Η διαφορά μεταξύ πρόσληψης και ενοικίασης: ποια είναι η διαφορά, πώς να συνάψετε συμβάσεις. Ενοικίαση χώρων: πιθανές επιλογές για συμβόλαια

Η ενοικίαση είναι ένα είδος ενοικίασης οικιστικών ακινήτων. Ο ιδιοκτήτης (ιδιοκτήτης) αναλαμβάνει να παραχωρήσει στον ενοικιαστή (ενοικιαστή) το διαμέρισμα για προσωρινή χρήση.

Το κύριο χαρακτηριστικό της πρόσληψης είναι ότι αυτή η λειτουργία αφορά μόνο οικιστικούς χώρους.

Όλες οι μη οικιστικές εγκαταστάσεις παρέχονται προς ενοικίαση.

Επίσης, κατά την πρόσληψη, το μέρος που νοικιάζει ένα διαμέρισμα για διαμονή μπορεί να είναι μόνο άτομο ().

Ένας κτηματομεσίτης μπορεί να είναι είτε άτομο είτε οργανισμός.

Διακρίνονται οι ακόλουθοι τύποι οικιστικών ακινήτων:

• σε περίπτωση κοινωνικής μίσθωσης, ιδιοκτήτης είναι το κράτος ή ο δήμος που κατέχει το ακίνητο κατοικίας. Με τέτοια συμφωνία, το διαμέρισμα παρέχεται δωρεάν, επ' αόριστον. Ο ενοικιαστής είναι υπεύθυνος για την πληρωμή των κοινοχρήστων και τη διατήρηση του ακινήτου σε καλή κατάσταση.
• Στο πλαίσιο εξειδικευμένης συμφωνίας, παρέχεται κατάλυμα για προσωρινή διαμονή. Τέτοια ακίνητα περιλαμβάνουν διαμερίσματα υπηρεσιών, κοιτώνες. Παρέχονται για περίοδο ανάλογα με το χρόνο σπουδών ή εργασίας.
• Η εμπορική μίσθωση εκδίδεται με σκοπό το κέρδος και θεωρείται είδος επιχειρηματική δραστηριότητα. Ο ιδιοκτήτης είναι ιδιώτης ή οργανισμός που αποκομίζει κέρδος από την παράδοση της ακίνητης περιουσίας.

Χαρακτηριστικά της σύμβασης εργασίας

Μια συμφωνία ενοικίασης διαμερίσματος είναι μια συμφωνία που συνάπτεται μεταξύ των συμμετεχόντων στην ενοικίαση: του ιδιοκτήτη και του ενοικιαστή (άρθρο 671 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας). Πρέπει να συνταχθεί γραπτώς ().

Άρθρο 671

1. Σύμφωνα με μια σύμβαση μίσθωσης κατοικίας, το ένα μέρος - ο ιδιοκτήτης των κατοικιών ή ένα πρόσωπο εξουσιοδοτημένο από αυτόν (ιδιοκτήτης) - αναλαμβάνει να παράσχει στο άλλο μέρος (ενοικιαστή) κατοικίες έναντι αμοιβής για κατοχή και χρήση για διαμονή σε αυτό.
2. Οι οικιστικοί χώροι μπορούν να παρέχονται σε νομικά πρόσωπα για κατοχή και (ή) χρήση βάσει σύμβασης μίσθωσης ή άλλης συμφωνίας. Ένα νομικό πρόσωπο μπορεί να χρησιμοποιεί τους χώρους μόνο για τη διαμονή των πολιτών.

Κατά τη σύνταξη συμφωνίας που ισχύει για περισσότερο από ένα έτος, καταχωρείται στο USRN. Έτσι, εάν μια σύμβαση μίσθωσης συναφθεί για 11 μήνες, τότε αυτός ο κανόνας δεν ισχύει για αυτήν. Η προθεσμία για τη σύναψη συμφωνίας είναι 5 χρόνια (άρθρο 683 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας).

Άρθρο 683

1. Η σύμβαση μίσθωσης κατοικίας συνάπτεται για περίοδο που δεν υπερβαίνει τα πέντε έτη. Εάν ο όρος δεν προσδιορίζεται στη σύμβαση, η σύμβαση θεωρείται ότι έχει συναφθεί για πέντε έτη.
2. Οι κανόνες της παραγράφου 2 του άρθρου 677, των άρθρων , και της παραγράφου 4 της παραγράφου 2 του άρθρου 687 του παρόντος Κώδικα δεν ισχύουν για σύμβαση μίσθωσης κατοικίας που συνάπτεται για χρονικό διάστημα μέχρι ενός έτους (βραχυχρόνια μίσθωση ), εκτός εάν προβλέπεται διαφορετικά στη σύμβαση.

Αυτό το έγγραφο περιέχει πληροφορίες σχετικά με το αντικείμενο της μίσθωσης: ακίνητα κατοικιών. Πρέπει να είναι κατοικήσιμο. Σύμφωνα με το άρθρο 676 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, σε περίπτωση μακροχρόνιας μίσθωσης, οι τρέχουσες επισκευές ανατίθενται στον ενοικιαστή, οι κεφαλαιουχικές επισκευές πραγματοποιούνται από τον ιδιοκτήτη των χώρων. Η περιοχή του χώρου διαβίωσης δεν έχει σημασία, είναι δυνατή η σύναψη συμφωνίας τόσο σε σχέση με ένα διαμέρισμα ενός δωματίου όσο και σε μεγαλύτερο όγκο.

Άρθρο 676

1. Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να μεταβιβάσει στον ενοικιαστή ελεύθερο χώρο διαβίωσης σε κατάσταση κατάλληλη για κατοίκηση.
2. Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να εκτελέσει τη σωστή λειτουργία του κτιρίου κατοικιών στο οποίο βρίσκονται οι ενοικιαζόμενες κατοικίες, να παρέχει ή να διασφαλίζει την παροχή των απαραίτητων βοηθητικών υπηρεσιών στον ενοικιαστή έναντι αμοιβής, για την επισκευή της κοινής ιδιοκτησίας του πολυκατοικία και συσκευές για την παροχή κοινωφελών υπηρεσιών που βρίσκονται στους οικιστικούς χώρους.

Υποχρεωτική απαίτηση είναι να αναγράφονται στο κείμενο όλα τα άτομα που θα ζήσουν με τον εργοδότη.Την ευθύνη για όλες τις ενέργειες αυτών των πολιτών έχει ο ενοικιαστής.

Σύμφωνα με το άρθρο 682 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, καθορίζεται πληρωμή για την ενοικίαση του χώρου διαβίωσης. Απαγορεύεται η μονομερής αλλαγή. Η πληρωμή πρέπει να γίνει εντός του χρόνου που καθορίζεται στο έγγραφο.

Άρθρο 682. Πληρωμή χώρων κατοικίας

1. Το ποσό της πληρωμής για μια κατοικία καθορίζεται με συμφωνία των μερών σε σύμβαση μίσθωσης. Εάν, σύμφωνα με το νόμο, καθοριστεί το μέγιστο ποσό πληρωμής για κατοικίες, η πληρωμή που καθορίζεται στη σύμβαση δεν πρέπει να υπερβαίνει αυτό το ποσό.
2. Δεν επιτρέπεται μονομερής μεταβολή του ποσού της πληρωμής για κατοικία, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά από νόμο ή συμφωνία.
3. Η πληρωμή για τις κατοικίες πρέπει να καταβληθεί από τον ενοικιαστή εντός των προθεσμιών που ορίζονται από τη σύμβαση μίσθωσης για την κατοικία. Εάν η σύμβαση δεν προβλέπει χρονοδιάγραμμα, η πληρωμή πρέπει να γίνεται από τον ενοικιαστή σε μηνιαία βάση με τον τρόπο που ορίζει ο Κώδικας Στέγασης της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

Η σύμβαση καθορίζει την ευθύνη των συμμετεχόντων στη μίσθωση. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να παρέχει στέγαση σε κατάλληλη κατάσταση και να τη συντηρεί. Ο ενοικιαστής αναλαμβάνει να χρησιμοποιεί το διαμέρισμα αποκλειστικά για διαμονή, καθώς και να κάνει έγκαιρες πληρωμές.

