Стаття 147. Правління товариства власників житла 1. Керівництво діяльністю товариства власників житла здійснюється правлінням товариства. Правління товариства власників житла має право приймати рішення з усіх питань діяльності

Стаття 148. Обов'язки правління товариства власників житла До обов'язків правління товариства власників житла входять: 1) дотримання товариством законодавства та вимог статуту товариства; 2) контроль за своєчасним внесенням членами

Стаття 149. Голова правління товариства власників житла 1. Голова правління товариства власників житла обирається терміном, встановлений статутом товариства. Голова правління товариства забезпечує виконання рішень правління,

Стаття 151. Кошти та майно товариства власників житла 1. У власності товариства власників житла може знаходитись рухоме майно, а також нерухоме майно, розташоване всередині або поза багатоквартирним будинком.2. Засоби

Стаття 152. Господарська діяльність товариства власників житла 1. Для досягнення цілей, передбачених статутом, товариство власників житла має право займатися господарською діяльністю.2. Товариство власників житла може займатися такими

11.1. Створення та діяльність товариства власників житла Відповідно до ЖК зберігається можливість існування таких суб'єктів житлових відносин, як товариства власників житла. Відносини щодо створення та діяльності таких товариств

§ 4 Припинення діяльності житлового чи житлово-будівельного кооперативу Припинення діяльності та комерційних, і некомерційних організацій регулюється ДК РФ та спеціальними законами, присвяченими окремим організаційно-правовим формам юридичних осіб.

Розділ 12 Товариства власників житла

§ 4 Припинення діяльності товариства власників житла Аналогічно припинення діяльності житлових та житлово-будівельних кооперативів для припинення діяльності товариств власників житла ЖК РФ пропонує посилальні статті (140 та 141). Це означає, що

Товариства власників житла Власники квартир для забезпечення експлуатації багатоквартирного будинку, користування квартирами та їх спільним майном утворюють товариства власників квартир (житла) – ТСЖ. Товариство власників житла є

Кошти та майно товариства власників житла Кошти товариства власників житла складаються з платежів членів ТСЖ, господарських доходів ТСЖ, державних субсидій (якщо вони є) та інших надходжень. ТСЖ може створювати спеціальні грошові фонди,

Господарська діяльність товариства власників житла Ось які види господарської діяльності допустимі для ТСЖ: 1) обслуговування, експлуатація та ремонт нерухомого майна в багатоквартирному будинку; 2) будівництво додаткових об'єктів загального

Життя саме підказало нову темудля статті. Увечері біля під'їзду мене буквально відловили голова ЖБК та активний член правління. Засипали питаннями: у чому різниця між ЖБК та ТСЖ, як отримати заборгованість із неплатників, які заходи до них можна застосувати самостійно? Постарався відповісти на запитання, гадаю, багатьох читачів зацікавить.

Як правило, я починаю свої матеріали рядком: «До мене часто звертаються із запитанням…» У статті розповім про те, чому є прямим свідком уже багато років. Свідком воєн мешканців мого дому... одне з одним. На зборах хтось, який трохи знає законодавство, просить залишити його власників, які не є членами ЖБК. І для повноправної участі в житті будинку спочатку потрібно написати заяву про вступ, внести вступний внесок та дочекатися схвалення своєї кандидатури правлінням. Ця заява одразу заперечується. Аргументи – у сусідньому будинку ТСЖ, там усі власники у зборах беруть участь. І в чому відмінність житлово-будівельних кооперативів від товариств власників житла?

Коли моя мама вступила до членів ЖБК у 1965 році, все було гранично ясно. Збудували будинок, всім, хто вніс початкові внески, вручили ордери. На лицьовому боці ордера було вказано наймач, з іншого боку – члени його сім'ї. Ось ті, хто був на «лицьовому боці», і вирішували питання життя вдома, обирали правління, яке своєю чергою обирало зі свого складу голови. Він і вирішував усі нагальні питання: видавав довідки, двічі на тиждень вів прийом та отримував за це невелику винагороду. До ТСЖ на той час було ще дуже далеко.

