Preventivo per le principali scelte progettuali. Spiegazioni per le stime

La pratica dimostra che molto spesso un investitore, soprattutto un principiante, quando pensa a un progetto, ha una cattiva idea di quali spese possa comportare. Qualsiasi attività commerciale richiede un calcolo preliminare di tutti i costi, altrimenti il ​​\u200b\u200bcliente potrebbe trovarsi di fronte al fatto di non avere abbastanza soldi per completare il lavoro. E questa è la risposta alla domanda più frequente: a cosa serve il preventivo?

Innanzitutto, definiamo il concetto. Stima, cos'è, quando e perché viene compilato. Il preventivo è un documento finanziario che consente di determinare, con notevole accuratezza e dettaglio, il costo di esecuzione di determinati lavori. I calcoli vengono effettuati in fase di pianificazione, dopodiché vengono tutti redatti in un documento ufficiale e trasferiti al cliente.

Il preventivo viene effettuato in varie forme attività umana dove vi è la necessità di una stima preliminare dei costi. Tuttavia, il concetto di documentazione di stima ha il ruolo più importante nella costruzione, dove sono coinvolte grandi quantità di denaro e l'implementazione dei processi richiede a lungo(mesi e anni). Può trattarsi di un insieme standardizzato di documenti o di un costo delle risorse o dei costi per unità di materiale (pezzo, metro lineare, chilogrammo). In combinazione con la documentazione del progetto e l'accordo dell'appaltatore, è l'elemento più importante per l'inizio della costruzione.

Uno dei partecipanti al progetto di investimento può preparare preventivi:

• Il progettista, che ha un rapporto contrattuale con il cliente. Di solito, in tali casi, viene utilizzato il metodo di calcolo delle risorse;
• Il cliente, che determina il costo preliminare nella fase di preparazione di uno studio di fattibilità (studio di fattibilità);
• Un appaltatore generale che determina il costo di costruzione tramite gara d'appalto.

È importante che questo documento finanziario responsabile sia preparato da un'organizzazione professionale con esperienza in tali attività e con una buona reputazione. Un approccio non professionale al business può causare una sottostima o sopravvalutazione del costo di costruzione stimato, che è ugualmente non redditizio per l'investitore, poiché comporta costi aggiuntivi. Il lavoro di preparazione della documentazione finanziaria è solitamente stimato in una certa percentuale del costo totale del progetto.

Molto spesso, le stime vengono effettuate da organizzazioni di costruzioni che eseguiranno lavori e acquisteranno materiali da costruzione per loro. È importante che il cliente partecipi a tutte le fasi della preparazione della documentazione, controlli i dati inseriti in essa dai tipi di lavoro, il loro costo, i prezzi dei materiali e ne chieda la correzione. L'utilizzo di moderni programmi informatici specializzati velocizza il calcolo, quindi le organizzazioni possono offrire al cliente una scelta di "prezzo - qualità" diverse opzioni per i preventivi, tenendo conto delle diverse tecnologie costruttive e dei materiali utilizzati. Dopo aver scelto l'opzione migliore, il cliente la approva, dopodiché le modifiche al documento possono essere apportate solo con il suo consenso.

I calcoli nella preparazione del piano finanziario vengono effettuati sulla base di norme, prezzi e tassi stimati, che vengono combinati in raccolte tematiche, che sono la giustificazione ufficiale per la preparazione delle stime di costruzione. Tutti possono essere classificati a seconda dei soggetti che li hanno sviluppati:

• Stato federale). Questi sono libri di riferimento GSN (State Estimated Norms), GESN (State Elemental Estimated Norms), FER (Federal Unit Rates). Sono approvati dal Gosstroy della Federazione Russa, possono essere utilizzati in qualsiasi settore e sono necessari per riparazioni o costruzioni eseguite a spese del bilancio statale.
• Industriale e di settore (POSN). Sono utilizzati nell'edilizia in determinati settori, ad esempio energia o ferrovie.
• Territoriale (TER). Approvato dalle autorità locali e utilizzato per la costruzione nella rispettiva area, incl. attraverso i budget locali.
• Individuale e aziendale. Sono sviluppati per singole aziende o organizzazioni, tenendo conto delle specificità dei loro lavori di costruzione e installazione, solitamente basati su tariffe e standard federali, industriali o territoriali.

Tutte le suddette raccolte di prezzi e standard nel complesso formano un unico sistema di razionamento e prezzi stimati nelle costruzioni, utilizzato in tutta la Federazione Russa. Le informazioni contenute nelle directory vengono aggiornate periodicamente tenendo conto dei processi inflazionistici e dello sviluppo della tecnologia di costruzione.

Classificazione delle stime

Spesso, la determinazione preliminare del costo di un grande progetto di costruzione è molto difficile e persino impossibile a causa dei prezzi in continua evoluzione delle risorse di manodopera, dell'energia, dei materiali da costruzione, delle attrezzature e degli strumenti. In tali casi, gli stimatori seguono il principio "dal più piccolo al più grande", utilizzando vari tipi di stime:

• Locale sono preparati per un particolare tipo di lavoro, in base allo scopo del lavoro, alla quantità e alla gamma di attrezzature, agli attuali standard stimati, alle tariffe di mercato e ai prezzi. Ad esempio, lavori idraulici interni, paesaggistica o installazione di un sistema di allarme. Il costo stabilito dalla stima locale include i costi diretti, il profitto stimato e le spese generali.
• Oggetto. Sono formati al livello di prezzo corrente o di base per un oggetto specifico riassumendo diverse stime locali e raggruppando i dati nelle sezioni "Attrezzature", "Lavori di installazione", "Lavori di costruzione", "Altri costi". Sono inclusi anche i fondi previsti per coprire i cosiddetti costi limitati (strutture temporanee, aumento dei costi dei processi in inverno).
• Preventivo di calcolo sommario. Mostra il limite di fondi richiesto per completamento completo dell'oggetto previsto dal progetto, per esso è aperto il finanziamento dei lavori di costruzione. Il calcolo riepilogativo include tutte le stime e i calcoli dell'oggetto per determinati tipi di spese. È formato per la costruzione nel suo complesso, indipendentemente dal numero di appaltatori, in base all'attuale livello dei prezzi. In questo caso, i fondi vengono distribuiti ai singoli capitoli a seconda dell'oggetto specifico. Nella compilazione di un preventivo riepilogativo, l'istruzione prevede una nota esplicativa con una descrizione testuale dei principali parametri costruttivi.

Nel determinare il costo del lavoro, molto dipende dalle informazioni fornite dalle parti dell'accordo per la preparazione dei documenti. Ci sono diversi tipi di stime qui:

• Concettuale. Preparato in fase di elaborazione dello studio di fattibilità della proposta di investimento. Si basa sulla capacità dell'oggetto o sul costo di un'unità di beni di consumo. Precisione dal 17 al 20%.
• Investitore. Viene sviluppato nella fase preliminare del progetto come base per il prezzo di partenza durante l'asta. In questo caso vengono utilizzati un piano generale, uno schizzo, un layout di una struttura, un calcolo ingrandito in base alle specifiche dell'attrezzatura e allo scopo del lavoro. Precisione dal 10 al 13%.
• Stima dell'appaltatore. Viene compilato sulla base della documentazione di gara in preparazione alla conclusione di un accordo. Durante la preparazione, l'appaltatore utilizza FER e TER ed esperienza nella costruzione di strutture simili in precedenza. Ci sono già perdite inflazionistiche, profitti dell'organizzazione e spese dei subappaltatori. Precisione dal 5 al 7%.
• Stima del progettista. Viene utilizzata una documentazione più completa (progetto, schemi e disegni di lavoro, prezzi unitari, norme elementari, prezzi medi del settore), che aumenta l'accuratezza dei calcoli fino al 2-5%.
• Esecutivo. Viene calcolato in base ai costi effettivi dell'appaltatore nella fase finale della costruzione, pertanto vengono presi in considerazione tutti i costi aggiuntivi sostenuti dal cliente e dall'appaltatore. Secondo questo documento finanziario, viene calcolato il valore contabile finale dell'oggetto eretto.

Il preventivo può assumere la forma di una tabella, le cui colonne indicano i tipi di lavoro, il loro volume, quantità, prezzo e costo dei materiali da costruzione, nonché ulteriori processi e risorse. In un'altra opzione, è possibile utilizzare sezioni come costi diretti (funzionamento di attrezzature, salari, acquisto di materiali da costruzione), costi generali (detrazioni ai fondi, viaggi di lavoro, protezione del lavoro) e profitto stimato

Per confermare la correttezza dei calcoli finanziari effettuati, identificare inesattezze e apportare le modifiche necessarie, il cliente ha il diritto di contattare esperti indipendenti. I loro servizi in genere costano tra lo 0,3 e lo 0,5% del costo totale di costruzione.