Εάν το έγγραφο δεν προσδιορίζει ποιος πληρώνει για τη στέγαση και τις κοινοτικές υπηρεσίες, τότε σύμφωνα με το νόμο, ο ενοικιαστής είναι ένα τέτοιο μέρος.

Είναι επίσης δυνατή η σύναψη σύμβασης για ενοικίαση δωματίου σε διαμέρισμα, αλλά οι κύριες υποχρεώσεις του ενοικιαστή παραμένουν.

Το έγγραφο θα πρέπει να περιλαμβάνει τους κύριους όρους υπό τους οποίους τερματίζεται η συμφωνία.

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα

Κατά την υπογραφή σύμβασης μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης λαμβάνει εγγύηση για το ακίνητο. Σε περίπτωση ζημιάς σε περιουσία ή ζημιάς σε κατοικία, θα μπορεί, έχοντας συμφωνία στα χέρια του, να προσφύγει στο δικαστήριο και να αποζημιώσει τη ζημιά του.

Σε περίπτωση βραχυπρόθεσμης συναλλαγής μετά από μη καταβολή τελών στέγασης για περισσότερες από 2 φορές στη σειρά ή με μακροπρόθεσμη συμφωνία και μη πληρωμή για διαμέρισμα για περισσότερο από έξι μήνες, ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να απαιτήσει αποζημίωση και έξωση των ενοικιαστών.

Για τους εργοδότες, η σύναψη της συμφωνίας είναι επίσης ευεργετική.Ο ιδιοκτήτης του σπιτιού δεν θα μπορεί να διώξει τους ενοικιαστές νωρίτερα από την προθεσμία. Για να τερματιστεί η συναλλαγή με πρωτοβουλία του ιδιοκτήτη, απαιτείται ένας καλός λόγος, που αποτελεί για αυτόν μειονέκτημα μιας τέτοιας συναλλαγής. Ο ενοικιαστής είναι πιο ασφαλής όταν συνάπτει συμβόλαιο.

Το μειονέκτημα για τον ενοικιαστή είναι η υποχρέωση ενημέρωσης του ιδιοκτήτη για όλους τους πολίτες που μένουν στο διαμέρισμα για μεγάλο χρονικό διάστημα.

Σε τι διαφέρει η ενοικίαση από την ενοικίαση;

Για να αποφασίσετε εάν θα συνάψετε σύμβαση μίσθωσης ή μίσθωσης με τον ιδιοκτήτη, είναι απαραίτητο να λάβετε υπόψη όλες τις κύριες διαφορές τους.
Η ενοικίαση θεωρείται ένα είδος σύμβασης μίσθωσης κατοικίας. Και οι δύο συναλλαγές είναι παρόμοιες. Τόσο κατά την ενοικίαση όσο και κατά την πρόσληψη, τα ακίνητα παρέχονται για προσωρινή χρήση στον άλλο.

Ωστόσο, η διαφορά μεταξύ της μίσθωσης και της ενοικίασης ενός διαμερίσματος πραγματοποιείται για ορισμένους λόγους, οι οποίοι θα συζητηθούν παρακάτω.

Αντικείμενο συμφωνίας

Κατά την πρόσληψη, η συναλλαγή ολοκληρώνεται μόνο για οικιστικούς χώρους. Η ενοικίαση σάς επιτρέπει να συντάσσετε έγγραφα τόσο για οικιστικά όσο και για μη οικιστικά ακίνητα.

Κόμματα

Κατά την πρόσληψη, ο ιδιοκτήτης μπορεί να είναι και πολίτης και οργανισμός, για παράδειγμα, δήμος. Μόνο ένας ιδιώτης μπορεί να ενεργήσει ως εργοδότης.

Στο παραστατικό μπαίνουν όλοι οι πολίτες που θα συγκατοικούν με τον ενοικιαστή. Εάν, κατά την πραγματοποίηση μιας συναλλαγής, ο ενοικιαστής είναι οντότητα, τότε τέτοιο χαρτί θα αναφέρεται ήδη ως Συμφωνία Μίσθωσης. Τα μέρη σε αυτή την περίπτωση θα είναι ο ιδιοκτήτης και ο μισθωτής.

Έντυπο Εγγράφου

Το έγγραφο εργασίας συντάσσεται μόνο εγγράφως. Η σύναψη βραχυχρόνιας μίσθωσης επιτρέπεται προφορικά εφόσον γίνεται μεταξύ ιδιωτών.

Μια σύμβαση μίσθωσης για περίοδο μεγαλύτερη του 1 έτους υπόκειται σε υποχρεωτική εγγραφή στο USRN. Για ένα έγγραφο απασχόλησης, δεν υπάρχει αυστηρή απαίτηση στο νόμο για την εγγραφή του σε κρατικά αρχεία.

Εάν η περίοδος δεν αναφέρεται στο έγγραφο κατά τη σύναψη της μίσθωσης, ορίζεται ως όριο για τέτοιες σχέσεις - 5 χρόνια. Μίσθωση μπορεί να εκδοθεί για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα εάν το αντικείμενο της πράξης είναι μη οικιστικοί χώροι.

Ενοίκιο

Λαμβάνεται υπόψη το τμήμα πληρωμής ουσιαστική προϋπόθεσηκατά τη σύναψη μισθώσεων.Σε περίπτωση δωρεάν μίσθωσης, η πληρωμή της διαμονής χρεώνεται μόνο ως πληρωμή για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας. Επίσης, εάν το συμβόλαιο μίσθωσης δεν περιλαμβάνει απαίτηση ποιος θα πληρώσει για τα κοινόχρηστα, τότε βάσει νόμου αυτό πρέπει να γίνει από τον ενοικιαστή που μένει στο ενοικιαζόμενο χώρο.

Καταγγελία συμφωνίας

Κατά την πρόσληψη, ο ενοικιαστής των χώρων είναι πιο προστατευμένο μέρος κατά τη σύναψη της σύμβασης.

Μπορεί να το τερματίσει ανά πάσα στιγμή χωρίς να αιτιολογήσει.

Ο ιδιοκτήτης του ίδιου για τη λύση της σύμβασης απαιτείται να προσκομίσει βαρυσήμαντα αποδεικτικά στοιχεία. Χωρίς αυτούς, κανένα δικαστήριο δεν θα τερματίσει τη συμφωνία.

Κατά την ενοικίαση, και τα δύο μέρη της σχέσης θεωρούνται ίσα.

Ένα έγγραφο εργασίας είναι μια συμφωνία μεταξύ δύο μερών σε μια συναλλαγή.Η πρόσληψη είναι ένας τύπος σχέσης μίσθωσης.

Έχει μια σειρά από διαφορές που σχετίζονται με τα αντικείμενα και τα θέματα της διαδικασίας μίσθωσης ακινήτων, τη μορφή ολοκλήρωσης της πράξης, το χρονοδιάγραμμα, το μέγεθος και τη διαδικασία πληρωμής και τις προϋποθέσεις τερματισμού.

Δεδομένου ότι τώρα η πλειοψηφία του πληθυσμού, λόγω της δύσκολης οικονομικής κατάστασης, προτιμά να νοικιάζει διαμερίσματα αντί να τα αποκτά, είναι σημαντικό να γνωρίζουμε όλες τις αποχρώσεις μιας τέτοιας διαδικασίας. Συγκεκριμένα, πρέπει να κατανοήσετε τη διαφορά μεταξύ της μίσθωσης και της ενοικίασης μιας κατοικίας και πώς να συνάψετε σωστά μια τέτοια συμφωνία. Άλλωστε, πρόκειται για διαφορετικές έννοιες που φέρουν διαφορετικά δικαιώματα και υποχρεώσεις. Επομένως, παρακάτω θα εξετάσουμε αυτη η ερωτησηπιο αναλυτικά για να καταλάβουμε τι θα είναι ωφέλιμο για εμάς.

Αγαπητοι αναγνωστες!