Стати членом кооперативу

Отже, для того щоб впливати на життя житлово-будівельного кооперативу (а власне будинку, де ти живеш), потрібно стати його членом. Набуття житла автоматичного членства у кооперативі не дає. Громадянин або юридична особа, які бажають стати членом житлового кооперативу, подають до правління житлового кооперативу.
заяву про прийом. Воно має бути розглянуте протягом місяця правлінням та затверджено рішенням загальних зборів членів житлового кооперативу. Громадянин або юридична особа визнається членом житлового кооперативу з моменту сплати вступного внеску після затвердження рішення про прийняття загальними зборами членів кооперативу.

Загальні збори є правомочними, якщо на них присутні понад п'ятдесят відсотків членів кооперативу. Рішення загальних зборів вважається прийнятим за умови, якщо за нього проголосувало більше половини присутніх членів житлового кооперативу, а з питань, зазначених у статуті житлового кооперативу, – понад три чверті.

Рішення загальних зборів, прийняте у порядку, є обов'язковим всім членів житлового кооперативу. Загальні збори членів житлового кооперативу обирають органи управління житлового кооперативу та органи контролю за його діяльністю. Рішення загальних зборів оформляється протоколом.

Тут головне – не перейти на крик у відстоюванні своїх інтересів та підійти до вибору правління серйозно та обдумано. Адже зі складу буде обрано голову, який зрештою розпоряджатиметься вашими грошима, і від його своєчасних дій залежатиме, наприклад, виділить міська адміністрація частину грошей на ремонт будинку чи ні. Обраний на передбачений статутом строк голова правління житлового кооперативу:

1) забезпечує виконання рішень правління кооперативу;

2) без довіреності діє від імені кооперативу, у тому числі представляє його інтереси та здійснює правочини;

3) здійснює інші повноваження, які не віднесені статутом кооперативу до компетенції загальних зборів членів кооперативу (конференції) або правління кооперативу.

Голова правління житлового кооперативу при здійсненні прав та виконання обов'язків повинен діяти на користь кооперативу сумлінно та розумно.

Ревізійна комісія обирається також зборами терміном трохи більше трьох років. Її кількісний склад визначається статутом. Водночас, всі члени комісії не можуть входити до складу правління. Ревізійна комісія житлового кооперативу зі свого складу обирає голову ревізійної комісії.

Ревізійна комісія:

1) в обов'язковому порядку проводить планові ревізії фінансово-господарської діяльності житлового кооперативу не рідше ніж один раз на рік;

2) подає загальним зборам членів кооперативу висновок про бюджет житлового кооперативу, річний звіт та розміри обов'язкових платежів та внесків;

3) звітує перед загальними зборами членів кооперативу про свою діяльність.

Ревізійна комісія (ревізор) житлового кооперативу у час має право проводити перевірку фінансово-господарську діяльність кооперативу і мати доступом до всієї документації, що стосується діяльності кооперативу.

Ну і нарешті, житловий кооператив за рішенням загальних зборів його членів (конференції) може бути перетворений на товариство власників житла.

ТСЖ - об'єднання власників

Що це таке? Насамперед це об'єднання власників житла багатоквартирного будинку. Відповідно, вступом до його членів вважається факт придбання у будинку приміщення (квартири чи кімнати). Непоодинокі випадки, коли власниками однієї квартири є кілька осіб, і всі вони мають право брати участь в управлінні будинком без процедури вступу, як це передбачено в ЖБК.

Далі багато подібно. Правління обирається терміном лише на два роки. Щоправда, у статуті товариства може бути передбачено, що голова обирається не членами правління, а загальними зборами. Членом правління товариства власників житла не може бути особа, з якою товариство уклало договір управління багатоквартирним будинком, або особа, яка обіймає посаду в органах управління організації, з якою товариство уклало зазначений договір, а також член ревізійної комісії (ревізор) товариства. Член правління товариства власників житла не може поєднувати свою діяльність у правлінні товариства з роботою в товаристві трудового договору, а також доручати, довіряти іншій особі чи іншим чином покладати на неї виконання своїх обов'язків члена правління товариства.

Обов'язки голови, а також ревізійної комісії ТСЖ ідентичні аналогічним органам правління ЖБК. І тут, і там невикористання власниками, наймачами та іншими особами приміщень не є підставою для невнесення плати за житлове приміщення та комунальні послуги. За тимчасової відсутності громадян внесення плати за окремі видикомунальних послуг на основі нормативів споживання здійснюється з урахуванням перерахунку платежів за період тимчасової відсутності громадян.

