev izravno naveden u Zakonu Ruske Federacije.

4) Pravnici savjetuju da se u ugovor o radu upišu sve osobe koje žive zajedno s poslodavcem. To će najmoprimca spasiti od problema s dokazivanjem prava na stanovanje u stanu članova njegove obitelji i drugih osoba. A ako su za stanovnike propisane slične obveze prema ugovoru kao i za stanara, tada će bilo koji stanovnik moći plaćati stanarinu stanodavcu, rješavati druga pitanja u vezi s radom stambenog prostora i zahtijevati od stanodavca da se pridržava uvjeti ugovora.

5) Ako se useljavate u stan u kojem se u svakom trenutku može javiti potreba za popravkom, gdje komunikacija ili stambena konstrukcija mogu otkazati tijekom trajanja najma stana, savjetujemo vam da u ugovoru navedete na čiji trošak i kojim silama izvršit će se tekući popravci. Ako zanemarite ovo stanje, tada će prema zakonu potreba za tekućim popravcima pasti na ramena poslodavca.

I konačno, glavni savjet- pažljivo čitajte dokumente koje potpisujete, pokušajte razumjeti uvjete sadržane u ugovoru, jer oni propisuju vaša prava, obveze i odgovornosti. U slučaju nedoumica ili poteškoća prilikom sklapanja najma ili ugovora o najmu - unaprijed kako bi izbjegli probleme i nepotrebne troškove u budućnosti.