Τα άρθρα μας μιλούν για τυπικούς τρόπους επίλυσης νομικών ζητημάτων, αλλά κάθε περίπτωση είναι μοναδική. Εάν θέλετε να μάθετε πώς να λύσετε το συγκεκριμένο πρόβλημά σας, χρησιμοποιήστε τη φόρμα ηλεκτρονικού συμβούλου στα δεξιά →

Είναι γρήγορο και δωρεάν!Ή καλέστε μας (24/7):

Εννοιολογική διαφορά

Το κύριο πράγμα είναι να καταλάβουμε ποια είναι η διαφορά μεταξύ της ενοικίασης και της ενοικίασης ενός διαμερίσματος. Πρώτα απ 'όλα, πρέπει να καταλάβετε ότι όταν νοικιάζετε τον χώρο διαμονής σας σε τρίτους, η σύναψη συμφωνίας είναι υποχρεωτικό στοιχείο. Μετά από όλα, τότε μπορείτε να προστατεύσετε το διαμέρισμά σας από δυσάρεστες συνέπειες και να μην φοβάστε τις διαφορές και τις διαφωνίες μεταξύ εσάς και ενός άλλου ατόμου. Ένας δικηγόρος ή μια κτηματομεσιτική εταιρεία μπορεί να σας βοηθήσει να συντάξετε μια τέτοια συμφωνία.

Τόσο η σύμβαση μίσθωσης όσο και η σύμβαση μίσθωσης είναι συμβάσεις μίσθωσης ακινήτων. Το κεφάλαιο 35 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας είναι αφιερωμένο και οι σχέσεις των μερών βάσει σύμβασης μίσθωσης ρυθμίζονται από το κεφάλαιο 34 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας. Αλλά δεν θα χρειαστεί να επιλέξετε ποια από αυτές τις δύο επιλογές είναι κατάλληλη για εσάς. Γιατί εδώ όλα θα εξαρτηθούν από το καθεστώς που έχουν οι οικιστικοί χώροι και σε ποιον μπορεί να αποδοθεί η άλλη πλευρά της συναλλαγής. Μετά από όλα, υπάρχουν διαμερίσματα κατοικιών και μη οικιστικές εγκαταστάσεις. Και η δεύτερη πλευρά της διαδικασίας μπορεί να εκπροσωπείται τόσο από φυσικό όσο και από νομικό πρόσωπο.

Η σύμβαση μίσθωσης χρησιμοποιείται μόνο όταν μιλαμεγια οποιοδήποτε ακίνητο μη οικιστικό. Και η μίσθωση παρέχεται σε νομικό πρόσωπο. Στη συνέχεια, αυτός που θα παρέχει τη στέγασή του για χρήση θα ονομάζεται ιδιοκτήτης και το δεύτερο μέρος - ο ενοικιαστής.

Αν όμως νοικιάζετε σπίτι φυσιολογικό άτομο(ατομικό), τότε θα χρειαστεί να συναφθεί σύμβαση μίσθωσης. Σε αυτήν την περίπτωση, θα είστε ο ιδιοκτήτης και το άλλο μέρος θα ενεργεί ως ενοικιαστής.

Είναι πολύ σημαντικό, κατά τη σύναψη τέτοιων εγγράφων, να μην συγχέουμε αυτά τα ονόματα σε έγγραφα και να αποκαλούμε τα πάντα με το όνομά τους. Μετά από όλα, τότε μπορείτε να μιλήσετε για παράβαση του νόμου.

Νομικό πρόσωπο ή φυσικό πρόσωπο;

Κατά τη σύναψη τέτοιων εγγράφων μίσθωσης ή μίσθωσης, υπάρχουν και τα δικά τους χαρακτηριστικά που ισχύουν για κάθε έννοια. Και αν έχετε την ευκαιρία να επιλέξετε ανάμεσα σε ένα νομικό πρόσωπο και ένα φυσικό πρόσωπο, τότε αξίζει να λάβετε υπόψη όλα τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα, ώστε η επιλογή σας να είναι σωστή.

Για παράδειγμα, μπορείτε εύκολα να καταγγείλετε μια σύμβαση μίσθωσης εάν μια από τις προϋποθέσεις που περιγράφονται στην ίδια τη συμφωνία έχει προκύψει εξωδικαστικά, ενώ μια σύμβαση μίσθωσης με πρωτοβουλία του ιδιοκτήτη μπορεί να καταγγελθεί μόνο δικαστικά και μόνο για πολύ περιορισμένους λόγους. Επιπλέον, η σύμβαση μίσθωσης προβλέπει την ύπαρξη νομικού προσώπου, από το οποίο, εάν χρειαστεί, θα είναι εύκολη η λήψη χρημάτων για τη ζημιά που προκλήθηκε και η διευκρίνιση αμφισβητούμενων σημείων. Επιπλέον, ένα νομικό πρόσωπο μπορεί να χρησιμοποιήσει τις ενοικιαζόμενες εγκαταστάσεις μόνο για τη διαμονή μιας συγκεκριμένης κατηγορίας πολιτών και όχι για άλλους σκοπούς.

Αλλά για άλλους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων είναι πολύ πιο σημαντικό να γνωρίζουν προσωπικά αυτόν στον οποίο πρόκειται να νοικιάσει το σπίτι του. Άλλωστε, ένα άτομο είναι ένα άτομο, όχι μια ολόκληρη εταιρεία.

Επιπλέον, μια σύμβαση μίσθωσης δεν υπόκειται σε κρατική εγγραφή, ακόμη και αν το έγγραφο έχει συναφθεί για μέγιστη περίοδο (πέντε χρόνια).

Και για ορισμένους ιδιοκτήτες αυτός είναι ένας αποφασιστικός παράγοντας για τη λήψη μιας τέτοιας απόφασης και η κύρια διαφορά μεταξύ των εννοιών.

Νομικό καθεστώς εγγράφων

Όταν πρόκειται για τους αδύναμους και δυνάμειςσυμβάσεις εργασίας, είναι ο ενοικιαστής που θεωρείται ιδιαίτερα ευάλωτος και ως εκ τούτου τα δικαιώματά του προστατεύονται ιδιαίτερα. Ο ενοικιαστής μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση για την ενοικίαση οικιστικών χώρων μόνο αφού προειδοποιήσει τον ιδιοκτήτη για αυτό ένα μήνα νωρίτερα. Σε αυτή την περίπτωση, δεν είναι καθόλου απαραίτητο να περιμένετε μια θετική απόφαση του ιδιοκτήτη. Μετά από όλα, το έγγραφο θα τερματιστεί αυτόματα.

Αν όμως ο ιδιοκτήτης θέλει να καταγγείλει τη σύμβαση πριν από το χρονοδιάγραμμα, τότε μπορεί να το κάνει μονομερώς μόνο μέσω του δικαστηρίου και υπό νομικές συνθήκες. Τέτοιες περιστάσεις περιλαμβάνουν τις περισσότερες φορές καθυστερήσεις στην πληρωμή ενοικίου και το ποσό του ενοικίου, τη χρήση των εγκαταστάσεων όχι για διαβίωση, αλλά για κέρδος κ.λπ.

Η αγορά ενοικίων προσπαθεί για πολιτισμένες σχέσεις και η συντριπτική πλειονότητα των συμμετεχόντων της παραδέχεται ότι μια καλά εκτελεσμένη σύμβαση θα βοηθήσει στην προστασία των συμφερόντων τους σε περίπτωση διαφωνιών. Αλλά τι είδους σύμβαση να συνάψετε - ή πρόσληψη; Αποδεικνύεται ότι δεν είναι το ίδιο πράγμα. Η Galina Barkus, νομική σύμβουλος στη Savills, λέει για τα χαρακτηριστικά αυτών των συμφωνιών και τις κύριες αποχρώσεις που πρέπει να ληφθούν υπόψη κατά τη σύναψή τους.