Розмір плати за комунальні послуги розраховується виходячи з обсягу споживаних комунальних послуг за показаннями приладів обліку, а за їх відсутності - виходячи з нормативів споживання комунальних послуг, що затверджуються органами державної влади суб'єктів Російської Федерації.

Заборгованість стягується до суду

Ну і наприкінці – про наболіле: як боротися з неплатниками ЖКП? Гроші отримати можна лише через суд. Обов'язково дотримуватись досудової процедури врегулювання проблеми. Спочатку власнику (наймачу) приміщення у багатоквартирному будинку надсилається претензія-повідомлення про наявність заборгованості та необхідність її погасити, зазначається термін, протягом якого необхідно сплатити заборгованість (30 днів з моменту отримання рекомендованого листа з повідомленням).

У претензії-повідомленні також сказано, що вирішити питання щодо погашення заборгованості можливо у досудовому порядку (укласти з керуючою організацією угоду про погашення заборгованості, яка передбачає розстрочку платежу на певний період, виконати певні роботи у рахунок погашення заборгованості). У тому випадку, якщо власник приміщення після закінчення терміну, передбаченого у повідомленні, не вніс оплату, а також не звернувся до керуючої організації за рішенням даного питанняу досудовому порядку, на нього оформляється та подається до суду позовна заява про стягнення заборгованості.

Під час розгляду подібних позовних заяв суд виносить рішення про стягнення заборгованості. Крім стягнення суми заборгованості за ЖКП керуюча організація має право вимагати з боржника пеню. Розмір пені згідно з ч. 14 ст. 155 ЖК РФ становить 1/300 ставки Центрального банкуРосійської Федерації, чинної на даний момент оплати, від невиплачених терміном сум. Боржникам варто пам'ятати про те, що до них можуть бути застосовані й інші заходи впливу, наприклад, обмеження чи зупинення надання будь-якої комунальної послуги, щоправда, крім опалення, а в багатоквартирних будинках – холодного водопостачання.

Вадим ГРАЧ, адвокат, м. Тюмень

ТСЖ або Товариство власників житла – це об'єднання власників квартир для самостійного керування спільним майном.

Ця організація здійснює свою діяльність за допомогою органів управління та зборів учасників.

При необхідності ТСЖ може залучати сторонні організаціїнаприклад, КК. Найчастіше задля забезпечення мешканців будинку комунальними послугами.

Визначення терміна «Житлово-будівельний кооператив»

ЖБК чи Житлово-будівельний кооператив – це організація, метою якої є будівництво, ремонт чи реконструкція багатоквартирного будинку. Учасники ЖБК об'єднують свої фінансові ресурси за допомогою щомісячних внесків та використовують їх для досягнення поставленого завдання.

Членами об'єднання може бути як фізичні, і юридичних осіб. Усі вони стають повноправними господарями житла пропорційно внесеним коштам.

З тим, що таке ТСЖ та ЖБК ми розібралися, далі поговоримо про відмінності між цими двома структурами.

Чим відрізняється ЖБК від ТСЖ?

Головна відмінність ТСЖ від ЖБК полягає у меті їх створення.

ТСЖ створюється виключно для управління багатоквартирним будинком, тоді як першочерговим завданням ЖБК є будівельні роботи.

Проте після того, як будівля здається в експлуатацію, ЖБК може продовжувати свою діяльність, контролюючи її утримання. Нерідко після виконання завдання для управління МКД кооператив реорганізовується в ТСЖ.

Облік

Ці юридичні особи є некомерційними організаціями, які отримують прибутку від своєї діяльності.

Вони можуть використовувати спільне майно для отримання певного доходу, але витрачати його можна лише на потреби мешканців будинку. Також під доходом товариства та кооперативу мають на увазі членські внески учасників.

ТСЖ і ЖБК мають вести бухгалтерський облік. Головним завданням бухгалтера організації є складання планів, формування бюджету та звітна діяльність. На фінансову політику товариства впливає прибутково-витратний кошторис.

Особливо детально бухгалтер повинен розписувати видаткову частину, вказуючи:

У ЖБК до витрат додаються витрати на будівельні роботи.