Come stilare un budget

Durante la costruzione di qualsiasi struttura, viene inizialmente redatta la documentazione di progettazione e stima. Lo scopo principale della stima è determinare chiaramente il costo totale di costruzione, tenendo conto dei possibili cambiamenti nel mercato dei materiali da costruzione, delle attrezzature, ecc.. I calcoli stimati vengono eseguiti sulla base di approcci diversi - in termini di tempo S x costi, indici base dei prezzi, spesa per risorse. Descrizione di questi approcci, nonché esempio finito il budget può essere trovato nell'articolo.

Determina lo scopo della creazione

Il preventivo è un documento finanziario contenente un piano dettagliato dei costi per la costruzione di un oggetto immobiliare. Per comodità, questi costi sono divisi in diverse sezioni e di seguito è riportato l'importo totale dei costi ai prezzi correnti o previsti.

Il budget prevede il raggiungimento di diversi obiettivi contemporaneamente:

1. Determinazione del costo stimato - i.e. importo totale della costruzione.
2. Determinazione dei costi per determinati tipi di lavori di costruzione in tutte le fasi.
3. Relazione sulla spesa di fondi al cliente, rappresentanti di agenzie governative, investitori e altre parti interessate.
4. Possibilità di regolare i valori in base alla situazione in evoluzione nei diversi mercati delle costruzioni.

Un preventivo redatto professionalmente è garanzia di un'efficiente spesa di fondi, un processo di costruzione ininterrotto e una distribuzione competente delle risorse finanziarie. Pertanto, per redigere la documentazione di stima, è necessario scegliere un determinato approccio (metodologia), quindi eseguire calcoli e verificarne la correttezza.

Metodi di budget

Esistono vari metodi di budgeting, che differiscono nell'approccio alla determinazione dei costi di costruzione.

analogico

Questo metodo viene utilizzato in pratica solo nei casi in cui lo stimatore dispone inizialmente di informazioni con i prezzi di oggetti che sono già stati costruiti o progettati in precedenza. Il metodo è chiamato analogico perché entrambi gli oggetti da valutare devono essere simili, ad esempio 2 edifici residenziali realizzati con materiali simili. Allo stesso tempo, non è necessario che siano identici: la condizione principale è lo stesso costo in termini di unità di misura (metro lineare, metro quadrato, ecc.).

basato sul tempo

Questo approccio comporta la definizione del valore basata sulla misurazione di un'unità di tempo di lavoro. La tecnica è di uso limitato, in quanto viene solitamente utilizzata solo nella valutazione di volumi minori di lavori di costruzione. Potrebbe trattarsi di una riparazione, un contratto domestico, ecc. Per quanto riguarda la costruzione di grandi progetti di costruzione, vengono spesso utilizzati altri approcci.

Base-Indice

Si basa sull'utilizzo di database con indici attuali e predittivi. In questo caso, il costo è spesso determinato a livello base, da cui deriva il nome del metodo. È anche determinato al livello attuale nei valori del periodo precedente.

Per determinare i prezzi correnti, i valori base per ogni elemento vengono moltiplicati per l'indice, scegliendo un valore per:

• settore specifico;
• per regione;
• in vista di lavori ecc.

risorsa

Il costo totale dell'oggetto è determinato sulla base dei prezzi correnti (o previsti tenendo conto dell'inflazione e di altri possibili rischi) per le risorse e le tariffe. Il calcolo si basa sul costo delle risorse, quindi questo approccio in pratica è il più ottimale sia per il cliente che per lo sviluppatore stesso. La misurazione naturale dei costi consente di valutare adeguatamente i costi per diverse voci di budget. Pertanto, questo metodo può essere utilizzato per qualsiasi fase dello sviluppo della documentazione di stima.

Tuttavia, lo svantaggio di questo approccio è l'elevata complessità e il tempo necessario per eseguire i calcoli. Inoltre, il calcolo viene eseguito secondo formule piuttosto complesse, il che causa ulteriori difficoltà e aumenta il rischio di errori o imprecisioni. Un altro svantaggio è che è difficile per il cliente tenere traccia delle dinamiche dei prezzi a livello regionale. Pertanto, non può controllare completamente l'erogazione dei fondi da parte dell'appaltatore.

Indice delle risorse

Questo approccio combina l'approccio delle risorse, così come l'uso di un sistema di indici per la determinazione dei costi. Il vantaggio della tecnica è in calcoli abbastanza adeguati grazie all'uso di database che vengono aggiornati mensilmente. Le informazioni sono prese dai singoli centri tariffari. Alcuni esperti consigliano di utilizzare questo metodo non per tutte le risorse in generale, ma solo per materiali rappresentativi, nonché per le macchine principali. Come per altri calcoli, possono essere effettuati utilizzando indici regionali.

Standard stimati ingranditi

In questo caso, questa definizione di costo viene utilizzata dal consolidamento degli standard stimati. Sono espressi in diverse unità di misura:

• interesse;
• metri lineari;
• metri quadrati, ecc.

Molto spesso, gli standard ampliati vengono utilizzati in 2 fasi per creare la documentazione:

1. Primi stadi di progettazione.
2. Sviluppo della documentazione utilizzando UR, PRZS, ecc.

Compenso di base

L'essenza dell'approccio è che gli stimatori riassumono il prezzo dei costi e dei lavori di costruzione, che sono determinati a livello di base. Quindi i dati ottenuti vengono specificati durante la stesura del progetto e l'esecuzione dei lavori di costruzione, 1 primavera variazioni reali di prezzi e tariffe. Se c'è una differenza, il cliente compensa i costi al loro verificarsi. I costi più comuni includono:

• spese eccessive per i materiali;
• costi aggiuntivi associati a bassa produttività del lavoro;
• perdita di tempo dovuta a circostanze impreviste;
• aumento della stima in relazione al pagamento per i servizi di intermediari, ecc.

Struttura e campione del rapporto di stima

L'obiettivo finale dei calcoli è compilare un rapporto di stima consolidato, che includerà i totali per 12 sezioni:

1. Preparazione del cantiere.
2. I principali oggetti di costruzione.
3. Strutture di utilità e di servizio.
4. Strutture energetiche.
5. Oggetti dell'economia dei trasporti e della comunicazione.
6. Reti e strutture esterne per l'approvvigionamento idrico, fognario, termico e del gas.
7. Paesaggistica e paesaggistica.
8. Edifici e strutture temporanee.
9. Altri lavori e spese.
10. Manutenzione della direzione (supervisione tecnica) dell'impresa (istituzione) in costruzione.
11. Formazione del personale operativo.
12. Progettazione e rilievo lavori, direzione architettonica.

Il documento finito ha questo aspetto. La parte principale è presentata sotto forma di una tabella con i numeri delle stime per ciascuna di queste sezioni. Nella tabella sono inoltre riportati i nomi delle opere, il loro costo stimato per tipologia e il costo totale. Quando si specificano i numeri delle stime, sono richiesti i riferimenti ai documenti normativi pertinenti (lettere del Ministero delle costruzioni della Federazione Russa, contratti, ecc.).

Un esempio già pronto di un rapporto di stima riassuntiva, che può essere utilizzato come guida durante lo sviluppo della documentazione, si presenta così.

Un esempio di compilazione di un rapporto di stima

Il numero e le caratteristiche della progettazione dei rapporti di stima dipendono direttamente dall'oggetto di costruzione / installazione / miglioramento, ecc. Considera le istruzioni per compilare un rapporto utilizzando un esempio specifico. Amministrazione distretto municipale prevede di realizzare paesaggistica e paesaggistica. Per fare ciò, stipula un contratto con un'azienda selezionata. Tutti i lavori devono essere eseguiti in stretta conformità con la documentazione di stima precedentemente redatta. Il lavoro si svolge in più fasi.

Fase 1. Elaborazione di una dichiarazione sui tipi di lavoro

Prima di tutto, l'appaltatore deve determinare i tipi specifici di lavoro pianificato e determinarne gli indicatori:

• unità di misura (pezzi, metri quadri o cubi, ecc.);
• la quantità di lavoro (ad esempio, è necessario piantare 1500 m 2 del territorio);
• attrezzature necessarie per svolgere questi compiti (bulldozer, pompe per bitume, autocarri con cassone ribaltabile, finitrici per asfalto e molti altri); quando si eseguono lavori senza l'uso di attrezzature, viene apposto il segno corrispondente "manualmente".

Il risultato di questa fase dovrebbe essere una dichiarazione già pronta dei tipi di lavoro pianificati. Sulla base di ciò, gli estimatori calcolano tutti i costi per materiali / lavoro, orario di lavoro e stipendi dei dipendenti. La dichiarazione è firmata per ogni tipo di lavoro, ad esempio nel nostro esempio sarà piantare alberi, abbellire il prato e molto altro.