Όταν βρεθεί ένας ενοικιαστής για τον δικό σας, συμφωνούνται οι πιο ουσιαστικές συνθήκες διαβίωσης, τίθεται το ζήτημα της αρμόδιας νομικής εγγραφής των σχέσεων. Και εδώ είναι απαραίτητο να καθοριστεί ποια μορφή της σύμβασης είναι κατάλληλη. Υπάρχουν συμφωνίες μίσθωσης και μίσθωσης, καθώς και υπομίσθωσης και υπομίσθωσης. Τι είναι το καθένα από αυτά;

Αντικείμενο και αντικείμενο της σύμβασης

Η ενοικίαση και η μίσθωση δημιουργούν παρόμοιες σχέσεις, ωστόσο, από νομική άποψη, πρόκειται για δύο διαφορετικές συμβάσεις και οι διατάξεις των κεφαλαίων του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας που τις ρυθμίζουν είναι κάπως διαφορετικές.

Η πρώτη διαφορά αφορά το καθεστώς του μισθωτή.

Άρα, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, συνάπτεται μόνο σύμβαση μίσθωσης με νομικό πρόσωπο.

Σημειώστε ότι εάν το αντικείμενο της μίσθωσης είναι ένα διαμέρισμα, τότε η χρήση του είναι δυνατή μόνο για τη διαμονή πολιτών, για παράδειγμα, προσκεκλημένων εργαζομένων.

Τα φυσικά πρόσωπα μεταξύ τους συνάπτουν κατά κανόνα τη σύμβαση εργασίας.

Η δεύτερη διαφορά είναι στο αντικείμενο της σύμβασης. Το αντικείμενο της σύμβασης μίσθωσης είναι ασφαλώς και μπορεί να μισθωθεί οποιοδήποτε ακίνητο. Ως εκ τούτου, σε σχέση με τα δημοφιλή πλέον διαμερίσματα που έχουν την ιδιότητα των μη οικιστικών χώρων, συντάσσουν μισθωτήριο συμβόλαιο ανεξαρτήτως νομική υπόστασηπλευρές.

Οροι και Προϋποθέσεις

Οι ακόλουθες βασικές διαφορές σχετίζονται με τη διάρκεια της σύμβασης και τις προϋποθέσεις καταγγελίας της.

Σύμφωνα με το σύγχρονο κεφάλαιο του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, το οποίο ρυθμίζει τις προσλήψεις, τα συμφέροντα του εργοδότη αποτελούν προτεραιότητα. Άρα, μπορεί να καταγγείλει μονομερώς τη σύμβαση εργασίας, ενώ είναι απαραίτητο να ειδοποιήσει εγγράφως το άλλο μέρος 3 μήνες νωρίτερα. Το δικαίωμα αυτό είναι επιτακτικό, δηλαδή ανεξάρτητα από το αν προβλέπεται στη σύμβαση ή όχι και ανεξάρτητα από τη συναίνεση του άλλου μέρους.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταγγείλει τη σύμβαση ενοικίασης μόνο δικαστικά

και μόνο σε περίπτωση ορισμένων παραβάσεων εκ μέρους του ενοικιαστή (αδυναμία πληρωμής, τακτική διατάραξη της ειρήνης των γειτόνων, φθορά περιουσίας κ.λπ.).

Η δικαστική διαδικασία για τη λύση της σύμβασης μίσθωσης ορίζεται επίσης με νόμο, ωστόσο, στη σύμβαση μίσθωσης, τα μέρη μπορούν να ορίσουν άλλους λόγους για την καταγγελία της εξωδικαστικής.

Ο νόμος δεν ρυθμίζει τη μέγιστη δυνατή διάρκεια μιας σύμβασης μίσθωσης, αλλά για μια σύμβαση μίσθωσης είναι 5 έτη.

Για βραχυπρόθεσμη μίσθωση (έως 1 έτος), ορισμένα δικαιώματα του ενοικιαστή δεν είναι νομικά κατοχυρωμένα (για παράδειγμα, η υπεκμίσθωση διαμερίσματος, προληπτικό δικαίωμαεργοδότης). Στην περίπτωση αυτή, τα ίδια τα μέρη μπορούν να ορίσουν τους αντίθετους όρους κατά τη σύναψη της σύμβασης.

Μορφή μίσθωσης και συμβάσεις μίσθωσης

Οι συμφωνίες μίσθωσης και μίσθωσης πρέπει να έχουν αποκλειστικά γραπτή μορφή. Τόσο οι συμβάσεις μίσθωσης όσο και οι συμβάσεις μίσθωσης που συνάπτονται για περίοδο τουλάχιστον 1 έτους υπόκεινται σε υποχρεωτική εγγραφή στην Ομοσπονδιακή Υπηρεσία Κρατικής Εγγραφής, Κτηματογράφησης και Χαρτογραφίας (Rosreestre).

Ωστόσο, αξίζει να σημειωθεί ότι ο νόμος καθόρισε μια ορισμένη διαφορά μεταξύ των δύο υπό εξέταση διαδικασιών: η κρατική εγγραφή μίσθωσης πραγματοποιείται με την εγγραφή της ίδιας της σύμβασης μίσθωσης ακινήτων, ενώ η μίσθωση, περιορισμός (βάρος) ιδιοκτησίας κατοικίας είναι εγγεγραμμένος.

Για παραβίαση της διαδικασίας εγγραφής σύμβασης μίσθωσης / μίσθωσης, έχει δημιουργηθεί διάφορες ευθύνες.

Η μη συμμόρφωση με την καθιερωμένη διαδικασία για την κρατική εγγραφή μιας σύμβασης μίσθωσης συνεπάγεται την επιβολή διοικητικού προστίμου από 1,5-4 χιλιάδες ρούβλια για φυσικά πρόσωπα και για νομικά πρόσωπα - 30-40 χιλιάδες ρούβλια.

Όσον αφορά την παραβίαση της προθεσμίας για την υποβολή αίτησης βάσει σύμβασης εργασίας, εδώ τα πρόστιμα είναι πιο σημαντικά: 5.000 ρούβλια για πολίτες, 100.000 ρούβλια για μεμονωμένους επιχειρηματίες και 200.000 ρούβλια για νομικά πρόσωπα. Λαμβάνοντας υπόψη ότι κάθε δεύτερος ιδιοκτήτης στην ελίτ αγορά διαμερισμάτων λειτουργεί ως μεμονωμένος επιχειρηματίας, σας συνιστούμε να είστε προσεκτικοί όταν συμφωνείτε για τον όρο μιας συμφωνίας ενοικίασης.

Υπεκμίσθωση και υπεκμίσθωση

Υπεκμίσθωση και υπεκμίσθωση συναντώνται επίσης στην αγορά ακινήτων, ειδικά όταν είναι απαραίτητο να αποκλειστεί η επαφή μεταξύ του ιδιοκτήτη και του ατόμου που μένει στο διαμέρισμα. Δηλαδή, πρόκειται για μια περίπτωση στην οποία ο ιδιοκτήτης ενδιαφέρεται να νοικιάσει ένα διαμέρισμα, να λάβει περιοδικές πληρωμές, αλλά να μην επιλύσει τρέχοντα ζητήματα που σχετίζονται με τη μετακόμιση, την έξωση, την εξάλειψη της ζημίας, τον τερματισμό ή την παράταση. Ο ενδιάμεσος ενοικιαστής μπορεί να είναι κτηματομεσιτική εταιρεία ή άλλο εξουσιοδοτημένο πρόσωπο.

Υπάρχουν αρκετές υποχρεωτικές προϋποθέσεις για υπεκμίσθωση και υπομίσθωση. Πρώτον, ο ιδιοκτήτης πρέπει να συμφωνήσει, και δεύτερον, η περίοδος υπομίσθωσης πρέπει να είναι εντός της περιόδου μίσθωσης και η περίοδος υπομίσθωσης πρέπει να είναι εντός της περιόδου μίσθωσης. Σε περίπτωση πρόωρης λύσης της σύμβασης μίσθωσης, η σύμβαση υπεκμίσθωσης λήγει αυτοδικαίως.