Також бухгалтер організації зобов'язаний обрати систему оподаткування, чи ОСНО УСН.

Найчастіше використовується УСН, оскільки це дозволяє отримати податкові пільги.

Розкриття інформації ТСЖ та ЖБК

Подібні організації зобов'язані надавати мешканцям МКД необхідну інформацію, навіть якщо вони є їх членами. Перелік цих відомостей міститься в ПП №713.

Якщо юридична особа, якою є ТСЖ або ЖБК, відмовляє у доступі до інформації, її можуть притягнути до адміністративної відповідальності.

Організація, яка керує МКД, зобов'язана надавати таку інформацію:

• загальні відомості про об'єднання;
• ціль своєї діяльності;
• умови надання та ціни різних послуг;
• тарифи ЖКГ.

Для отримання інформації заінтересованій особі необхідно скласти офіційний запит. У ньому обов'язково мають бути такі пункти:

Документ можна передати особисто або надіслати рекомендованим листом. Якщо організація відмовляє у розкритті інформації, заінтересована особа має право звернутися до житлоінспекції.

Основні відмінності між ЖБК та ТСЖ

Таблиця відмінностей ТСЖ від ЖБК:

Ще однією вагомою відмінністю є КК ТСЖ І ЖБК. Як бачите, обидві структури мають плюси та мінуси, тому досить складно однозначно відповісти на запитання: «Що краще за ЖБК чи ТСЖ?».

Злодійство

Участь у такому об'єднанні не гарантує учасникам, що його керівництво не використовуватиме свого становища для особистого збагачення.

Незважаючи на те, що у законодавстві міститься чимало норм, за допомогою яких можна притягнути шахраїв до відповідальності, гроші все одно розкрадаються.

Отже, як крадуть у ТСЖ та ЖБК?

1. Найпоширенішим способом шахрайства є збирання додаткових коштів із членів організації. Вони нібито йдуть на будівництво чи ремонт, а насправді осідають у кишенях заінтересованих осіб. За будь-яких підозрілих дій з боку керівництва ЖБК чи ТСЖ слід замовляти аудиторську перевірку.
2. Ще одна стандартна схема незаконного збагачення – оплата вивезення сміття чи іншої послуги, яку надають підрядники з боку.

   Був реальний випадок, Коли бухгалтер ТСЖ щомісяця перераховував за вивіз сміття 100 тис. рублів.

   Упродовж року сума досягла понад 1 млн. рублів. Ситуацію вдалося вирішити лише тоді, коли на сполох забили власники житла. І таких випадків, на жаль, дуже багато.

До відома:мешканцям нерідко доводиться самостійно стежити за співвідношенням сплачених коштів та проведеною роботою.

За будь-яких підозр на недобросовісні дії ТСЖ або ЖБК необхідно звертатися до житлової інспекції або прокуратури. Крім цього, учасники організації можуть самостійно змінити голову. Також до повноважень загальних зборів входить ліквідація організації.

ЖБК та ТСЖ відрізняються один від одного, але, по суті, ці об'єднання спрямовані на досягнення однієї мети – покращення житлових умов. Просто вони досягають цієї мети по-різному.

Щоб правильно визначити спосіб володіння та управління спільним майном: ТСЖ, ТСН чи ЖБК, потрібно обов'язково вивчити норми сучасного законодавства. Саме воно дає відповіді на багато спірні питання. Потрібно чітко усвідомити відмінності даних організаційних правових форм, їхній паритет, назвати найкращі сторонита подібності.

Що таке товариство власників нерухомості: права та обов'язки, законодавство

ТСН називається товариством власників нерухомості. Вступати до нього можуть встановлені статутом особи. Воно передбачає об'єднання осіб, які мають всієї тріадою повноважень для спільного володіння, користування та управління їх нерухомим майном. Скорочено ця організація називається ТСН.

Цей кооператив має як свої права, і обов'язками. Так як це некомерційне об'єднання, то правами на зайняття діяльністю з вилучення прибутку вони не мають. Вони можуть проводити загальні збори, вирішувати порядок денний, видавати внутрішні локальні правові акти.

Ця організація має дотримуватися правничий та законні інтереси учасників товариства, здійснювати діяльність з управлінню, приймати рішення щодо укладання договорів із сторонніми організаціями та інших.