Fase 2. Redazione di una dichiarazione del calcolo dei costi del materiale

Per ogni tipo di attività pianificata viene redatto un rendiconto con la definizione dei costi del materiale. Il documento è redatto anche sotto forma di tabella in cui sono indicate le seguenti colonne:

1. Tipo di materiale raggruppato per attività. Ad esempio, per un prato, i materiali saranno terreno fertile e semi di erba per la semina.
2. Unità di misura per consumo: può anche essere un metro quadrato o cubo, la quantità di materiale, nonché il suo costo unitario.
3. Quindi indicano il costo totale in rubli e danno il costo finale per ogni tipo di oggetto (prati, alberi, vialetti, ecc.) indicando il prezzo totale per tutti i lavori.

Fase 3. Stesura di un foglio paga per i dipendenti

Inoltre, gli estimatori devono redigere una dichiarazione con i calcoli delle buste paga.
I calcoli sono forniti sotto forma di una tabella con le seguenti colonne:

1. Il nome del tipo di lavoro (ad esempio, sistemare un prato o piantare alberi).
2. Il volume totale indicato nelle unità di misura precedentemente fornite (ad esempio, 1500 m 2 di prato).
3. La percentuale di tempo che si prevede di dedicare a questo tipo di attività (ora).
4. L'aliquota tariffaria è di rubli all'ora.
5. Supplementi soggetti a disponibilità.
6. Il costo totale è il fondo buste paga (in rubli).

Fase 4. Elaborazione di dichiarazioni per il calcolo dell'ora della macchina

Gli estimatori devono anche calcolare i dati sui costi associati al funzionamento di ciascun tipo di apparecchiatura. Per questo, di solito vengono compilati 2 rapporti. La prima indica i dati di input che servono a giustificare il calcolo dell'ora macchina (per ogni attrezzatura). Ad esempio, per un bulldozer sarebbe:

• valore contabile;
• salario;
• costo di 1 litro di carburante;
• tasso di consumo di carburante;
• costo di 1 litro di lubrificante, ecc.

Sulla base di ciò, viene calcolato ogni indicatore associato al costo di gestione di un bulldozer (ammortamento, salari, carburante, materiali, noleggio garage, ecc.). Di conseguenza, viene compilato un secondo rapporto (dichiarazione), in cui descrivono:

• indice;
• unità di misura (rublo, mese, ora, litro, ecc.);
• il costo totale in rubli.

Fase 5. Stime locali

Infine, lo stimatore elabora anche alcune stime locali. Sono dichiarazioni con elenchi di lavori, materiali per ogni oggetto (prato, strade, alberi, ecc.). La tabella utilizza le seguenti colonne:

1. Nome del tipo di spesa (pagamento stipendi, IVA, spese generali, ecc.).
2. Importo totale.
3. Nota se necessario.

Pertanto, la preparazione di un rapporto di stima consolidato è sempre un processo in più fasi e piuttosto laborioso. La velocità di compilazione della documentazione dipende direttamente dalla complessità dell'oggetto, quindi di solito la preparazione dei preventivi è pianificata in anticipo.

Stima del progetto se hai bisogno stima del progetto Perché pagare per il calcolo di questo documento? Prima nessuno avrebbe posto domande del genere, perché il preventivo faceva parte della documentazione del progetto, nessuno pensava alla necessità di un documento così importante. Deve, significa deve. Chi osa aprire un'attività in proprio senza calcolare attentamente tutti i costi e i rischi. Allo stesso modo, nessuno prende in mano una pala per scavare una fondazione senza un documento finanziario di base - stime di progetto.

Stima del progetto: dati ricavati dal documento

L'importanza della documentazione di preventivo può essere supportata dai dati che il cliente riceve dal preventivo:

1. Scopo principale stime di progetto- ottenere informazioni sul costo dell'intera costruzione. Innanzitutto, questo include il prezzo dei principali materiali da costruzione inclusi nel progetto. Viene aggiunto il costo dei materiali ausiliari. L'elenco è compilato sulla base di calcoli ampliati, le cui regole per l'attuazione sono determinate dalla metodologia per la compilazione della documentazione di stima.
2. La documentazione stimata include l'importo dei costi per l'attuazione di tutte le fasi di costruzione. La professionalità del valutatore si manifesta nella capacità di prevedere tutte le operazioni e sceglierle correttamente dall'elenco proposto. Questi dati incidono direttamente sul costo finale del progetto.
3. Dalla documentazione di preventivo si ricavano informazioni sul numero di specialisti necessari per realizzare la costruzione e sul livello professionale della loro formazione.
4. Il calcolo sommato fornisce informazioni sul tempo necessario per costruire sia l'intera casa che l'implementazione di ogni fase.

I dati forniti sono inclusi in stima del progetto e consentire non solo di fornire un budget per la costruzione. Dopo aver ricevuto la documentazione del preventivo, tutto nascosto informazioni finanziarie per la costruzione:

• Quando assumi un imprenditore edile, non puoi indovinare l'importo che sarà richiesto per pagare i loro servizi, è già stato calcolato.
• Analizzando tutte le voci di costo, è facile determinare i modi per ridurle, trovare opportunità per ridurre la costruzione senza compromettere la qualità. I modi per ridurre i costi e ridurre i tempi di costruzione sono visibili.
• Tutti i costi di trasporto assegnati in una sezione del documento forniscono informazioni sulla necessità di stanziare un budget per il trasporto richiesto da pagare, compresa la rimozione dei rifiuti di costruzione.

Stima del progetto: il documento può essere attendibile?

Avendo ricevuto così tante informazioni voluminose, è tempo che uno scettico si indigni, quanto sono affidabili i dati stimati e la stima del progetto stessa è affidabile?

Ogni paese ha il proprio approccio al bilancio. L'importanza del documento difficilmente può essere sopravvalutata, viene utilizzata per gli accordi tra organizzazioni, determina la correttezza dell'investimento dei fondi e l'uso razionale del budget. Stima del progetto ti consente di scegliere il più redditizio tra diverse organizzazioni che richiedono la costruzione. Con il suo aiuto, puoi analizzare le voci di costo e valutare i modi per ottenere risparmi.

Nello spazio post-sovietico, la documentazione di stima viene calcolata sulla base della metodologia dei calcoli integrati, che si basano sull'esperienza di più di una generazione di costruttori e riflettono il più possibile la realtà. Tutto ciò che è impossibile prevedere nel nostro tempo in continua evoluzione è assegnato all'articolo delle spese impreviste, la cui quota è determinata in percentuale.

Cosa significa l'acronimo PSD? La sua decodifica è incomprensibile per le persone lontane dalla costruzione. Nel nostro articolo parleremo di progettazione e documentazione di preventivo, analizzeremo il significato di questo concetto e la composizione dei documenti ivi inclusi. Questo argomento interesserà coloro che stanno pianificando la costruzione di alloggi individuali o sono semplicemente interessati ai temi della costruzione.

Che cos'è PSD. Decrittazione

Qualsiasi costruzione richiede molta carta per scopi industriali. Sotto (questa è la decodifica della documentazione di progettazione e stima) si intende l'elenco di quei documenti che sono stabiliti nell'ordine normativo per garantire l'attuazione del progetto e la divulgazione della sua essenza.

Tutto è costituito da materiali che hanno una forma testuale o esistono sotto forma di diagrammi (disegni). Il suo compito è determinare tutti i tipi di soluzioni - architettoniche, funzionali-tecnologiche, costruttive, ingegneristiche - al fine di garantire il processo di costruzione (ricostruzione) di oggetti o loro parti, nonché per eseguire importanti riparazioni.

Questa definizione è contenuta nelle disposizioni del codice urbanistico (CC) della Federazione Russa. Durante tutto il ciclo di vita di una struttura in costruzione o in riparazione, la documentazione di progettazione e stima è il momento più importante che un'organizzazione di costruzioni deve affrontare. L'inizio di qualsiasi processo di costruzione, ricostruzione o riparazione è lo sviluppo, il coordinamento e l'esame della documentazione di progettazione e stima.

Quando è obbligatorio e quando no?

La sua presenza è assolutamente necessaria in caso di costruzione, ricostruzione o riparazione. L'eccezione include gli oggetti IZHS (edifici residenziali, separati, con non più di tre piani, il cui scopo è la residenza di una famiglia). In questo caso non è richiesto per legge redigere una documentazione progettuale e di stima, ma su iniziativa del committente può essere predisposta.

Per riferimento: secondo la definizione del codice civile della Federazione Russa, gli edifici (strutture), nonché le strutture in fase di costruzione in corso, sono considerati oggetti di costruzione capitale, esclusi edifici temporanei, chioschi, capannoni, ecc.

Cosa è incluso in questi concetti

Gli edifici includono sistemi di edifici che hanno volume, costituiti da parti fuori terra e (o) interrate, che includono locali, reti e sistemi di ingegneria. Il loro scopo è la residenza e le attività delle persone, il luogo di produzione, lo stoccaggio dei prodotti o il mantenimento degli animali.

Costruzione: un sistema di tipo volumetrico, planare o lineare. Può essere costituito anche da parti interrate, fuori terra e interrate. Consiste in strutture edilizie portanti e di contenimento progettate per eseguire processi produttivi diverso tipo, deposito di merci o prodotti e soggiorno temporaneo.