Αξίζει να σημειωθεί ότι σε περίπτωση υπεκμίσθωσης, με τη λύση της σύμβασης μίσθωσης, ο υπενοικιαστής λαμβάνει το δικαίωμα να υπογράψει τη σύμβαση μίσθωσης, εντός του υπολειπόμενου χρόνου της υπεκμίσθωσης και με τους όρους της σύμβασης μίσθωσης. Οι συμβάσεις υπεκμίσθωσης υπόκεινται επίσης στους κανόνες για τις συμβάσεις μίσθωσης, με άλλα λόγια, ισχύει και το δικαίωμα προτίμησης του υπομισθωτή να υπογράψει τη σύμβαση για νέο όρο. Με την υπεκμίσθωση τέτοιο δικαίωμα δεν προβλέπεται από το νόμο.

Το καθεστώς «ενοικίαση-υπομίσθωση» είναι πιο διαδεδομένο στην αγορά από το καθεστώς «μίσθωση-υπομίσθωση».

Αυτό οφείλεται όχι μόνο στο γεγονός ότι ο νόμος επεκτείνει τα δικαιώματα του υπενοικιαστή περισσότερο από τον υπενοικιαστή, αλλά και στο γεγονός ότι τις περισσότερες φορές ο διάδικος-ενοικιαστής, ο οποίος στη συνέχεια υπενοικιάζει το διαμέρισμα, είναι νομικό πρόσωπο. Και όπως θυμόμαστε, ένα νομικό πρόσωπο προβλέπει τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης και όχι την ενοικίαση οικιστικών χώρων.

Σε κάθε περίπτωση, όποια σύμβαση και αν συναφθεί, σας συνιστούμε να την προσεγγίσετε όσο το δυνατόν πιο προσεκτικά και να μελετήσετε όλες τις λεπτομέρειες με δικηγόρο. Αυτός είναι ο μόνος τρόπος για να εγγυηθεί την πλήρη ασφάλεια των μερών και την ασφάλεια της συναλλαγής.

Οι ιδιοκτήτες οικιστικών ακινήτων προσπαθούν συχνά να αποκομίσουν κέρδος από αυτό ενοικιάζοντάς το σε φυσικά ή νομικά πρόσωπα έναντι αμοιβής.

Αλλά πολλοί ενδιαφέρονται για ένα ερώτημα, ποια είναι η διαφορά μεταξύ μιας σύμβασης εργασίας και μιας σύμβασης, αφού είναι σχεδόν τα ίδια και φέρουν παρόμοια δικαιώματα και υποχρεώσεις.

Αλλά αυτό δεν συμβαίνει, επομένως, οι διαφορές μεταξύ αυτών των συμβάσεων θα συζητηθούν παρακάτω.

Από τη νομική τους φύση, η ενοικίαση και η μίσθωση εκτελούν την ίδια λειτουργία.

Συμβάλλουν στη δημιουργία έννομων σχέσεων, σύμφωνα με τις οποίες, ένα άτομο (ο ιδιοκτήτης του ακινήτου) μεταβιβάζει στο δεύτερο το δικαίωμα χρήσης του έναντι ορισμένης αμοιβής.

Παρά αυτές τις παρόμοιες λειτουργίες, έχουν σημαντικές διαφορές μεταξύ τους.

Η διαδικασία σύναψης σύμβασης κατοικίας, καθώς και τα αντίστοιχα δικαιώματα και υποχρεώσεις, ρυθμίζονται από ξεχωριστό κεφάλαιο του Αστικού Κώδικα με αριθμό 35. Σύμφωνα με αυτό, η σύμβαση αυτή συνάπτεται μόνο μεταξύ ιδιωτών. Δηλαδή, αφενός υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, αφετέρου από τον ενοικιαστή.

Οι βασικές αρχές του είναι οι εξής:

• η συμφωνία μπορεί να είναι μακροπρόθεσμη, για περίοδο 5 ή περισσότερων ετών, καθώς και βραχυπρόθεσμη, όχι μεγαλύτερη από ένα έτος·
  μια τέτοια συμφωνία δεν χρειάζεται να εγγραφεί σε ειδικό κρατικό μητρώο.
• για να τερματιστούν οι έννομες σχέσεις στο πλαίσιο μιας τέτοιας συμφωνίας, εάν η περίοδος ισχύος της δεν έχει λήξει, απαιτείται δικαστική απόφαση.
• εάν αυτή η συμφωνία συναφθεί μεταξύ ενός φυσικού προσώπου και ενός νομικού προσώπου, θα είναι άκυρη, δηλαδή, δεν γεννά δικαιώματα και υποχρεώσεις των προσώπων που την υπέγραψαν.
• για τη λύση μιας τέτοιας συμφωνίας με δικαστική απόφαση απαιτούνται σαφείς λόγοι, ο κατάλογος των οποίων καθορίζεται από την κείμενη νομοθεσία.

Γνώμη νομικού πραγματογνώμονα

Ενας από σήματα κατατεθέντασυμφωνίες μίσθωσης από μια σύμβαση μίσθωσης κατοικίας είναι η δυνατότητα του ενοικιαστή να εγγραφεί, ή με άλλα λόγια, να εγγράψει τον ενοικιαστή και τα μέλη της οικογένειάς του.

Η εγγραφή μπορεί να είναι απαραίτητη για να λάβουν οι εργοδότες οποιαδήποτε οφέλη, συμπεριλαμβανομένων των επιδοτήσεων, της εγγραφής νηπιαγωγείοή να επικοινωνήσετε με την κλινική του τόπου διαμονής.

Κατά τη λήξη μιας σύμβασης μίσθωσης, θα είναι προβληματικό να τους αναγκάσετε να αποδεσμεύσουν, και ακόμη περισσότερο, να διαγράψουν τους ήδη ενοικιαστές. Για να το κάνετε αυτό, θα πρέπει και πάλι να υποβάλετε αίτηση στις δικαστικές αρχές με αξίωση έξωσης.

Εάν οι ενοικιαστές δεν έχουν πού να πάνε και αυτή η κατοικία είναι ο μοναδικός τόπος διαμονής τους, ειδικά εάν είναι εγγεγραμμένα μικρά παιδιά στο διαμέρισμα, τότε αυτό το γεγονός θα δημιουργήσει πρόβλημα στον ιδιοκτήτη. Θα είναι αδύνατη η μετακόμιση σε νέους ενοικιαστές χωρίς να λυθεί το πρόβλημα με τους παλιούς.

Επομένως, συνήθως, εάν οι ενοικιαστές ζητήσουν να τους εγγράψουν, ο ιδιοκτήτης εγγράφει τους ενοικιαστές σε προσωρινή εγγραφή.

Ο κατάλογος των λόγων έχει ως εξής:

1. Οι ενοικιαστές δεν πρέπει να κάνουν υποχρεωτικές πληρωμές βάσει της σύμβασης για περισσότερο από έξι μήνες, καθώς και όχι για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, εάν αυτό προβλέπεται σε αυτήν (για μακροπρόθεσμη συμφωνία).
2. Για μια βραχυπρόθεσμη συμφωνία, οι υποχρεωτικές πληρωμές δεν θα πρέπει να καταβάλλονται για δύο ή περισσότερους μήνες.
3. Οι εργοδότες που παραβιάζουν περιοδικά, συμπεριλαμβανομένου ενός ανήθικου τρόπου ζωής, εκδιώκονται επίσης με δικαστική απόφαση.
4. Ο ανήθικος τρόπος ζωής των ενοικιαστών, καθώς και οι ζημιές από αυτούς σε περιουσιακά και μηχανολογικά δίκτυα των χώρων, μπορούν επίσης να χρησιμεύσουν ως βάση για έξωση. Ταυτόχρονα, αυτή η ενέργεια ισχύει και για καταστάσεις όπως πλημμύρες γειτόνων, ή ξέσπασμα πυρκαγιάς (για παράδειγμα, πέταγμα αποτσίγαρου στο μπαλκόνι ενός γείτονα).
5. Τέλος, πρόκειται για μετακόμιση χωρίς την άδεια του ιδιοκτήτη μη εξουσιοδοτημένων προσώπων ή υπενοικίαση ακινήτου, δηλαδή κέρδος.

Σε άλλες περιπτώσεις, η έξωση είναι πρακτικά αδύνατη.