Керувати майном дана організація має право виходячи з внутрішніх локальних правових актів.

Основне законодавче регулювання здійснюється такими нормативними правовими актами, як:

1. Конституція РФ.
2. Житловий кодекс РФ.
3. Цивільний кодекс РФ та ін.

Окремі положення можуть бути закріплені указами президента та постановами уряду. Перейменувати ТСН можна на ТСЖ. У цьому робота цієї організації не зміниться.

Що таке ТСЖ

ТСЖ як абревіатура розшифровується як товариство власників житла. Це така некомерційна організаціяяка створюється для управління житловими приміщеннями в багатоквартирному будинку.

Це одна з форм управління спільним майном нарівні, наприклад, з компанією, що управляє. Це юридична особа, порядок створення якої регулюється цивільним законодавством. Для того, щоб створити ТСЖ, потрібно провести загальні збори мешканців, які мають бути закріплені в письмовій формі. Інакше реєструючий орган не затвердить створення цього юр. особи.

Різниця КК та ТСЖ у тому, що перша є професійною комерційною фірмою, а друга – некомерційним об'єднанням. Вона має право займатися підприємництвом. Вона може здавати майно в оренду та іншим чином отримувати дрібний прибуток і витрачати його лише на потреби цього некомерційного об'єднання.

Основні відмінності ТСЖ від КК:

Що таке ЖБК

Під ЖБК розуміється житловий будівельний кооператив. Це офіційне розшифрування цього терміна. Законодавство встановило, що це комерційна компанія, що займається спільним управлінням споживчими ресурсами. Кооператив створюється з метою об'єднання фінансових ресурсів громадян для будівництва будинків, дач та ін. Усі громадяни беруть участь у цьому об'єднанні шляхом внесення пайового внеску. Право власності на будівництво виникне тільки в ситуації, коли пай повністю буде оплачений.

В подальшому дана контора може бути перетворена на ТСН або в ТСЖ. Це відбувається за бажанням власників шляхом проведення загальних зборів та реєстрації нової юридичної особи замість існуючої.

Споживчий кооператив у порівнянні з ТСН та ТСЖ

Однією із форм об'єднання громадян є споживчий кооператив. Мета створення цього юр. особи - задоволення матеріальних чи побутових потреб громадян на основі зроблених ними вкладів.

Ця організація не є комерційною, що означає відсутність у засновників цілей отримання прибутку. За великим рахунком, ТСН та ТСЖ є різновидами споживчого кооперативу.

Залежно від того, як розподілено відповідальність і яким майном громадяни володіють та користуються, може бути створений споживчий кооператив у різних формах. Так, прикладом можуть бути багатоквартирні будинки. Вони переважно створюються ТСЖ, яке можна розшифрувати як товариство власників житлового приміщення.

У тому випадку, коли метою створення юридичної особи є володіння та управління землями, гаражами, дачами та ін., рекомендується створювати ТСН – товариство власників нерухомості.

Чим відрізняється ТСЖ від ТСН та від ЖБК: що краще, плюси та мінуси, порівняльна таблиця

Раніше вже було зазначено, що таке ТСЖ та ТСН. Можна зробити однозначний висновок у тому, що це два різновиду однієї форми некомерційних об'єднань – споживчих кооперативів. Істотно відрізняється від них житловий будівельний кооператив.

Це Юр. особа, мета створення якої не володіння та управління спільним майном, а створення такого майна, даному випадку- Житлових багатоквартирних будинків.

Для більш конкретного з'ясування цього питання можна навести порівняльну таблицюі виявити плюси та мінуси кожної з цих утворень:

Таким чином, за відмінностями даних організацій, передбачених законом у Росії, вони багато в чому схожі.

Розкриття інформації ТСЖ та ЖБК

Слід зазначити, що у 2018 році велику увагу законодавець приділив перевірці діяльності організацій, які керують багатоквартирними будинками. Це важливо для того, щоб дотримувалися прав та законних інтересів громадян.

За новим законодавством питання у сфері ЖКГ мають враховуватися у звітній документації уповноважених організацій. В облік входить не лише підведення фінансових звітів, а й виявлення проведених у будинку робіт, укладених договорів.