COME concetto generale per edifici e strutture viene utilizzato un termine come struttura. A volte porta importanza secondaria. Si tratta di annessi situati principalmente in cottage estivi o destinati alla custodia di animali domestici o per scopi ausiliari.

Documentazione progettuale ed estimativa per la costruzione: quadro normativo

Il contratto (in altre parole il contratto di lavoro) è quell'importante documento che regola il rapporto tra committente e appaltatore (organizzazione di cantiere). Determina l'ambito di lavoro richiesto e le condizioni per la loro produzione, compreso il costo della documentazione di progettazione e stima. Nel contratto (le sue appendici) è solitamente presente un collegamento all'elenco della documentazione di progetto disponibile per questo oggetto. Definisce inoltre la responsabilità per il mancato rispetto delle condizioni.

Anche in assenza di tali riferimenti, l'appaltatore deve comprendere chiaramente che è legalmente obbligato a rispettare qualsiasi decisione progettuale durante la costruzione. L'articolo 743 del codice civile gli impone inequivocabilmente di attenersi rigorosamente alla documentazione tecnica che determina il contenuto e l'entità del lavoro, nonché altri requisiti, comprese le stime per le riparazioni o la costruzione.

Se non ci sono altre indicazioni nel contratto, si presume che verranno eseguiti assolutamente tutti i lavori specificati e le stime. Secondo la legge, l'appaltatore è responsabile per le deviazioni dai requisiti previsti nella documentazione di progettazione e stima. Se durante la costruzione vengono rilevati ulteriori lavori non contabilizzati, la necessità della loro attuazione viene negoziata separatamente con la preparazione della documentazione di stima appropriata.

La deviazione dai parametri dell'oggetto di costruzione o riparazione specificati nella documentazione di progetto è consentita solo sulla base di una nuova versione approvata con modifiche apportate nell'ordine corretto (articolo 52 del codice urbanistico).

Composizione della PSD - decodifica dell'elenco obbligatorio

I requisiti per ciò che dovrebbe essere contenuto in ciascuna sezione della documentazione di progettazione e stima sono determinati a livello legislativo. Anche questo è regolato dal Codice Urbanistico. Tutte le principali attività (costruzione, ricostruzione, lavori di riparazione) devono essere accompagnate da un tipo e un numero di documenti tecnici rigorosamente standardizzati, il cui elenco è determinato dal decreto del governo della Federazione Russa n. 87, adottato nel febbraio 2008.

Inoltre, queste informazioni contengono.Il suddetto regolamento si applica sia agli impianti industriali che non industriali e si applica anche agli impianti lineari (oleodotti, ferrovie e strade, linee elettriche, ecc.)

La suddetta disposizione suddivide tutta la documentazione progettuale ed estimativa in progettazione ed esecuzione. Non significa fasi di progettazione separate, ma vari tipi di documenti tecnici. Secondo gli standard accettati, la progettazione viene eseguita in una o due fasi. Il significato della seconda opzione sta nella preparazione graduale dei documenti necessari per la costruzione.

Quali sono queste fasi

La prima fase consiste nella scelta del tipo di oggetto, elaborandone le decisioni principali, sia architettoniche e progettuali, sia costruttive. Inoltre, vengono selezionati il ​​\u200b\u200bmetodo di costruzione e gli schemi schematici di tutti i principali processi tecnologici, vengono elaborate decisioni relative alle attrezzature ingegneristiche, viene eseguita una stima sommaria e vengono risolte le principali questioni relative all'organizzazione della produzione edilizia.

Dopo lo sviluppo, la documentazione viene inviata alla perizia statale con una valutazione complessiva e i commenti necessari. Quindi il progettista elimina le carenze identificate e sottopone il progetto all'esame o all'approvazione del cliente (investitore).

La seconda fase di progettazione consiste nello sviluppo della documentazione di lavoro (RD). È qui che le decisioni prese in precedenza vengono chiarite e dettagliate. Vengono redatti tutti i disegni esecutivi necessari, i preventivi di natura locale e altri documenti necessari per la produzione diretta.

Quale metodo è migliore

La documentazione di lavoro (RD) si riferisce direttamente ai disegni, nonché al materiale testuale, il cui utilizzo è previsto nelle condizioni del cantiere. Di norma, la documentazione sviluppata nella prima fase non viene trasferita all'esecutore testamentario diretto.

Il vantaggio della progettazione in due fasi risiede nei costi minimi in caso di necessità di rielaborare la documentazione di progettazione (se la soluzione complessiva si è rivelata infruttuosa). Attualmente, questo metodo di progettazione è il principale.

Al contrario, nel caso di progettazione in una fase, è consuetudine preparare immediatamente l'intero volume della documentazione di progettazione e stima. Contiene tutte le domande, sia generali che specifiche. Questa opzione è conveniente nel caso di una piccola quantità di lavoro di progettazione, per oggetti semplici o come progetto standard per un uso massiccio e ripetuto.

Il ruolo della documentazione di lavoro

Il compito della documentazione di lavoro come parte della documentazione di progettazione e stima è fornire le soluzioni tecniche, architettoniche e tecnologiche sviluppate nel processo di costruzione. La sequenza di sviluppo non è strettamente regolamentata dal Regolamento. Cioè, è possibile eseguirlo contemporaneamente alla preparazione dell'intera documentazione di progettazione e stima, oppure successivamente.

La composizione, il volume e il contenuto sono determinati dal cliente (sviluppatore), a seconda del grado di dettaglio di cui ha bisogno. Una serie completa di documentazione di progettazione e stima per riparazioni o costruzioni importanti è costituita da documentazione di progettazione e di lavoro che si completano a vicenda. Considera cosa è incluso in ciascuno di essi.

Sezioni principali della documentazione di progetto

Consiste in una nota esplicativa, un progetto di organizzazione della costruzione, misure antincendio, stime per riparazioni o costruzione e altre sezioni principali dell'organizzazione del processo di costruzione. Come parte del DD - disegni necessari per lavorare con documenti e specifiche. Sulla base di esso, vengono implementate le decisioni progettuali adottate.

Il suddetto regolamento stabilisce la composizione obbligatoria della documentazione di progettazione e stima sotto forma di 12 sezioni: una nota esplicativa, uno schema di pianificazione del terreno, soluzioni architettoniche, nonché pianificazione strutturale e spaziale, informazioni sulle attrezzature di ingegneria e reti di ingegneria con un elenco delle misure pertinenti e delle soluzioni necessarie per l'approvvigionamento energetico, l'approvvigionamento idrico e fognario, le reti di riscaldamento, il riscaldamento, la ventilazione con aria condizionata, nonché le reti di comunicazione, i sistemi di approvvigionamento del gas e una sottosezione relativa alle soluzioni tecnologiche.

Le restanti sezioni della documentazione di progetto riguardano il contenuto del progetto di organizzazione della costruzione (demolizione, smantellamento), l'elenco delle misure di conservazione ambiente e misure di prevenzione incendi. Di seguito forniamo un progetto di esempio e una documentazione di stima: un accordo per lo sviluppo della documentazione (1 foglio).

Sezioni minori

Ulteriori commi prevedono misure per garantire l'accesso ai disabili e il rispetto dei requisiti necessari per dotare le strutture in costruzione di dispositivi per la contabilizzazione del consumo delle risorse energetiche.

Una delle sezioni più importanti (numero 11) è la documentazione di preventivo per l'impianto in costruzione. La sezione finale comprende tutto ciò che non è compreso nell'elenco principale e previsto dalla legge.

Se noi stiamo parlando sulla costruzione, come parte della documentazione di progettazione, puoi trovare 10 sezioni simili. Il loro contenuto è dalla progettazione del diritto di passaggio, soluzioni tecnologiche e progettuali della struttura lineare, insieme agli edifici e alle strutture incluse nella sua infrastruttura, al progetto per l'organizzazione dei lavori di costruzione con la necessità di demolizione (smantellamento) di strutture esistenti.

Allo stesso modo, sono previste misure relative alla protezione dell'ambiente e alla sicurezza antincendio. Naturalmente, tra le sezioni finali e più importanti c'è un preventivo per i lavori di costruzione.

Circa il costo di PSD

Il costo dei lavori di costruzione e installazione è influenzato da un numero enorme di vari fattori: dalla regione di costruzione, dalle dimensioni dell'impianto in costruzione alle tariffe specifiche dell'appaltatore. Prima di redigere un preventivo, viene determinato un elenco di lavori e vengono calcolati i volumi richiesti. Per fare ciò, è auspicabile disporre delle specifiche più calcolate, che non sempre vengono completate per intero e in tempo.

Avendo un tale documento, lo specialista farà una stima senza troppe difficoltà. Nel caso più generale (per qualsiasi volume stimato), il costo del lavoro sul calcolo delle stime di progettazione e stima in termini di prezzo sarà pari al 10% del costo totale di tutto il lavoro. Allo stesso tempo, l'importo minimo che costerà lo sviluppo di qualsiasi documento parte da 3000 rubli.