Κατά τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης, τα μέρη θα είναι ένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο (οι ιδιοκτήτες των οικιστικών χώρων), από την άλλη πλευρά, μπορεί να υπάρχει και πολίτης ή εταιρεία που θέλει στέγαση.

Γενικά, αυτές οι έννομες σχέσεις χρησιμοποιούνται περισσότερο για εμπορικές εγκαταστάσεις, αλλά υπάρχουν περιπτώσεις όπου μια εταιρεία ή επιχείρηση διαθέτει χώρο διαβίωσης για τους υπαλλήλους της.

Η σύμβαση μίσθωσης προβλέπει πρόωρη καταγγελία χωρίς δικαστική παρέμβαση και αυτό προβλέπεται στην ίδια τη συμφωνία. Οι λόγοι μπορεί να είναι πολλοί παράγοντες, όπως η καθυστέρηση, η πληρωμή για ένα μήνα και άλλοι, αλλά πρέπει να αναφέρονται στη συμφωνία χωρίς αποτυχία.

Στην πραγματικότητα, οι συμφωνίες μίσθωσης και μίσθωσης είναι οι ίδιες, απλώς έχουν διαφορετικούς ενοικιαστές.

Τώρα μπορούμε να προχωρήσουμε στις κύριες διαφορές μεταξύ αυτών των συμφωνιών.
Η σύμβαση μπορεί να λυθεί μόνο μετά τη λήξη της περιόδου ισχύος της ή με δικαστική απόφαση.

Η σύμβαση μίσθωσης λύεται σε περίπτωση κακής εκπλήρωσης των υποχρεώσεων του διαδίκου και σε ακραίες περιπτώσεις με απόφαση του δικαστηρίου.

Μια σύμβαση εργασίας, σε αντίθεση με τη μίσθωση, δεν χρειάζεται να καταχωρηθεί σε ειδικό μητρώο.

Σύμφωνα με μια σύμβαση μίσθωσης, ο ενοικιαστής λαμβάνει περισσότερη νομική προστασία και στη μίσθωση, αυτός που μισθώνει το ακίνητο.

Είναι σημαντικό να γνωρίζουμε ότι ορισμένες διατάξεις της μίσθωσης μπορούν να εφαρμοστούν στο μισθωτήριο συμβόλαιο και αντίστροφα, εάν τα κεφάλαια του Αστικού Κώδικα, που δίνουν τις βασικές έννοιες αυτών των έννομων σχέσεων, δεν ρυθμίζουν ορισμένα αμφιλεγόμενα ζητήματα.

Ποιο συμβόλαιο είναι καλύτερο να χρησιμοποιήσετε

Όπως προαναφέρθηκε, εάν ο εργοδότης είναι πολίτης, και δεν έχει την ιδιότητα ατομικός επιχειρηματίαςπου σημαίνει ότι πρέπει να υπογράψετε σύμβαση εργασίας.

Εάν ένα άτομο και η οικογένειά του, οι συγγενείς του είναι αξιόπιστοι και το ίδιο το ακίνητο δεν πρόκειται να πουληθεί ή να αποξενωθεί με οποιονδήποτε άλλο τρόπο στο εγγύς μέλλον, τότε τέλεια επιλογήμακροχρόνια μίσθωση.

Εάν τα άτομα δεν είναι γνωστά, αλλά ο ιδιοκτήτης του ακινήτου μπορεί να λάβει καλύτερες προσφορές, τότε η ιδανική επιλογή είναι μια βραχυπρόθεσμη συμφωνία μίσθωσης.

Συνάπτεται για περίοδο μικρότερη του ενός έτους και μετά από αυτήν, εάν τα μέρη συμφωνήσουν για περαιτέρω χρήση, θα παραταθεί αυτόματα για την ίδια περίοδο.

Όπως προαναφέρθηκε, για την πρόσληψη, όσον αφορά την πρόωρη λύση της σύμβασης, ο εργοδότης είναι πιο προστατευμένος.

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η δυνατότητα χρήσης κατοικίας αποτελεί προτεραιότητα στη χώρα μας, επομένως τα άτομα που δεν την κατέχουν προστατεύονται από το κράτος σε όλα τα επίπεδα.

Αυτό επιβάλλεται και στην έννομη σχέση που προκαλεί η σύμβαση εργασίας.

Μιλώντας για το ενοίκιο, πρέπει να ειπωθεί ότι αυτές οι νομικές σχέσεις στοχεύουν στη ρύθμιση των δραστηριοτήτων φυσικών και νομικών προσώπων, επομένως ο πολίτης ιδιοκτήτης των χώρων προστατεύεται περισσότερο εδώ.

Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι οποιαδήποτε εταιρεία ή οργανισμός, εγκαταστάσεις, λαμβάνει κάποιο κέρδος, επομένως έχει πιο πλεονεκτική θέση.

Και, όπως ειπώθηκε, την προτεραιότητα της προστασίας των δικαιωμάτων ενός πολίτη που έχει στην κατοχή του οικιστική περιουσία, το κράτος θέτει ανώτερη από την μέριμνα για την ανάπτυξη των νομικών προσώπων, αφού πρέπει να φροντίζουν τον εαυτό τους.

Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι πολλοί ιδιοκτήτες κατοικιών που αντιμετώπισαν το πρόβλημα της ενοικίασής τους σε πολίτες προσπαθούν να αρνηθούν τέτοιες συμφωνίες και να προτείνουν να συνάψουν σύμβαση μίσθωσης.

Εφόσον ο ενοικιαστής και ο ιδιοκτήτης δεν τσακώνονται, τέτοιες έννομες σχέσεις υπάρχουν. Αλλά αν η υπόθεση πάει στο δικαστήριο, τότε είναι ο ιδιοκτήτης που βρίσκεται σε μειονεκτική θέση.

Το δικαστήριο, με απόφασή του, μπορεί να αναγνωρίσει τη συναφθείσα σύμβαση ως μακροχρόνια μίσθωση και ο ιδιοκτήτης δεν θα κάνει τίποτα για 5 χρόνια με τον ενοικιαστή του εάν τηρήσει όλους τους κανόνες διαμονής.

Είναι δυνατόν να μειωθεί το εύρος των δικαιωμάτων του μισθωτή στη σύμβαση;

Παρά το γεγονός ότι ο Αστικός Κώδικας της χώρας μας καθορίζει τις βασικές απαιτήσεις για τέτοιες συμβάσεις και, επιπλέον, αναφέρονται γενικά δικαιώματα και υποχρεώσεις, σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να επιτρέπεται μείωση των δικαιωμάτων του εργοδότη.

Πριν μιλήσετε για τέτοια κόλπα, πρέπει να καταλάβετε ποια δικαιώματα δεν μπορούν να μειωθούν:

• να συντομεύσει τη διάρκεια της απασχόλησης (εκτός από μια βραχυπρόθεσμη συμφωνία)·
• συνάψτε τη σύμβαση, η οποία μπορεί να συμβεί χωρίς δικαστική απόφαση·
• υποχρεώνοντας τον ενοικιαστή να κάνει πληρωμές, ο σκοπός των οποίων δεν αφορά το συμφωνηθέν ποσό για τη χρήση κατοικίας και κοινής ωφελείας.

Αυτά είναι τα θεμελιώδη δικαιώματα του εργοδότη, τα οποία δεν μπορούν να παραβιαστούν.

Μπορείτε να περιορίσετε τα δικαιώματα του ενοικιαστή σε τέτοιες περιπτώσεις:

• απαγόρευση συμβίωσης μαζί του από άτομα που δεν καθορίζονται στη σύμβαση, εκτός από τη βραχυπρόθεσμη άφιξη συγγενών (όχι περισσότερο από 5-10 ημέρες).
• μπορείτε να αυξήσετε τους λόγους προσφυγής στο δικαστήριο για καταγγελία της σύμβασης (για παράδειγμα, μη συμμόρφωση με την υγιεινή ή ανθυγιεινές συνθήκες αναπαραγωγής).

Σε άλλες περιπτώσεις δεν επιτρέπεται περιορισμός των δικαιωμάτων του ενοικιαστή.