Громадяни, що входять до однієї з управлінських організаціймають повне правоотримання всієї достовірної інформації про діяльність ТСЖ чи ЖБК. Це реалізується шляхом доступу до документації, права на запити довідок та звітів про діяльність протягом тижня, місяця, року.

У тій ситуації, коли права громадянина, що входить до ТСЖ або ЖБК порушуються, він має право вийти зі складу цієї юридичної особи, отримати назад свій пай (якщо така сплачувалася) і вимагати в судовому або претензійному порядку повного відшкодування збитків. За наявності великої кількості скарг на це юр. особа, вона може бути ліквідована у примусовому порядку.

Товариство власників нерухомості та оподаткування

Оподаткування переводиться на полегшену форму, коли юридична особа звільняється від сплати деяких обов'язкових внесків. Оскільки товариство власників нерухомості є некомерційним партнерством, то вони не сплачують більшість податків, які мають сплачувати комерційні об'єднання (наприклад, податок на прибуток організацій).

Це не означає, що ТСН практично не сплачує жодних податків. Цивільне законодавство дозволяє цій організації здійснювати й іншу корисну діяльність, крім володіння та управління спільним майном, наприклад:

1. Збір та прийняття пайових та вступних внесків членів організації.
2. Збір грошей на проведення поточних ремонтних робіт або капітального будівництва (реконструкції) будівлі.
3. Інші збори, зокрема під час використання спільного майна мешканців для отримання прибутку.

Усі ці фінансові надходження мають бути належним чином задекларовані. Це відбувається бухгалтером. На підставі таких декларацій і буде розраховано суму податкових внесків товариства власників нерухомості.

Що буде, якщо зареєструвати одночасно ТСЖ та ТСН

Основними актами, регулюючими створення та діяльність ТСЖ і ТСН, є Цивільний кодекс РФ житловий кодекс РФ. Слід зазначити, що і той та інший закон розглядає ТСЖ як один із різновидів ТСН.

У тому випадку, якщо реєстраційний орган здійснить процедуру реєстрації ТСЖ на місці існуючого ТСН, то одна з цих організацій при виявленні цього недогляду буде видалена.

Найчастіше ще до моменту реєстрації посадові особи Росреєстру виявляють факти подвійної реєстрації та припиняють це.

Таким чином, було визначено, чим відрізняються від себе різновиди споживчих кооперативів, як їх зареєструвати та ін. Дізнатися переваги та одночасно недоліки кожних із цих форм можна при детальному вивченні норм сучасного законодавства.

Покупці нерухомості в новобудовах часто стикаються з вибором - що придбати, квартиру або жск. Для необізнаного в темі первинної нерухомості може здатися, що це просто різні способиоформлення угоди – насправді. Перший варіант здається більш захищеним для пайовика, другий - більш вигідний. Давайте розберемося, у чому різниця.

У чому різниця між дду та жск?

Відмінності між жск і дду лежать у юридичній площині. Так, робота з договорами пайової участі регулюється ФЗ-214 «Про пайову участь у будівництві багатоквартирних будинків…», а робота з житлово-будівельними кооперативу – ФЗ-215 «Закон про житлово-будівельні кооперативи». Крім того, для розуміння роботи ЖБК перед покупкою рекомендуємо вивчити розділ п'ятий ЖК РФ.

• Договору пайової участі (ДДУ)- Це схема, в якій майбутні квартири в новобудовах реалізуються за допомогою реєстрації документа в органах Росреєстру. Коли ви зареєструєте договір, то ви стаєте інвестором пайового будівництва, пайовиком.
• Договору житлово-будівельного кооперативу (ЖБК)- Це схема продажу ще не побудованих квадратних метрів за допомогою так званих паїв, або пайових внесків. За фактом же мова йдепро вступ до спільноти людей, які зібралися збудувати житловий будинок. Коли ви укладаєте договір із ЖБК, то стаєте членом ЖБК, або пайовиком.

Є ще маса спірних моментів, які можуть вплинути на вибір пайовика між дду та жск. Що краще? Давайте розглянемо кожну схему докладніше.

Плюси і мінуси

Щоб вибрати між дду чи жск майбутньому інвестору потрібно розуміти основні різниці у правах та обов'язках тієї чи іншої форми взаємодії з девелопером. Особливо після 1 січня 2017 року, коли до 214-ФЗ було внесено значні зміни.