La preparazione di un preventivo può avvenire in base agli elementi elencati nel capitolato o in base a una certa quantità di costruzione. In quest'ultimo caso, il costo approssimativo dell'OCI può essere presentato sotto forma di tabella sottostante.

Anche questa opzione è possibile: ci sono soluzioni progettuali necessarie, ma non c'è certezza sul numero di posizioni proposte. In questo caso, i servizi di budgeting possono essere specificati nella seguente forma:

Se la costruzione viene eseguita in più fasi

Se necessario, su iniziativa del committente, può essere sviluppata la documentazione progettuale per ciascuna delle singole fasi del processo di costruzione o ricostruzione (art. 48 del Codice Urbanistico). Questo dovrebbe essere specificato nel brief di progettazione.

Il volume della documentazione di progetto per ciascuna fase della costruzione viene sviluppato tenendo conto della necessità della sua attuazione. L'intera composizione ed il contenuto delle sue sezioni devono rispondere ai requisiti stabiliti dai principali Regolamenti.

Conferenza "Finanziamento, preventivo e budget del progetto"

1. Finanziamento del progetto.

2. Sviluppo di preventivi di progetto.

3. Sviluppo del budget del progetto.

1. Finanziamento del progetto dovrebbe garantire l'adempimento di due compiti principali:

Garantire tali dinamiche di investimento, che consentirebbero di realizzare il progetto nel rispetto dei vincoli temporali e finanziari (monetari);

Ridurre il costo delle risorse finanziarie e rischi del progetto ottimizzando la struttura degli investimenti e massimizzando gli incentivi fiscali.

Per qualsiasi progetto di investimento, è necessario coordinare il flusso di fondi nel tempo in ogni periodo di tempo (mese, trimestre, anno), l'impresa deve ricevere più fondi di quanti ne debba pagare (per il ritorno degli investimenti, pagando gli interessi su di essi , pagare le tasse, ecc.). Se in ciascun periodo di tempo il saldo è aggiuntivo, è garantita la stabilità finanziaria del progetto di investimento.

Il project financing prevede quattro fasi:

Studio di fattibilità del progetto precedente;

Sviluppo di un piano per la sua attuazione;

Organizzazione del finanziamento;

Monitorare l'attuazione del piano e rispettare le condizioni di finanziamento.

Analisi di fattibilità precedente Il progetto viene svolto al fine di determinare se il progetto vale il tempo e le risorse ad esso associati e se il flusso di risorse sarà sufficiente a coprire tutti i costi e ottenere un profitto medio.

Pianificazione dell'implementazione del progetto copre il processo dall'esame preliminare della sua fattibilità all'organizzazione del finanziamento. In questa fase, tutti gli indicatori e i rischi del progetto vengono valutati, analizzati opzioni possibili sviluppo di situazioni economiche, politiche e di altro tipo, prevedere l'impatto sulla fattibilità del progetto di indicatori quali tassi di interesse sui prestiti, tassi di inflazione, rischi valutari.

Dopo il completamento delle prime due fasi, vengono sviluppate proposte sull'organizzazione dello schema di finanziamento del progetto e, nella fase della sua attuazione, svolgono Controllo sull'attuazione del piano e sulle condizioni di finanziamento.

Modalità e fonti del project financing.

Ce ne sono Finanziamento di progetto significa:

Partecipazioni (introduzione di fondi, attrezzature, tecnologie);

Finanziamento da fonti pubbliche (direttamente attraverso programmi di investimento attraverso sovvenzioni dirette a condizioni retribuite e gratuite);

Finanziamento leasing (sulla base di un contratto di locazione a lungo termine di proprietà con il mantenimento della proprietà da parte del locatore);

Mutuo (ipoteca di beni immobili allo scopo di ottenere un prestito in contanti);

Finanziamento del debito (dovuto a prestiti bancari e obbligazioni di debito di persone giuridiche e persone fisiche). Ognuna di queste forme presenta alcuni vantaggi e svantaggi, pertanto è possibile valutare correttamente le conseguenze dell'utilizzo di diversi mezzi di finanziamento solo dopo aver confrontato opzioni alternative.

Fonti di finanziamento del progetto:

Risorse finanziarie proprie (profitti, ammortamenti, fondi pagati dalle compagnie assicurative a titolo di compensazione), nonché altri tipi di beni (immobilizzazioni, terreni, ecc.) e fondi attratti (fondi dalla vendita di azioni, contributi di beneficenza e altri contributi, fondi stanziati a livello di holding o società di capitali, gruppi industriali e finanziari a titolo gratuito e preferenziale);

Dotazioni dei bilanci statali, regionali e locali, il fondo per il sostegno all'imprenditorialità, a titolo gratuito;

Investimenti esteri forniti sotto forma di partecipazione finanziaria o di altra natura capitale autorizzato imprese generali, nonché sotto forma di conferimenti diretti in denaro organizzazioni internazionali e istituzioni finanziarie, stati, imprese e organizzazioni di diverse forme di proprietà;

Varie forme di fondi presi in prestito, in particolare prestiti forniti dallo Stato su base inversa; prestiti da investitori stranieri; prestiti obbligazionari; finanziamenti da banche, fondi e società di investimento, assicurazioni, fondi pensione; bollette, ecc.

Alcune banche forniscono un servizio speciale: analizzano il progetto proposto, lo portano a un livello che consente di organizzare con successo il suo finanziamento, negoziano per identificare possibili creditori e trasferiscono al cliente (a condizioni commerciali) la versione completa del progetto con raccomandazioni specifiche. In questo caso, i finanziatori hanno un'ulteriore garanzia della fattibilità del progetto.

Finanziamento del bilancio. Gli investimenti centralizzati, finanziati dai bilanci statali, regionali e locali, si concentrano su aree prioritarie di sviluppo economico. L'elenco dei progetti di investimento realizzati a spese degli investimenti pubblici è formato in stretta conformità con gli obiettivi e le priorità della politica di investimento. Gli investimenti centralizzati dal bilancio nel settore produttivo sono assegnati, di norma, su base retribuita e inversa, secondo le modalità stabilite dal governo. I prestiti a lungo termine, compresi quelli preferenziali, concessi alle imprese per la realizzazione di progetti di investimento, devono essere restituiti secondo le modalità prescritte.

Finanziamento azionario. Una delle forme più diffuse di project financing è la ricezione di risorse finanziarie attraverso l'emissione di azioni e obbligazioni. Il capitale proprio, che si basa sull'emissione di azioni, può assumere la forma di contributi in denaro, attrezzature e tecnologia, nonché servizi, documentazione, diritti di proprietà, diritti di utilizzo delle risorse, ecc. La preferenza per la forma di finanziamento azionario è che la maggior parte delle risorse necessarie arrivi all'inizio o durante l'attuazione del progetto. Questa forma consente di posticipare gli accordi con gli investitori a una data successiva, quando aumenta la capacità del progetto di generare profitti. Allo stesso tempo, i progetti sono finanziati attraverso l'emissione sia di azioni che di debito.

Finanziamento del debito. Le fonti di finanziamento del debito per i progetti sono prestiti a lungo termine in banche commerciali, prestiti in istituzioni pubbliche, mutui ipotecari, collocamento privato di debiti, in particolare nel caso di progetti in imprese esistenti. Le opzioni di finanziamento del progetto dovrebbero essere selezionate tenendo conto della possibilità di rimborsare il prestito e pagare il tasso di interesse. Il successo del progetto è influenzato da giusta scelta fonti di credito, che possono essere internazionali istituzioni finanziarie, agenzie di credito specializzate, banche commerciali, società finanziarie, di investimento e di leasing, casse di risparmio, persone facoltose. Molto spesso, la principale fonte di prestiti sono le banche commerciali. Anche le istituzioni finanziarie partecipano ai prestiti. Gli istituti bancari analizzano le opzioni del progetto, organizzano il finanziamento del progetto, fungono da consulenti finanziari, sviluppano schemi di condivisione del rischio e comunicano con altri creditori. Obblighi di debito - questa è una delle forme di raccolta di fondi per aumentare il patrimonio netto, ovvero l'obbligo dell'impresa di restituire al creditore un determinato importo di fondi dopo un determinato periodo di tempo con un premio concordato sotto forma di una parte del profitto del progetto. In altre parole, è un prestito. Va notato che questo metodo di raccolta fondi è associato a un certo rischio. Pertanto, anche un aumento del tasso di interesse non li rende finanziariamente attraenti. Affinché le condizioni di finanziamento siano le più accettabili, alle obbligazioni di debito vengono aggiunte le garanzie del debitore - garanti, obbligazioni con un fisso tasso d'interesse, obbligazioni convertite e subordinate convertite.