Είναι σημαντικό να γνωρίζουμε ότι στην πράξη υπάρχει μια τυπική σύμβαση για την ενοικίαση οικιστικών χώρων, την οποία χρησιμοποιούν οι δημοτικές αρχές στο έργο τους.

Τέτοιες συμφωνίες χρησιμοποιούνται για τα διαμερίσματα που δεν έχουν ιδιωτικοποιηθεί και είναι σε μακροχρόνια μίσθωση. Με βάση αυτό, οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης μπορεί να το λάβει ως βάση της συμφωνίας του.

Τι καθορίζει το είδος της σύμβασης

Στη νομική πρακτική, τα κύρια σημεία κάθε σύμβασης είναι η κατεύθυνση των μερών στην έναρξη τυχόν δικαιωμάτων και υποχρεώσεων, το αντικείμενο, η τιμή και οι όροι της.

Εάν τα μέρη που το υπέγραψαν έχουν τη βούληση να κινήσουν νομικές συνέπειες για την ενοικίαση κατοικίας, και αυτό λένε οι όροι (περιεχόμενα) της συμφωνίας, τότε η επιγραφή στην αρχή «ενοίκιο» ερμηνεύεται ως ενοίκιο και αντίστροφα.

Αυτό είναι σημαντικό να το γνωρίζουμε, διότι εάν προκύψει οποιαδήποτε τριβή και η προσαγωγή της υπόθεσης στο δικαστήριο, θα οδηγήσει στο γεγονός ότι η απόφαση θα υποδείξει ότι η συμφωνία συγκάλυπτε τις πραγματικές προθέσεις των μερών.

Μετά από αυτό, θα έρθουν άμεσα οι νομικές συνέπειες που προβλέπονται από την πρόσληψη ή την ενοικίαση.

Ή η ενοικίαση ενός διαμερίσματος, παρά κάποιες ομοιότητες, φέρει μαζί της διαφορετικά δικαιώματα και υποχρεώσεις των μερών της συναλλαγής.

Με βάση αυτό, κατά τη σύναψη αυτών των συμφωνιών, πρέπει να γίνει κατανοητό ότι η πρόσληψη δεν συνάπτεται μεταξύ φυσικού και νομικού προσώπου, αλλά μίσθωση μεταξύ δύο πολιτών.

Μια λεπτομερής απομαγνητοφώνηση κάθε ρήτρας της συμφωνίας ενοικίασης διαμερίσματος βρίσκεται στο βίντεο:

Απάντηση

Πονητική ιστορία, έχω προσωπική εμπειρίαενοικίαση κατοικίας. Ο ένοικος έζησε τρία χρόνια. Κάθε χρόνο καταρτιζόταν σύμβαση εργασίας. Για δύο χρόνια όλα ήταν καλά, αλλά το τρίτο ξεκίνησαν, και αυτό είναι όλο. Προέκυψε το ερώτημα για έξωση, πληρωμένη και πάλι ταλαιπωρία. Δεν ήξερα ότι στο πλαίσιο μιας βραχυπρόθεσμης σύμβασης ήταν δυνατή η αγωγή για έξωση ήδη για ένα μήνα καθυστέρηση. Νόμιζα ότι χρειαζόμουν περισσότερα. Τώρα θα το λάβω υπόψιν μου, μπορεί να μου φανεί χρήσιμο.

Απάντηση

Δεν υπάρχει διαφορά μεταξύ μιας σύμβασης μίσθωσης και μιας σύμβασης μίσθωσης όταν πρόκειται για κατοικίες. Είναι απαραίτητο να συνάψετε όχι μια σύμβαση μίσθωσης, αλλά μια σύμβαση για την εμπορική ενοικίαση κατοικιών.

Απάντηση

Αμφιβάλλω ότι μπορεί να σε εκδιώξουν χωρίς δίκη. Το μισθωτήριο συμβόλαιό μου περιείχε έναν τέτοιο όρο. Όμως, μόλις υπήρξε σύγκρουση με τον ενοικιαστή, δεν ήταν χωρίς δίκη, αφού αρνήθηκε κατηγορηματικά να φύγει οικειοθελώς από το σπίτι μου.

Απάντηση

Από όσο ξέρω δεν υπάρχει μεγάλη διαφορά. Νοικιάστηκε κατοικία και πάντα υπέγραψε μίσθωση. Αν και τότε ένας γνωστός δικηγόρος είπε ότι ήταν απαραίτητο να συναφθεί μια εμπορική σύμβαση. Όσο για την έξωση, εξαρτάται φυσικά από ποιον νοικιάζεις. Προσωπικά δεν είχα κανένα πρόβλημα με τους ενοικιαστές.

Απάντηση

Νομίζω ότι στην περίπτωσή μου έκανα το σωστό και πήρα δικηγόρο στο προσωπικό της επιχείρησης. Ναί. Ήταν δύσκολο να προσλάβω άλλο άτομο, αλλά τώρα όλα τα συμβόλαιά μου είναι σε τάξη. Και εσύ?

Απάντηση

Παρά διάφορα προγράμματακρατική στήριξη στις οικογένειες στεγαστικό πρόβλημαπαραμένει το ίδιο και στη χώρα μας. Μια αρκετά μεγάλη ομάδα ανθρώπων δεν μπορεί να αντέξει οικονομικά να αποκτήσει κατοικία και να καταφύγει σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα. Επιπλέον, στην αναζήτηση καλύτερες συνθήκεςδουλειά και ζωή, οι Ρώσοι (και όχι μόνο οι Ρώσοι) μετακινούνται σε περισσότερα μεγάλες πόλειςκαι μεγαλουπόλεις, όπου οξύνεται και το θέμα της προσωρινής στέγασης.

Πώς να μην εξαπατηθείτε από τον ιδιοκτήτη ενός διαμερίσματος κατά την ενοικίαση κατοικίας, πώς να προστατευθείτε από πιθανές αξιώσεις του ιδιοκτήτη όταν ζείτε στην επικράτειά του και επίσης πώς να λάβετε υπόψη όλα τα συμφέροντά σας στο έπακρο; Ας το καταλάβουμε.

Μεταξύ των κατοίκων, οι έννοιες «σύμβαση μίσθωσης διαμερίσματος» και «σύμβαση ενοικίασης διαμερίσματος» έχουν πανομοιότυπες έννοιες. Ωστόσο, υπάρχουν διαφορές που σίγουρα θα πρέπει να ληφθούν υπόψη τόσο σε αυτόν που μεταβιβάζει το διαμέρισμα, όσο και σε αυτόν που μετακομίζει σε κατοικία κάποιου άλλου. Και οι δύο συμβάσεις είναι συμβάσεις εργασίας. Ως προς το αντικείμενο, είναι επίσης πανομοιότυπα - προβλέπονται οι προϋποθέσεις για τη μεταβίβαση οικιστικών χώρων έναντι αμοιβής για προσωρινή κατοχή και χρήση. Εδώ είναι οι διαφορές:

1) Τα μέρη της σύμβασης μίσθωσης αναφέρονται ως «ενοικιαστής» και «ιδιοκτήτης», τα μέρη στη σύμβαση μίσθωσης αναφέρονται ως «ενοικιαστής» και «ιδιοκτήτης» αντίστοιχα. Επιπλέον, ένα φυσικό πρόσωπο (πολίτης) μπορεί να λάβει ένα διαμέρισμα προς χρήση, τόσο βάσει σύμβασης μίσθωσης κατοικίας όσο και βάσει σύμβασης μίσθωσης, αλλά ένα νομικό πρόσωπο συνάπτει σύμβαση μίσθωσης. Ταυτόχρονα, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι ο οργανισμός έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιεί τη στέγαση που έλαβε για προσωρινή χρήση μόνο για τη διαμονή των πολιτών. Για παράδειγμα, νοικιάστε ένα διαμέρισμα για τους υπαλλήλους σας που αποστέλλονται σε επαγγελματικά ταξίδια ή χρησιμοποιήστε το για τη διαμονή των υπαλλήλων τους από άλλες πόλεις.