ДДУ

Якщо розглядати покупку квартири по 214ФЗ і вибирати жск або дду, то відповідь на запитання, що краще можна дати наступний:

Плюси покупки по ДД:

• Є дозвільна документація, є проектна декларація – все це прописано у договорі.
• У договорі вказано вартість, вона не зросте у процесі. І вас не турбують проблеми будівельників, які страждають від подорожчання ціни на розчин.
• Будинок раптово не стане більше на кілька поверхів
• У будинку не з'являться прибудови та інші дивні будівлі, яких не було у рекламних проспектах
• Прозора схема розірвання договору та виплати компенсації збитків пайовикам
• Є зрозумілі терміни гарантії забудовника на різні видиробіт

На жаль, є й недоліки:

• Вартість зазвичай більша. А в нових об'єктах вона побільшає ще на 1-1,5%. Адже законом запроваджено створення компенсаційного фонду, який формуватиметься за рахунок внесків будівельників із кожної проданої квартири. Звичайно, ці витрати будуть додані до ціни об'єкта.
• Досить тривалий процес реєстрації договору.
• Прописані підстави для розірвання договору – якщо вони не дотримуються, розірвати договір та повернути усі гроші досить складно
• Є проблеми з отриманням розстрочки у забудовника, відповідно, сильне подорожчання об'єкта за рахунок отримання іпотеки, якщо це необхідно

ЖБК

Схема купівлі квартири у ЖБК також має свої плюси та мінуси:

• Позитивний момент є хороші знижки на не дуже популярні квартири
• Ціна відрізняється від дду в меншу сторону за рахунок малої кількості додаткових зборів
• Де юре пайовик бере участь у зборах ЖБК і вирішує, як будуватиметься будинок

Негативні моменти:

• Доведеться додатково сплатити внесок за вступ до ЖБК – зазвичай це 1-3% вартості квартири
• Є небезпека подвійного продажу
• Фактично пайовик має менше прав на житло, ніж покупець за дду
• Не можна перепродати квартиру будь-кому, навіть після переуступки. Покупцеві доведеться вступати до ЖБК
• Є ризик збільшення ціни за квартиру
• Немає відповідальності забудовника за зрив термінів

Важливо! Ви придбали квартиру за договором пайової участі, будинок добудований і ви плануєте новий ремонт. Але перед отриманням права власності на житло забудовник здійснює обов'язкові обміри вашої квартири за допомогою співробітників БТІ. І з'ясовується, що житло насправді більше. Забудовник пропонує вам сплатити додаткові метри. Зараз влада готує зміни до закону, які регулюватимуть цей процес на користь пайовика, але поки вони не вступили, у вас є кілька варіантів взаємодії з девелопером:

• Ви можете просто відмовитися від отримання свідоцтва на квартиру та вимагати гроші та неустойку
• Ви можете оплатити різницю та отримати неустойку
• Ви можете знайти недоліки в будівництві та зажадати у забудовника знижку на суму різниці (найпопулярніший варіант на практиці)

У разі ЖБК вам доведеться оплачувати додаткові метри.

Договори ДК та договори з ЖБК

Укладаючи договір пайової участі () звертайте увагу на деякі обов'язкові його пункти:

• Обов'язково мають бути зазначені всі реквізити компанії забудовника. Перевірте, чи існує компанія насправді, за допомогою сервісів перевірки по онлайн. Ознайомтеся зі статутом компанії, дізнайтесь про розмір статутного капіталута засновників
• ДДУ має називатися саме так, а не «інвестиційним договором» або «попереднім договором пайової участі»
• На відміну від жск повинна бути інформація про терміни здачі аж до місяця – тобто, наприклад, «до листопада 2018 року»
• Договір містить усі характеристики об'єкту – його поверховість, площа будинку, площа вашої квартири
• Гарантійні зобов'язання забудовника – термін
• Сума цифрами та прописом

Юрист колегії правового захисту. Спеціалізується на веденні справ, пов'язаних із оскарженням незаконних дій посадових осіб, житловими спорами, стягненням неустойки із забудовників. Великий досвідроботи з 214 ФЗ.