Alternative di finanziamento. Il finanziamento di progetti sotto forma di prestiti è più opportuno per attrarre investimenti in imprese che operano in modo efficiente. Tali imprese non sono tenute a pagare commissioni di prestito più elevate a causa del basso rischio; inoltre, hanno la sicurezza materiale del prestito, poiché hanno un patrimonio. Quando si creano nuove imprese, si realizzano nuovi progetti di investimento, la migliore fonte di finanziamento è il capitale proprio. Per tali progetti, l'ottenimento di un prestito è associato a un rischio elevato, poiché crea l'introduzione di un rigido sistema di pagamenti al fine di garantire la restituzione del capitale e degli interessi. Può essere difficile per le nuove imprese rispettare le scadenze di pagamento a causa del lento aumento dei profitti. I problemi di liquidità nei primi anni di funzionamento di un oggetto in una situazione del genere potrebbero non scatenarsi nemmeno per progetti promettenti che possono fornire profitti significativi in ​​\u200b\u200bfuturo. Nella pratica mondiale, la principale forma di raccolta fondi per gli investimenti è l'espansione del capitale proprio, nonché i prestiti e l'emissione di obbligazioni. La preferenza per questa forma è che l'utile per azione dipende dall'andamento dell'impresa e l'emissione di azioni al pubblico ne aumenta la liquidità; con l'ausilio delle azioni si attrae capitale a tempo indeterminato e senza obblighi di restituzione; Una società per azioni aperta ha più opportunità di raccogliere capitali rispetto a una società per azioni chiusa. Tuttavia, ci sono alcuni problemi: un aumento del numero dei soci rende difficile la gestione dell'impresa e l'emissione di azioni porta alla suddivisione degli utili tra un gran numero di partecipanti; una vendita aperta di azioni può comportare la perdita del controllo della proprietà. La principale differenza tra risorse finanziarie proprie e prese in prestito è che in caso di attrazione di queste ultime, gli interessi sui prestiti vengono detratti dalle tasse, cioè inclusi nei costi lordi, mentre i dividendi vengono pagati dagli utili che rimangono a disposizione del impresa. Questa circostanza è fonte di ulteriore vantaggio per l'impresa.

Finanziamento leasing. Se un'impresa non dispone di fondi gratuiti per l'acquisto di attrezzature, può rivolgersi a una società di leasing. Invece di prendere in prestito fondi, un'impresa può noleggiare attrezzature o altri beni di produzione. Tale finanziamento è chiamato leasing. Secondo il contratto stipulato, la società di leasing paga integralmente al produttore (o proprietario) il costo dell'attrezzatura e la noleggia con diritto di acquisto al termine del contratto di locazione. Pertanto, l'impresa riceve un prestito a lungo termine da una società di leasing, che ripaga gradualmente a seguito dell'attribuzione dei canoni di locazione al costo di produzione. Il leasing consente all'azienda di ottenere attrezzature e avviare la sua attività senza prelevare fondi dal fatturato.

Mutuo - Questo è un prestito contro l'avamposto immobiliare. Il mutuo è una delle fonti importanti di finanziamento di progetti nei paesi con economie di mercato. L'oggetto dell'avamposto può essere edifici, strutture, case, terreni e altri tipi di immobili di proprietà di imprese e privati. Per finanziare i progetti vengono utilizzate le seguenti forme di mutuo ipotecario: standard - pagamento del debito e pagamento degli interessi in rate uguali; con un aumento dei pagamenti stato iniziale aumentare i depositi a un certo tasso costante e quindi pagarli in importi costanti; con un importo di pagamento variabile - pagamento durante il periodo di grazia dei soli interessi senza aumentare l'importo principale del debito; con un conto fittizio - apertura di un conto speciale, sul quale il debitore deposita determinati fondi per garantire il pagamento dei contributi nella fase di realizzazione del progetto.

Negli ultimi anni, i paesi sviluppati del mondo hanno ampiamente utilizzato il project financing come uno dei tipi di debito. Tale finanziamento consiste nel fatto che la banca creditrice analizza il progetto di investimento proposto, lo porta a un livello che consenta di organizzare il suo finanziamento di successo, negozia con i creditori e trasferisce la versione formata con conclusioni e proposte specifiche al cliente su base commerciale termini. In questo caso, gli investitori hanno una garanzia significativa della fattibilità e dell'efficacia del progetto. I dipartimenti di finanza di progetto fanno parte di molti importanti istituti bancari.

Finanziamento con pieno ricorso al mutuatario – La forma più comune di project financing. La preferenza è data per la rapidità e la facilità di reperimento dei fondi necessari al finanziamento del progetto. Il costo di questo modulo è inferiore al costo degli ultimi due. Questo modulo è utilizzato in questi casi:

Per finanziare progetti a basso profitto o non commerciali, i cui clienti hanno la possibilità di pagare prestiti a scapito degli altri profitti del mutuatario, ad esempio progetti che hanno un focus sociale;

Quando i fondi sono forniti sotto forma di credito all'esportazione; molte agenzie specializzate che forniscono tali prestiti sono in grado di assumersi i rischi dei progetti senza garanzie aggiuntive da parte di terzi;

Un ricorso è una richiesta di rimborso di un prestito.

Per progetti con garanzie non sufficientemente affidabili, anche se coprono tutti i rischi;

Per piccoli progetti molto sensibili a lievi aumenti di costo.

Quando Finanziamento senza ricorso al fornitore Il prestatore non ha alcuna garanzia da parte sua e si assume quasi tutti i rischi associati alla realizzazione del progetto. Questa forma di finanziamento ha un costo elevato per il mutuatario in quanto il prestatore spera di ricevere un adeguato compenso un alto grado rischio. Senza ricorrere al fornitore, vengono finanziati progetti altamente redditizi che si traducono in prodotti competitivi. Affinché i finanziatori possano rischiare di investire in un tale progetto, sono necessarie le seguenti condizioni:

L'uso di una tecnologia consolidata, che consente di produrre prodotti competitivi;

La capacità di valutare i rischi di costruzione, raggiungendo la capacità progettuale, nonché quelli associati al funzionamento del progetto;

Possibilità di valutare il mercato dei prodotti da realizzare al fine di predeterminare i rischi di prezzo;

Accordi affidabili con fornitori di materie prime, componenti, vettori energetici e prezzi certi per queste risorse.

Ora il progetto si sta rapidamente diffondendo Finanziamento a ricorso limitato per fornitore . In questo caso, quando si finanzia un progetto, vengono valutati tutti i rischi associati alla sua attuazione, che vengono distribuiti tra i partecipanti al progetto in modo tale che tutti possano assumersi i rischi che dipendono da esso. I vantaggi di questa forma includono il suo prezzo moderato e la massima distribuzione dei rischi del progetto per il fornitore. Contestualmente, i soggetti interessati alla realizzazione del progetto assumono specifici obblighi commerciali.

Il controllo del rispetto delle condizioni di finanziamento è effettuato mediante audit periodici sui seguenti aspetti: costi effettivi; flusso di denaro reale; la condizione finanziaria del progetto e la società che realizza il progetto; segnalazione; gestione finanziaria; costi errati. L'efficacia del project manager è valutata principalmente da come organizza il controllo sui costi del progetto.

2. Sviluppo di preventivi di progetto.

La pianificazione dei costi del progetto è la componente più importante della sua implementazione di successo. Tutti i partecipanti al progetto - fornitori, banche, appaltatori - devono tenere conto degli indicatori di costo del progetto durante la pianificazione delle proprie attività. Il piano dei costi per un progetto è chiamato budget. Questo è un insieme di calcoli documentali necessari per determinare l'importo dei costi del progetto. Il preventivo ha un duplice significato: è un documento che determina il costo del progetto; è uno strumento per monitorare e analizzare il costo dei fondi e delle risorse per un progetto.

Nomina dei preventivi. Sulla base delle stime, viene determinato il volume degli investimenti, che comprende i costi per l'acquisizione di attrezzature tecnologiche, energetiche, di sollevamento e di trasporto e di altro tipo, strumenti, strumenti e attrezzature di produzione necessarie per il funzionamento dell'impresa; per lavori di costruzione; lavori di installazione; per l'attuazione dell'ispezione tecnica e dell'autore; per lo sviluppo della documentazione di progetto e così via.