2) Επί του παρόντος, υπάρχει απαίτηση για κρατική εγγραφή συμβάσεων μίσθωσης ακινήτων που έχουν συναφθεί για περίοδο μεγαλύτερη του ενός έτους. Δηλαδή, κατά τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης διαμερίσματος για περίοδο μεγαλύτερη του ενός έτους, τα μέρη πρέπει να υποβάλουν αίτηση για κρατική εγγραφή της συμφωνίας στον φορέα που πραγματοποιεί κρατική εγγραφή δικαιωμάτων επί ακινήτων. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, δεν απαιτείται η εγγραφή μισθωτηρίου κατοικιών, ανεξαρτήτως διάρκειας. Έτσι, κατά τη σύναψη σύμβασης μίσθωσης κατοικίας, τα μέρη δεν επιβαρύνονται με πρόσθετα έξοδα, τα οποία θα είχαν κατά την καταχώρηση σύμβασης μίσθωσης, με τη μορφή κρατικού τέλους.

3) Ο καθορισμός της διάρκειας της σύμβασης μίσθωσης ανήκει εξ ολοκλήρου στα μέρη της σύμβασης μίσθωσης. Ο νόμος δεν προβλέπει ειδικούς όρους εδώ. Αλλά σε σχέση με τη σύμβαση μίσθωσης οικιστικών χώρων, ο νόμος προβλέπει περιορισμούς. Κατόπιν αιτήματος του ενοικιαστή, η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να καταγγελθεί ανά πάσα στιγμή. Για αυτό αρκεί μόνο η συγκατάθεση άλλων πολιτών που διαμένουν μόνιμα μαζί του και η έγγραφη προειδοποίηση του ιδιοκτήτη για τρεις μήνες. Παρέχεται περιορισμένος κατάλογος περιπτώσεων για καταγγελία σύμβασης μίσθωσης κατοικίας με πρωτοβουλία του ιδιοκτήτη και μπορούν να χρησιμοποιηθούν μόνο εάν η συμφωνία καταγγελθεί με τη σειρά.

Έτσι, βλέπουμε ότι για έναν ιδιώτη που θέλει να αγοράσει ένα διαμέρισμα για προσωρινή χρήση, είναι πιο κερδοφόρο να συνάψει σύμβαση για ενοικίαση κατοικίας.

Τώρα ας αποφασίσουμε για τη διαδικασία και τους όρους της σύμβασης για την ενοικίαση οικιστικών χώρων και τι ακριβώς πρέπει να προβλέπεται σε αυτήν για την προστασία των συμφερόντων του ενοικιαστή. Όσον αφορά τις συμβάσεις κοινωνικής μίσθωσης, όλα είναι απλούστερα - οι δήμοι συνήθως χρησιμοποιούν εγκεκριμένο έντυπο και σε αυτήν την περίπτωση, ο ενοικιαστής είναι απίθανο να μπορέσει να εισαγάγει τους όρους τους στη σύμβαση. Όταν όμως συνάπτεται σύμβαση εμπορικής μίσθωσης, δηλ. όταν ο ιδιοκτήτης είναι ιδιώτης - ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος, φυσικά, θα πρέπει να προσέξετε τους όρους του. Προσέξτε τους ακόλουθους όρους στη σύμβαση:

1) Στο αντικείμενο της σύμβασης, το διαμέρισμα που μεταβιβάζεται για χρήση πρέπει να περιγράφεται όσο το δυνατόν πληρέστερα, αναφέροντας τη διεύθυνση, τον όροφο, τη συνολική και την οικιστική περιοχή. Εάν το διαμέρισμα μεταβιβαστεί με το ακίνητο σε αυτό, τότε η σύμβαση πρέπει να καθορίζει έναν πλήρη κατάλογο του ακινήτου, την κατάστασή του κατά τη μεταβίβαση, τις υποχρεώσεις του ενοικιαστή για την ασφάλειά του και τη διαδικασία χρήσης του. Με αυτόν τον τρόπο, θα αποτρέψετε πιθανές αξιώσεις του ιδιοκτήτη για την κατάσταση και την ασφάλεια του ακινήτου που βρισκόταν στο διαμέρισμα τη στιγμή της μεταβίβασής του, καθώς και αξιώσεις για απώλεια ιδιοκτησίας από εσάς, κάτι που, ίσως, δεν ήταν εκεί καθόλου.

2) Η πιο ουσιαστική προϋπόθεση της σύμβασης είναι η πληρωμή για τη χρήση κατοικίας. Αυτή η ενότητα της σύμβασης θα πρέπει να αντικατοπτρίζει πλήρως το ποσό πληρωμής, τις περιόδους πληρωμής, το νόμισμα πληρωμής, τους όρους, την παρουσία ή την απουσία πληρωμών ασφάλειας, το δικαίωμα αλλαγής της αμοιβής και κατά τη διάρκεια της χρονικής περιόδου που μπορεί να αλλάξει η χρέωση. Σκεφτείτε και δώστε στη σύμβαση τη διαδικασία επιστροφής άλλων δαπανών που σχετίζονται με τη χρήση του διαμερίσματος - ποιος και με ποια σειρά θα πληρώσει για πρόσβαση στο Διαδίκτυο, καλωδιακή τηλεόραση, τηλεφωνία, ασφάλεια διαμερίσματος, προαιρετικός εξοπλισμόςκαι τα λοιπά. Με αυτόν τον τρόπο μπορείτε να αποτρέψετε τις διαφωνίες με τον ιδιοκτήτη στο μέλλον.

3) Πρέπει επίσης να προσδιορίζεται ο όρος της σύμβασης. Ωστόσο, θα πρέπει να θυμόμαστε ότι εάν τα μέρη "ξέχασαν" να αντικατοπτρίζουν αυτόν τον όρο στη σύμβαση, τότε η σύμβαση εργασίας ισχύει για πέντε χρόνια, μια τέτοια απαίτηση ορίζεται απευθείας στον Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας.

4) Οι δικηγόροι συμβουλεύουν να εγγραφούν στη σύμβαση εργασίας όλα τα άτομα που ζουν μαζί με τον εργοδότη. Αυτό θα σώσει τον ενοικιαστή από προβλήματα με την απόδειξη του δικαιώματος να ζει στο διαμέρισμα των μελών της οικογένειάς του και άλλων προσώπων. Και εάν για τους κατοίκους προβλέπονται παρόμοιες υποχρεώσεις βάσει της σύμβασης, όπως για τον ενοικιαστή, τότε οποιοσδήποτε από τους κατοίκους θα μπορεί να πληρώσει ενοίκιο στον ιδιοκτήτη, να επιλύσει άλλα ζητήματα που σχετίζονται με τη λειτουργία της κατοικίας και να απαιτήσει από τον ιδιοκτήτη να συμμορφωθεί με την όρους της σύμβασης.

5) Εάν μετακομίσετε σε ένα διαμέρισμα όπου μπορεί να προκύψει ανάγκη για επισκευές ανά πάσα στιγμή, όπου οι επικοινωνίες ή οι δομές στέγασης ενδέχεται να αποτύχουν κατά τη διάρκεια της ενοικίασης ενός διαμερίσματος, τότε σας συμβουλεύουμε να αναφέρετε στη σύμβαση με δαπάνη και με ποιες δυνάμεις θα γίνουν τρέχουσες επισκευές. Αν αγνοήσεις αυτή η συνθήκη, τότε σύμφωνα με το νόμο, η ανάγκη για τρέχουσες επισκευές θα πέσει στους ώμους του εργοδότη.

Και τελικά, κύρια συμβουλή- διαβάστε προσεκτικά τα έγγραφα που υπογράφετε, προσπαθήστε να κατανοήσετε τους όρους που περιέχονται στη σύμβαση, επειδή προβλέπουν τα δικαιώματα, τις υποχρεώσεις και τις ευθύνες σας. Σε περίπτωση αμφιβολιών ή δυσκολιών κατά τη σύναψη σύμβασης ενοικίασης ή μίσθωσης - εκ των προτέρων για να αποφύγετε προβλήματα και περιττά έξοδα στο μέλλον.