La corretta definizione del costo stimato del progetto è di grande importanza. L'accuratezza con cui la stima riflette il livello dei costi necessari dipende dalla valutazione dell'economia del progetto, dalla pianificazione degli investimenti di capitale e dal finanziamento. L'accuratezza della stima dipende dall'accuratezza nel determinare l'ambito del lavoro associato al progetto. Le stime vengono effettuate nel processo di progettazione sulla base di materiali grafici, specifiche ad esse e note esplicative. Quindi determinare i costi associati all'implementazione del progetto. Sulla base del costo stimato del progetto, vengono determinati i prezzi contrattuali e vengono stipulati contratti (accordi) tra clienti e appaltatori, appaltatore generale e subappaltatori. Gli indicatori di costo stimato vengono utilizzati per valutare le opzioni per l'organizzazione del lavoro, scegliendo quella economicamente più fattibile, nonché per confrontare le opzioni per l'organizzazione del lavoro, scegliendo soluzioni costruttive e pianificate, attrezzature e materiali. In base al budget e piano del calendario preparare il budget del progetto e tenere registri dei costi, preparare rapporti e valutare le attività del cliente e dell'appaltatore. Pertanto, il costo stimato non dovrebbe solo coprire i costi, ma anche garantire la ricezione del profitto pianificato. Il confronto tra il costo stimato del lavoro e i costi effettivi è la base per identificare le fonti di profitto e le ragioni del lavoro non redditizio. Ma in ogni caso, il preventivo fornisce solo una previsione del costo finale del progetto, e quindi il valore residuo diventa noto solo quando il finanziamento del progetto è completato. Tutti i costi del progetto che devono essere visualizzati nel preventivo del progetto possono essere contabilizzati in una delle seguenti categorie:

I principali costi associati al progetto di investimento; fondi di riserva in caso di aumento dei costi;

Costi associati alla creazione del capitale circolante iniziale;

Interessi sulle obbligazioni assunte per il periodo di realizzazione del progetto.

Metodi per la determinazione del costo stimato. Per determinare il costo stimato del progetto e le sue singole fasi, vengono utilizzati metodi di compensazione delle risorse e di base. Il metodo di compensazione di base si riduce allo snellimento della documentazione di stima utilizzando le norme di stima esistenti. Il costo del progetto e delle sue singole fasi è formato tenendo conto dei costi effettivi e può essere determinato definitivamente solo dopo il completamento del progetto. Il metodo delle risorse per la determinazione del costo consiste nel calcolare gli elementi di costo (risorse) necessari per l'attuazione del progetto in prezzi e tariffe attuali o previsti. Il prezzo di costo (futuri costi di produzione) è calcolato sulla base del fabbisogno di attrezzature, materiali, prodotti e strutture espresso in metri naturali, dati sulla loro ubicazione e modalità di consegna, costi energetici per scopi tecnologici, tempo di funzionamento delle apparecchiature e macchine, loro composizione, costo del lavoro dei lavoratori . Per determinare la necessità di risorse, utilizzare le informazioni nella dichiarazione della necessità di materiali compilati durante la progettazione; dati sul costo del lavoro dei dipendenti e sui tempi di utilizzo di attrezzature, macchine e meccanismi; norme di produzione per il costo dei materiali; raccolte di stime delle risorse. Le risorse, sulla base delle quali viene determinato il costo del relativo lavoro, sono calcolate per il progetto in generale o per parte di esso. Successivamente, vengono valutati gli indicatori delle risorse (totali) finali. A tal fine, si raccomanda di redigere preliminarmente una scheda delle risorse locali, che rifletta l'ammontare delle risorse per ogni tipo di lavoro associato al progetto.

Tipi di stima. Il costo stimato dei progetti, delle loro parti e dei tipi di lavoro è determinato durante la progettazione come parte dei progetti e della documentazione di lavoro. Per questo, vengono compilate una stima consolidata del costo del progetto, stime dell'oggetto e locali, stime delle risorse locali, stime per lavori di ricerca, progettazione ed esplorazione.

Il calcolo del preventivo consolidato è il documento principale con cui viene determinato il costo del progetto. Viene compilato sulla base di stime oggetto e locali, nonché stime per costi aggiuntivi non calcolati in oggetto e stime locali;

Le stime degli oggetti sono sviluppate sulla base di stime locali per singoli elementi strutturali e tipi di lavoro (costi per attrezzature, costruzione, installazione e altri tipi di lavoro, per l'organizzazione della produzione e altri costi associati all'oggetto, nonché parte di i fondi di riserva per imprevisti e spese);

I preventivi locali vengono effettuati in base a disegni esecutivi per ogni tipo di lavoro. Determinano il costo stimato degli elementi strutturali e dei tipi di lavoro. Lo scopo del lavoro è tratto dalle dichiarazioni pertinenti e determinato in base ai disegni esecutivi. Sono calcolati secondo gli schemi, quindi è facile seguire il processo di calcolo, la sequenza della loro implementazione e le formule necessarie.

Struttura dei costi stimata. Il costo stimato è l'importo totale dei costi associati all'implementazione del progetto. Questo costo dovrebbe tenere conto dei costi dei lavori di costruzione, installazione di attrezzature, acquisto di materiali, attrezzature, strumenti e inventario, altri costi di capitale, nonché una riserva per spese impreviste.

Costo stimato di materiali, strutture, parti e semilavorati include il loro costo, il costo dell'imballaggio, i dettagli, la consegna, nonché i costi di approvvigionamento e stoccaggio.

Costi per il funzionamento di macchine e meccanismi includere il costo della consegna delle macchine al sito del progetto, la loro installazione e smantellamento, l'ammortamento; i costi necessari per le riparazioni in conto capitale e correnti e la manutenzione delle macchine; stipendio personale di servizio; il costo di carburanti e lubrificanti, parti di ricambio e accessori.

spese generali ha previsto l'organizzazione, la gestione e il mantenimento del processo di materializzazione del progetto. A differenza dei costi diretti, le spese generali non sono correlate all'esecuzione del lavoro e riflettono i costi per creare le condizioni necessarie per il normale funzionamento del processo di materializzazione del progetto.

Profitto stimato - questi sono i fondi necessari per coprire i costi individuali (generali), che sono inclusi nel costo del lavoro. Il profitto stimato copre i costi per il pagamento dell'imposta sul reddito, lo sviluppo della produzione, la stimolazione dei dipendenti e lo sviluppo della sfera sociale.

Alla composizione Costi per l'acquisto di attrezzature, strumenti, utensili e magazzino di produzione Include i costi per l'acquisto di attrezzature tecnologiche, di sollevamento e trasporto, energetiche e altre previste dal progetto, soggette e non soggette a installazione; imballaggio e consegna, contenitori, nonché per l'acquisto o la fabbricazione di dispositivi, strumenti e inventario, senza i quali è impossibile far funzionare la struttura.

Altre spese in conto capitale, che sono inclusi nel costo stimato - questi sono i costi dei lavori di ricerca, progettazione e sviluppo, nella costruzione - i costi di sviluppo del cantiere, pagamento per l'assegnazione di terreni, compensazione per il costo del terreno alienato per la costruzione, reinsediamento in relazione alla costruzione, formazione del personale operativo per l'impresa; vari compensi e pagamenti aggiuntivi ai dipendenti.

Fondo per imprevisti e costi ha lo scopo di compensare il costo del lavoro e i costi che non possono sempre essere previsti durante la progettazione, ma possono penetrare nello sviluppo dettagliato delle decisioni di progettazione e nell'esecuzione del lavoro relativo all'attuazione del progetto. Una certa riserva di fondi viene calcolata come percentuale del costo totale stimato e dipende dall'oggetto e dall'industria. Questa riserva dovrebbe essere tale da garantire l'attuazione del progetto senza ulteriore assistenza finanziaria.

Sulla base del costo stimato, viene determinato il prezzo del contratto, che è la base per l'offerta del contratto e, dopo il suo accordo finale, la base per la stesura del contratto.

3. Sviluppo del budget del progetto.

È necessario pianificare i costi in modo tale che possano soddisfare le esigenze di risorse finanziarie durante l'intero periodo del progetto. Per fare ciò, viene redatto un budget di progetto, un piano che si esprime in termini quantitativi e visualizza i costi necessari per raggiungere l'obiettivo. Il budget riflette i risultati stimati del programma adeguato e della strategia di attuazione del progetto. Il budget di un progetto di investimento deve essere redatto in modo che tutte le sue componenti possano essere facilmente analizzate e verificate. Il budget complessivo riflette il costo dei fondi per il progetto per anni durante l'intero periodo della sua attuazione. Allo stesso tempo, il budget del primo anno con distribuzione trimestrale e mensile è determinato con un alto grado di precisione e i budget degli anni successivi possono cambiare con variazioni di prezzo. I piani dei singoli artisti si basano sul budget complessivo. Il budget di progetto, come il preventivo, ha un duplice significato: è un piano di azione, oltre che uno strumento di gestione e controllo. Un budget di progetto adeguatamente ripiegato mira a liberare due compiti principali: garantire tali dinamiche di investimenti che contribuiranno all'attuazione del progetto, rispettivamente, a vincoli di tempo e finanziari; ridurre i costi e ridurre il rischio del progetto grazie alla struttura di investimento adeguata e ai massimi benefici fiscali.

Procedura di pianificazione dei costi del progetto. Le informazioni iniziali per la pianificazione dei costi sono la documentazione della stima del progetto e la relativa pianificazione. Prima di pianificare i costi, vengono eseguiti i seguenti lavori: sulla base del piano del calendario, viene stilato un elenco dei lavori che devono essere eseguiti in ciascun periodo di tempo (anno, trimestre, mese); dalla documentazione di stima determinare il costo di questi lavori; calcolare il costo del lavoro per voci di costo (materie prime e materiali, attrezzature, salari, spese generali). Quando si elabora un budget di progetto, i costi sono pianificati dal generale allo specifico. Oltre all'elenco dei costi principali, il budget del progetto dovrebbe avere un calendario aggiuntivo, il cui grado di accuratezza dipende dalle caratteristiche del progetto, dall'importo dell'investimento di capitale, nonché dai requisiti specifici proposti dai finanziatori. Nel calendario le informazioni sono suddivise in diversi periodi (mese, trimestre, semestre, anno) e possono essere compilate sia per il progetto nel suo insieme che per le sue singole componenti. Componenti del calendario del progetto: calendario dei costi (comprese le date di pagamento); termini di pagamento, principalmente per le principali categorie di costo; momenti critici dell'attuazione del progetto e mezzi per ridurre i rischi ad esso associati. Il calendario di attuazione del progetto ha tre livelli.

I compiti principali del controllo del budget – Ottenere stime accurate dei costi, loro distribuzione nel tempo, conferma dei costi, tempestività della rendicontazione dei costi, identificazione dei costi errati, preparazione di una relazione sullo stato finanziario del progetto, previsione dei costi. Il controllo sui costi delle risorse finanziarie viene effettuato da un apposito gruppo di controllo sotto il responsabile del progetto. Il controllo dei costi si concentra sull'identificazione degli scostamenti dal piano, quindi il controllo del budget del progetto si concentra sul rispetto del budget originale e sull'identificazione degli scostamenti da esso, piuttosto che sulla ricerca di risparmi sui costi. Piani e budget vengono elaborati con un anno di anticipo, ma la loro attuazione viene monitorata regolarmente. Il controllo del bilancio prevede un'analisi dettagliata delle informazioni sull'attuazione e sullo stato dei lavori del progetto. Eseguono il controllo nella seguente sequenza: determinano il volume di lavoro svolto e il loro costo stimato; confrontare il costo stimato del lavoro completato e pianificato; determinare i saldi del costo stimato e dei costi effettivi del lavoro svolto; confrontare i costi effettivi con il costo stimato del lavoro svolto; determinare il risparmio o il costo delle risorse finanziarie.

Preparazione della rendicontazione dei costi. Durante il controllo del bilancio, i dati sui costi del progetto vengono prelevati dai conti contabili. I costi del progetto sono associati al trasferimento di fondi per pagare materiali, attrezzature, lavori e servizi. I costi che ricadono nel periodo di rendicontazione sono chiamati correnti. Sono inoltre presenti costi di produzione legati al processo produttivo e non produttivi (dismissione di immobilizzazioni, cancellazione di crediti non reclamati, ecc.). Quando si scelgono i conti di controllo dei costi per un progetto, è necessario tenere conto della relazione tra il progetto e la contabilità. Le informazioni contabili vengono utilizzate per preparare report interni per la pianificazione giornaliera, il monitoraggio, il controllo e la pianificazione strategica, nonché report esterni per i proprietari e altre organizzazioni esterne. Il rapporto sullo stato del progetto basato sui dati contabili è il mezzo principale per controllare il costo del progetto. Per diversi utenti che partecipano all'implementazione del progetto, preparano report con vari gradi di dettaglio e per diversi articoli. I report esterni hanno una forma speciale e prevedono una specifica procedura di calcolo, la loro preparazione è associata al sistema contabile accettato.

Sistema di controllo del budget. Il confronto costante dei risultati effettivi con quelli pianificati consente al project manager di valutare l'efficacia dell'attuazione del progetto e determinare il grado della sua conformità piano iniziale. Se, a seguito del controllo del budget, viene rilevato che il budget è stato rispettato e non ci sono scostamenti, il lavoro viene svolto secondo il piano. Se gli indicatori di budget effettivi non corrispondono a quelli pianificati, è necessario identificare le cause e la fonte degli scostamenti. Se il budget è reale, la probabile ragione del suo mancato rispetto è un livello di controllo insufficiente. In questo caso, è necessario adeguare l'esecuzione dei lavori, allineandoli al programma e al budget. In caso di cambiamento della situazione generale (ad esempio, variazione dei prezzi) o identificazione di errori commessi durante la pianificazione e l'esecuzione dei lavori, è impossibile attuare il budget pianificato, deve essere rivisto e adeguato al circostanze. Ciò significa che il controllo del budget consiste nel confrontare i costi effettivi con quelli previsti e l'ultima previsione con il budget iniziale. Sulla base di questo confronto, vengono determinati i parametri in base ai quali il budget iniziale dovrebbe essere adeguato per soddisfare le mutevoli circostanze.

Modifica del programma e del budget . Se lo stato di cose effettivo si discosta dal piano, è necessario redigere un nuovo piano di calendario e apportare modifiche al budget. Il lavoro sul piano del calendario e sul budget dura l'intero periodo del progetto. Variazioni attese nel costo di attrezzature, materiali e salari deve essere calcolato quando si prevede il costo del lavoro futuro. Senza questi cambiamenti, orari e budget diventeranno sempre più inefficienti. Allo stesso tempo, le stime previsionali della durata e del costo dell'opera potranno essere verificate solo a lavori ultimati. In un progetto reale, la sua durata e il suo costo sono sempre interconnessi. Man mano che un progetto avanza, i ritardi influiscono sui costi e i problemi di budget possono influire sugli aggiustamenti della pianificazione. I problemi di integrazione delle informazioni sul costo e sul palinsesto sono legati al fatto che in pratica sono sviluppati da diversi gruppi di esecutori con vari gradi di dettaglio. Pertanto, il modo più semplice per determinare la relazione tra la durata del progetto e il suo costo è identificare gli elementi di costo associati alle attività del progetto.

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Una stima del progetto è un documento stampato che stabilisce l'ambito e il costo del lavoro per l'attuazione di progetti di costruzione. Il preventivo del progetto è un pacchetto di documenti che funge da base per il cliente e l'appaltatore per firmare il contratto, accordi reciproci, controllo sulla spesa dei fondi e organizzazione della produzione.

Documenti normativi

La procedura per lo sviluppo, il contenuto e la composizione della documentazione progettuale e di stima è regolata dal "Regolamento sulla composizione delle sezioni della documentazione di progetto ...". La composizione della documentazione ai sensi del contratto per la costruzione del capitale include una stima per i lavori di progettazione e rilevamento. È compilato in conformità con la "Raccolta dei prezzi di base ..." (CBC).

Il "Regolamento" viene applicato nello sviluppo diretto della documentazione di stima per le strutture di ricostruzione, revisione e costruzione di capitale, tra cui:

• impianti di produzione;
• impianti non produttivi;
• oggetti lineari.

I requisiti generali per la preparazione della documentazione di progettazione e stima sono specificati nel codice urbanistico della Federazione Russa.

Preventivo per progettazione e rilievo

Procedura di compilazione

Quando si calcola il costo del lavoro di progettazione e rilevamento, viene utilizzato lo standard statale "STsB". Il preventivo per la progettazione e il rilievo descrive le direzioni e le attività principali, l'ordine e i tempi della progettazione, determina il costo del lavoro di progettazione. La progettazione può essere eseguita in una o due fasi. Il CCB regola il costo del lavoro per entrambe le opzioni.

Nella fase "P" (Progetto) vengono prese decisioni fondamentali: la scelta dell'ubicazione dell'oggetto, le principali decisioni architettoniche, progettuali e progettuali, la scelta delle attrezzature, il metodo di costruzione. In questa fase viene redatto un preventivo riepilogativo. Viene rivisto, approvato o inviato per la revisione.

Nella fase “WP” (Working Draft), le decisioni prese nella prima fase vengono chiarite e dettagliate. Vengono creati disegni esecutivi, specifiche e altra documentazione richiesta in cantiere. Anche la documentazione stimata è dettagliata: vengono sviluppate stime locali e degli oggetti.

Il metodo di progettazione in due fasi è preferibile, poiché, con decisioni infruttuose, i costi di progettazione, indagine e sviluppo di stime sono minimi. Il metodo a una fase viene utilizzato nella progettazione di piccoli oggetti. In questo caso vengono compilati contemporaneamente i preventivi locali, oggettivi e riassuntivi.

Arredamento

La creazione di un preventivo per i lavori di progettazione e rilievo è preceduta dalla firma di un contratto di progettazione. Riflette l'ambito del design, le scadenze e altre condizioni importanti.

Il preventivo per la progettazione e il rilievo è creato in una forma arbitraria e non ha una forma approvata, tuttavia, devono essere osservati i requisiti del SBC. È creato in un semplice scrivere, è approvato e allegato al resto della documentazione di progetto.

Il preventivo contiene:

• la procedura per l'applicazione del presente documento;
• elenco dettagliato dei costi;
• applicazioni e altre informazioni.

Per apportare modifiche e integrazioni a stima del progetto un accordo aggiuntivo. Il preventivo approvato non può essere modificato unilateralmente ed è obbligatorio.